CBS-kantoor Heerlen: de zure druiven van de stadslandbouw

Rudy Stroink, de man achter TCN, zei ooit tegen me, en ik parafraseer:  ‘Ik heb niets met die taxaties. Voor mij ligt het heel simpel. Een kantoorgebouw zonder huurders en zonder huurcontract heeft een waarde van nul. Natuurlijk is er nog zo iets als een grondwaarde, maar die is relatief en hangt af van de bestemming . Als  er een gebouw op staat, dat geen toekomst meer heeft, moet dat  eerst gesloopt woren. Dus eigenlijk moet er nog geld bij. Die sloopwaarde kun je gemakshalve wegstrepen tegen de fictieve grondwaarde.’

Sinds afgelopen week weten ze in Heerlen dat dit klopt. Het voormalige CBS-kantoor (deels uit 1974 en deels uit 1984) dat al enige tijd grotendeels leegstaat en 36.000 m2 verhuurbaar kantooroppervlak telt, is door de eigenaar de Rijksgebouwendienst verkocht aan de gemeente Heerlen voor een bedrag van een kleine half miljoen euro. Om precies te zijn 464.000 euro. Eventuele sloopkosten worden geschat op 2 miljoen euro. Dus eigenlijk is het gebouw nog minder dan nul (0) euro waard. Toch ligt de WOZ-waarde van dit gebouw – die dezelfde gemeente Heerlen tot nu toe aanhield, ik neem aan op basis van eigen taxaties! – aanzienlijk hoger, namelijk 39 miljoen euro. De boekwaarde is me onbekend, maar die moet toch minimaal rond de 15 miljoen euro liggen.

Eigenlijk is de hele zaak CBS-Heerlen een aanfluiting, met name voor de Rijksgebouwendienst. Die besloot in 2007 tot nieuwbouw, ‘omdat de medewerkers van CBS in Heerlen van mening waren dat hun kantoorgebouw niet meer aan de op dat moment geldende normen voldeed.’ Daarna volgde een schimmig spel waarbij de Rijksgebouwendienst een aantal projectontwikkelaars en gemeenten tegen elkaar uitspeelde. Want ook Maastricht en Sittard-Geleen hadden serieuze interesse voor de nieuwbouw van CBS. Uiteindelijk liet Heerlen zich in de kaart kijken en werd toestemming gegeven aan LSI-IPMMC voor een nieuwbouwproject van 19.000 m2 vvo, vlak tegenover het oude kantoor. Dat daarvoor een gebouw van 36.000 m2 waarschijnlijk voor eeuwig leeg zou komen te staan, werd gemakshalve vanwege de vooruitgang weggewuifd.

In 2009 ging het nieuwe CBS-kantoor in Heerlen open en niemand minder dan koningin Beatrix reisde naar het diepe zuiden om de openingsplechtigheid een feestelijk tintje te geven. Vervolgens verkocht de eigenaar ING REIM het pand direct daarna met een 15-jarig huurcontract aan de partculiere belegger Hinke Fongers Beheer in Breda voor 44,7 miljoen euro.  Wie waren de echte winnaars? De ontwikkelaars, de belegger ING REIM, de nieuwe belegger, de CBS-medewerkers? Vul maar in. Maar zeker niet de Rijksgebouwendienst en de gemeente Heerlen.

Sindsdien zit met name Heerlen met een enorm probleem opgezadeld. 36.000 m2 kantoorruimte vul je niet zo makkelijk in deze tijden. De Rijksgebouwendienst kon het blijkbaar niet zoveel schelen. Die hebben zoveel leegstaande gebouwen en kantoormeters op kosten van de belastingbetaler, dat daar 36.000 m2 niet zoveel op uitmaakt. De afgelopen twee jaar zit alleen de Belastingdienst met 7000 m2 in het gebouw, terwijl Camelot Beheer probeert tegen afbraakprijzen wat creatieve partijen (ook zo’n modewoord als het gaat over kantorenleegstand!) een plek te geven.

Onder leiding van de slecht communicerende en vaak naieve SP-wethouder Riet de Wit (nee geen familie van mij, maar wel de echtgenote van Jan de Wit uit de Tweede Kamer) is er de afgelopen twee jaar naarstig gezocht naar een oplossing voor het leegstandsvraagstuk van het oude CBS-kantoor. Voor Heerlen was dat ook belangrijk, omdat in het complex het monumentale schachtgebouw van de vroegere Oranje Nassaumijn I is opgenomen, waarin het Nederlands Mijnmuseum is gevestigd. En Heerlen wil, als voormalige mijnhoofdstad van Nederland, dit stukje geschiedenis niet verloren doen gaan.

Van alles is geprobeerd om een invulling te vinden voor het oude CBS-kantoor en ook een aantal vastgoedbedrijven heeft zich ermee ingelaten. Inclusief de ontwikkelaars van het nieuwe CBS-kantoor, LSI-IPMMC die eigenlijk toch ook wel met de ontstane situatie in de maag zaten, te meer omdat deze twee ontwikkelaars zich willen manifesteren als duurzame ontwikkelaars. Wethouder Riet de Wit koos echter voor een andere aanpak en kwam aanzetten met het bureau Walas Concepts. Dit bedrijf kreeg opdracht om voor 50.000 Heerlense euro’s met een invulling te komen en de uitkomst was dat het gebouw uitstekend geschikt is voor stadslandbouw en groene energievoorziening. U leest het goed. Het staat er echt: stadslandbouw. Bij stadslandbouw denkt ik allereerst aan stadstuintjes en zo u wilt, ook aan weedplantages op de zolderkamertjes van woningen van corporaties, maar Walas Concepts heeft heel andere ideeën: tomaten kweken, kippen houden en die vervolgens de eieren aan de burgers verkopen.

Je hoeft geen MRE-er te zijn om uit te rekenen, dat dit met een WOZ-waarde van 39 miljoen niet rond te rekenen is. Dus heeft de Rijksgebouwendienst maar een verlies van 38,5 miljoen genomen op de WOZ-waarde (‘Daar zijn we tenminste met goed fatsoen van af, leve de crisis!’) en het pand voor een kleine half miljoen euro aan Heerlen overgedaan. Maar nu komt het: Wethouder De Wit heeft vervolgens het gebouw weer voor hetzelfde bedrag doorverkocht aan Walas Projects. Een soort A-B-C-tje op z’n Limburgs. Walas Projects hoeft echter zelf dit bedrag niet op te hoesten, maar krijgt het gebouw in de vorm van een lening  in de schoot geworpen. Met als enige restrictie dat als het allemaal op een fiasco uitloopt (en dat gaat gebeuren, dat verzeker ik u; trouwens de gemeente houdt daar zelf ook al rekening mee!), dat  het schachtgebouw van de Oranje Nassaumijn I eigendom wordt van de gemeente.

Ik ben een grote voorstander van creatieve oplossingen voor leegstand, maar dit wordt helemaal niets. Sterker nog, dit is naiviteit ten top ten koste van de belastingbetaler. Eerst maakt de Rijksgebouwendienst een puinhoop van het eigen huisvestingsbeleid en wordt een vantevoren voorspelbaar papieren verlies van vele miljoenen euro genomen. En vervolgens gaat de gemeente Heerlen in zee met een bedrijf dat zelf geen eigen geld in het project hoeft te steken, een aantal vooral utopistische plannen heeft gelanceerd, maar wel alle risico’s bij diezelfde gemeente legt. En een meerderheid van de gemeenteraad slikt dit alles ook nog eens als zoete koek.

Ik heb de website van Walas Concepts (een bedrijf dat blijkbaar is ontstaan in de VS, en nu ook in Nederland opereert) maar eens geraadpleegd, en daar wordt het allemaal niet echt veel duidelijker. Ze zijn betrokken bij een paar projecten (De Creative Fabriek, Dolfinarium, De Fabriek Tilburg, Cultuurplein Stadskanaal) maar harde cijfers over het succes van hun concepten heb ik niet kunnen aantreffen.

Een citaat uit hun visie: ‘Walas Concepts gelooft, dat een samenhangend complex van fysieke, structurele en vooral sociale en economische condities ervoor zorgen dat een stad(sdeel) zich tot een vitale en dynamische leefgemeenschap ontplooit. We zijn erg zuinig op authentieke elementen. Multifunctionaliteit, een effectieve dichtheid en diversiteit zijn in alle opzichten factoren voor succes. Een compacte smeltkroes van allerlei mensen, hun activiteiten, van functies en gebouwen leveren een gemengde dynamiek die een stadsbuurt levendig houdt. Wonen, werken, winkelen en ontspannen. Leren, creëren, ondernemen en participeren. Opgroeien, ontwikkelen en productief zijn. Oude en nieuwe gebouwen. Jonge en oude mensen.’

Bent u er nog? Wat een papagaaientaal, zeg ik maar oneerbiedig. Zo lust ik er nog wel wat van. Vooral de pretenties storen me, want ze beloven Heerlen 2000 banen te regelen in het oude CBS-kantoor, waarvan 750 nieuwe! Daarmee zou het CBS-kantooor ineens de grootste banenleverancier van Heerlen worden, groter dan het ABP/APG. Het papier is geduldig, denk ik dan maar, en de nood in Heerlen moet wel erg hoog zijn, als ze dit ook echt geloven.

Walas Concepts claimt ook al tien belangstellenden te hebben voor het Ecogrowth Project zoals het oude CBS-gebouw nu gaat heten, maar wie dat zijn, wat ze gaan doen en en wat ze gaan betalen, is onbekend. Opvallend is ook de snelheid waarmee De Wit en het College onder leiding van PvdA-burgemeester Paul Depla het project erdoorheen hebben gejast, wat hen op het verwijt van gebrekkige informatievoorziening is komen te staan. En wat zegt onze SP-wethouder De Wit: ‘Vorm en voorbereiding verdienen geen schoonheidsprijs.’

De verschillende vastgoedondernemingen met posities in Heerlen, zijn niet erg gelukkig met deze gang van zaken, en dat is een understatement. C-Mill-directeur Geerd Simonis en andere vastgoedondernemers hebben dat ook aan het College laten weten, maar dat heeft het protest genegeerd. Simonis, die eigenaar-directeur is van het beste bedrijventerrein van 2011, C-Mill: ‘Ik heb uitgerekend dat Walas Concepts een vierkante meter prijs betaald van ongeveer 10,50 euro.  Ook al zegt Walas Concepts zich te richten op creatieve industrieën, toch kan zij daarmee concurreren met andere kantorenlocaties en bedrijventerreinen in Heerlen en omgeving. Dit komt dus neer op staatssteun en leidt tot afwaardering van ander, bestaand commercieel vastgoed in de gemeente. Ik overweeg dan ook, samen met andere marktpartijen, juridische stappen tegen de gemeente te nemen.’

De Wit – en met haar een meerderheid van de gemeenteraad – vindt dit blijkbaar allemaal onzin. Ook al is de bestemming van het oude CBS-kantoor nog steeds kantoorruimte, zij gaat ervan uit dat ‘het kantorencomplex nu van kleur kan verschieten’. Ik wil er best een fles goede wijn op zetten: over een jaar blijkt het initiatief een geldverslindend project te zijn, dat vervolgens weer wordt stopgezet. De druiven van dit stadslandbouwproject zullen dus zuur zijn. En van zure druiven wordt er zelden goede wijn gemaakt.

Advertenties
Comments
4 Responses to “CBS-kantoor Heerlen: de zure druiven van de stadslandbouw”
  1. Vilseledd schreef:

    De overheid, die intervenieert in het zakenleven; dat werkt bijna nooit. In de schaarse gevallen, dat het wel werkt is het puur geluk. De denkwijze van de gemeente is communistisch: we hebben een leeg gebouw en we hebben werklozen. Als we voor die werklozen nu arbeidsplaatsen creëren in het gebouw, vangen we twee vliegen in één klap. Helaas niet dus. In de eerste plaats heeft de gemeente en enorme vinger in de pap, waar het de werkzaamheden van die werklozen betreft. Veelal worden de ideeën van de werkzoekenden zelf niet serieus genomen, want volgens het huidige verharde klimaat (heksenjacht) jegens werklozen, worden ze eigenlijk als ‘ziek’ beschouwd. Ze zijn – volgens de beleidsmakers – hoogstens in staat, wat de hoogwaardigheidsbekleders en ambtenaren bedenken. Helaas voor deze beleidsmakers, maar gelukkig voor de beschaving, werkt de markt niet zo. De markt werkt met vallen en opstaan en de tucht van de markt laat de ondernemer of werknemer in zo’n gebouw weten, op welke producten en diensten klanten zitten te wachten.

    Om zoiets succesvol te laten zijn, moet de overheid zich puur richten op de facilitaire kant van het gebouw en zich op geen enkele manier met de werkinhoud bemoeien. Laat mensen kiezen om in ruil voor een verlaagde uitkering zelf een zaak op te zetten in zo’n gebouw, waarbij alleen BTW en huur van de ruimte wordt afgedragen. Laat het verder aan de creativiteit van de mensen zelf over, welke activiteiten ze zullen ontplooien. Worden de bedrijven ‘serieus’, dan biedt ze de mogelijkheid hun uitkering stop te zetten en ervan te gaan leven. In de tussentijd geldt wel opgave van de inkomsten, die boven minimumloon of minimumloon plas 10% of iets dergelijks, pas gekort worden. Stel hier geen enkele termijn aan, zeker geen belachelijke van zes maanden of zo. Pas na vijf jaar blijkt, of een onderneming levensvatbaar is. Het merendeel van de arbeidsgeschikte bijstandsontvangers zal dit verkiezen boven ‘thuiszitten’.

  2. jos van de mortel schreef:

    Het enige waar Walas in lijkt te slagen is goedkope werknemers vanuit WOZL met behoud van uitkering het pand te laten onderhouden (schilders, timmerlieden etcetera), en goedkopere kantoorruimte aan te bieden aan bedrijven (50€ per m2) die zich niet meer melden als kandidaat voor het Maankwartier even verderop (125€ per m2). De gemeente heeft zich hier echt mee in de voet geschoten, en als dat geen staatssteun meer is! En daarvoor krijgen ze bijna 1 miljoen € huur per jaar in de schoot geworpen…..Wanneer mag ik het pand overnemen voor het vijfvoudige zonder een hypotheek van de gemeente erbij?

  3. bas schreef:

    Een pand met een WOZ waarde van 39000000 verkocht aan de gemeente voor 464000 euro ???????? Ben ik nou niet wijs ……. of ? Wat heet ” een vastgoed voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd ” ? Overheden en semi overheden wisselen soms van gebouwen alsof er een nieuwe caravan gekocht word . Of willen alle beambten vandaag de dag een prive balkonnetje en een mega restaurant ? Ik walg van deze verwende argumenten en het rondstrooien (lees: vernietigen” van belastinggelden , vooral nu in deze tijd . Ongelooflijk . Het gebouw was prima . Nu niet meer omdat het niet verhuurbaar meer is . Jammer .

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: