De Zuidas: Amsterdamse hoogmoed komt voor de val

In januari 2010 schreef ik in mijn commentaar voor Vastgoedmarkt, dat de gang van zaken rond het al dan niet doorgaan van het zogenoemde dokmodel onder de A10 in Amsterdam/Zuidas alles te maken heeft met hoogmoed. Welke beslissing er de komende weken of maanden ook over het dokmodel wordt genomen: de enige goede is er een die wordt genomen met beide benen op de grond, met oog voor realiteit en kosten. Misschien is dat moeilijk om te accepteren voor iedereen die graag kijkt naar het buitenland waar het allemaal beter en grootser zou zijn. Maar hoogmoed komt voor de val, weten ze nu ook in Dubai. Ik denk dat enige bescheidenheid toch beter bij onze volksaard past.’

Het was niet het eerste commentaar dat ik de afgelopen tien jaar aan de Zuidas wijdde. Ik heb de berichtgeving over de Zuidas inVastgoedmarkt sinds 2001 nog eens  doorgenomen en de conclusie die daaruit kan worden getrokken is, dat in ieder geval Vastgoedmarkt nooit echt veel vertrouwen heeft gehad in het realiteitsgehalte van de oorspronkelijke plannen.

Om een beter beeld te krijgen over de ambities van toen, citeer ik een deel van een bericht uit de Vastgoedmarkt van tien jaar geleden(2002), op basis van informatie van het toenmalige Projectbureau Amsterdam Zuidas: De ontwikkeling van kantoren en woningen aan de Zuidas gaat de komende veertig jaar 15 miljard euro kosten. De gemeente Amsterdam en het Rijk dragen een kwart van de kosten. De rest van het geld voor de investeringen moet bij professionele beleggers worden gehaald. De kosten moeten uiteindelijk worden terugverdiend door de stijging van de grondprijs. Het Projectbureau beoogt de komende tientallen jaren 2,5 miljoen vierkante meter vloeroppervlakte te realiseren. Ongeveer 45 procent daarvan is bestemd voor kantoren, 45 procent voor woningen en 10 procent voor voorzieningen. De beoogde uitbreiding lukt alleen als de gemeente Amsterdam en het Rijk het groene licht geven voor de ondertunneling van de snelweg A10 en de spoor- en metrolijnen in het Zuidas-gebied. Blijven deze tunnels achterwege, dan zal het vloeroppervlak maximaal 900.000 vierkante meter bedragen. De kosten vallen dan 1,6 miljard euro lager uit.’

Aanleiding voor deze terugblik op de officiële start van de Zuidas in 2002 is een artikel, dit weekeinde, in het Parool, met als kop: ‘Rijk en gemeente hielden kritisch rapport over Zuidas geheim’. Het rapport waaraan gerefereerd wordt, dateert blijkbaar uit 2003 en ging over het plan om de A10 en het spoor voor een deel ondergronds te brengen en Amsterdam-Zuid en Buitenveldert met elkaar te verbinden. Boven op het ‘dok’ zou dan een nieuw stadshart, de Zuidas verrijzen.

Het Parool: ‘Cees van Boven, destijds topambtenaar bij het ministerie van Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieu (Vrom) en opdrachtgever van het rapport, bevestigt dat Amsterdam en Vrom in hun maag zaten met de aanbevelingen. ‘De conclusies vielen op dat moment niet goed.’
Het rapport bevatte advies van Rijksbouwmeester Jo Coenen, zijn collega-architecten Vittorio Gregotti, Manuel de Sola-Morales en Kees Christiaanse en Paul Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau. Zij bepleitten een geleidelijkere aanpak van de Zuidas en waarschuwden voor overoptimisme: ‘Gezien de economische schommelingen van de laatste jaren zouden de kosten en de geraamde opbrengsten (…) opnieuw op realiteitsgehalte getest moeten worden.’

Zoals zo vaak bij dit soort artikelen wordt er ingezet op valse opschudding. Er zou namelijk in 2003 een kritisch rapport bewust in een la zijn weggestopt. Zo nam ook de Telegraaf de teneur van het artikel op. Het zal wel. Onder de indruk ben ik niet over deze ‘onthulling’. Veel rapporten verdwijnen nu eenmaal ergens in een la, omdat ze ook niet bedoeld zijn om te worden gelezen en uitgevoerd. En twijfels over de zin en onzin van het dokmodel onder de A10 om de Zuidas financieel levensvatbaar te maken, zijn de afgelopen tien jaar door velen geuit, zeker niet alleen door ex-Rijksbouwmeester Jo Coenen c.s.

Daar stonden trouwens even zoveel rapporten van andere deskundigen tegenoverdie wel van mening waren dat er een Zuidas als toonaangevend internationaal financieel kantorencentrum moest komen. Dat nu, tien jaar later, blijkt dat er van de oorspronkelijke plannen – in ieder geval nu – nog niet zoveel terecht is gekomen  en dus zeker niet van het dokmodel), geeft misschien de sceptici van toen gelijk. Maar tegelijkertijd mag niet vergeten worden dat begin deze eeuw het optimisme over de economie torenhoog was en er eigenlijk niemand was, die kon voorzien dat nagenoeg heel Europa in een diepe dip terecht zou komen, met alle gevolgen van dien voor een project als de Zuidas. Als trouwens tien jaar geleden wel snel was beslist, had het ‘dok’ onder de A10 er al gelegen en was iedereen ervan overtuigd geweest dat het een dure, maar vanuit ruimtelijk oogpunt ook verantwoorde investering was geweest.

Wat nu wel duidelijk is geworden, is dat het hele Zuidas-traject – net als zoveel andere grootschalige infrastructurele projecten in Nederland – niet bepaald de schoonheidsprijs verdient. En als er dan toch een schuldige moet worden aangewezen, zijn dat al die PvdA-wethouders –  inclusief ex-burgemeester Job Cohen – die ruim tien jaar lang hebben volgehouden dat de Zuidas – dankzij het dokmodel – wel levensvatbaar zou zijn en dat de financierders zich in rijen zouden aandienen.

Op zich was er begin deze eeuw ook niet eens zo veel tegen dat dokmodel. Amsterdam-Zuid en Buitenveldert worden inderdaad gescheiden door de A10 en een ingewikkeld traject van spoor- en metrolijnen, plus nog wat groen dat bestaat uit voetbal- en tennisvelden. In het gebied stonden overigens eind vorige eeuw ook al de nodige grote kantorenprojecten, zoals het WTC, Atrium en het ABN Amro-gebouw en ook de VU was daar reeds dominant aanwezig. Kortom, het onder de grond stoppen van de infrastructuur was helemaal niet zo’n slecht idee. Soortgelijke projecten zijn al in de jaren tachtig en negentig vorige eeuw met succes – maar ook minder ingewikkeld en prestigieus – uitgevoerd in steden als Madrid, Spanje en Parijs. Waarom dan niet in Nederland? Dat was ook precies wat allerlei adviseurs en consultants de goegemeente bleven voorhouden: de Zuidas moet zich als gemengde kantoor-, woon- en leisureontwikkeling kunnen meten met soortgelijke gebieden als La Défense in Parijs en Canary Wharf in Londen.

Dat de Zuidas er niet is gekomen zoals het ooit bedoeld was, toen het nog enigszins paste binnen de economische en financiële dromen, is echter vooral te wijten aan het gebrek aan daadkracht, de bureaucratie, het gebrek aan ondernemingschap, tegenstrijdige belangen en ambities, en zeker ook enorme ego’s die elkaar het licht niet gunnen.

Met als resultaat, dat het dokmodel er niet is gekomen en er ook niet zal komen, want de afgeslankte versie – waarover Rijk en gemeente Amsterdam nu wel een akkoord hebben – zal de gewenste verbinding tussen Amsterdam-Zuid en Buitenveldert bij lange na niet optimaal tot stand brengen. Als trouwens die afgeslankte versie van het dokmodel er wel komt, want niets is nog zeker.

Geld heeft het mislukken van het oorspronkelijke Zuidas-concept in ieder geval wel gekost. Heel veel geld zelfs. Al die rapporten, al die studies en al die dure adviseurs. De projecten Eurocenter en Symphony stonden verder centraal in het grootste fraudeschandaal dat de Nederlandse vastgoedbranche ooit gekend heeft: de Klimop-affaire. En op de kantoorgebouwen en een woningproject als New Amsterdam (nu eigendom van Vesteda), die sinds begin deze eeuw wel zijn gerealiseerd, is sindsdien flink afgeboekt, tot wel 30 procent van de eerste verkoopwaarde.

De droom van Amsterdam en het Rijk, dat grote financiële instellingen en pensioenfondsen in binnen- en buitenland in de rij zouden staan om in het totale project te investeren, was al veel eerder in rook opgegaan, ondanks de ingehuurde kwartiermaker Jan Doets (quote uit 2006: ‘’Alle risico’s voor de Zuidas zijn al ingecalculeerd’) of de president-commissaris van de Zuidas-onderneming Elco Brinkman die gedurende het hele traject aan allerlei touwtjes heeft getrokken zonder dat duidelijk is geworden wat zijn kostbare bemoeienissen eigenlijk hebben uitgehaald. Een met veel tamtam aangekondigde veiling van de grondposities ging dan ook uiteindelijk niet door. Maar het duurde tot 2008 voordat ook de machtige wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening) moest toegeven dat de private partijen niet meer zouden instappen, omdat ze gewoon de risico’s te hoog vonden.

Dat het met de Zuidas ooit nog goed zal komen – tenminste uitgaande van de zeer optimistische ambities van begin deze eeuw – lijkt me onwaarschijnlijk. Als je ontwikkeling van allerlei plannen over de afgelopen tien jaar bekijkt – nog los van de discussie over het dokmodel – dan zie je dat dat geloof ook bij de meest betrokken personen en instanties tot nul is gedaald. Op de laatste editie van de grote internationale vastgoedbeurs Mipim, in maart dit jaar, was de Zuidas-onderneming nog steeds vertegenwoordigd met een maquette op wat de Holland Plaza werd genoemd, ergens in een hoekje van het beursgebouw Palais des Festivals in Cannes. Buitenlandse bezoeken aan de desk van de Zuidas-onderneming waren dan ook schaars. Meer dan een teken aan de wand.

Of dat allemaal zo erg is, is niet eens meer een vraag. Er zijn zeer dure projecten in Nederland uitgevoerd en gerealiseerd, waarvan we nu moeten concluderen dat het grotendeels weggegooid geld is geweest. Vult u die projecten zelf maar in. Dat lot lijkt de Zuidas bespaard te worden.

De gebouwen die nu op de Zuidas langs de A10 staan, zijn trouwens beslist de moeite waard en zullen dat ook de komende decennia blijven. Maar er is weinig noodzaak om door te gaan tot het eerder geplande aantal kantoormeters. Amsterdam heeft verder nog steeds plannen om er veel woningen te laten bouwen, maar ook die noodzaak is niet langer aanwezig. Aan nog meer dure, vrijwel leegstaande woningtorens als New Amsterdam zit niemand te wachten. Mijn gratis advies: hark de nog niet bebouwde terreinen aan en maak er een fraai Zuidas-park van. En laten we AFC er asjeblieft gewoon blijven voetballen.

 

Advertenties
Comments
One Response to “De Zuidas: Amsterdamse hoogmoed komt voor de val”
  1. Alex schreef:

    Wat een negatief verhaal. Die Zuidas gaat over een aantal jaar gewoon verder ontwikkelen. Zeker als Nederland zijn gunstige belastingklimaat voor buitenlandse ondernemingen behoudt.
    Het is momenteel wereldwijd een erg slechte (vastgoed)markt. Logisch dat de Zuidas daar nu ook klappen van ondervindt.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: