De schaduw van Willem Endstra hangt over failliet Kurhaus

In dediscussie over de nationalisatie van SNS Reaal domineert de aanname, dat alle problemen bij de bankverzekeraar zijn gestart bij de overname van Bouwfonds Property Finance in 2006. De toenmalige bestuursvoorzitter van SNS Reaal, Sjoerd van Keulen wordt verweten op een onverantwoorde manier tot deze overname te zijn overgegaan. Hij had blijkbaar moeten weten dat het hier om een zeer risicovolle vastgoed financieringsportefeuille ging.

Ik ben het daar deels mee eens, maar kan alleen maar zeggen dat dat laatste in 2006 slechts door weinigen is opgemerkt. Ook niet door de toezichthouders die deze deal moesten goedkeuren. In ieder geval vind ik de overname door SNS Reaal van Bouwfonds Property Finance geen enkele reden om nu van Van Keulen te eisen dat hij zijn bonus over 2007 teruggeeft, laat staan dat het een excuus is voor een campagne om zijn huis af te branden.

In de periode 2000-2007 zijn er wel meer – met de wetenschap van nu – onverantwoorde vastgoedaankopen en -financieringen gedaan. Heel veel zelfs. Niet alleen door Bouwfonds/ SNS Property Finance, maar ook door ING Real Estate Finance, FGH Bank en andere vastgoedbanken buiten Nederland. Alleen hebben deze vastgoedfinancieringen (nog) niet geleid tot het omvallen van die banken.

Om u een inzicht te geven hoe gecompliceerd deze materie is, geef ik u het voorbeeld van de aankoop van het bekende Kurhaus in Scheveningen in 2004. Het Kurhaus werd – vlak voor zijn gewelddadige dood – op een slimme manier aangekocht door Willem Endstra en verkocht onder de verantwoordelijkheid van niemand minder dan Jan Doets, de CEO van het op dat moment in volume grootste vastgoedbedrijf in de wereld, ING Real Estate.

Er is over deze deal heel wat gepubliceerd, maar dat de financiering van het Kurhaus nu, 9 jaar later, geheel onder water staat en dat de exploitant van het Kurhaus, de internationale Steigenberger Hotel Group, niet meer in staat is de renteverplichtingen te betalen, lijkt niemand te interesseren.

Even terug in de geschiedenis naar aanleiding van een bericht in de Vastgoedmarkt van 18 mei 2004 van mijn hand: ‘Vastgoedhandelaar Willem Endstra (51) is gisteren neergeschoten in Amsterdam en aan zijn verwondingen bezweken. (-) Recentelijk kwam Endstra opnieuw in het nieuws door twee grote vastgoedtransacties, waarbij hij was betrokken of zou zijn betrokken. Het ging hier om het World Fashion Center in Amsterdam (dat hij op dat moment samen met zijn partner Klaas Hummel bezat) en de verkoop door ING Real Estate van het Kurhaus in Scheveningen. Beide vastgoedobjecten zouden terecht zijn gekomen bij de private Zwitserse vastgoedbeleggingsonderneming Wefora, maar in de markt gingen er geruchten dat Endstra zelf achter de deals zat.’ Vlak voor zijn dood bevestigde Endstra dat ook in een telefoontje aan mij.

Pas na zijn dood werden de feiten echt duidelijk. Het Kurhaus bleek op papier te zijn gekocht door het Zwitserse investeringsbedrijf Wefora, een vastgoedvehikel gevormd door vier Zwitserse families (onder wie Swarovski) voor 46 miljoen euro. De officiële koper was Edwin Cornelis Denekamp van Gevers Deynootplein Monumenten BV, onderdeel van Wefora. Denekamp fungeerde als stroman. Omdat het Kurhaus een Rijksmonument is, hoefde bij de koop  geen overdrachtsbelasting te worden afgedragen.

George Jautze, de opvolger van Jan Doets bij ING Real Estate zat trouwens met deze zaak behoorlijk in zijn maag. Hij verklaarde  tijdens het  Vastgoedmarktcongres van dat jaar: ‘Wij besteden veel aandacht aan de achtergrond van onze klanten. Er zijn echter allerlei juridische constructies te bedenken die het onmogelijk maken te achterhalen wie achter de klant zit. Dit blijft voor ons een punt van grote aandacht. Welk systeem van controle je ook opstelt, het is altijd te doorbreken. Wij zijn dan ook voorstander van scherpe wettelijke kaders. Het heeft echter alleen zin dit in internationaal verband te doen.’ Een op zich nietszeggende formulering, waarin tussen de regels door duidelijk wordt, dat Endstra inderdaad het Kurhaus van ING Real Estate had gekocht.

Journalisten Marc van den Eerenbeemt en Jan Meeus schreven over deze zaak in de Volkskrant van 30 januari 2006 een  goed geïnformeerd artikel. Ik citeer: ‘Het was feest in het Kurhaus op 12 februari 2004. De champagne vloeide rijkelijk in het beroemde hotel aan de boulevard van Scheveningen. (-)  Onvoorstelbaar: Wim Endstra, de beweerde bankier van de onderwereld, was eigenaar geworden van het monumentale Kurhaus. (-) Alle mensen die aan de transactie hadden meegewerkt, waren uitgenodigd voor een party die tot diep in de nacht zou duren. De lekkerste hapjes waren voorhanden, de mooiste wijnen werden uit de kelders van het Kurhaus gehaald. Naarmate de avond vorderde, maakte de hoteldirectie zich steeds meer zorgen over het lawaai en de vraag wie de steeds hogere drankrekening zou betalen. Toen een van de hotelmanagers voorzichtig vroeg of het wat minder kon, kreeg hij de wind van voren. ‘Weet u wel dat wij de nieuwe eigenaar zijn van deze tent’, kreeg hij te horen. Endstra had het pand toen allang verlaten.’ (-)

‘De gouden tip over het Kurhaus had Endstra in het voorjaar van 2003 gekregen. De parel van Scheveningen was te koop. ING Vastgoed wilde er al sinds 2002 vanaf, maar kon geen kopers vinden. Met gegevens over het hotel, de staat van het vastgoed en de precieze afspraken met het management van het Kurhaus, ging Endstra op zoek naar geld. Hij had zelf geen cent beschikbaar, maar volgens zijn berekeningen kon met deze deal goud geld worden verdiend. (-)

Op een van zijn vele reizen naar Israël vond Endstra de financiers voor de aankoop van het Kurhaus. Vier gefortuneerde Israëlische zakenmensen wilden zich verbinden aan de deal. De bankier Rieger, advocaat Talmor, oud-bankier en miljardair Recanatti en diamantair Kampel investeerden vier miljoen euro van hun eigen kapitaal. Op basis daarvan verstrekte de Duitse HSH Nord Bank de nog resterende 42 miljoen euro die nodig was voor de aankoop.

Een oude bekende van Endstra trad op als de officiële koper. Benno Hus, aan wie hij een jaar eerder het World Fashion Centre had verkocht, zorgde voor het investeringsvehikel van de kristalfamilie Swarovsky. Hun bedrijf Wefora werd naar voren geschoven als de nieuwe eigenaar. Op 12 februari 2004 werd de koop bekrachtigd bij een Rotterdamse notaris. Uit de leveringsakte blijkt dat het Kurhaus werd gekocht door de vennootschap Hoevenweg I bv, een dochterbedrijf van het Wefora van de Swarovsky’s. Bij de notaris werd de naam van Endstra niet genoemd. Maar achter de schermen trok hij aan de touwtjes.’

Wat er daarna gebeurde met het Kurhaus, is minder bekend. Het Kurhaus werd geherfinancierd voor 52,6 miljoen euro door Credit Suisse die het hotel weer doorzette naar een CMBS (Commercial Mortgage-Backed Security) in het fonds Titan Europe 2006-3. De taxatiewaarde van het hotel bedroeg op dat moment bijna 70 miljoen euro. Terwijl er toch helemaal niets met het hotel was gebeurd: geen nieuwe exploitant, geen ingrijpende verbouwing of uitbreiding, geen huurverhoging; dus alleen maar de gekte van de markt.  Voor de eigenaren tot dan – de vrienden van de inmiddels vermoorde Endstra – was er weinig aan de hand. Met de enorme herfinanciering hadden zij hun geïnvesteerd geld terug.

Ik beschik over het laatste rapport van TITN 2006-3, gedateerd 7 februari 2013 en een bericht van de Britse publicatie Debtwire EU ABS van12 oktober vorig jaar, geschreven door de vastgoedexpert van Nederlandse origine, Bert Erik ten Cate. Deze rapportages behandelen onder meer twee Nederlandse vastgoedobjecten in deze CMBS, Kurhaus en Rivierstaete in Amsterdam.

Voor het vijf sterrenhotel Kurhaus wordt nog altijd officieel een waarde aangehouden van 63,8 miljoen euro (de laatste taxatie dateert van 8 april 2011 en een nieuwe wordt deze maand of in maart verwacht), terwijl daar een hypothecaire, gesecuriseerde lening van 52,6 miljoen euro tegenover staat, met een al-inn fix rate van 5,9 percent.

Maar de vraag is: wat is de echte waarde? De hypothecaire schuld van de eigenaar (wie dat nu is, weet ik niet. De bank neem ik aan!) staat nog op ruim 49 miljoen euro inclusief kosten en schulden, maar of daar veel perspectief in zit, is uiterst twijfelachtig.  Het huurcontract met de exploitant Steigenberger loopt weliswaar nog tot 2020 ( 225 bedden en een kleine 40.000 m2 grond aan zee) maar de exploitant is verplicht per jaar voor dit huurcontract bijna 4,6 miljoen per jaar te betalen. Alleen, het hotel heeft aan de CMBS laten weten, niet langer meer in staat te zijn de rente te betalen. In het kwartaaloverzicht schrijft TITN 2006-3 dan ook: ‘Rental income for the hoteloperations are therefore disregarded as well for the reporting on rental arrears.’ Met andere woorden: het Kurhaus balanceert blijkbaar op de rand van faillissement.

Een market rapport van Deutsche Bank, d.d. 8 februari van dit jaar laat helemaal geen twijfel bestaan over de enorme feitelijke afwaardering van deze investering. In dat rapport noemt Deutsche Bank maar liefst een afwaardering tot 24 miljoen euro (dus komend van 63,8 miljoen euro). Het advies van de Deutsche Bank is daarom: ‘We think it is natural for the ultimate resolution of the loan to involve a reunion of the operating company and property company – at a price that makes the economics of operating the hotel (and investing) attractive.’

In lekentaal: Met een afwaardering van meer dan helft van de uitstaande lening wordt er een mogelijkheid geboden om de exploitant en de eigenaar van het vastgoed samen te doen gaan. Pas dan kan er weer sprake zijn van een interessante business case. Alleen: wie betaalt het verlies?

Nog even dat andere Nederlandse object in de Titan Europe 2006-3 CMBS-portefeuille: het in Amsterdam aan de Amstel gevestigde Rivierstaete kantoorobject (28.000 m2) met een taxatiewaarde d.d. 12 november 2010 van 29,6 miljoen euro. Maar de hypothecaire lening en kosten bedroegen begin dit jaar bijna 49 miljoen euro. En dat met een leegstand van 60 procent. Ik ga ervan uit dat de taxatiewaarde inmiddels onder de 25 miljoen euro zal liggen, dus ook  een afschrijving van 50 procent.

Er is de afgelopen weken heel wat zin en onzin over de SNS Property Finance-portefeuille geschreven, alsook over de afwaardering op die portefeuille. Maar zelfs in de meest pessimistische berekeningen (die van adviseur Cushman & Wakefield) komt de afwaardering voor de komende jaren niet boven de 45 procent. Laat ik met een positieve noot eindigen: het kan dus allemaal nog veel erger voor de Nederlandse staatsburger met die SNS PF-portefeuille, maar dat is onwaarschijnlijk, want er zitten nog altijd hele mooie projecten in de nu genationaliseerde portefeuille die wel op termijn positief zullen renderen. Het zou zelfs best eens zo kunnen zijn dat de staat alsnog spekkoper wordt.

En tenslotte dit. Als er iemand, ergens op een wolk – in de hemel of in de  hel, u mag het zeggen – nog altijd moet lachen om de loer die hij met het Kurhaus in 2004 ING Real Estate heeft gedraaid, dan is het Willem Endstra. Ook al heeft hij er zelf financieel niets meer aan gehad. Wat zeg ik: lachen? Hij moet er inmiddels buikpijn van hebben. Zo lang alleen maar kunnen lachen lijkt me een hellestraf.

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: