Philips High Tech Campus en transparantie

6 maart 2012

Gisteren stonden in kranten en op de websites van vastgoedperiodieken artikelen over de  waarschijnlijke vastgoedtransactie tussen Philips en het investeringsvehikel van Marcel Boekhoorn, de Chalet Group. Het betreft hier de Philips High Tech Campus in Eindhoven, waarvoor Jones Lang LaSalle al sinds 2009 een koper probeerde te vinden. Deze deal werd me trouwens al half januari medegedeeld, maar door betrokkenen ontkend. Zo gaat dat in onze transparante vastgoedbranche, zeg ik met de nodige ironie.

De afgelopen drie jaar was de verkoop van de Philips Campus al een aantal keren zo goed als rond, maar steeds stak de financiering een spaak in het wiel. Zo werd lange tijd aangenomen dat de campus – niet meer dan een veredeld bedrijventerrein – wel in handen zou komen van het roemruchte Eindhovense duo Tom Moeskops en Harrie van de Moesdijk, in vastgoedkringen ook bekend als Tom & Jerry en samen met  Jan van Vlijmen, Harry Muermans en Harry Hilders trouwe afnemers van vastgoed van Philips en het Philips Pensioenfonds.. Een tijd lang schermde dit duo, dat onder andere opereert via Straet Holding, ook met een Aziatische investeerder, van wie we echter nooit meer iets hebben vernomen. Inmiddels is duidelijk dat Straet Holding door afwaarderingen en gebrek aan nieuwe herfinancieringen nu de tol moet betalen. Het lijkt erop dat de vastgoedvehikels van Tom & Jerry zo goed als failliet zijn, hoewel ik er vanuit ga dat ze privé nog steeds voldoende reserves hebben. Want zo gaat dat in het moderne zakendoen: de voordelen zijn voor jezelf, de risico’s, faillissementen en  andere nadelen zijn voor de banken, de fiscus en de burgers.

Dat Boekhoorn en zijn vermogende vrienden in en rond Nijmegen en Arnhem de Philips campus op hun naam kunnen schrijven, is opmerkelijk. Boekhoorn is zeer vermogend weten we, maar een bedrag van ruim 400 miljoen euro ophosten is niet zo makkelijk. En de banken zijn tegenwoordig ook niet erg makkelijk met financieren. Wat de kranten er dus niet bij vertellen, is dat deze deal alleen maar kan doorgaan, omdat Philips zelf een belangrijk belang  in de financiering houdt. Boekhoorn c.s. hoeft slechts een gering bedrag – zeker in verhouding tot de omvang van de transactie – te fourneren. Zonder het grote belang van Philips in deze deal gaat de transactie ook niet door. Ik begrijp dat wel. Philips wil die campus na jarenlang gezeur over vastgoed gewoon van de balans af en heeft er ook alle baat bij dat er een zo hoog mogelijke prijs in de boeken komt. Je kunt je dus afvragen of het bedrag dat wordt genoemd, namelijk 450 miljoen euro, ook de echte waarde vertegenwoordigt.  Drie jaar geleden moest deze campus nog honderd miljoen euro meer opbrengen, vergeten we ook even voor het gemak.

Risico’s lopen Boekhoorn en vrienden in mijn ogen nauwelijks. De financiering, naar verluidt geregeld via NIBC, zal uiteindelijk moeten dokken als de LTV over een paar jaar toch negatief uitkomt. Wie dan leeft, wie dan zorgt.

Het is natuurlijk heel goed mogelijk dat ik het allemaal mis heb.. Maar als dat het geval is, waarom stappen institutionele beleggers dan niet in deze deal.? Als er alleen maar sprake is van een win-win situatie, waarom staan Nederlandse institutionele beleggers dan niet vooraan  en moeten de APB’s en PGGM’s van ons pensioensysteem helemaal naar de andere kant van de wereld uitwijken om ons pensioengeld in vastgoed te beleggen? Leg mij maar eens uit. Ik heb in ieder geval een wat wrange smaak bij deze grootste vastgoedtransactie in Nederlands, sinds de crisis in 2008.  Met transparantie heeft het allemaal niet zoveel te maken.

Advertenties
Comments
5 Responses to “Philips High Tech Campus en transparantie”
  1. Jovna schreef:

    Goed stuk, alleen denk ik dat u een aantal zaken over het hoofd heeft gezien, naast de NIBC heeft ook de ABN Amro besloten om dit te financieren,dus er zijn 2 banken die bij deze deal betrokken waren. Daarnaast hebben belangrijke institutionele beleggers duidelijk aangegeven dat ze niet meer direct in vastgoed willen beleggen,maar willen participeren via aandelen in vastgoedfondsen, dit verkleint ook de risico’s denk ik. Nederland kent ook de grootste leegstand van kantoren in Europa (15%) Amsterdam kampt zelfs met een grotere leegstand dan Athene (!) dit schrikt institutionele beleggers ook af denk ik, deze krijgen ook de opdracht mee om een zo hoog mogelijk rendement te maken en deze cijfers helpen niet mee,daarom denk ik ook dat ze hun heil zoeken aan de andere kant van de wereld.

  2. Zie de berichtgeving van vandaag: http://tinyurl.com/bp2uswa
    Philips geeft duidelijk aan hoe de transactie in elkaar steekt en geeft de markt de transparantie over de deal, direct bij het bekend worden van de deal. Duidelijk is wel dat aannames zoals in het bovenstaande artikel en geruchten uit de markt louter gebaseerd zijn op speculatie.
    Loopt het toch nog allemaal goed af….!

    • Ruud de Wit schreef:

      Dag Leon,

      Ik ben het niet met je eens. Over de financiering wordt helemaal niets gezegd in het persbericht. Integendeel, er wordt gemeld dat er nog zo’n zestig miljoen in een later stadium zal worden betaald. Over de voorwaarden van financiering wordt niets gezegd, evenmin over de voorwaarden van de sale-and-lease-back (huurniveaus, termijn). Dan is daar nog dat vreemde zinnetje dat ongeveer 60 miljoen in een later stadium worden betaald. Zo transparant vind ik dit niet.

      Een hartelijke groet,

      Ruud

      Op 29 mrt. 2012, om 20:15 heeft

  3. Een ander kenmerk van de vastgoedmarkt is dat iedereen er maar zijn eigen ideeën op loslaat, zonder de inhoudelijke kant te kennen. En daar dan vervolgens ook nog een oordeel over vellen…
    Transactiedetails worden naar mijn weten nooit publiekelijk gemaakt, vóórdat er een deal tot stand komt, althans, ik moet de eerste keer nog meemaken (los dan van al die loslippige betrokkenen in het proces die zo praatgraag zijn). Wellicht moet iedereen gewoon maar eens afwachten wat er gebeurt en hoe het dan gebeurt. Vooralsnog alleen maar onbevestigde geruchten waar buitenstaanders zich zonder enkel fundament druk om maken. Maar mocht het tot een transactie leiden, twijfel ik er niet aan dat de nodige transparantie wordt verstrekt.
    Voor nu zou ik zeggen: als goede journalist moet je je bronnen checken en baseren op feiten.

  4. R.L.Bak schreef:

    Goede analyse van een deal die eigenlijk niet mag plaatsvinden. Als Philips zich namelijk terugtrekt uit de campus – en daar lijkt het op – is het maar de vraag of er andere huurders zijn die dit gat gaan opvullen. Ik vrees dat zulks niet het geval zal zijn. Laten we hopen dat NIBC zich hiervan bewust is. Misschien toch nog een ‘second opinion’ ?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: