Wordt het geen tijd voor een fusie tussen Unibail en Corio?

Het gaat dan toch gebeuren. De nationale luchtvaarttrots KLM wordt verder in elkaar geschoven met de ‘gelijkwaardige’ fusiepartner van weleer, Air France. Camiel Eurlings krijgt dan wel ergens volgend jaar de leiding over de Nederlandse luchtvaartbedrijf van Air France KLM, als opvolger van Peter Hartman, maar dat is voor de bühne. Ik neem aan dat het KLM-blauw nog even gehandhaafd blijft, maar het is duidelijk: de KLM als grotendeels zelfstandige nationale luchtvaartmaatschappij heeft echt zijn langste tijd gehad.

Ik heb er geen mening over of dat erg is of niet. Ik vlieg regelmatig met de KLM én met Air France en constateer steeds dat de service van de KLM beter is. En ik heb een grondige hekel aan de luchthaven Charles de Gaulle. Maar ik denk dat het de internationale aandeelhouders niets uitmaakt. Als met de verdere integratie van de KLM in Air France het dividend, de kosten en dus de waarde van de gecombineerde onderneming beter worden, zal de oppositie van die kant niet groot zijn. Ik constateer dat de mededeling van Air France KLM over de integratie in Nederland nauwelijks emoties losmaakt.

Dat gold al eerder voor de in vastgoedkringen toch als spectaculair ervaren overname van Rodamco Europe, in mei 2007 door het, eveneens Franse vastgoedfonds Unibail. Ook toen werd door de partners aangegeven, dat het om een ‘gelijkwaardige’ fusie zou gaan. Het nieuwe hoofdkantoor van Unibail-Rodamco zou in Amsterdam komen en de Franse CEO Guillaume Poitrinal zou zelfs enige dagen per week in ons land gaan wonen. Dat is allemaal een gepasseerd station. De Nederlandse inbreng in de top van Unibail-Rodamco is gereduceerd en het internationale hoofdkantoor in het WTC Schiphol is ontmanteld. Zelfs het Nederlandse retailbezit van het voormalige Rodamco Europe is de afgelopen jaren grotendeels in de uitverkoop gedaan. Unibail-Rodamco Benelux, waarbinnen de Nederlandse portefeuille is ondergebracht, bestaat nog slechts uit een vijftal grotere Nederlandse winkelcentra. Ook al is het Nederlands belang in de top nog steeds redelijk vertegenwoordigd door CFO Jaap Tonckens en de voorzitter van de Raad van Commissarissen, Rob ter Haar, Unibail-Rodamco is echt een Frans bedrijf geworden. En ook hier geldt: de aandeelhouders vinden het best. Unibail-Rodamco draait heel redelijk in een moeilijke markt en niemand klaagt over het beleid en de Franse boventoon bij dit grootste beursgenoteerde vastgoedfonds in Europa.

De afgelopen weken ben ik een aantal keren geconfronteerd met verhalen, dat er gesprekken worden gevoerd tussen Unibail-Rodamco en het Nederlandse retailvastgoedfonds Corio over een fusie of overname. Ik geef toe, het zijn geen concrete aanwijzingen, zoals ruim twee jaar geleden toen ik van verschillende kanten erop gewezen werd dat er consultants en accountants met de laptop in de aanslag door het hoofdkantoor van Multi Development in Gouda op zoek waren naar relevante data om de overname van Multi door Corio een stevige basis te geven. Het werd uiteindelijk slechts een deel van de Multi-portefeuille, waarvoor Corio 1,3 miljard euro betaalde.

Met Corio gaat het sindsdien niet meer zo goed. Wat in maart 2010 nog een majeure stap betekende door met de belangrijkste economie van Europa – Duitsland – in één klap een nieuwe thuismarkt te creëren, is jammerlijk op een mislukking uitgedraaid door enorme afwaarderingen. Een slechte deal van Corio-CEO Gerard Groener zou je kunnen zeggen. Of moet je gewoon concluderen, dat Multi-baas Hans van Veggel – niet voor het eerst trouwens – een betere onderhandelingspartner is geweest. Immers, bij het bekendmaken van de deal, was iedereen enthousiast en niet in het minst grootaandeelhouder APG, die de deal financieel mogelijk maakte.

Maar de feiten liegen er niet om. Met name de van Multi overgenomen winkelcentra in Dresden en Duisburg 2 doen het slecht. Ik begreep zelfs dat Forum Dresden grotendeels leegstaat en dat Corio er minimaal 30 miljoen euro in moet stoppen om het winkelcentrum vlot te trekken. En dan is het nog maar de vraag of Dresden – boekwaarde ruim 240 miljoen euro – ooit wel gaat renderen.

Uitermate curieus is het persbericht dat Corio eerder deze maand (4 december) stuurde naar aanleiding van de Capital Markets Day, waarin een nieuwe strategie werd aangekondigd. Behalve de melding dat het fonds opnieuw een aantal winkelcentra in de etalage zet (ter waarde van 1,4 miljard euro, toch een vijfde van de totale portefeuille, terwijl het vorig jaar aangekondigde verkoopprogramma van non-core assets van 670 miljoen euro nog niet eens helemaal is afgerond!), werd bekend gemaakt de vastgoedportefeuille wordt gesplitst in ’Favourite Meeting Places’ (FMP) en ’Traditional Retail Centres’ (TRC). Corio wil dus zijn TRC’s binnen vier jaar verkopen en de opbrengst gebruiken om de schuldenpositie te verkleinen en de pijplijn van nieuwe projecten te financieren.

Toen ik dit las, dacht ik: waar heb ik dit eerder gelezen? Over het antwoord hoefde ik niet eens zo lang na te denken. Unibail-Rodamco kondigde dit – min of meer – al een paar jaar geleden aan en sindsdien heeft de portefeuille van Unibail-Rodamco een aanzienlijk stroomlijning maar ook verbetering van het resultaat laten zien wat door de beurs is gewaardeerd. Het aandeel Unibail-Rodamco stond eind december 2010 nog op 148,00 euro, daalde een jaar later naar 138,90 euro maar steeg het afgelopen jaar (cijfers 15 december 2012) naar 178,60 euro. Bij Corio laat zich een omgekeerde ontwikkeling zien. Eind december 2010 stond de koers van Corio op 45,61 – een aanzienlijke stijging trouwens ten opzicht van een jaar eerder (37,43 euro) wat toegeschreven kan worden aan het aanvankelijke enthousiasme over de aankoop van de Multi-portefeuille. Maar eind 2011 was de koers al een kwart gezakt naar 33,61 euro en sindsdien is er nauwelijks een verbetering opgetreden. Op 14 december stond Corio namelijk op 34,75 euro en de mededeling dat ook het dividend mogelijk wordt verlaagd, maakt het er niet beter op. Met andere woorden, Corio is gewoon te laat met zijn aanpassingen in de portefeuille.

Ik ben zeker niet de enige volger van Corio die de overeenkomst in dit persbericht met Unibail-Rodamco opviel. Een goed ingevoerde relatie schreef me: ‘Het lijkt wel of Unibail-Rodamco dit persbericht van Corio heeft geschreven.’ Met een discount van meer dan 15 procent is Corio uitermate aantrekkelijk voor een overname. Dat kan binnen de globale verhoudingen alleen door een grote internationale combinatie van private investeerders en banken, of door een pan-Europees megafonds als Unibail-Rodamco. De twee fondsen vullen elkaar ook goed aan. Ze hebben beide belangrijke  assets in Frankrijk, Nederland, Spanje en Portugal en die kunnen makkelijk ineen worden geschoven. Maar Turkije bijvoorbeeld, waar Corio een aardige portefeuille heeft, is voor Unibail nog braakliggend terrein. Dat geldt ook voor Italië. Ook is Unibail-Rodamco nog maar beperkt actief in Duitsland. Beide fondsen hebben ook dezelfde grote aandeelhouders, zoals Zorg en Welzijn (PGGM) en APG, dus die zouden eveneens belang bij een fusie of overname kunnen hebben. Synergie, een sterke bestuurskracht (daar schort het bij Corio behoorlijk aan) en een stabiel dividend in een moeilijke markt moeten eventueel aarzelende aandeelhouders verder over de streep trekken. En dat Corio daarmee ophoudt Nederlands te zijn, net zoals dat bij de KLM het geval is en bij Rodamco Europe is gebeurd – ach, dat is alleen maar een issue voor sentimentele en nationalistische zielen.

Of het zover komt, moeten we afwachten. Maar dat er op korte termijn iets met Corio gaat gebeuren dat verder reikt dan het opsplitsen van een portefeuille in TRC’s en FMP’s, is zeker. Ik zet in op de al dan niet volledige overname van de Corio-portefeuille door Unibail-Rodamco. 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: