Problemen bij IVG Immobilien bieden internationale asset managers een kans

De afgelopen week zijn er ook in de Nederlandse vastgoedmedia artikelen verschenen over de precaire situatie bij de Duitse beursgenoteerde vastgoedbedrijf IVG Immobilien. De onderneming, die al enige tijd in de slag is met de banken over een herfinanciering van zijn schulden, zou op het punt staan failliet te gaan. De koerswaarde is afgelopen vrijdag zelfs gezakt naar 0,08 euro. Vanochtend was er sprake van een minimale stijging van het aandeel naar 0,09 euro.

Vastgoedmarkt berichtte afgelopen vrijdag terecht dat een mogelijk faillissement van IVG Immobilien ‘geen wezenlijke consequenties voor de Nederlandse vastgoedmarkt’ heeft en dus ook niet voor de door de onderneming beheerde portefeuille van 1,2 miljard euro aan Nederlands commercieel vastgoed. Dit vastgoed is ondergebracht in fondsen voor zowel institutionele als particuliere beleggers en deze fondsen zelf staan niet ‘onder water’.

Toch geeft de situatie bij de overkoepelende onderneming in Bonn te denken en zegt mogelijk op langere termijn wel degelijk het nodige over het Duitse commercieel vastgoedklimaat en de onderliggende financiering. De toestanden met een flink aantal Duitse REITS (open-end fondsen) de afgelopen jaren wezen ook in die richting. De dominante positie van Duitsland binnen de Europese economie doet veel optimisten makkelijk vergeten dat bij onze oosterburen en in de rest van Europa in feite dezelfde onderliggende vastgoedproblemen spelen die bij ons tot grote afwaarderingen hebben geleid. Denk daarbij aan toenemende leegstand op B- en C-locaties, de vergrijzing en andere demografische ontwikkelingen, het snel veranderende gebruik van kantoorruimte, de veel te hoge betaalde prijzen en een overaanbod.

De problemen bij IVG spelen al bijna tien jaar, maar konden steeds weer worden weggedrukt. Dat komt mede omdat IVG zo’n grote speler in de markt is. Dat is mede het gevolg van de nagenoeg volledige overname van Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft (OIK), eerst in 2004 voor 50,1 procent en in 2006/2007 voor nagenoeg honderd procent. IVG Immobilien heeft op dit moment een vastgoedportefeuille onder beheer van 21,1 miljard euro. Daarvan maakt het beheer door IVG Asset Management van vastgoedfondsen voor particulier en institutionele beleggers via closed-end fondsen, met een totale waarde van 15,3 miljard euro, het overgrote deel uit.

Het is juist de eigen vastgoedportefeuille van IVG ter waarde van 4,1 miljard euro, plus een portefeuille aan opslagruimten voor olie en gas in het noorden van Duitsland (bij Wilhelmshaven) die de onderneming in zwaar weer hebben gebracht. Vooral het project The Squaire bij de luchthaven van Frankfurt is vooral een pijnpunt. Het gaat hier om een negen verdiepingen tellend kantoorgebouw, met een lengte van 660 meter en een hoogte van 45 meter. Het gebouw is rechtstreeks verbonden met Terminal 1 en het spoorwegstation van de luchthaven. De eerste steen werd gelegd op 1 maart 2007 en het indrukwekkende gebouw van 140.000 m2 is inmiddels open met onder meer 2 Hilton-hotels. De bouwkosten werden aanvankelijk geraamd op 660 miljoen euro, maar begin juni 2009 sprak investeerder IVG (voor 98 procent eigenaar) reeds over 840 miljoen euro en nu blijkt dat is de investering is opgelopen tot ruim boven de 1 miljard euro. Begin deze maand moest IVG dan ook aan 350 miljoen euro op het project afschrijven wat de totale schuldenlast van de onderneming op 4,25 miljard euro bracht (tegen een eigen vastgoedportefeuille van 4,1 miljard euro) en daarmee dreigt het hele bedrijf om te vallen. Dit kon deze maand alleen maar worden voorkomen door een noodkrediet, maar de ver gezakte koerswaarde helpt in dit geval ook niet.  De gesprekken met de banken gaan nu dan ook over de herfinanciering van 3,2 miljard euro aan uitstaande leningen.

Afbeelding

De algemene verwachting is, dat IVG Immobilien als onderneming zijn langste tijd heeft gehad en dat een faillissement niet moet worden uitgesloten. Dat lijkt op het eerst gezicht dramatisch –zeker voor de aandeelhouders – , maar dat geldt niet voor de fondsen die IVG beheert  en – dat is in dit geval zeker belangrijk – waarin IVG zelf ook niet participeert. Die fondsen zullen, zoals wordt algemeen verwacht, wel worden ondergebracht bij een andere asset managers.

Twee dingen vallen me op bij de gang van zaken bij IVG Immobilien. De eerste is de openheid waarmee de onderneming communiceert naar de media. Dat zal ongetwijfeld te maken hebben met het gegeven dat IVG beursgenoteerd is, maar transparant is het wel. Daar kunnen andere beursgenoteerde vastgoedfondsen – en niet te vergeten een aantal grote, andere vastgoedbedrijven in de problemen, zoals Multi Development – nog een voorbeeld aan nemen.

Het tweede punt dat ik wil maken, is de positie van het onderliggend vastgoed van de IVG-fondsen zelf. Daarvan is – mede door de overname van Oppenheim – maar liefst 1,2 miljard in Nederland geïnvesteerd, verdeeld over 72 projecten. Op een winkelcentrum na, allemaal kantoorgebouwen. Omdat het om closed-end fondsen gaat, kunnen de aandeelhouders zelf voor het overgrote deel beslissen wat er met het fonds en het daarin opgenomen vastgoed gaat gebeuren: door laten lopen, verkopen, liquideren of zelfs failliet laten gaan. In de Nederlandse portefeuille van de IVG-fondsen zitten een aantal zeer fraaie kantoorgebouwen met goede huurders (ik vind het KPMG-gebouw in Amstelveen weliswaar een onnodig en weinig fraai gebouw, maar als investering lijkt me daar vooralsnog voor de deelnemers geen probleem in te zitten), maar er zijn wel degelijk pijnpunten en die zullen er, als de Nederlandse kantorenmarkt zich in een neerwaartse spiraal blijft begeven, er niet minder op worden.

Het overgrote deel van de rest van de portefeuille van de IVG-fondsen – dus buiten Nederland – geeft op dit moment weinig aanleiding tot ongerustheid voor de beleggers. IVG Asset Management beheert zo’n 750 vastgoedobjecten verdeeld over vrijwel alle belangrijke steden in Europa, met in totaal 6 miljoen vierkante meter aan verhuurbaar oppervlak. Het beheer kenmerkt zich door een actief aan- en verkoopbeleid. Vorig jaar alleen al werd er door IVG Asset Management voor 1,4 miljard euro aan- en verkocht. De gedecentraliseerd manier van opereren (IVG Asset Management is met een eigen kantoor vertegenwoordig in 10 Europese hoofdsteden, waaronder Amsterdam) zorgt ervoor dat beheer dicht bij de gebouwen, de huurders en de eigen specifieke markt staat.

Nu het einde van IVG Immobilien nog een kwestie van tijd lijkt, kan ik me voorstellen dat grote, internationale asset management bedrijven alles intern in gereedheid hebben gebracht om een gooi te doen naar deze IVG-portefeuille. Misschien iets voor AXA, maar meer nog voor CBRE Investors (het voormalige ING Real Estate Investment Management). Dat lijkt me een van de partijen die de IVG asset-portefeuille naadloos zou kunnen overnemen en binnen de bestaande Europese portefeuille zou kunnen inpassen.

Advertenties
Comments
One Response to “Problemen bij IVG Immobilien bieden internationale asset managers een kans”
  1. Bert Erik ten Cate schreef:

    IVG is door de situatie tot transparantie gedwongen. Met het afwaarderen van het vastgoed heeft het management veel te lang gewacht, waardoor het ongeloofwaardig is geworden.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: