Een burgemeester als ontwikkelaar. Oftewel een sketch voor drie ‘Jos-sen en een Piet’

–       TRRR.Tring!!!!!

–       ‘Ja. Met Jos. Jos van Rey, dé wethouder van Roermond.’

–       ‘Dag Jos. Met Jos, dé burgemeester van Kerkrade.’

–       ‘Aha! Een CDA-er! Was jij ook een van die CDA-ers die mij niet wilden als VVD-gedeputeerde in de Provinciale Staten?’

–       ‘Nee hoor, Jos. Ik ben juist een fan. We kunnen wel een ondernemende politicus zoals jij gebruiken.’

–       ‘Goed dan. Wat kan ik voor je betekenen?’

–       ‘Nou Jos, ik heb een probleem. Een vastgoedprobleem.’

–       ‘Dan ben je bij mij aan de goede deur.’

–       ‘Ik weet het, jij hebt in Roermond op een unieke wijze vastgoed en politiek bij elkaar gebracht en ervoor gezorgd dat Roermond de beste retailstad van Limburg is geworden.’

–       ‘Dank je voor het compliment, maar dat is teveel eer. Dat heb ik gedaan samen met de hele plaatselijke politiek. De burgemeester, de gemeenteraad. Die hebben mij lekker ongehinderd mijn gang laten gaan. Maar wat is jouw probleem? Wil je van Kerkrade ook de belangrijkste retailstad van Limburg maken?’

–       ‘Nee, Jos. Ik heb een ander probleem. Mijn probleem heet Jos.’

–       ‘Jos? Daar begrijp ik niets van! Ben jij je eigen probleem?’

–       ‘Nee, ik heb het over Jos van de Mortel. Een vastgoedboer uit Amsterdam, met veel posities in Zuid-Limburg. In Heerlen, in Valkenburg en ook in Kerkrade.’

–       ‘Die ken ik niet. Die Jos van jou heeft zeker geen posities in Roermond.’

–       ‘Jos van de Mortel heeft een aantal panden in het centrum van Kerkrade in bezit via zijn onderneming Metroprop en daarom komt er niets terecht van mijn ambities om in Kerkrade een prachtig centrumplan te realiseren. En je weet hoe het gaat. Binnenkort moet de gemeenteraad over mijn herbenoeming stemmen, dus ik heb besloten de kar van dat centrumplan zelf te gaan trekken. Kortom, ik wil af van die Jos van de Mortel.’

–       ‘Nou dan weet ik wel wie je nodig hebt. Dat is geen Jos, maar een Piet. Haha! Een Piet die nog goedgekeurd is door een speciale commissie onder leiding van  Winnie, die heeft vastgesteld dat hij en ik geen enkele belangenverstrengeling hebben.’

–       ‘Winnie? Die ken ik niet. Je bedoelt toch niet Winnie Mandela?’

–       ‘Nee, domoor, Winnie Sorgdrager, ex-minister van D’66 die ook af en toe wat te doen moet hebben en commissies voorzit.’

–       ‘Dus die Piet van jou kan me verder helpen.’

–       ‘Wis en waarachtig. Ik geef je zijn telefoonnummer. Dat ligt toevallig op mijn bureau.’

Et cetera et cetera. Ik ga ervan uit dat een Limburgse buut-reedner er wel een echte leuke tekst van kan maken.

Lezers van dit blog zeggen wel eens tegen me dat ik teveel over Limburg schrijf en ook te weinig goed nieuws breng. Dat begrijp ik. Maar veel goed nieuws kan ik in deze trieste vastgoedbranche deze dagen niet vinden en ik woon nu eenmaal in Limburg. Daar komt nog bij, dat Limburg een pars pro toto is voor Nederland. Wat hier allemaal gebeurt, vindt ook plaats in de rest van ons land, misschien op een andere schaal en minder opzienbarend en schokkend, maar Limburg staat in de vastgoed-ellende niet alleen.

Waarom deze sketch over drie ‘Jos-sen en een Piet’?

De gemeenteraad van Kerkrade heeft vorige week in een spoedprocedure de aankoop goedgekeurd van vijf panden in het centrum van Kerkrade voor een bedrag van 12 miljoen euro. De verkopende partij is Metroprop van Jos van de Mortel en de taxatiewaarde van deze panden bedraagt 5,6 miljoen euro.  Burgemeester Jos Som (CDA) heeft zijn politiek lot (herbenoeming) verbonden aan het centrumplan van deze gemeente van 50.000 inwoners op de grens met Duitsland en is van mening dat dat centrumplan alleen maar kan slagen als de gemeente eigenaar is van die panden van Van de Mortel. En wat doe je in zo’n geval: je belt Piet van Pol in Roermond en je laat deze collega ontwikkelaar-investeerder van Van de Mortel de onderhandelingen doen over de verkoop van die panden, die voor een groot deel nog leeg staan ook en destijds door Van de Mortel speculatief zijn gekocht.

Van Pol heeft Som en dus ook de gemeenteraad ervan kunnen overtuigen om het dubbele van de taxatiewaarde aan Van de Mortel te betalen, op basis van plannen die Van Pol inmiddels heeft laten tekenen door zijn vriend Maarten Engelman; dezelfde architect die eerder van een andere vriend, wethouder Jos van Rey de opdracht kreeg om de Limburg-stand op de Provada tegen een fraaie vergoeding te ontwerpen. Ons kent ons, niet waar!

Het argument van Van Pol om het dubbele aan Van de Mortel te betalen voor vrijwel leegstaande panden, is eigenlijk schokkend. Want hoe redeneert Van Pol? ‘Metroprop heeft in het verleden investeringen gedaan om de panden te kopen en heeft ook plannen gemaakt om iets met het centrum van Kerkrade te gaan doen. Dus daarom heeft Van de Mortel recht op niet alleen de terugbetaling van de overdrachtskosten (belasting en notaris), maar ook op de kosten van eerdere ontwerpen en renteverlies.’

Hier valt me echt de pet van het hoofd. Een belegger-ontwikkelaar koopt op het hoogtepunt van de markt (2007) winkelpanden om een centrumplan te realiseren (in de wetenschap dat daar toen al jaren over werd gesteggeld met onder meer 3W), dus met een bewust risico, om vervolgens de gemeente drie jaar aan het lijntje te houden, omdat hij de plannen niet uitgewerkt en gefinancierd kreeg. Maar hij kan er nu wel schadeloos uitstappen, omdat de burgemeester er zijn politieke toekomst aan verbonden heeft.

Maar wat misschien nog veel erger is, dat de door Som binnengehaalde Piet van Pol niet alleen als adviseur bij deze deal is betrokken, maar ook een belang heeft als gedelegeerd ontwikkelaar in het nieuwe plan. Een plan dat bestaat uit het slopen van de panden van Van de Mortel en het bouwen van een aantal corporatiewoningen en koopappartementen met wat retail in de plint. Ik hoor trouwens in de markt ook nog dat Van Pol dit project ondertussen al weer aanbiedt aan andere marktpartijen.

Het centrumplan Kerkrade heeft inderdaad een lang verleden en gaat zelfs terug naar de jaren ‘80. In mei 2005 werd er door de gemeente en 3W een plan gepresenteerd met een investering van 35 miljoen euro, dat voorzag in een winkelcentrum van 2700 m2, een wooncomplex en een ondergrondse parkeergarage met bijna 300 plaatsen op basis van een ontwerp van de architecten Greig and Stephenson (Londen) en Bruls en Co (Maastricht). De nieuwe winkelpassage moest twee bestaande passages (de Theaterpassage – toen eigendom van 3W – en de Orlandopassage – nu eigendom van Elizen Vastgoed) met elkaar verbinden.

Uiteindelijk bleek dit plan niet levensvatbaar, met name omdat Metroprop speculatief een aantal panden binnen het project bleek te hebben gekocht en niet wilde meewerken. In april 2007 gooide Kerkrade het daarom over een andere boeg en kreeg Metroprop de opdracht een stedebouwkundige visie te ontwikkelen. Dat lukte evenmin, zoals veel insiders al hadden voorspeld, en het hele centrumplan leek een vroege dood te sterven. Totdat in 2011 de Theaterpassage voor 2,7 miljoen euro door de gemeente van 3W werd uitgekocht op basis van een nieuw plan van Metroprop. Dat plan voorzag in nog grotere ambities, zoals 5.700 m2 nieuwe winkelruimte, een grote supermarkt, dertig appartementen, een hotel met 128 kamers en natuurlijk de bij dit soort plannen onvermijdelijke  uitbreiding van de parkeergarage onder het theater met 284 plaatsen. De investering van deze plannen werd in 2011 geschat op 65 miljoen euro (het dubbele van 2007!) waarvan de gemeente 11 miljoen euro voor rekening zou nemen.

Een paar maanden later was al duidelijk dat ook dit plan het niet zou halen en besloot de gemeente de in 2008 gesloten realisatieovereenkomst met Metroprop te ontbinden. Met al resultaat dat burgemeester Som zelf de rol van ontwikkelaar op zich nam: ‘We gaan als gemeente zelf de regie voeren. Je moet wat doen. Het heeft geen zin om langer op andere partijen te wachten. Kerkrade wil met behulp van adviseurs een realistisch, financieel haalbaar plan realiseren. Uitbreiden kan later nog,’ aldus Som in het Limburgs Dagblad.

We weten inmiddels wie die adviseur is: Piet van Pol, de man die aantoonbaar twee posities heeft: die van onderhandelaar en adviseur namens de gemeente en vervolgens die van (gedelegeerd) ontwikkelaar. Iemand die er trouwens zelf geen geld in zal stoppen, maar de risico’s doorspeelt naar gemeente en misschien een corporatie. Daarom probeert Van Pol het project ook weer door te zetten naar een partij die wel bereid is het risico te nemen. Maar ondertussen heeft Kerkrade de panden wel veel te duur van Van de Mortel gekocht.

Want risicovol blijft dit centrumplan Kerkrade zonder meer. Wie nu door het centrum loopt, ziet opvallend weinig kooplustigen en veel rollators en scootmobielen ter illustratie van het hoge demografische krimpgehalte dat dit deel van Limburg teistert. Kerkrade munt ook uit in werkloosheid en andere sociale problemen. Retail is er in Zuid-Limburg meer dan genoeg, zoals alle data en rapporten uitwijzen. De noodzaak van een woontoren in het centrum van Kerkrade is nooit aangetoond, terwijl vaststaat dat een ondergrondse parkeergarage onder het centrumplan niet exploitabel te maken is.

Mijn vorige blog over de Zuidas eindigde ik met de stelling, dat alle nu nog niet bebouwde grond maar moet worden aangeharkt en dat er een park van moet worden gemaakt, totdat ooit de tijden zijn veranderd. Dat moet natuurlijk ook gebeuren met de panden van Metroprop: tegen de grond ermee en maak er een parkje van. En dan zal blijken dat de gemeente Kerkrade met het betalen van 12 miljoen euro aan een projectontwikkelaar die willens en wetens gespeculeerd heeft met panden, een afschuwlijke kat in de zak heeft gekocht, ten koste van de belastingbetaler.

 

Nadat Jos Som, vorige week de aankoop van de vijf panden door de gemeenteraad had geloodst, voegde hij de raad toe: ‘U heeft net ingestemd met mijn herbenoeming.’ Zo simpel ligt dat in Zuid-Limburg. Je kunt je herbenoeming kopen, maar wel laten betalen door dezelfde gemeenteraad. Leve de democratie.

 

 

 

Advertenties
Comments
6 Responses to “Een burgemeester als ontwikkelaar. Oftewel een sketch voor drie ‘Jos-sen en een Piet’”
  1. Hugo Merckx schreef:

    Ach, net zoals dus met Metropop, beslist de gemeente Kerkrade steeds het doordeweekse, weigert visie en durf, dat zie je in hun Anstelvallei, een droomplek waar heel Europa jaloers op kan zijn (uitbesteed aan een subsidiebeleggende stichting), zie je met hun plan aan het station (wat zie je? Een blok naast een bol! Wow!). Downsizing naar middelmaat is de norm, en rendabiliteit fictie.

  2. jos van de mortel schreef:

    Goedenavond Ruud,

    Ik ben het voor een groot deel met je karikatuur eens. Maar enige nuancering is toch wel op zijn plaats. Wij, Metroprop, hebben niet drie jaar vertraagd, de gemeente heeft drie jaar vertraagd, omdat ze niet wisten wat ze met het theater wilden. Bovendien hebben wij een aanzienlijk verlies geleden en hadden wij het grootste gedeelte van de leegstand gewoon kunnen verhuren, als wij niet de realisatie overeenkomst hadden gehad; taxeren is geen exacte wetenschap, en die taxatie van 5,6 slaat werkelijk nergens op, daarnaast hadden wij voor geen cent minder verkocht. Daarbij waren wij in oktober 2011 echt op een haar na klaar om te starten toen de gemeente ineens vond dat het anders moest.

    Het zal me benieuwen wat van Pol nog kan of mag met de gemeente nu het onderzoek naar Jos van Reij loopt, en het zal me eveneens benieuwen waar de gemeente die 15 miljoen die zijn plan minstens tekort heeft vandaan haalt. Wij moesten wel zo uitvoerig bouwen omdat een theater en een bibliotheek niet voldoende waarde creeeren om het plan “rond te rekenen”.

    Hoe is het in Trintelen?

    Met vriendelijke groet,

    Jos van de Mortel

  3. Andy Rossel schreef:

    Beste Ruud,

    Ik ken jouw niet persoonlijk, maar ik begrijp de intonatie in jouw betoog volledig. Gelukkig dat dan ook nog één partij in de gemeenteraad van Kerkrade jouw strekking volgt en tegen dit absurde plan heeft gestemd. Ik ben me ervan bewust dat dit de voortgang van het centrumplan niet ten goede komt, maar ik vrees dat dit ook niet de voortgang ondersteunt en ons wel veel te veel geld heeft gekost.

    Ik hoop dat ik ongelijk krijg, maar ik vrees ervoor. Daarenboven riekt dit hele verhaal ook regelrecht naar staatssteun, daar een gemeentelijke overheid ver boven marktconforme waarde panden aankoopt.

    Veel succes met je verdere columns.

    Met vriendelijke groet,

    Andy Rossel
    Fractievoorzitter GroenLinks Kerkrade
    +31-(0)6-53199121

    • jos van de mortel schreef:

      Dag Andy,

      Naar jou heb ik al persoonlijk gereageerd, maar ik blijf erbij dat nu de gemeente beter weer ons plan kan gaan uitvoeren. Blijft toch het beste plan; wij hebben met smart afscheid genomen, maar we lagen politiek te slecht. Door de gemeentelijke aankoop van het vastgoed, waarbij wij dus verlies hebben gemaakt, “rekent het nu wel rond”.
      Opmerkelijk dat wij politiek slecht lagen en van Pol zo goed; ook opmerkelijk hoe goed zijn dorpsplan viel, wat financieel niet haalbaar is, en al evenmin aantrekkelijk is voor nieuwe kandidaat huurders in de retailsfeer.

      Met vriendelijke groet,

      Jos van de Mortel

      • Andy Rossel schreef:

        Beste Jos,

        Het plan van Engelmann zal er volgende week woensdag wel doorheen gaan tijdens de raadsvergadering. Alhoewel we nog totaal niets weten over de mogelijke kosten die dit plan met zich meebrengt en hoe de gemeente dat denkt te gaan betalen. Zonder enige kostenraming is het ook onmogelijk de ROI (return of investment) uit te rekenen.

        En de positie van Van Pol staat voor mij nog niet vast, zeker gelet op de perikelen rondom de verhouding Van Pol-Van Rey.

        Succes met de zaken!

        Groet,

        Andy Rossel

Trackbacks
Check out what others are saying...
  1. […] regelmatig geschreven. In feite ging een van mijn eerste blogs – op 1 juli 2012 – erover: https://visieopvastgoed.wordpress.com/2012/07/01/een-burgemeester-als-ontwikkelaar-oftewel-een-sketc…. Toen was de Roermondse ontwikkelaar Piet van Pol overigens nog niet veroordeeld – in dezelfde […]



Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: