Onrust over taxaties, een understatement

Maandag opende het Fd met het artikel ‘Onrust over taxatie kantoren’. Het ging hier om de eindejaarstaxaties van de uit 32 kantoren bestaande portefeuille van een CV van Hanzevast. Taxateur DTZ wil de portefeuille met meer dan 21 procent afboeken, terwijl eerder in het conceptverslag was aangegeven dat er ‘slechts’ 12 procent zou worden afgeboekt.

In het betreffende artikel werd terloops, aan het einde van de tekst, gemeld, dat de financier van de Hanzevast-portefeuille, de Deutsche Pfandbriefbank, al vorig jaar september dezelfde kantoren liet taxeren door CBRE. Deze adviseur kwam toen al uit op een afwaardering van 21 procent. Vastgoedmarkt meldde in de Nieuwsbrief van 1 november vorig jaar – overigens ook op aangeven van het Fd – dat Hanzevast weinig gelukkig was met die CBRE-afwaardering van 21 procent. De fondsaaanbieder sprak van een ‘onbegrijpelijke’ afwaardering. Onzin dus, zoals nu blijkt. Concreet komt de afwaardering van 21 procent neer op een papieren verlies van 34,7 miljoen euro, zijnde het verschil van de boekwaarde eind 2010 van 164,7 miljoen euro naar 130 miljoen euro eind 2011.

Helemaal duidelijk is de gang van zaken niet, want ik heb begrepen, dat DTZ en Hanzevast geen commentaar willen geven. Zo is het onduidelijk of DTZ tot het verhogen van de afwaardering is gekomen op aandringen van accountant KPMG en/of van financier Deutsche Pfandbriefbank. Het lijkt er wel op dat KPMG bij het vaststellen van de jaarrekening nattigheid is gaan voelen. Want dat de Hanzevast-portefeuille flink onder water staat, is waterhelder.

Behalve de Deutsche Pfandbriefbank – die eind september 2010 met Hanzevast een akkoord over een vijfjarige herfinanciering van 135 miljoen euro voor de 32 kantoorgebouwen afsloot – zijn er nog ruim 2.500 particulieren slachtoffer van deze ‘watersnoodramp’. Deze particulieren hebben samen ruim 100 miljoen euro in de overkoelende CV geïnvesteerd. De kantoren-CV van Hanzevast onstond in september 2010 uit de samenvoeging van acht noodlijdende MPC Holland-vastgoedmaatschappen en de Labouchere Kantorenmaatschap. De aanvankelijke waarde van de kantoren bedroeg 217 miljoen euro. Daarvan is dus bijna 90 miljoen euro verwaterd, om in de vloeibare beeldspraak te blijven.

Ik begrijp de onrust waarover het Fd rept, wel, maar echt verbazingwekkend is dit allemaal niet. De toezichthouders AFM en DNB hebben de vastgoedsector nog niet zo lang geleden gewaarschuwd kritisch te zijn op te lage afboekingen op kantoren. Die waarschuwing was een beetje als dat spreekwoord: Als het kind verdronken is, dempt men de put. Ome Cor van Zadelhoff waarschuwde al vele jaren geleden voor een CV-bloedbad. Ik neem Cor niet altijd serieus, maar hier had hij helemaal gelijk. Een gewaarschuwd vastgoedman telt blijkbaar niet voor twee.

Dat deze kwestie tot veel publiciteit leidt, is op zich goed. Mogelijk wordt dit het begin van meer transparantie. Alleen moeten de taxateurs nog wel wat leren, want zoals het nu in de media terecht is gekomen, is het niet bepaald propaganda voor het professioneel waarderen van vastgoed. De taxateurs van CBRE kwamen zes maanden geleden uit op een afwaardering van 21 procent, maar die van DTZ aanvankelijk blijkbaar slechts op 12 procent. Na druk van de accountant – en blijkbaar ook van de AFM en de DNB – is dat bij DTZ toch ook 21 procent geworden. Ik heb trouwens het vermoeden dat als CBRE nu opnieuw zou taxeren, de afwaardering weer wat lager zal liggen.

Veel belangrijker zijn de waarderingsgrondslagen, die worden opgegeven: de lage bezettingsgraad van rond de 50 procent, de matige verkoopbaarheid van kantoren op secundaire locaties en de lastige financierbaarheid. Als je uitgaat van de ooit door Rudy Stroink gelanceerde aanname, dat een totaal leegstaand kantoorgebouw een waarde van 0,0 vertegenwoordigt, kom ik bij de Hanzevast CV uit op 110 miljoen euro, bij een 50 procent bezetting en bij een aanvankelijk waarde van pakweg 220 miljoen. Ik kan dat ook makkelijk roepen, want ik ben geen taxateur. Maar beeldend is het wel en volgens de visie-Stroink ook helemaal juist.

Het blijft natuurlijk nog steeds aardig te weten wat er allemaal gebeurt bij de jaarrekeningen van al die andere kantoor- en vastgoedportefeuilles die flink onder water staan, maar die niet in een CV-constructie zitten. Die van Phanos, de Westermeijers, LSI, Fortress en noem maar op. Zo hoor ik dat Eurocommerce voor 300 miljoen euro (!) onder water staat bij de banken (dat is meer een tsunami!) en dat is een bedrag dat je ook niet even oplost met een nieuwe Totilas te verkopen. Daar komt nog bij dat die paarden op dit moment, ongelukkigerwijs, ook overal dood neervallen. En wat te denken van de portefeuille van onze mysterieuze vliegende Brabander Roger Lips? Als onze vaderlandse vastgoedfinanciers dat echt allemaal naar buiten zouden brengen, wordt pas echt duidelijk waarom de DNB begin februari waarschuwde voor een nieuwe, derde crisis in korte tijd: de vastgoedcrisis. Ik durf erom te wedden voor een goede fles wijn, dat onze vastgoedfinanciers dat wijselijk uit hun hoofd laten.

Advertenties
Comments
2 Responses to “Onrust over taxaties, een understatement”
  1. R.L. Bak schreef:

    50% leegstand in de kantorensector is wel erg veel. We zitten nu op 14,5%. Natuurlijk, er zullen heus nog wel wat meters bijkomen. Daaraan twijfelt vrijwel niemand. Maar dat de helft van ons nationaal kantorenareaal straks leegstaat, is een gewaagde voorspelling. Eerlijk gezegd geloof ik er niks van. De verwachtingen ten aanzien van Het Nieuwe Werken zijn ook tamelijk overdreven. Ik hoor nu al geluiden van klagende mannen die het helemaal gehad hebben met het werken aan de keukentafel. En zo zijn er nog wel meer kanttekeningen te plaatsen.

  2. In die analogie zou je je eens het volgende kunnen indenken:
    60% van het kantoorvastgoed is in gebruik bij grote en middelgrote organisaties. Deze organisaties zijn allemaal min of meer bezig met Het Nieuwe Werken dat op basis van wat benchmarks een ruimtereductie kan inhouden tot wel 45%. Dit alleen al resulteert in een ruimtereductie van bijna 30%. tel daarbij op de effecten van vergrijzing, verstedelijking en afname van de kantoorwerkgelegenheid…. dan heb je nog de enorme groei aan kantoorloze kenniswerkers als ZZP’ers in het kleine segment. Alles bij elkaar opgeteld kom je wel tot een leegstand op termijn van rond de 50%.
    En wanneer dan? laten we zeggen dat alle bedrijven vanaf 2008 zijn gaan acteren op de economische situatie en vanaf dat moment vacatures niet meer hebben ingevuld, personeel hebben onslagen, afdelingen gesloten en noem maar op. De huurovereenkomsten die vanaf 2008 zijn gesloten (voor toen nog doorgaans 5 jaar) gaan nu allemaal expireren. Mooi moment om je als organisatie eens te bezinnen: Stel je huurde in 2009 voor 5 jaar een kantoor van 10.000 m2 voor 500 man. Van die 500 zijn er 50 naar huis gestuurd en die kunnen op basis van nieuwe werkplekconcepten in plaats van met 20m2/FTE af met 11 m2/FTE. kan je met minder dan de helft uit de voeten! Voor veel organisaties reden om twee vliegen in één klap te slaan bij het aflopen van het huurcontract: enorme kostenbesparing plus verborgen leegstand opgelost plus klaar voor de toekomst. En dat gaat naar mijn idee gebeuren tussen 2013 en 2016 – nog 30% extra leegstand ten opzichte van nu.
    OK. Dan hebben we straks tegen de 50% leegstand. Die gebouwen zijn leeg van negatieve waarde (geen inkomsten, wel kosten), maar gesloopt levert het nog wat op aan grondstoffen.
    Tsja, iedereen kan dit rekensommetje maken en elke weldenkende kantoorgebruiker zal dit met twee handen aangrijpen om kosten te reduceren. Ook bij de bank zullen nog wel mensen zitten die kunnen rekenen. En reken maar dat ze de donderwolk al zien hangen…

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: