Heerlen is hard op weg naar een Waan(zin)kwartier

still07_content-expanded

Een van de grootste binnenstedelijke vastgoedprojecten op dit moment in Nederland is het Maankwartier in Heerlen. Het gaat hier om een project van minimaal 170 miljoen euro dat voor rekening van NS Poort, de gemeente Heerlen, Jongen Vastgoed (onderdeel van Volker Wessels) en woningcorporatie Weller wordt neergezet. Het Maankwartier moet het centrum van Heerlen over het spoor heen met de noordkant van de stad verbinden. De invulling bestond tot voor kort uit grootschalige detailhandel (12.000 m2), winkels (2.000 m2), hotel/horeca (7.500 m2), kantoren (13.900 m2), koop- en huurwoningen (99 eenheden) en twee ondergrondse parkeergarages met 1.175 parkeerplaatsen aan noord- en zuidzijde en een fietsenstalling voor 800 fietsen.

Weller Vastgoedontwikkeling, een 100 procent dochter van woningstichting Weller, ontwikkelt de kantoren, de groot- en kleinschalige detailhandel, de parkeerfaciliteiten en huurappartementen op eigen risico. De gemeente Heerlen neemt de fysieke overkluizing van het spoor en alle openbare infrastructuur voor haar rekening. De gemeente heeft ook een nieuw busstation gerealiseerd. Verder heeft de gemeente een garantie afgegeven voor het afnemen van 4000 m2 kantoorruimte. NS Stations is de ontwikkelaar van het nieuwe treinstation en de daaraan gelieerde winkeltjes. Bouwontwikkeling Jongen participeert met een parkeergarage, 6200 m2 ruimte voor een supermarkt (die is voorverhuurd aan Jumbo, maar het is onduidelijk of deze grutter zich wel aan het contract zal houden!), 4000 m2 kantoorruimte en een aantal koopappartementen.

Inmiddels is aan de noordkant van het tijdelijke station een enorm gat gegraven, waarin deze zomer dag en nacht is gewerkt om de draagconstructie te realiseren waarop de ‘betonnen plaat’ moet worden geplaatst, die over het spoor komt. Op die plaat is het beoogde hotel gepland plus wat winkels, want wetgeving staat wonen boven het spoor niet toe.

Ik herinner me nog goed – in de jaren ‘negentig – de discussies over het troosteloze station van Heerlen. De loop- en fietstunnel onder het station werd als de meeste gevaarlijke plek van de stad beschouwd met vooral overlast van drugscriminelen. Pogingen van de NS, in nauwe samenwerking met de gemeente en AM/Multi (die er een positie hadden) om het station te herontwikkelen en uit te breiden met winkels en kantoren, strandden op de financiering, zelfs in tijden dat het nog goed ging met het commercieel vastgoed in Nederland.

Toen iedereen in Heerlen zich had neergelegd bij het onvermijdelijke, meldde een lokale kunstenaar – Michel Huisman – zich via de media met een plan. Huisman was en is geen architect, maar met zijn bevlogen tekeningen en dito verhalen wist hij een meerderheid van de lokale politiek op een lijn te krijgen om verder te gaan met het project, door hem omgedoopt tot Maankwartier.

We zijn nu tien jaar verder en er is inderdaad gestart met een project dat velen in Heerlen niet willen en waarvan de financiering nog steeds een moeizame zaak is. Ook de behoefte aan de geplande winkels (Heerlen heeft al een winkelleegstand van rond de 20 procent) en woningen is er nauwelijks en niemand zit te springen om nog meer parkeervoorzieningen en het hotel. Daar komt nog bij dat de financiering tot nu toe alleen maar rond kon worden gemaakt door een enorme subsidiering van de kant van verschillende overheden voor een totaal van 40 miljoen euro. Er is ook nog geen exploitant voor het hotel gevonden en al helemaal geen eindbelegger.

Een week geleden werd bekend dat corporatie Weller afziet van de kantoorplannen aan de noordkant van het project (7000 m2), ‘omdat daar geen behoefte voor bestaat’. Iets wat al jaren door critici is beweerd, maar door de gemeente en door Weller als ‘onzin’ werd bestempeld. Weller gaat er nu dertig woningen extra bouwen. ‘Die raken we gemakkelijk kwijt’, zegt directeur Jack Gorgels van de woningcorporatie in het Limburgs Dagblad.

Ook kwam naar buiten dat deze woningcorporatie bij de provincie Limburg zal aankloppen voor een lening van 30 miljoen euro. Weller krijgt namelijk de eigen financiering van het Maankwartier niet rond, omdat een deel van het commercieel vastgoed niet is weggezet bij een eindbelegger. Directeur Gorgels – die het project ondanks verzet binnen de eigen corporatie heeft doorgedrukt – beroept zich op ‘de bankencrisis en het strengere kabinetsbeleid met betrekking tot commerciële activiteiten door corporaties’. Onzin, die problemen bestonden al toen Weller zich nog kon terugtrekken uit het project.

Curieus is verder dat Gorgels maar blijft praten over ‘tijdelijke problemen’. Volgens hem zijn de nog niet verkochte delen van het project ‘wel bijna verkocht’, iets wat al jaren wordt geroepen. De vraag is verder of Heerlen ruim 100 nieuwe woningen in het stadshart – waarvan een deel voor de vrije sector – überhaupt nodig heeft. In de directe omgeving staan tientallen goede appartementen te koop en te huur (onder meer boven ’t Loon en rond het Schouwburgplein) die ondanks zeer aantrekkelijke prijzen (105.000 euro voor 120 m2) nauwelijks bewoond raken. Eerdere plannen van Vesteda om twee woontorens neer te zetten op het Schouwburgplein en drie woonblokken van Snippe Projecten verdwenen  in de prullenbak, omdat er geen interesse voor bestond.

Toch gaan met name Heerlen en Weller door met hun project. Eind vorig jaar organiseerde de sociale huisvester Weller zelfs een trip naar China, onder leiding van burgemeester Paul Depla (PvdA) en SP-wethouder Riet de Wit (kosten 6000 euro voor de gemeente) om daar huurders en financiers op te halen. Heerlen als middelpunt van de wereld en de Chinese expansie! Sommige corporaties en gemeenten maken het wel erg bont als het gaat om hun commercieel vastgoeddromen. En dan is er nog het probleem van de parkeerruimten in de stad. Alle parkeergarages in het centrum zijn nu in handen van Q-Park, maar die slaagt er niet in ze rendabel te maken en de parkeerkosten in Heerlen liggen al relatief hoog. Nooit is aangetoond dat een uitbreiding met nog eens 1000 dure parkeerplekken ooit – maar dan ook ooit – lonend wordt.

Al met al is het Maankwartier een project waar niemand op zit te wachten en waar ook geen enkele behoefte aan is. Wat eventuele Chinezen er te zoeken hebben, weet niemand en hotelruimte is er in de overkoepelende Parkstad voldoende. Daar komt nog bij dat de gemeente met zijn huurgarantie voor 4000 m2 kantoorruimte de toch al moeilijke lokale kantoormarkt verder bedreigt.

En als het Maankwartier nu het enige omstreden vastgoedproject in de stad zou zijn? Nee hoor, Heerlen en de SP-wethouder Riet de Wit grossieren in het stimuleren, promoten en doordrammen van moeilijke, onzinnige en dubieuze vastgoedprojecten zoals Avantis, het oude CBS-kantoor, een nieuw winkelcentrum de Plu, het bestaande Stadskantoor en niet te vergeten ‘t Loon.  Het ziet er trouwens naar uit, dat door de interne problemen bij ontwikkelaar Multi de ambitieuze plannen voor het winkelcentrum De Plu binnenkort al moeten worden stopgezet.

Het grootste slachtoffer van dit alles zou trouwens wel eens de woningcorporatie Weller kunnen worden. Directeur Gorgels heeft niets, maar dan ook niets geleerd van het mislukte avontuur van zijn collega’s bij de Maastrichtse woningcorporatie Servatius die door het Campus-project maar net ontsnapte aan faillissement en een verlies van ruim 100 miljoen euro moet zien op te lossen. Het zou zo maar eens kunnen dat Weller bij dit project ook in zo’n richting wordt meegesleurd, terwijl de gemeente Heerlen serieus rekening moet houden met nieuwe financiële bijdragen, omdat de ‘betonnen plaat’ over het spoor meer gaat kosten dan oorspronkelijk is begroot. Ook is het nog maar de vraag of alle subsidies die zijn toegezegd, daadwerkelijk kunnen worden binnengehaald.

Bij de start van het Maankwartier, vorig jaar, zei wethouder Riet de Wit dat ‘Heerlen een sprookje verdient’. Dit sprookje lijkt dankzij de grootheidswaanzin van lokale politici en losgeslagen corporatiebestuurders eerder op een nachtmerrie uit te draaien. En alle partijen kunnen moeilijk beweren dat ze niet gewaarschuwd zijn. Het Maankwartier is vooral een Waan(zin)kwartier.

Advertenties
Comments
7 Responses to “Heerlen is hard op weg naar een Waan(zin)kwartier”
  1. Mark Boots schreef:

    …maar het is onduidelijk of deze grutter zich wel aan het contract zal houden!
    …Ik herinner me nog goed…
    …gestart met een project dat velen in Heerlen niet willen
    …niemand zit te springen om nog meer parkeervoorzieningen en het hotel
    …de vraag of alle subsidies die zijn toegezegd, daadwerkelijk kunnen worden binnengehaald.
    …eerder op een nachtmerrie uit te draaien

    Kritisch mag je zijn, maar het zijn wel veel eigen invullingen. Jaren lang is Heerlen het verwijt naar de kop geslingerd dat er niets gebeurde. Wie vertegenwoordigd u? Mij als inwoner van Heerlen in ieder geval niet.

    • jos van de mortel schreef:

      Het is niet onduidelijk of deze grutter zich wel aan het contract zal houden; dat zal die namelijk wel, voor maximaal 2.500 m2, verder is er nauwelijks een contract. Het hotel en de rest van de ruimte kan er niet komen omdat het niet financierbaar is, dus waarom niet kritisch zijn als er weer niets gebeurt. Of alleen precies de verkeerde dingen, zoals snoepreisjes naar China…..

  2. Philip schreef:

    Zorgelijk is de reden waarom ProRail besloten heeft geen roltrap aan te leggen. Daarvoor moeten er 15.000 bezoekers per dag komen en ProRail verwacht er slechts 12.000. Dat is even heel wat minder dan de 40 tot 50.000 bezoekers waar het hele plan op is gebaseerd!

  3. Bert schreef:

    De grootste leegstand in Heerlen is te vinden tussen de oren van het college van B&W en hun meelopers. De gemeenteraad van Heerlen is te zwak en te weinig professioneel om deze stad te besturen.

  4. william schreef:

    Het plaatje bij het artikel is wel mooi! Bedrieglijk mooi, zo lijkt me.

    Vraag is namelijk hoe het uitzicht is op menselijke maat? Wie heeft ooit een artist impression gezien vanaf de Saroleastraat bij voorbeeld, de toevoerende winkelstraat? Want vanuit die kant doemt er op het plein tegenover het Royaltheater en ‘het Brandpunt’ een joekel van beton op. Om op het niveau van winkels, binnenin de joekel, te komen, moet je vanuit de Saroleastraat zo’n 6 meter omhoog. Met roltrappen.

    Dat lijkt mij een enorme, te hoge, drempel. Geen fijne verbinding van de twee stadsdelen in elk geval.
    Dus afgezien van kosten en financieringen en eindbeleggers: het plan is gewoon niet goed.

    Dat verhaal van die betonnen plaat kan ik niet vatten. Komt dat omdat een artiest het plan heeft getekend en geen rekening gehouden heeft met stramienmaten en een fundering tussen de rails? Of omdat bij het ontwerp geen rekening is gehouden met de (extreme) eisen van prorail? Anyhow: dergelijke financiële tegenslagen zijn een afgeleide van een slecht plan.

    Kennelijk is er geld genoeg in en voor Heerlen, Ik geloof ook dat de bestuurders en de ontwikkelaars écht vooruit willen met de stad. Hun bedoelingen zijn edel en te waarderen.

    Alles overziend had men het beschikbare geld beter kunnen aanwenden voor het opknappen van de kantoren in de binnenstad. En voor verbetering van de drie verbindingen onder en over het spoor. (wie een busbaan wil zien die tegen het verkeer inrijdt kan in Heerlen komen kijken).

    Overigens: Ik woon graag in Heerlen, voor mij een bijzonder comfortabele stad, want alles wat een mens wil hebben, zonder stress, is in de buurt!

    Hierbij nog eens de oproep: wie kan me een artist impression vanaf de Saroleastraat aan de hand doen?

    • auraly schreef:

      Goedendag William,

      Ik kan geen artist impression vanaf de Saroleastraat aan de hand doen. Maar ik weet wel dat er geen roltrappen komen, dat zo’n artist impression altijd bedriegljik is in het algemeen en enkel dient om het enthousiasme aan te wakkeren, maar dat er zoveel gemeenschapsgeld in een project zonder gebruikers moet worden geinvesteerd, en dat die ontwikkeling niet andersom gaat, eerst de gebruikers en dan de ontwikkeling, en dat er niet eerst gekeken wordt naar invulling van de bestaande leegstand in plaats van elders weer nieuw overheidsgeld investeren om andere gebouwen als “oud vuil” achter te laten en toe te voegen aan de al veel te grote leegstand (en kennelijk is er juist niet genoeg geld in Heerlen anders hoeft Weller het niet op te vragen bij de provincie, en ook de ontwikkeling van Multi m.b.t. de Plu, daar was en is ook niet genoeg geld voor want Multi heeft hun leningportefeuille reeds af laten kopen door Blackstone tegen zwaar gereduceerde tarieven) doet mij vermoeden dat de bedoelingen van de gemeente en de ontwikkelaars niet edel zijn, maar grootheidswaanzin en standbeelden voor de huidige politieke besturen, die uitlopen op debacles. Het afbranden en beschadigen van tegenstanders is een sport gweworden van het bestuur en de ontwikkelaars (liegen-aangiftes wegens lekken-tunnelvisie-niet gehinderd door kennis van zaken geld over de balk smijten). Waarom heeft de gemeente PRIMARK en JUMBO niet elders veel sneller en eerder gefaciliteerd, zodat al die Heerlense retailers weer geld verdienen, waar ze nu failliet gaan?

  5. auraly schreef:

    Er komt hoogstwaarschijnlijk geen Jumbo XXL, er is geen keiharde bindende overeenkomst hiertoe, ondanks beweringen in de krant, Dat maakt het allemaal alleen maar moeizamer en waanzinniger, maar wat wil je met een kunstenaar(-maker) als geetselijk vader…..

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: