Nog een keer de transactiedatabase van het Vastgoedjournaal

Toen ik twee maanden geleden met deze weblog begon, noemde ik als een van de redenen: een bijdrage leveren aan de  discussie over de huidige en toekomstige vastgoedmarkt. Ik pretendeer dus beslist niet het laatste woord te hebben: bij een discussie behoort geen laatste woord, behalve als alle partijen tot dezelfde slotconclusie komen.

Terugkijkend op de 14 blogs die inmiddels zijn verschenen, mag ik concluderen, dat ze gewaardeerd worden. Tot nu toe zijn deze blogs ruim 8000 keer aangeklikt, met als ‘hoogtepunt’ die van 2 april over het KPMG-gebouw. Deze blog werd die dag maar liefst 1027 keer geopend en, naar ik aanneem, ook gelezen..

Ik heb ondertussen de nodige reacties gehad, ook met ideeën en onderwerpen voor een mogelijk volgende blog. Maar tot een echte discussie heeft mijn blog – tenminste niet in de reactiesfeer – tot nu toe niet geleid. Daarom waardeer ik het dat John Kerkhoven dat vorige week wel heeft gedaan, naar aanleiding van mijn blog ‘Aan aan een nieuwe bij elkaar geschraapte database heeft de vastgoedbranche niets.’ Ik heb de reactie van John onder de blog gezet, maar plaats hem hier nog een keer:

Want wat schrijft John Kerkoven van het Vastgoedjournaal?: ‘We hebben kennis genomen van je artikel. Jammer dat je ons niet even gebeld hebt, want blijkbaar heb je het artikel in de nieuwsbrief, op de website en in het magazine van PropertyNL gemist waarin ze terug komen op hun beschuldigingen naar aanleiding van ons initiatief (zeg maar ‘een soort van rectificatie’). Als je ons had gebeld, had je kunnen horen dat inmiddels meer dan 30 marktpartijen vrijwillig data hebben aangeleverd en dat wij een prima backoffice hebben om de data te kunnen controleren.’

John vervolgt: ‘De database is een nieuw initiatief van Vastgoedjournaal.nl en wij pakken het wellicht op een minder traditionele manier aan dan de ‘oude’ media. We zijn hoogst verbaasd dat partijen hun vraagtekens zetten bij het verkrijgen van de data en of dat wel rechtsgeldig is. Wij vragen partijen (‘dagelijks bellen we er meerdere’) of ze transacties bij ons willen aanmelden. Ze kunnen dan hun eigen transacties melden, maar ook transacties van derden. Ze sturen deze in excel toe en wij ontdubbelen ze vervolgens en controleren ze op juistheid. Het is op zich opmerkelijk te noemen dat dit blijkbaar volgens onze concurrenten niet mag. Ook opmerkelijk is het dat we nog geen marktpartij negatief hebben gehoord over ons initiatief. De negatieve geluiden komen slechts uit de hoek van andere database-initiatiefnemers. Ik heb een ding geleerd: als de concurentie gaat gillen zijn wij op de goede weg.’

John sluit af met: ‘Je kan mij altijd bellen ik heb namelijk in het verleden veel van je geleerd en overigens – dat mag iedereen weten – ook heel fijn samengewerkt. Het is daarom ook wel zo prettig als je mij eens zou bellen. Je weet me vast te vinden, het nummer staat op onze website.’

Dank John voor je aardige woorden aan mijn adres. Ik weet dat ze gemeend zijn en de hartelijke gevoelens zijn wederzijds. Toch heb je me inhoudelijk over jullie nieuwe database met vastgoedtransacties niet overtuigd. Laat me over een ding duidelijk zijn: ik ben een groot voorstander van concurrentie. Concurrentie houdt je scherp. De concurrentie tussen Vastgoedmarkt en PropertyNL heeft gegarandeerd bijgedragen aan een grotere professionalisering van de berichtgeving over vastgoed(ontwikkelingen) en in die zin hebben de marktpartijen daarvan dubbel en dwars geprofiteerd. Concurrentie geeft iets te kiezen. Dus dat de monopoliepositie van Vastgoedmarkt gedurende een kleine dertig jaar door de komst van PropertyNL begin deze eeuw werd opgeheven, is iets waar iedereen – ook Vastgoedmarkt – baat bij heeft gehad.

Mijn vraag is echter: Wat schiet de markt op met de zoveelste database op het gebied van vastgoedtransacties, zonder dat die in een historisch kader kunnen worden geplaatst of iets anders toevoegt? Niets, helemaal niets. De database van Vastgoedjournaal zal hoe dan ook slechts een beperkte afspiegeling blijven van wat er aan specifieke vastgoedtransacties in Nederland plaatsvindt. Dat veel kleinere partijen in het land bereid zijn hun transacties ook aan te leveren aan het Vastgoedjournaal, kan ik me voorstellen, maar de decennialange ervaring van Vastgoedmarkt heeft geleerd dat al die transacties goed moeten worden nagetrokken, gecontroleerd en veelal moeten worden aangevuld. Dat kan onmogelijk aan de makelaars zelf worden overgelaten, die immers met hun meldingen andere oogmerken hebben dan een researcher. Als het Vastgoedjournaal afgelopen woensdag in zijn Nieuwsbrief bericht dat er 1300 nieuwe huurtransacties zijn  opgenomen, plaats ik vraagtekens of ze inderdaad allemaal zijn gecontroleerd. En ik blijf ook met de vraag zitten : hoe is het Vastgoedjournaal aan al die andere transacties gekomen?

Ik blijf bij mijn stelling dat zo’n nieuwe database, als het Vastgoedjournaal nu heeft gelanceerd, geen enkel ander belang dient dan de marketing van het product Vastgoedjournaal, omdat database en abonnement aan elkaar zijn gekoppeld. Bij Vastgoedmarkt kan iedere marktpartij zijn transacties aanbieden – en doet dat ook – zonder dat er sprake is van een vergoedingssituatie in de vorm van een verplicht abonnement. Pas als een marktpartij de hele database (of delen daarvan) wil gebruiken, moet ervoor worden betaald. Er wordt dus betaald voor de door Vastgoedmarkt toegevoegde waarde van de database. En die toegevoegde waarde is al decennia bekend.

Ik zet ook mijn vraagtekens bij te snelle conclusies, die uit de data zouden kunnen worden getrokken en die als ‘nieuws’ worden gebracht. Zo las ik in de Nieuwsbrief van het Vastgoedjournaal, dat Rabobank in twee jaar tijd 43.000 m2 in 15 transacties aan kantoorruimte heeft betrokken. Die conclusie is gebaseerd op de eigen database. Dat zegt me helemaal niets. Lang niet alle transacties van de Rabobank staan in de nieuwe database en zelfs als zou het een volledig beeld zijn over de laatste twee jaar, wat zegt dat als er bijvoorbeeld ook niet aan gekoppeld wordt wat het aanbod is dat door diezelfde Rabokantoren in de markt is gezet? Hetzelfde geldt voor het ‘bericht’ dat Eurocommerce in 2010 en 2011 51.000 m2 aan eigen kantoorontwikkelingen wist te verhuren. So what? denk ik dan. Verandert dat iets aan het aanstaande faillisement van Eurocommerce?

En waarom meldt Vastgoedjournaal – als de eigen database zo fantastisch is, in dezelfde nieuwsbrief dat ‘de grote kantoortransacties voor opnamestijging in Amsterdam en Rotterdam zorgen ,en dat het kantooraanbod in de hoofdstad dalende is’? Maar die info komt niet uit de database van Vastgoedjournaal, maar uit een persbericht van Colliers Internationaal, die daarbij gebruik heeft gemaakt van de eigen database, die onder meer weer wordt gevoed door die van Vastgoedmarkt (en mogelijk ook die van Real Next).

Wat ik hierover de database van Vastgoedjournaal inbreng, geldt trouwens ook voor de Nieuwsbrief. Serieuze marktpartijen zijn geabonneerd op de diensten van Vastgoedmarkt en PropertyNL en misschien ook voor een deel op die van Vastgoedjournaal. Deze marktpartijen krijgen voor een belangrijk deel elke dag drie maal nagenoeg hetzelfde nieuws en ik weet uit ervaring dat er slechts serieus naar één nieuwsbrief wordt gekeken, al naar gelang de voorkeur uit gaat naar een bepaald vastgoedmedium. Voor de andere nieuwsbrieven geldt vaak de delete-knop.

Mijn slotconclusie, beste John, is, dat ik persoonlijk de nieuwe database en de nieuwsbrief van Vastgoedjournaal niet onderscheidend vind en de toegevoegde waarde mis, ook voor de toekomst. Ik heb zo het vermoeden dat  mijn mening door de meeste grotere vastgoedpartijen wordt gedeeld. Maar wie ben ik en wat is mijn mening waard? Dat zal de tijd uitwijsen. Dat laat onverlet dat lk de inspanningen die jij en je team verrichten waardeer en zelfs aanmoedig. Want dat is concurrentie in een vrij en democratisch land. En als we er een wedstrijd van maken, met het EK Voetbal in het vooruitzicht: dat de beste ook moge winnen.

 

 

Advertenties
Comments
One Response to “Nog een keer de transactiedatabase van het Vastgoedjournaal”
  1. Rogier Hentenaar schreef:

    Dag Ruud,

    Met veel interesse volg ik al een tijdje jouw blogs. Zeker die twee blogs waar je het over Vastgoedjournaal hebt en ons nieuwe database-initiatief bespreekt. Waar jouw visie op vastgoed verder gaat dan de stenen zo kijkt Vastgoedjournaal verder dan het flink verkokerde vastgoedwereldje dat elkaar de bal in de vorm van deals en nieuws toespeelt. Je zegt het zelf dat concurrentie goed is, getuige de komst van PropertyNL die ik begin 2000 als redacteur van nabij heb mogen beleven.Die heeft geleid tot gezonde competitie en geresulteerd in solide vastgoedmedia (samen met Vastgoedmarkt) die kunnen bogen op tal van indrukwekkende onderzoeken.

    Maar de wereld om ons heen is flink in beweging. Met Vastgoedjournaal als actief online vastgoedmedium zien we dat er veel meer is dan het kleine wereldje waar de traditionele vastgoedmedia zich op richten. Dat merken we in de nieuwsvoorziening: steeds minder mensen willen twee weken of een maand wachten op een papieren uitgave waarin behalve de ‘exclusieve’ artikelen ook het internetnieuws nog eens wordt opgewarmd. Dat kan echt niet meer.

    En dan de veel besproken database van ons. Ik vind het jammer dat mensen die ons initiatief helemaal niets vinden dat zeggen zonder goed te verdiepen wat de VJ Database daadwerkelijk inhoudt. Alles staat gewoon op onze website uitgelegd. Zo houden we alleen de gebruikerstransacties bij en niet het aanbod.

    In tegenstelling tot wat jij beweert Ruud, kan iedereen de transacties GRATIS bij Vastgoedjournaal aanmelden. Net als bij Vastgoedmarkt. Alleen voor het doorpluizen van de database moet worden betaald maar dat is peanuts in vergelijking met de kostbare databaseabonnementen elders.
    Ja, en dan de kwaliteit van de data waar decennialange research bij andere database-aanbieders voor borg moeten staan. Eerlijk gezegd, ben ik er nooit van onder de indruk geweest. Ondanks noeste research blijven er altijd fouten zitten in de data. En dan de definities en criteria: uiteraard zullen we zoveel mogelijk conformeren aan de bestaande definities wat er onder een gebruikerstransactie moet worden verstaan. We gaan alleen niet mee met de bestaande, veel te hoge ondergrenzen van kantoren en bedrijfsruimten. Dat past ook niet in een tijd dat steeds meer flexibel kleinere kantoorruimtes worden verhuurd.

    Het feit dat er nog geen centrale database is van gebruikerstransacties – en daar ben ik het met je eens: die komt er waarschijnlijk ook nooit – is illustratief voor de vastgoedmarkt waar marketing van eigen data belangrijker wordt gezien als het compleet delen daarvan met de rest van de markt. Laat staan over de huurprijzen die vrijwel nooit worden vermeld. Om over informatie over bedongen huurkortingen nog maar te zwijgen.

    Om die reden pakken wij het anders aan en laten wij – naast eigen controle – de branche meehelpen – aan de hand van de commentaarvelden – om onze gebruikersdatabase tot de grootste in de markt te maken. Dat wordt samen met de zeer gemakkelijke en goed toegankelijke zoekfunctie de toegevoegde waarde van onze database voor de markt.

    Rogier Hentenaar
    Hoofdredacteur Vastgoedjournaal

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: