Bouwfonds PF’s Dutch Link was louter een slechte marketing slogan

Cees Hakstege, tot 2001 bestuursvoorzitter van Bouwfonds, schreef een intrigerende reactie op mijn laatste blog  van 9 januari (‘Niet Groenhof hoort in de beklaagdenbank, maar de RvB van SNS Reaal’). Hij meldt daarin dat hij Marius Menkveld, de eerste directievoorzitter van het zo geplaagde SNS Property Finance, in 2006 tegen betaling heeft geadviseerd over de kwaliteit van de vastgoed-financieringsportefeuille van Bouwfonds Property Finance. Die stond SNS Reaal op het punt over te nemen.

In deze reactie zegt Hakstege ook, dat hij Menkveld heeft geadviseerd na de overname vast te houden aan het Dutch Link-principe, dat de initiator van Bouwfonds PF – wijlen Bertus Pijper – ruim een decennium lang had toegepast. Hakstege: ‘Dat wilde zeggen dat alleen met Nederlandse, bij Bouwfonds PF goed bekendstaande partijen zaken werd gedaan, met onderliggende Nederlandse zekerheden. Bouwfonds PF heeft op deze wijze altijd de risico’s in de portefeuille aanzienlijk beperkt weten te houden en was dus bij verkoop een gezond bedrijf. Ik heb de RvB van SNS Reaal toen zeer nadrukkelijk geadviseerd het principe van de Dutch Link ook na de overname te handhaven.’

Hakstege vervolgt: ‘Het is mij later gebleken dat SNS Reaal dit principe sindsdien volledig losgelaten heeft, met de noodlottige gevolgen voor de kwaliteit van de portefeuille en het rendement. Het heeft mij ernstig gestoord dat de voorzitter van de Raad van Bestuur (Ronald Latenstein van Voorst; rdw) van SNS Reaal de slechte resultaten van SNS Property Finance na de overname in 2006 heeft toegeschreven aan de slechte portefeuille van Bouwfonds PF. Dat is complete nonsens!
SNS Reaal en de directie van SNS Property Finance hebben zelf het Dutch Link-principe verlaten met de noodlottige gevolgen, waar de bank-verzekeraar door mij als adviseur ook voor gewaarschuwd was.’

Wat Hakstege hier opmerkt, is maar voor een heel klein deel juist. Ik denk dat hij gelijk heeft, dat Bouwfonds PF lange tijd een succesvolle vastgoedfinancier is geweest, zeker tot het vertrek van CEO Bertus Pijper in juni 2004.  Maar dat kwam niet zo zeer door die Dutch Link, maar omdat op dat moment nagenoeg elke financiering van vastgoed en vastgoedprojecten in en buiten Nederland rendeerde. De banken hadden geld genoeg, boden over elkaar heen om te financieren en risico’s leken er niet te bestaan, aangezien het vastgoed alleen maar meer waard leek te worden. Vandaar ook financierden de banken toen soms ruim boven de 100 procent.

Die Dutch Link van Pijper was in feite niets meer dan een opgeblazen marketing-slogan. Ik werd deze week opmerkzaam gemaakt op het jubileumboek Dutch Link. Bouwfonds PF gaf dat boek uit ter gelegenheid van haar 15-jarig bestaan in 2003. Dit boek geeft, zeker in retroperspectief, een wonderlijke inkijk in wat toen werd genoemd ’een volstrekt unieke formule, die in zijn unieke vorm joint ventures smeet tussen ontwikkelaar en vastgoedfinancier’, ‘een prachtig en beproefd voertuig van de voortgaande internationale expansie van onze onderneming’ en ’wellicht de meest grensverleggende vastgoedinnovatie van het afgelopen decennium’ .  Blah-Blah-blah. Er staan in het boek ontluisterende quotes die zeker achteraf illustreren dat die Dutch Link alleen maar dreef op het opgefokte succes van de toenmalige vastgoedmarkten, maar op geen enkele wijze iets te maken had met een professionele afweging van kansen en risico’s. Zo beweert de inmiddels overleden bestuursvoorzitter van Bouwfonds, John Simons dat er voor ‘50 miljoen aan financiering maar 5 minuten denktijd’ nodig was en zegt Ton Meijer van de later door Bouwfonds overgenomen ontwikkelaar MAB, zelfs ‘maar 3 minuten nodig te hebben gehad om de deal met Bouwfonds rond te maken’. Bij SNS Reaal en bij de Rabobank – dat immers de financiële erfenis van MAB nog altijd zwaar voelt drukken – weten ze maar al te goed waar dat snelle beslissen over grote bedragen ten gunste van Meijer en MAB toe heeft geleid.

Op het moment van het verschijnen van het jubileumboek Dutch Link was er waarschijnlijk ook weinig aan de hand met de portefeuille. Bouwfonds was in 1999 eigendom geworden van ABN Amro en werd overigens al lang niet meer geleid door de eerder aangehaalde Hakstege, die in de zomer van 2001 met pensioen ging. Het Bouwfonds PF van 2003 was dat van CEO Bertus Pijper, maar meer nog van de algemene bestuursvoorzitter Henk Rutgers en zijn adjudanten Bart Bleker en Jaco Reijrink en die konden daarbij rekenen op de onvoorwaardelijke steun (hij bemoeide zich er dus helemaal niet mee!) van president-commissaris Hans Wiegel. Het is juist in die jaren – en dus onder hun leiding – dat de financieringsportefeuille van Bouwfonds PF geheel uit de klauwen is gevallen, wat de conclusie van de huidige voorzitter van de Raad van Bestuur van SNS Reaal, dat zijn voorganger Sjoerd van Keulen een hele slechte portefeuille heeft gekocht, rechtvaardigt.

U zult zich misschien afvragen, wat daarbij de rol van de directie van Bouwfonds PF is geweest in de periode dat Rutgers de overkoepelende bestuursvoorzitter van Bouwfonds was? Die rol is veel minder groot geweest dan velen denken. Allereerst was de positie van Bertus Pijper als CEO van Bouwfonds PF binnen Bouwfonds flink aangetast door de affaire-Endstra/Hummel, die in 2001 in de publiciteit was gekomen en die had aangetoond dat de later vermoorde Willem Endstra samen met diens partner Klaas Hummel over aanzienlijke financieringskredieten konden beschikken. Uit het interne onderzoek bleek ook dat Pijper zeer nauwe persoonlijke contacten met de twee – toch wel omstreden – heren had die niet overeenkwamen met de toen nog niet zo nauw aangehouden governance- en integriteitsnormen van het bedrijf.

Daar kwam bij dat het succes van Bouwfonds PF binnen de hele Bouwfonds Groep voor veel scheve ogen zorgde. Pijper had bijvoorbeeld jaarlijks met zijn Bouwfonds PF een zeer populaire vastgoedborrel (de Hoevelaker Happening), waarop iedereen die maar iets in het vastgoed in Nederland betekende, aanwezig wilde zijn. Dat stak Rutgers en zijn medebestuursleden in de holding  zo zeer, dat het holdingbestuur vervolgens een nog duurdere en luxere happening voor hun relaties ging organiseren. Maar het kon in die topjaren van het Nederlandse vastgoed dan ook niet op.

Het wekte dan ook niemands verbazing, dat Pijper uiteindelijk eind juni 2004 moest verdwijnen. Het was intern bekend geworden dat de Fiod bezig was met een onderzoek naar de integriteit van Pijper en dus werd hem ten verstaan gegeven door Rutgers – en door de bestuursvoorzitter van de moederbank ABN Amro, Rijkman Groenink – dat hij met pensioen kon gaan. Pijper’s opvolger, Marcel Kockeel – die van Ahold Vastgoed kwam – bleek totaal op de verkeerde plek te zitten en verdween opvallend snel naar Multi Vastgoed, waarop Rutgers zelf de kar van Bouwfonds PF ging trekken, ook al was algemeen bekend dat hij niet alleen geen verstand van vastgoed had, maar er eigenlijk ook niet in geïnteresseerd was. Met andere woorden: Bouwfonds PF is vanaf 2004 tot 2006 inderdaad nauwelijks meer goed en professioneel aangestuurd – wat duidelijk wordt aan een aantal nu totaal mislukte financierings- en participatieprojecten die juist in die periode werden binnengehaald. Als er iemand verantwoordelijk is geweest voor dat onprofessionele beleid is dat alleen maar de Raad van Bestuur van Bouwfonds zelf geweest, die immers ook alle kredieten moest fiatteren.

Cees Hakstege heeft ook in andere opzichten ongelijk. In zijn hierboven aangehaalde definitie van de Dutch Link, spreekt hij over ‘ bij Bouwfonds goed bekendstaande partijen’. De vraag hierbij is: wat moeten we verstaan onder ‘goed bekendstaande partijen’? Willem Endstra en Klaas Hummel? Erik de Vlieger? Free riders  als Cor van Erp en Ronald Ras? En was die Dutch Link-portefeuille anno 2006 – dus twee jaar voor de vastgoedcrisis – wel zo goed als Hakstege beweert en zoals hij blijkbaar ook aan Menkveld bij de overname door SNS Reaal heeft geadviseerd. Nee dus. Al bij de overnamegesprekken tussen SNS Reaal en ABN Amro over de Bouwfonds BF-portefeuille – die de Rabobank, mede op aandringen van FGH-directeur Peter Keur – niet wilde hebben, is een aantal projecten niet meegegaan of slechts vanwege het hoge risicoprofiel tegen een flinke afwaardering overgedaan. Dat waren bijvoorbeeld de financieringen en joint ventures van de MAB-projecten in Frankrijk (Domus), Ode (het Amsterdamse Oosterdok) en het Zeil Quartier in Frankfurt, financieringen die door Pijper waren gedaan met zijn goede vriend Ton Meijer. Die kwamen dus toch terecht bij Rabobank en wel bij het huidige MAB Development. Pas het afgelopen jaar besloot Rabobank definitief deze drie projecten geheel los te maken van de privé-onderneming van Tom Meijer, die in het hele traject – dus vanaf het moment dat hij MAB overdeed aan Bouwfonds – steeds opnieuw spekkoper is geweest.

Maar er waren meer projecten die SNS Reaal slechts met grote tegenzin en met een flinke afwaardering overnam, zoals het inmiddels beruchte project 55West in Orlando (met als hoofdpersoon Euro American Investors van Pijper-vriend Herman Bessem, inmiddels overleden) en bijvoorbeeld het nog altijd problematische Babylon-project in Den Haag, dat via De Vlieger’s Imca, het Maeyveld van Ton van Oosten en Bertus Pijper-vriend Joop Koster (ook al overleden) uiteindelijk een pijndossier is geworden voor het Fortress van vader en zoon  Voerman.

Eigenlijk kun je nu constateren, dat bijna alle Dutch Link-projecten van het voormalige Bouwfonds PF vanaf de eeuwwisseling – en zeker vanaf 2004 – onder water zijn komen te staan, maar ook dat de meeste ‘goed bekendstaande’ relaties van Bouwfonds PF en van Bertus Pijper er allemaal wel goed zijn uitgesprongen. Denk maar aan de Zachariassen, aan Ton Meijer, aan wijlen Joop Koster en nog zo’n paar. Dutch Link-projecten waren eigenlijk niet meer dan vastgoedfinancieringen ten behoeve van de vrienden en goede relaties van Pijper en de Raad van Bestuur van Bouwfonds PF. Wat men SNS Reaal – en met name Marius Menkveld als de eerste directievoorzitter van SNS Property Finance – dus eigenlijk moet kwalijk nemen, is dat ze het advies van Hakstege wel degelijk hebben opgevolgd, want SNS PF is gewoon doorgegaan met het financieren van die vrienden en relaties van vooral de top van het oude Bouwfonds PF. Ik kom daar – en op een paar andere aspecten – in mijn volgende blog van aanstaande maandag nader op terug.

Eén SNS PF-project – van de vele die de afgelopen weken in de Nederlandse media zijn besproken – wil ik hier uitlichten. In het Fd van afgelopen zaterdag is uitgebreid ingegaan op het Luxemburgse project Belval van Multiplan en SNS Property Finance. Dit is overigens een project dat nog geheel op de rekening kan worden geschreven van het voormalige Bouwfonds Property Finance dat toen werd geleid door Henk Rutgers c.s., want in het artikel in het Fd zegt Multiplan-man Van Erp: ‘Op de dag dat we onze deal afrondden, verkocht ABN Amro Bouwfonds Property Finance aan SNS Reaal. Wij brachten het plan en de bouwgrond in, die ik met eigen geld had gekocht. SNS zou het project financieren’.

Ik ga alle ellende met dat project Belval hier niet herhalen – dat wordt uitstekend verwoord in het Fd – maar wat me al in 2006 verbaasde, was dat Bouwfonds PF überhaupt met die Van Erp in zee wilde gaan.  In de vastgoedsector was bekend dat Multiplan een weinig betrouwbare partner was. Op het moment dat Bouwfonds de joint venture sloot met Multiplan over Belval, was het beursgenoteerde vastgoedfonds VastNed O/I in een juridische procedure gewikkeld met datzelfde Multiplan over het project Trinovium bij Nieuwegein. Dat project Trinovium was maar één van de lijken die de toenmalige CEO van VastNed, Reinier van Gerrevink in de kast van zijn voorganger Cor Streefkerk had aangetroffen. VastNed O/I had namelijk 70 miljoen euro aan Multiplan geleend en was dus al een soort vastgoedfinancier gaan optreden voor dit voormalige veilingterrein. Streefkerk vond het trouwens geen probleem om als betaalde commissaris van Multiplan te gaan optreden.

Van het project Trinovium kwam uiteindelijk niet veel terecht en jarenlang voerde VastNed en Multiplan processen. Ik citeer een bericht uit Vastgoedmarkt uit 2007: ‘De rechtbank in Rotterdam heeft een schadeclaim van 103 miljoen euro van Multiplan afgewezen, na de mislukte ontwikkeling van het kantorencomplex Trinovium. (-) VastNed O/I had enkele jaren geleden 70 miljoen euro geleend aan vastgoedontwikkelaar Ravenswade voor de ontwikkeling van het voormalige veilingterrein Trinovium bij Nieuwegein. Ravenswade betaalde de lening echter niet terug en ook rentebetalingen werden niet gedaan. Daarop liet VastNed O/I de ontwikkelaar in 2004 failliet verklaren. De drie groepsaandeelhouders van Ravenswade – Multiplan, Multiplan Vastgoed en Multiplan Group – dienden daarop een schadeclaim in. Zij beschuldigen VastNed O/I van belemmering van de ontwikkeling van het complex, waardoor hen een winst 103 miljoen euro door de neus zou zijn geboord. VastNed O/I stelt echter dat het een contract had met het inmiddels failliete Ravenswade, en niet met de aandeelhouders.’

Als je de gang van zaken rond Belval op een rijtje zet, zie je heel veel parallellen. Een externe financier die goedgelovig in een project van een ontwikkelaar stapt en er veel geld instopt om vervolgens te moeten constateren dat het project niet van de grond komt en dat er ook heel veel geld is verdwenen. Maar daar blijft het niet bij: de projectontwikkelaar (Van Erp dus) geeft ook nog eens de financier de schuld van de mislukking, eist forse bedragen om daarna in het ene juridische traject na het andere te belanden, een traject waar hij steeds weer als verliezer uit voortkomt. Ik ben misschien naïef, maar als je toch weet dat Multiplan zo’n beladen reputatie heeft, waarom is er in 2006 door Bouwfonds PF dan zo onzorgvuldig en onprofessioneel omgesprongen met de financieringsaanvrage van Multiplan en Van Erp in het geval van het Luxemburgse project Belval? Wat zei Hakstege ook al weer over de Dutch Link? ‘Bij Bouwfonds PF werd zaken gedaan met goed bekendstaande partijen zaken, met onderliggende Nederlandse zekerheden’. 180 miljoen is toch geen kattepis, zeg ik weinig diplomatisch. Maar bij Bouwfonds PF werd daar waarschijnlijk dan ook in 5 minuten over beslist.

Advertenties
Comments
3 Responses to “Bouwfonds PF’s Dutch Link was louter een slechte marketing slogan”
  1. Walter schreef:

    De Hoevelaken Happening was inderdaad een begrip en iedereen die er in het vastgoed toe deed (of meende ertoe te doen) wilde op dit feest van Bertus worden uitgenodigd. Dat de RvB van Bouwfonds een nog grootschaliger evenement wilde organiseren had niet alleen met kinnesinne jegens BPF te maken. Music in the Park (zoals het over de top evenement heette) was ook georganiseerd om de ambassadeur van Zuid-Afrika op niveau te kunnen ontvangen. Bouwfonds sponsorde een woningenproject in een sloppenwijk in ZA. Aan dit project en het feest (goed doel!) is de aanvraag voor een koninklijke onderscheiding voor Bart Bleker gekoppeld geweest. Na Simons, Hakstege en Pijper had ook Bleker zich intern laten ontvallen onderscheiden te willen worden en dus moest ervoor gezorgd worden. En zo geschiedde…met steun van de ambassadeur. Van het project in Zuid-Afrika is kort daarna nooit meer wat vernomen en het feest kostte een miljoen euro

Trackbacks
Check out what others are saying...
  1. […] Dat zijn in feite de kosten die nodig zijn om in één keer de overwaardering af te schrijven op de vastgoedportefeuille die ABN Amro aan SNS had gesleten. Verliezen moet je nemen zodra ze bekend worden. SNS kon dat niet […]

  2. […] Bouwfonds PF’s Dutch Link was louter een slechte marketing slogan, […]



Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: