Een ‘bad’ vastgoedbank, op afstand geplaatst, is dé oplossing voor SNS Reaal

Eind 2009 (dus bijna drie jaar geleden!) suggereerde ik in een informeel gesprek met een lid van de directie van SNS Property Finance de wenselijkheid van een directe afwaardering van de hele vastgoedfinancieringsportefeuille (toen 12 miljard euro waard in de boeken) met 30 tot 35 procent. Mijn argumenten voor zo’n afwaardering waren tweeledig: de inschatting van de markt voor de komende jaren en de kwaliteit van de vastgoedfinancieringsportefeuille van SNS Property Finance. Ik voorzag dat de crisis van 2008/2009 wel eens veel langer zou gaan duren dan door sommigen nog werd gehoopt. En ik was van mening dat veel onderdelen van SNS Property Finance weliswaar helemaal niet zo slecht waren, maar dat er voor minstens de helft nauwelijks interesse van marktpartijen zou bestaan, tenminste niet voor de waarden die door SNS PF en de moederonderneming, de bank-verzekeraar SNS Reaal werden aangehouden.

Door in een vroeg stadium af te waarderen en dus direct een wezenlijk verlies te nemen, kon de hele portefeuille ineens wel interessant worden voor een externe durfinvesteerder en zou SNS Reaal in een klap van alle problemen af zijn. Ik realiseerde me ook dat een afwaardering van pakweg 35 procent ingrijpende negatieve gevolgen zou hebben voor de beurskoers van SNS Reaal, maar dat zou volgens mijn inschatting geen definitieve knock-out betekenen voor de bank-verzekeraar.  

Bijna drie jaar verder moet ik constateren dat de marktontwikkelingen me gelijk hebben gegeven. De waarde van de toenmalige vastgoedfinancieringsportefeuille van SNS Property Finance is – schat ik zo in  – inderdaad gemiddeld met 35 procent gedaald. Misschien wel meer. Maar SNS Reaal is nog steeds de gewraakte portefeuille niet kwijt. De koers van SNS Reaal heeft – mede als gevolg van de voortdurende afwaarderingen die drie jaar geleden niet werden genomen maar wel hebben plaatsgevonden – die knock-out tik toch gekregen, en we moeten nog maar zien of er ooit nog weer een nieuwe wedstrijdkans voor de bank-verzekeraar komt.

Ik heb de afgelopen drie jaar voor Vastgoedmarkt een aantal interviews gehad met de directie van SNS PF. Eerst met interim Coen van der Bijl en Jan van Haarlem, en daarna twee keer met Jaap van Dijk en Jan van Haarlem. Als je die interviews terugleest, zie je vooral de worsteling tegen beter weten in om ondanks de ellende van de vastgoedportefeuille toch positief vooruit te blijven kijken. Maar dan wel zonder de radicale afschrijving die mij voor de lange termijn het beste leek. Dat laatste is jammer. De beurskoers van SNS Reaal is inmiddels diep weggezakt en met een marktwaarde van rond de 300 miljoen euro staat de toekomst van de bank-verzekeraar ter discussie, ook al is het een systeembank. En de problematische vastgoedportefeuille – met een waarde van een kleine 10 miljard euro – heeft de bank-verzekeraar nog steeds. SNS Reaal had namelijk eind 2011 nog voor 5,2 miljard euro aan vastgoedinvesteringen ondergebracht in het onderdeel Property Finance en daarnaast nog voor 4,1 miljard euro aan beleggingsfinanciering in commercieel vastgoed in het onderdeel SNS Zakelijk.

Ik bevond me de afgelopen weken in het buitenland en heb daarom de recente berichtgeving over SNS Reaal maar beperkt kunnen volgen. Duidelijk is me dat de andere grote Nederlandse banken alsook de Nederlandsche Bank dan toch eindelijk daadwerkelijke stappen nemen om te voorkomen dat SNS Reaal met name vanwege haar vastgoedfinancieringsportefeuille zal omvallen. De noodzaak van ingrijpen wordt nog versterkt, omdat SNS Reaal van de in 2008 ontvangen staatssteun nog altijd 848 miljoen euro moet terugbetalen en dat lijkt er de komende jaren niet in te zitten door de aanhoudende verliezen van de vastgoedportefeuille.

Nadat SNS Reaal in het recente verleden de oplossing vooral heeft gezocht in het afscheid nemen van vastgoedobjecten en -participaties, onder meer door de moeizame verkoop van onderdelen aan derden, en ook buitenlandse en binnenlandse vastgoedspelers benaderde voor advies (onder meer via het beleggingsvehikel van Dik Wessels, Reggeborgh Participaties), blijkt men het nu over een andere boeg te gooien. Want SNS Reaal heeft de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs in de arm genomen om te kijken of er kopers te vinden zijn voor verzekeringsdochters Reaal en Zwitserleven. Want dat lijkt de oplossing waarvoor nu wordt gekozen: het splitsen van de bank en de verzekeraar.

Verder heeft het Nederlandse ministerie van Financiën de eveneens Amerikaanse zakenbank Morgan Stanley opdracht gegeven om de opties voor SNS Reaal te bekijken, omdat het concern er niet in lijkt te slagen om de resterende staatssteun in 2013 terug te betalen.

In de analyses over de problematische positie waarin SNS Reaal zich bevindt en de oplossingen die daarvoor mogelijk zijn, heb ik tot nu toe niets gelezen (tenzij ik dat in het verre buitenland heb gemist) over het hardnekkige gerucht in goedingevoerde vastgoedkringen dat er door de andere grote Nederlandse banken (Rabo, ING en ABN Amro) in nauw samenspel met buitenlandse partijen als Goldman Sachs en Morgan Stanley wordt gewerkt aan het opzetten van een zogenoemde ‘bad bank’, een soort stortplaats voor onder water staand commercieel vastgoed en zwaar verlieslijdende vastgoedfinancieringsportefeuilles. Dus niet alleen bestemd voor de vastgoedfinancieringsportefeuille van SNS Reaal, maar ook voor een aantal andere problematische portefeuilles en vastgoedobjecten van de andere banken. Ik kan me daar het nodige bij voorstellen. Bij ING en ASR staat ook nog wel wat onder water stand commercieel vastgoed op de balans waar beide partijen graag op een constructieve manier vanaf zouden willen. Ik heb zelfs gehoord, dat die bad bank mogelijk zal worden ondergebracht bij ABN Amro. Dat is immers toch al een volledige staatsbank en trouwens ook de bank die bij de verkoop van Bouwfonds zwaar heeft geprofiteerd van het onderbrengen van de Bouwfonds Property Finance bij SNS Reaal. Je zou kunnen zeggen, dat ABN Amro nu met een bad vastgoedbank rond de problematische vastgoedportefeuille van SNS Reaal een verlaat goedmakertje kan afleveren.

Ik denk dat – als het inderdaad zover komt – zo’n bad bank het begin van een oplossing kan zijn voor SNS Reaal. Er zal dan opnieuw een aanzienlijk verlies moeten worden genomen op de vastgoedportefeuille (de waarden zoals die nu in de boeken staan zullen dus opnieuw naar beneden moeten worden bijgesteld), maar dat verlies kan worden goedgemaakt met de inkomsten uit de verkoop van de verzekeraars Reaal en Zwitserleven. Maar dan is de vastgoedportefeuille wel voorgoed van de balans en kan de bank gaan werken aan een nieuwe, ook voor beleggers interessante toekomst.

De bad bank zelf kan op den duur worden doorverkocht aan buitenlandse partijen of zelfs naar de beurs worden gebracht. In de portefeuille zitten nog vele aantrekkelijke objecten, posities en projecten, die bij het aantrekken van de markt wel degelijk profijtelijk kunnen zijn, zeker als de prijs eerst verder naar beneden is gebracht. Daarnaast levert de portefeuille van die bad bank nog altijd een aantrekkelijke cash flow op, iets waar veel beleggers in deze zware tijden beslist oog voor hebben.

Helemaal kan ik de financiële gevolgen van zo’n bad bank voor SNS Reaal en de andere banken, alsook de Nederlandse staat, niet overzien. Maar wel is duidelijk dat als er nu niet drastisch wordt ingegrepen bij SNS Reaal, de Nederlandse staat bij een niet ondenkbaar faillisement van de bank-verzekeraar hoe dan ook aan het kortste eind trekt. Na de DSB van Scheringa nog een bank, en in dit geval nog wel een systeembank, die het niet redt, zal de reputatie van de Nederlandse financiële sector er in ieder geval niet beter op maken.

Inmiddels is ook duidelijk dat de Nederlandse Bank en het ministerie van Financiën – en dus ook het parlement – veel te lang hebben gewacht met drastisch ingrijpen bij SNS Reaal en zich te arrogant op het standpunt hebben gesteld dat de sector zelf maar de problemen met het vastgoed moet oplossen. In Spanje weten ze nu maar al te goed, waar het achterwege blijven van ingrijpen door Madrid toe heeft geleid: een totale instorting van het bancaire systeem en een feitelijk nationaal bankroet. met in de golfstroom daarvan misschien het einde van de euro. Maar laten we ook reëel blijven: vergeleken bij de bancaire en economische Spaanse ellende is die bij SNS Reaal maar een peuleschilletje. Zo’n bad bank lijkt me inderdaad geen slechte oplossing voor de problemen bij SNS Reaal.

 

Advertenties
Comments
2 Responses to “Een ‘bad’ vastgoedbank, op afstand geplaatst, is dé oplossing voor SNS Reaal”
  1. Guido schreef:

    En met de ontwikkelingen van deze maand kijken we weer anders tegen het onderwerp aan.

    @ruuddewit: Hadden ze drie jaar geleden maar wat beter naar je geluisterd…

  2. Niek Verveen schreef:

    Oplossingen die zinvol zijn hebben volgens mij gewoon te maken met opnieuw het marktevenwicht zoeken. In tijden van overaanbod op de veiling daalt de prijs en wordt er doorgedraaid.
    Voor duurzame goederen gaat het gelukkig anders en is “sprake van leegstand” maar het mechanisme bij structurele leegstand is dat niet vergelijkbaar?

    Tijdens mijn Masters op de Amsterdam School of Real Estate leerde ik dat particulieren op de woningmarkt 2 jaar nodig hebben om de laatprijzen aan te passen aan de nieuwe realiteit. Dit lijkt voor beleggers niet anders..=:) sterker nog lees dat SNS 3 jaar nodig heeft.

    Iedere verandering gaat gepaard met schokken die we toch kennen van eerdere perioden in vastgoedcycli? Mijn voormalige baas van het vastgoedontwikkelbedrijf van ING, Menno Maas deed een misschien achteraf wat pijnlijke uitspraak; Heren dit (een neergaande beweging) is gewoon deel van de marktcyclus “enjoy the ride”.
    Net als beleggers in andere financiele markten hoort dit managen dus gewoon bij het vak. Jammer dat alleen in financiele markten een negatieve trend beleggers verdienmogelijkheden biedt, tijd voor innovatie?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: