‘Kwaliteitskranten’ in SNS PF-drama zoeken niet de feiten maar de sensatie

Afbeelding

De eerste publicatie over de Kaiserplatz Galerie in de Engelstalige editie van Vastgoedmarkt, november 2006. De tekening van het beoogde nieuwe winkelcentrum in Aken is van dr. ing. Hans Kahlen, die tevens een van de partners in het project was. 

 

Het vertrouwen in de journalistiek staat al enige tijd ter discussie als het gaat om vastgoed. Als je als lezer de Nederlandse media volgt, moet je wel tot de conclusie komen dat commercieel vastgoed een frauduleuze en criminele activiteit is, waar je het beste van weg kunt blijven. Voor een klein deel is dat ook zo, maar dat geldt even zo goed voor veel andere economische sectoren, zo niet alle.

Als lijdend onderwerp van journalistieke ‘onthullingen’ kun je in Nederland eigenlijk niet zoveel doen. Na de rechter stappen is een langdurige en kostbare zaak en gelijk krijgen verandert niets aan de publicatie, die toch op internet blijft staan. Hetzelfde geldt voor de zelfregulerende Raad voor de Journalistiek. Winst bij het aanbrengen van een klacht bij de Raad voor de Journalistiek blijkt meestal een Pyrrusoverwinning.

En journalisten, hoofdredacties en directies trekken zich – onder het excuus van vrijheid van meningsuiting – er ook steeds minder van aan. Tendentieuze koppen en spraakmakende  selecties zijn – in de strijd om de oplages – aan de orde van de dag, ook bij de zogenoemde kwaliteitskranten. Neem bijvoorbeeld de SNS Property Finance-affaire. De media rollen als het ware over elkaar heen met nieuwe onthullingen, die veelal helemaal geen onthullingen zijn. Veel wordt ook – vaak zonder bronvermelding – overgeschreven, ook nog eens zonder controle of hoor- en wederhoor. Als lezer – want dat ben ik ook – constateer ik verder dat journalisten daarbij steeds vaker op zowel de stoel van aanbrenger, het openbaar ministerie als de rechter gaan zitten. Ik heb als hoofdredacteur van Vastgoedmarkt over die ongemakkelijke zit al vaker geschreven, met name naar aanleiding van met publicaties in het Fd over de Klimop-affaire.

Neem het NRC van vorige week dinsdag. Daarin stond een groot artikel over de gang van zaken bij de financiering door SNS Property Finance van het project Kaiserplatz Galerie in de Duitse stad Aken. In 2006 schreef ik al in de Vastgoedmarkt over deze winkelcentrumontwikkeling. Ik woon zelf net over de grens bij Aken, dus ik beschouw dat project toch een beetje als het ‘mijne’. En deze historische stad heeft geen geslaagd winkelhart. Daarom trekken veel inwoners van deze verder fraaie stad voor hun winkelamusement naar steden als Keulen en Düsseldorf en nog veel vaker over de grens naar Heerlen, Maastricht of Luik.

Een bekende vastgoedman uit de stad is ‘Herr Doktor Ingenieur Professor’ Hans Kahlen (60), maar diens reputatie is sinds zijn arrestatie in 2007 sterk gedaald. Van een verlichte vastgoedgeest werd hij in korte tijd een onbetrouwbaar individu, een fantast en oplichter.  In 2011 werd hij door het Landgericht Duisburg tot vier jaar gevangenisstraf veroordeeld vanwege belastingoplichting en valsheid in geschrifte.

Decennia lang was Kahlen echter een begrip in Aken en ver daarbuiten. Hij had ook een aantal vastgoedposities in het centrum van de stad in handen en presenteerde al in 2000 zijn eerste plannen en tekeningen voor een winkelcentrum in het hart van de stad. Eigenzinnig zocht hij daarbij de steun van enige gelukzoekers en kwam daarbij onder meer terecht bij een Oostenrijkse graaf en een Nederlandse makelaar uit  ’t Gooi. Jammer genoeg allemaal zonder veel eigen geld. Maar, dat verzekerde Kahlen alle belangstellenden, het geld zou binnenstromen als het winkelcentrum zou zijn opgeleverd.

En zo raakten twee  Nederlandse ontwikkelaars mét geld bij de Kaiserplatz Galerie betrokken: Pim Kaufman en Johan van den Bruele. Twee ontwikkelaars met een uitstekende naam die veel kantoorgebouwen in Nederland op hun naam hebben staan en hun bedrijf in 2004 succesvol wisten te verkopen aan de Koninklijke BAM Groep. Met de beperking, dat ze vijf jaar lang niets meer in Nederland zouden ontwikkelen. Wat doe je dan, als het bloed gaat waar het niet kruipen kan? Een ander land kiezen. Dat werd Duitsland en meer specifiek de Kaiserplatz Galerie van Kahlen.

Afgelopen dinsdag publiceerde NRC een artikel over bijna twee pagina’s over deze Kaiserplatz Galerie onder de tendentieuze kop ‘Hoe SNS Reaal een crimineel aan vastgoed helpt’. In de intro staat: ‘De bank verstrekt makkelijk krediet, deed zaken met een crimineel en enkele projectontwikkelaars verdienden er flink aan.’

Ik heb zelden zoveel kwaadaardige onzin in één zin aangetroffen en al helemaal niet bij een krant die zich graag bedient van het epitheton kwaliteit. Oké, die crimineel moet dus Kahlen zijn, maar die is pas in 2011 veroordeeld en niet vanwege de Kaiserplatz Galerie. SNS Reaal heeft ook niet zo maar makkelijk krediet verstrekt voor dit project, maar juist het project weggekaapt voor andere vastgoedfinanciers. En de twee ontwikkelaars Kaufman en Van den Bruele hebben er helemaal niets aan verdiend. Sterker nog, ze hebben er ruim 30 miljoen privé geld aan verloren. Helemaal geen nieuws ook, want zeker in de Nederlandse vastgoedbranche weet iedereen dat en het duo is er ook altijd openlijk vooruit gekomen, dat het Kaiserplatz-project voor hen op een zwaar fiasco is uitgelopen. Verder moet hier nog aan worden toegevoegd, dat SNS PF het project vorig jaar heeft verkocht aan de bekende Duitse ontwikkelaar van winkelcentra ECE (samen met Strabag) en dat het project Kaiserplatz Galerie SNS PF uiteindelijk niet zoveel heeft gekost. Het staat al maanden niet meer op de balans van de nieuwe staatsbank. Sterker nog, Kaiserplatz Galerie gaat naar mijn stellige overtuiging de komende jaren de ontwikkelaar ECE nog flink wat geld opleveren. In het betreffende artikel, dat getuigt van een enorm gebrek aan kennis van hoe een binnenstedelijk vastgoedproject tot stand komt, wordt ook nog even op een goedkope manier Bertus Pijper erbij gehaald.

Mijn feiten dan maar. In 2006 had ING Real Estate Finance – de grootste vastgoedfinancier in Nederland op dat moment en een van de grootste in de wereld – de eerste projectfinanciering van de Kaiserplatz Galerie verstrekt. Dus aan de eerder genoemde Kahlen en de Nederlandse ontwikkelaars Kaufman en Van den Bruele. De vraag naar nieuwe winkelcentra in West-Europa was in 2006 enorm en de vastgoedfinanciers en beleggers stonden voor dit project in de rij. De reden waarom ING Real Estate Finance juist dit project wilde financieren, was de wetenschap dat het zusterbedrijf, ING Real Estate Investment Management, bezig was een nieuw vastgoedfonds te structuren voor institutionele beleggers, met  winkelcentra in Oostenrijk en Duitsland. De Kaiserplatz Galerie zou ook in dat fonds worden opgenomen.

Toen echter duidelijk werd dat de oorspronkelijke plannen en tekeningen voor het winkelcentrum ‘te klein’ waren en er dus meer omliggende panden moesten worden gekocht om het project ‘rond te rekenen’  moesten ook de ontwikkelingskosten worden opgevoerd. We spreken inmiddels van 2007, het jaar waarin de vastgoedmarkten zich langzaam begonnen te keren en ING REIM er niet in slaagde voldoende institutionele gelden aan te trekken om het beoogde vastgoedfonds met Duitse en Oostenrijkse winkelcentra van de grond te krijgen. Pas op dat moment stapte de inmiddels tot SNS Property Finance omgedoopte vastgoedfinancier in, maar nog steeds op basis van gedegen onderzoek dat het een succesvol winkelcentrum zou worden en dat het vinden van een eindbelegger geen probleem zou zijn.

Dat de twee grootste investeerders in dit project, Kaufman en Van den Bruele, daarbij Bertus Pijper binnenhaalden om hen te adviseren was helemaal niet zo gek. Pijper was in 2004 bij Bouwfonds Property Finance als CEO met pensioen gegaan en had zich gevestigd als consultant met als specialisme vastgoedfinanciering. Bovendien beschikte hij over een uitstekend netwerk. Pijper was verder net door Hare Majesteit met een lintje beloond vanwege zijn verdiensten voor de samenleving (zullen we maar zeggen), dus hij was voor Kaufman en Van den Bruele de ideale man om hen te helpen bij de verdere realisering van het project. Dat nu alle media elkaar overschrijven dat Pijper vanwege zijn relatie met Endstra en Hummel door de Fiod in 2002 werd onderzocht, is zeer oud nieuws. Ik  heb dat altijd geschreven, al vanaf 2002, en ik heb Pijper er ook tot aan zijn dood in 2010 mee geconfronteerd. Maar in 2007 was er, tenminste formeel, geen enkel bezwaar – ook niet van de kant van De Nederlandsche Bank – om zaken met Pijper te doen. Het Fiod-onderzoek tegen hem – dat nooit officieel naar buiten is gebracht – was formeel gesloten en bij velen – niet alleen bij Kaufman en Van den Bruele – was Pijper in 2007 een  gerespecteerde vastgoedman.

Maar goed: na het fiasco met ING en de problemen die er bij alle vastgoedfinanciers na de val van Lehman Brothers in 2008 ontstonden, is het enige jaren erg slecht gegaan met het project Kaiserplatz Galerie. Dat in 2007 Kahlen werd gearresteerd en deze Duitse vastgoedman onbetrouwbaar bleek, maakte het project er niet makkelijker op. Ook de gemeente Aken zat enorm met het project in de maag. De sloop van een aantal gebouwen was al gestart en de gemeente wilde niets liever dat het winkelcentrum er zo snel mogelijk zou komen om het fysieke gat in het hart van de stad op te vullen. Dat wilden ook SNS Property Finance en de ontwikkelaars. Je kunt veel negatiefs zeggen over hoe SNS PF vanaf 2008 met projecten in de portefeuille is omgesprongen, maar juist dit project laat zien dat medewerkers van SNS PF alles uit de kast hebben gehaald om het in het project gestoken geld er weer uit te krijgen en het project ondanks zeer moeilijke marktomstandigheden toch te laten slagen. Een jaar geleden leek dat ook bijna te lukken, want toen was de Nederlandse ontwikkelaar Foruminvest bijna rond, maar mislukte het toch omdat SNS PF er geen nieuwe financiering meer tegenaan kon gooien.

Uiteindelijk bleek de Duitse ontwikkelaar ECE samen met  Strabag de financiering van het project wel rond te kunnen krijgen en kon de 100 miljoen die SNS er voor had gereserveerd – en gedeeltelijk ook in had gestoken – worden terugbetaald. Alleen Kaufman en Van den Bruele hebben echt moeten bloeden voor een project, waarin ze altijd hebben geloofd.

Tenslotte nog  dit, collega’s van de NRC: Bertus Pijper is weliswaar als consultant 5 procent in een van de BV’s in het vooruitzicht gesteld als tegenprestatie voor zijn advisering in deze zaak, maar hij heeft mede door het latere fiasco geen rode cent daarvoor ontvangen. Sterker nog, de belasting heeft de erven van Pijper nog erg lastig gemaakt vanwege dit papieren belang in de Kaiserplatz Galerie.

Ik zeg niet dat journalisten van (kwaliteits)kranten niet moeten schrijven over wat er bij Bouwfonds en SNS Reaal is gebeurd. Maar hou je wel bij de feiten en laat je niet in met zaken waar je geen verstand van hebt. En manipuleer niet alles met koppen en intro’s om vastgoed en vastgoedpersonen bij voorbaat als criminelen af te schilderen. De NVJ – de belangenorganisatie voor journalisten – organiseert al een aantal jaren masterclasses over vastgoed. De laatste vond halverwege maart plaats. Volgend jaar toch maar even inschrijven,  collega’s van de NRC.

 

Advertenties
Comments
2 Responses to “‘Kwaliteitskranten’ in SNS PF-drama zoeken niet de feiten maar de sensatie”
  1. Klaas Hummel schreef:

    Geachte heer De Wit of mag ik zeggen beste Ruud,

    Ik ben het geheel eens met je analyse en ik heb naar aanleiding van dit artikel in het NRC rectificatie geeist ten aanzien van diverse onjuistheden met betrekking tot mijn persoon en die van Bertus Pijper die zichzelf niet meer verdedigen kan.

    Ik stel je graag de correspondentie ter beschikking en deze week verschijnt er een terechte rectificatie in het NRC. Dit ter voorkoming van een kort geding en verdere eis tot schadevergoeding.

    Vriendelijke groet,

    Klaas Hummel

  2. Rene strijland schreef:

    Ruud als dit de aanzet is voor je boek over Bouwfonds dan voorzie ik geen succes

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: