Het einde van MAB: een inktzwarte dag voor het Nederlands commercieel vastgoed

De vastgoedprofessionals hebben het waarschijnlijk gisteravond al gelezen in de extra nieuwsbrieven van Vastgoedmarkt en PropertyNL: Rabobank stopt met het ontwikkelen van commercieel vastgoed. En daarmee komt op termijn een einde aan de roemruchte ontwikkelaar MAB (Development), ooit – begin jaren ‘70 vorige eeuw – gestart door Ton Meijer.

In een persverklaring laat de Rabo Vastgoedgroep – waaronder MAB Development valt – weten dat ‘de marktontwikkelingen en toekomstverwachtingen’ de basis voor dit besluit vormen. MAB Development (inclusief MKB Vastgoedplan) verdwijnt overigens niet van de ene dag op de andere, want de lopende projecten worden afgerond. Dit proces zal nog wel enige jaren voortduren.

De bekendmaking aan de 145 medewerkers van MAB Development ging gepaard met veel emoties. MAB Development is toch de grootste ontwikkelaar van commercieel vastgoed in Nederland en heeft ook nu nog zo’n 25 aansprekende en uitdagende projecten in ons land, Frankrijk en Duitsland in portefeuille. Hoewel ING al eerder besloot zijn florerende vastgoedonderneming ING Real Estate op te splitsen, te verkopen (ING REIM werd verkocht aan CBRE Investors) of te ontmantelen (een proces waarin het voormalige ING Real Estate Development zich bevindt) en ook Fortis al jaren geleden probeerde – overigens tevergeefs – zijn vastgoedontwikkelingstak van de hand te doen, bleef Rabobank lange tijd het signaal geven vast te houden aan een ongedeelde vastgoedgroep. Dus met ontwikkeling (MAB Development), financiering (FGH) en asset management (Bouwfonds REIM).

Toch was al langer duidelijk dat met name MAB Development binnen de Rabobank zijn langste tijd had gehad. Niet zozeer vanwege de slechte resultaten (ook vorig jaar werd geen noemenswaardig verlies geleden op de ontwikkelingsprojecten), maar vanwege de situatie bij de moedermaatschappij, Rabobank. De beslissing om met het ontwikkelen van commercieel vastgoed te stoppen is dus niet ingegeven door slechte resultaten, ook niet door de integriteitskwestie (denk aan de Klimop-affaire bij Bouwfonds, die overigens pas aan het licht kwam na de overname van Bouwfonds door Rabobank), maar door de strategische afweging, dat ontwikkelen een te hoog risicogehalte kent en niet langer meer past in het risicoprofiel van de bank. Eigenlijk illustreert het aangekondigde einde van MAB Development vooral de problematische situatie waarin de meeste banken met een hoge vastgoedexposure wereldwijd – en zeker in Europa – zich voorlopig nog wel enige tijd zullen bevinden.

Wel lijkt de beslissing op juist nu te stoppen met MAB Development in te zijn gegeven door een nieuwe wind bij Rabobank en de Rabo Vastgoedgroep.  Afgelopen weekeinde werd bekend dat Jos van Lange is per 1 juni benoemd is tot voorzitter van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep. Het einde van MAB Development is de eerste daad van Van Lange. Met zijn benoeming lost de Rabobank trouwens een vacature op, die bijna een jaar heeft geduurd en niet bepaald duidt op een heldere visie op de toekomst. Eerst was de aankondiging in november vorig jaar dat Rik Op den Brouw was benoemd tot opvolger van Hans van der Linden, die per 1 december zou toetreden  tot de raad van bestuur van Rabobank Nederland. Het tijdstip van die benoeming was al opvallend, omdat het vertrek van Van der Linden als CEO van de Rabo Vastgoedgroep al voor de zomer bij velen bekend was. Op den Brouw trad echter niet aan per 1 februari van dit jaar, zoals was aangekondigd, en dat gaf aanleiding tot speculaties. Eind april  publiceerde het Fd een artikel waaruit kon worden geconcludeerd dat Op Den Brouw inmiddels weer uit de gratie was. Hij  zou als directeur Particulieren steken hebben laten vallen in het hypotheekdossier van lokale banken.

Op basis van deze publicatie meldde de Rabobank aan het Fd dat Op den Brouw ‘om persoonlijke redenen zijn benoeming niet heeft aanvaard. Dat besluit heeft geen relatie met het hypotheekdossier van de lokale banken’.  Verrassend was verder dat de Rabobank ook berichtte dat ‘good old’ Peter Keur opnieuw als ad interim-voorzitter van de Rabo Vastgoedgroep zou optreden.  Keur, directievoorzitter van de FGH Bank, was dat ook al eens geweest toen Tjalling Halbertsma als gevolg van onder meer zijn aanpak van de Klimop-affaire het veld moest ruimen, waarop het aantreden van de omstreden en besmette bankier Hans ten Cate slechts op het allerlaatste moment kon worden tegengehouden.

Het tweede ad-interimschap van Keur heeft dus ook in dit geval niet tot een definitieve benoeming geleid. Al met al maakt deze hele gang van zaken rond de opvolging van Van der Linden wel duidelijk, dat de Rabobank erg weinig slagvaardig met zijn vastgoedbedrijf omgaat. De benoeming van Van Lange lijkt op paniekvoetbal. Ik sluit niet uit dat de problemen rond de benoeming van Op den Brouw en de onverwacht snelle aanstelling van Van Lange uiteindelijk de doorslag hebben gegeven over het nu uitgesproken doodvonnis voor MAB Development.

 

Uit het persbericht van gisteren kan ook worden geconcludeerd dat de beslissing om met MAB Development te stoppen, definitief is. Er wordt dus niet meer gekeken naar andere mogelijkheden als een beursgang, de verkoop van het bedrijf of de verkoop van projecten. Dat lijkt een logische keus gezien de marktomstandigheden, hoewel Rabobank daarmee tegelijk de overname van Bouwfonds in 2007 voor een wezenlijk deel hafschrijft, voor zover dat al niet was gebeurd de afgelopen jaren. Ik schat die afschrijving over de jaren heen op minstens 1 miljard euro.

Ik heb verder begrepen, dat projecten die nu nog in portefeuille zitten, niet zullen worden verkocht, maar geheel volgens de bestaande contracten worden afgemaakt. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de ontwikkeling van een nieuwe Factory Outlet in Halfweg, die MAB Development begin dit jaar samen met de Spaanse joint venture-partner Neinver bekend maakte. Deze outlet gaat dus gewoon door, mits daarvoor een definitieve bouwvergunning wordt afgegeven.

Voor de Nederlandse vastgoedbranche en de vastgoedgeschiedenis is het verdwijnen van MAB een groot verlies en een teken aan de wand. Het MAB van Ton Meijer is zonder de geringste twijfel  – samen met Multi – de belangrijkste ontwikkelaar van Nederland geweest, met tegelijk een grote uitstraling naar het buitenland. Het MAB van Meijer is de ontwikkelaar geweest achter Les Halles in het centrum van Parijs, van Babylon in Den Haag, van de Stadsharten van Amstelveen, Zoetermeer, Almere en Nice, van veel van sky line in Den Haag (onder meer De Resident), het winkelcentrum The Arcades in Ashton under Lyne (bij Manchester), Alexandrium in Rotterdam en niet te vergeten ODE in Amsterdam, het prestigieuze project Palais Quartier in Frankfurt en Domus in Parijs.

MAB was overigens ook de ontwikkelaar die in het begin van deze eeuw steeds meer in de financiële problemen kwam, mede door de nauwe en zeer risicovolle contacten tussen Meijer en Bertus Pijper, de baas van Bouwfonds Property Finance. Deze vastgoedfinancier maakte veel projecten van MAB mogelijk – ook de financieel weinig verantwoorde! – en het was mede met Meijer dat Bouwfonds Property Finance overging tot zijn nu – na de SNS Propert Finance-ramp – zo beruchte participatiestructuur op basis van de Dutch Link. In het gelijknamige ‘blauwe’ boek van Bouwfonds PF uit 2003 zegt Meijer onder meer: ‘De Resident was de start van het Samenwerkingsprotocol van MAB en BPF, een stelsel van afspraken waarbinnen wij projecten van megaomvang in joint venture zouden gaan ontwikkelen, met daaraan gekoppeld een financiële paragraaf. Dit protocol is tot op de dag van vandaag (2003; rdw) een heel succesvol instrument.’

Echter, zo succesvol waren de projecten van MAB financieel in die dagen lang niet allemaal. Ook toen het nog goed ging met vastgoed en dus ook met vastgoedontwikkelaars, was het in de markt breed bekend, dat de salarissen van MAB grotendeels door Bouwfonds PF werden betaald en dat BPF in 2003 al geheel aan de geldinfuus van Bouwfonds PF hing. Het wekte dan ook geen verbazing dat Bouwfonds in 2004 MAB overnam, inclusief de projecten en medewerkers en het wordt nog steeds als hét voorbeeld van de uiterst gewiekste onderhandelingscapaciteiten van Meijer beschouwd, dat hij het toenmalige Bouwfonds-bestuur (onder leiding van Henk Rutgers en vooral Bart Bleker) wist te overtuigen hem voor een nagenoeg failliet bedrijf toch 25 miljoen euro aan goodwill te betalen.

Na de overname van Bouwfonds door de Rabobank in 2006, veranderde niet alleen in een snel tempo de vastgoedwerkelijkheid, maar ook de status van de ontwikkelaar Bouwfonds-MAB. Rabobank werd in 2007 onverwacht geconfronteerd met de Klimop-affaire, waardoor de leiding van Bouwfonds-MAB en de Rabo Vastgoedgroep veel tijd en geld moest steken in het achterhalen wat er allemaal bij het Bouwfonds Vastgoedontwikkeling van Rutgers, Bleker en – indirect – met Jan van Vlijmen was misgegaan. Dit proces verstoorde de integratie van de twee onderdelen – MAB en Bouwfonds – in grote mate, met als gevolg dat er de laatste jaren nauwelijks meer ex-Bouwfondsers bij MAB Development werkzaam waren. Ook het feit dat de Rabo Vastgoedgroep besloot zijn commercieel ontwikkelaar niet Bouwfonds te blijven noemen, maar vast te houden aan de oude naam van de ‘onderliggende’ partij MAB, zegt in dit geval veel.

Wat ik zelf erg knap vind aan het MAB Development, is hoe de ontwikkelaar zich in de moeilijke jaren na 2008 in een gruwelijk zware mark staande wist te houden. Weliswaar met steeds minder mensen en ook minder projecten, maar nog steeds met een aansprekende portefeuille en een onbetwistbaar vakmanschap. Ook na 2008 is MAB Development blijven grossieren in nationale en international prijzen voor zijn ontwikkelingen en ik ben door alle jaren heen MAB blijven zien als de kampioen van de binnenstedelijke herontwikkeling vanuit een commercieel vastgoed-perspectief.

Ik zal ze missen, de MAB-ers en hun fraaie projecten en ik vind het einde van MAB Development vooral triest voor het gedreven en talentvolle team van ontwikkelaars die niet alleen vele binnensteden in Nederland, maar ook daarbuiten over een periode van bijna 50 jaar een nieuw gezicht hebben gegeven. Als het nog even zo door gaat – Multi Development, waarvan de ‘grote man’ Hans van Veggel zijn ontwikkelingsloopbaan startte bij de MAB van Meijer, heeft het ook al moeilijk, weten we  –  hebben we binnen afzienbare tijd geen echte ervaren ontwikkelaar meer over, die nog in staat is grote projecten als de stadsharten van onze steden en moeilijke stedelijke uitdagingen vorm en inhoud te geven. En dat is misschien nog wel het ergste van het wegvallen van MAB Development: er gaat mogelijk voor generaties aan ervaring, kennis en talent verloren. In dit opzicht was het dus gisteren met de aankondiging van het verdwijnen van MAB Development een inktzwarte dag in de geschiedenis van het Nederlandse commercieel vastgoed.

 

 

 

Advertenties
Comments
2 Responses to “Het einde van MAB: een inktzwarte dag voor het Nederlands commercieel vastgoed”
  1. Joost Eikelenburg schreef:

    MAB een mooie club, zeker. Neem het Heuvelkwartier in Eindhoven. Kon qua rendement niet uit maar werd toch verkocht voor de hoofdprijs. Charisma, elkaar kennen en de gunfactor deden hun werk.

  2. Kramer, Liesbeth schreef:

    Hi Ruud, mijn complimenten voor dit stuk.

    Echt mooi geschreven en ik kan van dichtbij beoordelen hoe het was.

    Met recht is het een inktzwarte dag en daarmee een historische dag voor het vastgoed.

    Onvoorstelbaar en onwerkelijk!

    Liesbeth Kramer
    Reputatiemanager

    NVM – Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen | Communicatie & PR
    Dutch Association of Real Estate Brokers and Real Estate Experts
    • Fakkelstede 1, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, The Netherlands
    • +31 (0)30 6085 185 | 7 +31 (0)30 603 4003 | @ l.kramer@nvm.nl | i http://www.nvm.nl
    Dit bericht is slechts bestemd voor de geadresseerde(n) en kan informatie bevatten die persoonlijk en/of vertrouwelijk is en die niet openbaar mag worden gemaakt. Indien u niet zelf de geadresseerde bent, wordt u erop gewezen dat verdere verspreiding, openbaarmaking of vermenigvuldiging van dit bericht verboden is. Indien u dit bericht per vergissing hebt ontvangen, verzoek ik u mij zo snel mogelijk op de hoogte te stellen en het originele bericht en eventuele kopieën ervan, te verwijderen. Dank voor uw medewerking.
    P een gedachte voor het milieu – is printen van deze mail echt nodig?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: