Ineens is Nederlands grootste ontwikkelaar Multi helemaal Amerikaans

De berichtgeving over de nieuwe samenstelling van de raad van bestuur en de raad van commissarissen van de Nederlandse ontwikkelaar Multi Development komt niet als een verrassing. Met de benoeming van Jonathan Lurie, managing director van Blackstone’s Real Estate Group in Londen, in de raad van commissarissen is de stevige greep van de Amerikaanse private equity groep Blackstone op Multi verder inhoud gegeven. Eerder was al bekend geworden dat Dick van Well, oud-bestuursvoorzitter van Dura Vermeer, de rol van chairman had overgenomen van mede-oprichter en grootaandeelhouder Hans van Veggel. Voor Van Veggel’s ‘brother-in-crime’ en vertrouwensman over vele jaren, Eric van Duren is ook geen plaats meer bij de ontwikkelaar uit Gouda. 

Dat Heino Vink en Mark van den Berg vooralsnog als CEO en CFO aanblijven, is logisch. Hun positie staat intern niet ter discussie en Blackstone heeft hen nodig om de medewerkers bij de nieuwe fase waarin de onderneming terecht is gekomen, betrokken te houden. Ook beschikken Vink en Van den Berg als geen ander over de kennis en info over de vele tientallen projecten die Multi in Europa nog op het programma heeft staan en die de Amerikanen van Blackstone plotseling in de schoot geworpen hebben gekregen.

Want wat in maart – tijdens de Mipim – aan mij werd verteld over de intentie van Blackstone om via de verwerving van de uitstaande leningen van Multi greep op een deel van het onderliggend vastgoed te krijgen, had helemaal niets te maken met plannen voor een volledige overname. Sterker nog, Blackstone was er alleen maar toe overgegaan een deel van de schuldenpositie van Multi van 850 miljoen euro tegen sterk gereduceerde prijzen over te nemen, om op die manier Multi – lees chairman Hans van Veggel – te dwingen akkoord te gaan met de verkoop van de Turkse winkelportefeuille.

In het commercieel vastgoed weet iedereen dat Van Veggel zich niet graag laat dwingen. In plaats van met Blackstone te gaan praten, gooide hij ‘de kont tegen de krib’. Blackstone ging daarop verder met het opkopen van de leningenportefeuille en stelde Van Veggel en Multi vervolgens voor een voldongen feit. Met nog steeds in gedachte op die manier de zes Multi-winkelcentra in Turkije (plus een in ontwikkeling) te kunnen voegen bij de vorig jaar van retailbelegger Redevco overgenomen drie andere Turkse winkelcentra. Blackstone is immers geen ontwikkelaar zoals Multi, maar een opportunity belegger, met sinds twee jaar een heel aardige appetijt voor Europese winkelcentra, zeker als die voor een gehalveerde boekwaarde kunnen worden verworven.

En toen gebeurde er iets heel vervelends, met name voor Hans van Veggel! Net op het moment dat deze zich rekenschap begon te geven, dat hij toch met Blackstone over de Turkse portefeuille moest gaan praten, maakte de FIOD bekend hem als verdachte aan te merken in een fiscale kwestie. Van Veggel zou zich hebben schuldig gemaakt aan valsheid in geschrifte, oplichting van de Belastingdienst en witwassen. Ook legde de FIOD voor 25 miljoen euro beslag op gelden en bezittingen van de Multi-chairman.

Hoewel Van Veggel in alle toonaarden ontkende iets verkeerd te hebben gedaan en het in juridisch opzicht ook nog lang niet duidelijk is dat hij ooit schuldig van iets crimineels wordt bevonden, besloot Blackstone onmiddellijk alle banden met hem te verbreken. Blackstone is immers beursgenoteerd en heeft zich te houden aan de zeer strenge Amerikaanse governance-voorschriften. Dat Van Veggel enige dagen later aftrad als chairman van Multi was dus een logische vervolgstap. Financieel was zijn positie bij Multi al uitgespeeld  (zijn aandelenkapitaal van ruim 100 miljoen was immers tot nul waarde gereduceerd) en met de adem van de FIOD in de nek is het nu eenmaal moeilijk hardlopen. En Van Veggel is realist genoeg  om te accepteren dat met een partij als Blackstone aan de start hij toch al een moeilijke race te lopen had.

Voor Blackstone was het gedwongen terugtreden van Van Veggel ook niet iets waar  rekening mee was gehouden. Multi is een ontwikkelaar van grote naam, maar het is de Amerikanen toch eigenlijk vooral te doen om kantklare retailassets. Insiders hebben mij verzekerd dat Blackstone graag verder had willen gaan met Van Veggel en dat er zelfs een mogelijk zou zijn geweest voor een nieuwe, private overname van de afgeslankte ontwikkelaar door de vastgoedman uit Wassenaar en een aantal van diens  naaste medewerkers.

Dat lijkt toch een gepasseerd station. Blackstone is nagenoeg volledig eigenaar van Multi – en van alle uitstaande projecten – en zal zich nu gaan beraden over wat zij eigenlijk met het bedrijf wil, zonder dat er nog een rol voor Van Veggel overblijft. Een van mijn bronnen formuleerde het als volgt: ‘Normaliter maakt een onderneming eerst kenbaar geïnteresseerd te zijn in een andere onderneming en als die intentie  welwillend wordt begroet, volgt er een due diligence. In dit geval is Blackstone plots eigenaar en zal pas de komende maanden duidelijk worden wat er allemaal in handen is gevallen. Het wordt dus een due diligence achteraf.’

De scenario’s die er voor Multi en Blackstone open liggen, zijn niet zo talrijk. Duidelijk is dat Blackstone serieus geïnteresseerd is in een flinke Europese winkelcentrum-portefeuille, zeker nu zij deze voor gehalveerde boekwaarden in de schoot geworpen krijgt. Dat bleek al eerder bij de overname vorig jaar van de Turkse Redevco-portefeuille en in 2011 uit de overname van een Poolse winkelcentrum-portefeuille, beter bekend als King’s Street Retail. De recente geschiedenis van Blackstone laat ook een duidelijk voorbeeld zien hoe de private equity-belegger werkt. In 2011 kocht Blackstone in de Verenigde Staten een retailportefeuille, bestaande uit meer dan 700 vastgoedobjecten, voor een bedrag van 9,2 miljard dollar van de Australische winkelcentrum-belegger Centro Properties Group, die in zwaar weer was beland. In juli van dit jaar kondigde Blackstone echter aan, deze portefeuille – de Brixmor Property Group – naar de beurs te willen brengen en de waarde van deze portefeuille – die nog bestaat uit 522 veelal kleinere buurt-winkelcentra – wordt inmiddels geschat op 13 miljard dollar. Tel uit je winst.

Met andere woorden, het meest voor de hand liggende is dat Blackstone met de portefeuille van Turkse, Poolse en misschien nog een paar Portugese winkelcentra, aangevuld met een aantal andere nieuwe aankopen en wat ander ‘los grut’ van Multi, een nieuw fonds creëert – al dan niet met gebruik van de sterke merknaam Multi – om die op termijn weer te verkopen of naar de beurs te brengen. De ontwikkelingstak van Multi – dan inmiddels flink afgeslankt – volgens de ‘mean and lean-strategie’ van Blackstone – wordt zo snel mogelijk verkocht. Bekend is, dat in de Verenigde Staten er door beleggers nog wel eens met interesse en bewondering wordt gekeken naar hoe Unibail-Rodamco zich in Europa heeft geprofileerd als een sterke en uiterst succesvolle belegger van winkelcentra en het moet niet worden uitgesloten dat Blackstone zich daaraan ook spiegelt.

Een ander – minder waarschijnlijk – scenario is, dat Blackstone met Multi als ontwikkelaar in afgeslankte vorm verder gaat en juist de expertise en know-how, plus het uitgebreide netwerk van de onderneming in Gouda gebruikt om de komende jaren voor nieuwe winkelcentra te zorgen, maar dan alleen in de landen  waar nog mogelijkheden liggen, zoals in Oost-Europa en andere emerging markets. Multi wordt dan een soort leverancier van kantklare retailproducten. Maar het eerdere avontuur van Morgan Stanley met Multi laat zien dat dat niet per se een succes hoeft te betekenen. Of  Multi in dat geval kan doorgaan met risicovolle ontwikkelingsobjecten als de nieuwe Koopgoot in Rotterdam of De Plu in Heerlen, is trouwens uiterst twijfelachtig.

Blijft wel de vraag open of Blackstone zich voldoende tijd gunt om de eventuele meerwaarde van Multi binnen te halen. Er zijn al heel wat Amerikaanse investeerders geweest –  Morgan Stanley, Ivanhoe, Simon Properties, Tishman Speyer – die hun Europese beleggingsavontuur duur hebben betaald en vervolgens weer zijn vertrokken. Blackstone, waarvan de partners ook de kapitaalverschaffers zijn, is het toch vooral te doen om snel een flinke winst te pakken, iets wat nu mogelijk is door de enorm afgewaardeerde waarden van Multi en de Multi-winkelcentra. Aan de andere kant, Blackstone heeft ook niet de reputatie een hyena te zijn die alleen maar uit is op de prooi die andere partijen hebben gedood. En Blackstone beschikt over een uitstekende trackrecord, gaat serieus om met vastgoed en heeft geld om te investeren.

Dat laatste is misschien nog wel het meest positieve voor Multi. De afgelopen jaren – onder het chairmanship van Hans van Veggel – balanceerde de onderneming steeds weer op de rand van grote financiële problemen, terwijl de vaak weinig transparante  manier van zaken doen van Van Veggel – in veel van de Multi-projecten dook hij altijd ook weer privé op de een of ander manier op – nog wel eens verwarrend werkte. Multi was nu eenmaal Van Veggel en omgekeerd, heb ik al eens geschreven. Daar lijkt nu voorgoed een einde aan te zijn gekomen en dat zal de medewerkers in Gouda beslist niet alleen pijn en verdriet doen, maar ook de gelegenheid bieden om een nieuwe toekomst onder Blackstone-vleugels gestalte te geven.

En Hans van Veggel? Voor hem blijft over dat hij aan de wieg heeft gestaan van een van de grootste en meest succesvolle ontwikkelaars van de wereld, iets wat hem privé geen windeieren heeft gelegd. Hij kan zich nu helemaal richten op de zware uitdaging om zijn naam te zuiveren. En ik sluit niet uit, dat we hem daarna weer op een andere, nieuwe vastgoeduitdaging zullen betrappen. Het bloed kruipt nu eenmaal waar het niet gaan kan. 

Advertenties
Comments
One Response to “Ineens is Nederlands grootste ontwikkelaar Multi helemaal Amerikaans”
Trackbacks
Check out what others are saying...
  1. […] Met zijn internationale achtergrond, zowel als belegger als ontwikkelaar, zijn brede netwerk en een uitgesproken kennis van retail en retailvastgoed is Blokhuis dan ook een uitstekende en enigszins voor de hand liggende keus om de Europese ambities van de Amerikaanse investeerder Blackstone verder vorm te geven en uit te bouwen. Blackstone is nu al – met een portefeuille assets under management van 266 miljard dollar (cijfers eind december 2013) – de grootste private investeerder in de wereld. Aan vastgoed had de onderneming eind 2013 voor 79 miljard dollar aan assets under management. Blackstone is in vastgoed de afgelopen jaren vooral actief in Europees logistiek vastgoed, maar kocht ook een winkelcentraportefeuille in Polen en in 2012 vier winkelcentra – van Redevco – in Turkije. De belangrijkste vastgoedtrofee was het afgelopen jaar echter de overname van de enorme schuldenlast van Multi Development in Gouda, meer dan een decennium lang de belangrijkste ontwikkelaar van winkelcentra in Europa. Door het opkopen van die schuldenlast van Multi werd Blackstone – waarschijnlijk onbedoeld – eigenaar van de hele onderneming in Gouda en dus ook van de vastgoedportefeuille, inclusief winkelcentra en talrijke nieuwe winkelcentra-ontwikkelingen. Zie hiervoor ook mijn blog van afgelopen september: https://visieopvastgoed.wordpress.com/2013/09/03/ineens-is-nederlands-grootste-ontwikkelaar-multi-hel… […]



Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: