CTO-initiatief versnippert de vastgoed-taxatiebranche alleen maar meer

PropertyNL maakte er in het laatste nummer wel een heel erg goedkoop marketing-verhaal van. ‘Exclusief’ bracht het vakblad het bericht dat 
DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle het initiatief hadden genomen voor wat ze noemen het Centraal Taxatie Overleg (CTO) Nederland. Het viel me op, dat dit bericht in ieder geval de Nieuwsbrief van Vastgoedmarkt niet haalde en ook niet de andere media. Terecht.

De reden achter CTO Nederland is ‘de versnipperde taxatiebranche’ in ons land. Die moet verenigd worden en daarom wil ‘CTO Nederland snel uitgroeien tot een echte branchevereniging voor taxateurs die kennisoverdracht tussen de leden faciliteert, een link legt met het onderwijs en de branche naar buiten toe vertegenwoordigt naar belanghebbenden als toezichthouders DNB en AFM en ook de Haagse politiek.’ En dat dus onder leiding van twee marktpartijen, DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle.

Dat de Nederlandse taxatiebranche versnipperd is, vind ik ook. Dat is al veel langer een bron van ergernis, mede tegen het licht van de aanhoudende onrust over de kwaliteit van vastgoedtaxaties. De publieke discussie over de taxaties van de SNS Property Finance-portefeuille, waarbij de waarden van de vaste taxateur Ernst & Young veel hoger lager dan die van de externe, door de regering aangestelde taxateurs van Cushman & Wakefield, lieten dat nog eens ten overvloede zien.

Maar dat dit initiatief wordt opgezet en gedragen door DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle, is juist de garantie dat dit niet zal lukken. Zij hebben zakelijke belangen als taxateurs en het lijkt me zeker dat dit initiatief een doodgeboren kind is, aangezien ik me nauwelijks kan voorstellen dat belangrijke andere taxatiebedrijven – dus de concurrenten op deze markt – zich zullen aansluiten. Ik begrijp er dan ook niets van dat gerenommeerde (taxatie)specialisten als de hoogleraren Peter van Gool, Tom Berkhout, Aart Hordijk en Dirk Brounen het initiatief ondersteunen en zitting nemen in een commissie van advies en aanbeveling. Blijkbaar staan deze hooggeleerde heren wel erg ver weg van de marktpraktijk van alle dag. Ik zou ze minstens naïef willen noemen. Vooral van Dirk Brounen verbaast me dit, omdat hij ook bestuurslid en adviseur is van het aan de NVM gelieerde Taxatie Management Instituut (TMI), dat al ruim een jaar bestaat. En die niets moet hebben van CTO. Het lijkt er vooral op, dat hier weer de al decennia lang bestaande tegenstellingen tussen de NVM-leden en de grote, internationale makelaars de boventoon voeren.

Mijn verbazing over het CTO-initiatief sluit ook aan bij het gegeven dat er al neutralere organisaties/verenigingen zijn, die het veel meer in zich hebben om die rol van overkoepelende branchevereniging op zich te nemen. Ik denk daarbij aan de RICS, maar dan moet deze organisatie zich wel nadrukkelijker en krachtdadiger als zodanig profileren. Vooralsnog is daar nog weinig zicht op en lijkt de RICS Nederland voor de leden vooral interessant vanwege het jaarlijkse galadiner in het Okura Hotel. Maar ik stel me zo voor, dat de RICS voor de taxateurs van Troostwijk, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield  en de NVM  heel wat meer voor de hand ligt dan een vereniging die zijn wortels heeft in twee dominante marktpartijen. Dat geldt ook voor andere belanghebbenden bij een professioneel en integer taxatieproces, zoals VastgoedPro, VastgoedCert, IVBN, VBO, IPD/ROZ. En laten we vooral niet vergeten de politiek, de AFM en de DNB.

Het CTO-initiatief komt ook vanuit een strategisch oogpunt niet erg slim over. De Nederlandsche Bank heeft nog recent laten weten de teugels bij de financiële instellingen veel strakker te gaan aantrekken, ten einde  een nieuwe ontluisterende situatie zoals die met SNS Property Finance te voorkomen. DNB is van mening dat dat met name moet gebeuren door een adequate waardering van het onderliggend vastgoed en op het aanhouden van voldoende buffers bij de banken. Het gaat daarbij niet om kattenpis, zou ik oneerbiedig willen zeggen. De DNB schat het bedrag aan commercieel vastgoedleningen en -beleggingen bij Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen op dit moment op ongeveer 167 miljard euro. De helft daarvan is gefinancierd bij de Nederlandse banken. Daarvan staat, schat ik met een snelle berekening, voor minimaal 20 miljard onder water of komt in aanmerking voor nadrukkelijk bijzonder beheer. Hoe dat bij het andere vastgoed (dat van de verzekeraars en pensioenfondsen) ligt, is in ieder geval mij onduidelijk. Men zegt wel eens dat Nederland goed scoort op het gebied van vastgoedtransparantie, nou vergeet dat maar als het op de institutionele beleggers gaat.

De DNB maakt zich daar dus ook – eindelijk zou ik willen zeggen – ernstige zorgen over: ‘Hoewel deze beleggingen doorgaans eens per jaar door een externe taxateur worden gewaardeerd, lijkt niet in alle gevallen rekening te worden gehouden met gewijzigde object- en marktomstandigheden’, schrijft zij met een duidelijkheid aan twijfels die helder is. Te meer, omdat deze institutionele beleggers feitelijk meer buiten de landsgrenzen beleggen dan in Nederland.  En die taxaties vertrouw ik al helemaal niet!

Dan hebben we nog het aanhoudende probleem van de herfinanciering. Volgens Vastgoedmarkt baart het de DNB zorgen dat Nederlandse banken binnen drie jaar 60 procent van hun commercieel vastgoedleningen moeten herfinancieren. ‘De gemiddelde loan-to-value-ratio van deze leningen bedroeg eind 2011 tussen de 70 en 80 procent, schatte DNB op basis van een steekproef. Door waardedalingen en afwaarderingen ligt de LTV-ratio anno 2013 waarschijnlijk al fors hoger.’ Tel uit uw afschrijving!

Het is dus dringend nodig dat de professionele taxateurs eensgezind – en niet versnipperd – aan de slag gaan om het vastgoedonderpand realistisch te waarderen. Daarvoor is trouwens al een basis gelegd, waarvoor de branche een CTO helemaal niet nodig heeft: de 27 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants., opgenomen in rapport ‘Goed gewaardeerd vastgoed – 27 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten’ en aangeboden aan de NBA.

Onpartijdigheid en onafhankelijkheid – zeker vanwege de concurrentieverhoudingen en de tegenstrijdige belangen van een financier en een eigenaar – is daarbij een vereiste. Ik zie dus meer in een initiatief van de kant van de DNB om alle taxatiepartijen en -belangen bijeen te brengen en vind inderdaad dat de vier hierboven genoemde hoogleraren die kar uitstekend kunnen trekken. Maar niet als adviseurs van een vereniging die is opgezet vanuit DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle. Want met de RICS hebben we eigenlijk al zo’n vereniging. Maar die moet zich dan wel veel actiever en dwingender opstellen onder een sterke en uitgesproken voorzitter en zich ook heel wat losser maken van de dwangbuis van de overkoepelende RICS-organisatie in Londen.

Advertenties
Comments
6 Responses to “CTO-initiatief versnippert de vastgoed-taxatiebranche alleen maar meer”
  1. Jaap van Rhijn schreef:

    Ruud, mijn complimenten voor je analyse. Het is goed voor de noodzakelijke ontwikkelingen binnen sector dat er mensen zijn zoals jij die zich een kritische blik durven te permitteren.
    Blijft voor mij maar één vraag over: Zowel JLL als DTZ zijn aangesloten bij de RICS. Waarom niet van binnen uit er voor zorgen dat de RICS zich gaat ontwikkelen tot de vertegenwoordigende rol waar we zo’n grote behoefte aan hebben binnen de branche? Ik bestrijd alleen het beeld dat de RICS nu vooral een borrelend netwerk is. Binnen de RICS wordt al jaren hard gewerkt om de juiste professionele stappen te zetten. Het is dus zaak om deze stappen te blijven zetten en niet stil te vallen. Ik vrees dat als de RICS zich niet weet te ontwikkelen tot een spreekbuis van het gegoede deel van de taxatiebranche, zij deze belangrijke stap zal missen en de kans groot is dat zij inderdaad zal verworden tot een nette netwerkclub. Als de betrokken RICS leden zich nadrukkelijker manifesteren ontstaat er van zelf het door jou gewenste daadkrachtige bestuur. Zoals dat al eeuwen het geval is zijn de leden de baas bij een vereniging en voert het bestuur uit.

  2. Willie Ambergen schreef:

    Ik vrees dat Ruud gelijk gaat krijgen. Het blijkt herhaaldelijk dat het voor de vastgoedbranche te lastig is om aan zelfregulering te doen. Dat is geen gebrek aan goede bedoeling, kwaliteit of goede inzet, maar de tijd van zelfreguliering lijkt ook wel voorbij. Vooral ook omdat de mensen die nu de zelfregulering willen initieren, ook bijgedragen hebben tot de onduidelijkheden over de taxatiewaarden in Nederland. Het is dan wachten op een volgend vastgoedschandaal , waarbij blijkt dat de taxaties nog steeds geen beeld gaven van de later gebleken transactiewaarden,waarna de AFM en de DNB zal ingrijpen. Dat de AFM/DNB hiertoe in staat is blijkt ook uit de acties rondom de vastgoedfondsen. Ondanks alle goede inzet, kennis en bedoelingen van de STV bleken en rotte peren te zijn in de CV wereld, waarna de AFM feitelijk het roer heeft overgenomen. Ik voorspel dat dat ook in de taxatiewereld gaat gebeuren. Overigens ben ik dan, met Frans van Hoeken, van mening dat taxaties dan utigebreider en duurder zullen gaan worden.

  3. De bron van veel (verkeerde) beleidsbeslissingen zijn taxaties of ze nou goed of fout zijn. Wie in deze tijd de waarde weet vast te stellen verdient een lintje. Men vergeet vaak dat een taxatie een momentopname is en toch gaan bedrijven en instellingen er mee op de fles. Ook die waarvan met een goed beleid het vastgoed op de balans op termijn de verdiencapaciteit kan worden hersteld.
    Ik geef meer om een “visierapport” een rapport samengesteld door meerdere diciplines. Een samenwerking tussen vastgoedtaxateurs, accountants en toezichthouders om zo een gemeenschappelijk “visierapport” te produceren zou ik logischer vinden. Een betere basis om beleid op te maken!

  4. Kramer, Liesbeth schreef:

    Goedemorgen Ruud, een topartikel! En helemaal waar,

    Liesbeth Kramer
    Reputatiemanager
    NVM – Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen

  5. Rogier Hentenaar schreef:

    Het was al verdacht opvallend dat de CTO-voortrekkende partijen Jones Lang LaSalle en DTZ Zadelhoff niet eens een persbericht hebben doen uitgaan over de oprichting ervan. Blijkbaar is men nog niet helemaal zeker of dit initiatief gaat werken. Ik ben het met Ruud eens dat CTO de versnippering alleen maar vergroot in de taxatiebranche. Nu al melden bij mij partijen dat zij zich hier nooit bij zullen aansluiten. Dat schiet dus niet op! En dat heeft te maken met het gebrek aan onafhankelijkheid. Het initiatief had mijns inziens meer kans van slagen gehad als de vier – nu alleen in een adviserende rol – hoogleraren de kar hadden getrokken.

  6. Erik de Vlieger schreef:

    Zembla komt op 4 april met een documentaire over oa taxaties en de fouten hiervan ivm de huidige drama’s. Dan: KPMG was de bron in het NRC artikel over SNS en deze accountant veegde haar straatje weer eens schoon. KMPG was DE accountant waar je als groot vastgoed bedrijf naar toe wilde vanwege hun makkelijke manier van het financieel accepteren van overmatige herwaarderingen. Nu paaien ze de overheid om het SNS account te behouden. Ministerie van Financiën (en Basel bewakers): Change the accountant of SNS !!!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: