Over een dolende wethouder in de Heerlense vastgoedjungle

Afbeelding

Bron: Vastgoedmarkt

Bij het weer eens doorbladeren van jaargang 2000 van de vastgoedpublicatie Vastgoedmarkt trof ik in het januarinummer een artikel aan, getiteld ‘Multi Vastgoed wil dit jaar met 600 miljoen gulden-plan in Heerlen beginnen’. Voor wie het niet weet: Vastgoedmarkt ontstond in 1974 en is al veertig jaar lang het belangrijkste, best geïnformeerde en toonaangevende maandblad op het gebied van commercieel vastgoed in Nederland. Van 2001 tot en met 2012  was ik hoofdredacteur van deze publicatie en ik schrijf er nog steeds voor.

Ik heb dit artikel uit 2000 toch een beetje met rode oortjes gelezen, vooral tegen het licht van een aantal van mijn recente blogs, die ook over Heerlen en ontwikkelingen als het Maankwartier en het winkelcentrum De Plu gingen. De plannen, waaraan in dit artikel wordt gerefereerd, hebben niet direct iets te maken met het Maankwartier en nog minder met De Plu, maar liggen wel in het verlengde. Het gaat hier namelijk over de invulling van het Stadspark Oranje Nassau, ten noorden van het NS-station Heerlen, op basis van een stedenbouwkundig plan van de Heerlenaar en architect Jo Coenen uit 1995.

Ik citeer: ‘De gemeente, die Multi Vastgoed heeft ingeschakeld (na een Europese aanbesteding; rdw) en grote delen van de grond al in bezit heeft, hoopt dat nog dit jaar kan worden gestart met de bouw van een bioscoop- en leisurecomplex. Ook moet een plan voor een kantoor met een WTC-formule dit jaar worden aanbesteed, omdat anders de licentie vervalt. Een plein met megastores en een factory outlet centre staan op de nominatie om snel te worden ontwikkeld, want de concurrentie is groot’.

Stadspark Oranje Nassau, waarvan de eerste plannen teruggaan naar 1995, toen Kolpron werd ingeschakeld voor een plan van aanpak voor de omgeving van het station, voorzag in 62.500 m2 aan kantoorruimte, 5.500 m2 onderwijsinstituut, 20.000 m2 megastores/food-superstore, 6000 m2 winkels, diensten en horeca, 34.000 m2 leisure/hotel/megabioscoop/muziektheater, 12.000 m2 factory outlet, 3100 parkeerplaatsen en 200 appartementen. En dat alles met een toenmalige investeringswaarde van 600 miljoen gulden (nu zo’n 275 miljoen euro).

Als je het artikel nu leest, moet je constateren, dat het huidige Maankwartier slechts in een minimale uitvoering van deze plannen voorziet. Want uiteindelijk gingen deze plannen ook over een wezenlijk deel van het gebied waarop nu is begonnen met de ontwikkeling van dat Maankwartier. Zelfs ‘good old’ Nico Veldhuis, toen directeur van Multi, wordt nog geciteerd: ‘Aanvankelijk waren de gedachten sterk gericht op overbrugging (van het spoor). Daar komt omdat er nu een nare, kleine onderdoorgang is, waardoor de stad in tweeën wordt gespleten.’ Veldhuis beschouwde dus de spooroverkapping, die nu deel uitmaakt van het Maankwartier, wenselijk, maar tegelijk werd deze in de Multi-plannen ook als onrealistisch en onrendabel aangemerkt. Elders in het artikel wordt er gewezen op de ‘onrendabele knoop’ in de plannen. ‘De verbinding tussen het centrum en Centrum-noord met ondergrondse pleinen zal een forse investering vergen die voor een deel uit de ontwikkelingen in het achterland gefinancierd moet worden.’

Duidelijk is dat van deze ambitieuze plannen uit 2000 de afgelopen dertien jaar niets terecht is gekomen en dat de intenties van Multi om in 2000 met het project te beginnen, dagdromen zijn geweest. Naast het ‘oude’ CBS-kantoor op stadspark Oranje Nassau is een ‘onnodige’  CBS-nieuwbouw gekomen, terwijl men in het oude kantoor van CBS nu, met een heel aardige financiële ondersteuning van de gemeente, probeert iets vaags met stadslandbouw probeert te doen. Het onderwijsinstituut (ik vermoed dat hiermee het Arcus College wordt bedoeld) is uiteindelijk naar de rand van de stad vertrokken en betrekt binnenkort een luxe,  nieuwbouw  tegenover het Sintermeertercollege, waar voorheen een fraai weiland lag. Wel laat het Arcus College in Heerlen een twaalftal kantoor/schoolpanden min of meer leeg achter, die geheel zijn afgeschreven en waarmee waarschijnlijk nooit meer iets zal gebeuren. De factory outlet is er al helemaal niet gekomen en het WTC Heerlen is na lang soebatten op het mislukte grensoverschrijdende en zeer kostbare bedrijventerrein Avantis gekomen. En de megabioscoop wordt nu geopend bij het FC Limburg-stadion van Roda in de buurgemeente Kerkrade. 

Het Maankwartier, waarmee nu is gestart, is dus alles bij elkaar een magere afspiegeling van de oorspronkelijke plannen en kon alleen maar worden gestart door overheidssubsidies, een gemeentelijke huurgarantie en de hulp van een corporatie die zich het project met hoge risico door de strot heeft laten duwen. Eigenlijk geldt nog steeds wat ook in 2000 duidelijk was: het masterplan van Coenen kan nooit rendabel en daardoor verantwoord worden gemaakt. Maar de lokale bestuurders en machthebbers van nu denken daar nog altijd anders over.

Inmiddels lijkt het erop, dat het project Maankwartier in een beslissende fase is beland. Eerder schreef ik dat woningcorporatie Weller bij de provincie Limburg heeft aangeklopt voor een financiële ondersteuning van 30 miljoen euro. Ook zijn een aantal delen en meters uit het project geschrapt of aangepast en heeft de gemeente besloten zijn huurgarantie voor 4000 m2 kantoorruimte te verzilveren in de vorm van een deel van het nieuwe stadskantoor. Vraag blijft of de Jumbo XL die in de plannen is meegenomen, ook daadwerkelijk komt en of de partijen erin slagen een hotelexploitant en eindbelegger te vinden.

Maar de voortekens zijn niet geweldig. Ik citeer daarom uit een interview in Vastgoedmarkt, dat ik in 2011 had met directeur Jack Gorgels van woningcorporatie Weller, die zijn hals door de strop van het Maankwartier heeft gestoken: ‘Het Maankwartier wordt het nieuwe woon- en werkhart van de stad. Daar komen nu al dagelijks 50.000 mensen samen op weg naar of afkomstig van hun werk. Het is de drukste locatie van Parkstad.’

Afgelopen week werd bekend dat ProRail afziet om ‘roltappen’ op te nemen in het nieuwe station van Heerlen, onder de overkapping van het Maankwartier. De reden is, dat het station te weinig bezoekers telt, slechts 12.000 per dag. Voor roltrappen zijn minimaal 15.000 bezoekers per dag nodig. Dat wordt dus flink klimmen en lopen in het Maankwartier. Overigens heeft het maankwartier het in zijn communicatie-uitingen nog steeds over minimaal 40.000 bezoekers. Dat zijn dus voor het overgrote deel spookbezoekers. Of heet dit gewoon valse informatie?

Gorgels heeft het in het interview in Vastgoedmarkt ook over andere dromen: ‘Voor de kantoormeters zijn we in verregaande onderhandeling met twee huurders die samen goed voor 5000 m2. Voor de 6000 m2 gdv hebben we een contract voor een Jumbo XL en verschillende partijen hebben belangstelling voor het hotel. Zo heeft een partij een koopintentie afgegeven.’

Wakker worden, meneer Gorgels. Van dromen en intenties kun je niet leven in de vastgoedsector. Nu, twee jaar later zijn er nog steeds geen huurcontracten voor de kantoormeters, is de exploitant en de belegger voor het hotel nog steeds zoek en ontkent Jumbo in alle toonaarden er een XL vestiging te zullen openen. Hoogstens een gewone supermarkt van 2500 m2. En corporatie Weller kan zijn commercieel vastgoedavontuur financieel niet langer dragen.

Wat het meest opvalt is dat de hele Heerlense politiek in het geval van het Maankwartier zich schaart rond burgemeester Paul Depla (PvdA) en vooral rond Riet de Wit, de verantwoordelijke wethouder voor de SP. Want het toch allemaal ‘de schuld van het kapitaal’ als het fout gaat. Er is maar een politieke partij, de lokale fractie HartLeers, die zich met argumenten verzet tegen de plannen van de gemeente met het Maankwartier en andere op dure dromen gebaseerde initiatieven als het winkelcentrum De Plu. Fractieleider Roel Leers werd afgelopen week in de raad neergezet als een Don Quichotte, die zich ook ‘moet schamen voor al die negativiteit die hij uitstrooit over de stad’, in de woorden van Philly Larik van de PvddA. Ron Meyer van de SP neemt het ook op voor wethouder Riet de Wit: ‘U, meneer Leers, doet de stad tekort voor uw eigen politiek spelletje. Op dit punt kunnen wij u niet meer serieus nemen’.

Afbeelding

Bron: Limburgs Dagblad

De vraag blijft echter boven de stad hangen of Leers wel die dolende ridder is, waarvoor hij wordt uitgemaakt. Heerlen stevent met het Maankwartier af op een enorme financiële strop, die mogelijk nog erger wordt als de Plu niet doorgaat. Want het is twijfelachtig of de nieuwe eigenaar van Multi, de Amerikaanse investeerders van Blackstone, wel met dit project verder willen, ondanks een koopcontract van 14 miljoen euro voor 7000 m2 kantoorruimte ten behoeve van de gemeente. Met een vrijwel leegstaand winkelcentrum ’t Loon (de onderste verdieping komt de komende weken al zo goed als leeg ), een Corio Centrum (eigendom van Corio) dat maar niet verkocht kan worden en ook leegstand vertoont, en een binnenstedelijke retailleegstand van ruim 20 procent kan zomaar het hele Heerlense winkelhart instorten. Om iemand uit te maken voor negatieve stemmingmaker of erger als hij met argumenten en harde cijfers probeert het onheil af te wenden,  dat is een politieke misdaad in mijn ogen.

Of  de gevestigde Heerlense politiek, inclusief het College van B&W ook mij een dolende ridder vindt of niet, maakt mij niets uit. Ik zal blijven schrijven over de vastgoedwanprestaties van deze stad. Met betrouwbare informatie. De echte dolenden in Heerlen zitten in het inmiddels door hen zelf afgeschreven stadkantoor aan de Geleenstraat, Die straat is trouwens al een prachtig voorbeeld van de winkelleegstand in de Heerlense vastgoedjungle. Jammer dat de kosten van hun dromen en ambities pas worden afgerekend, als zij al lang niet meer in het Heerlense pluche zitten.

 

 

 

Advertenties
Comments
3 Responses to “Over een dolende wethouder in de Heerlense vastgoedjungle”
  1. william schreef:

    Beste Ruud,

    Nu de krant vol staat over de sloopplannen van ’t Loon, het verwijt van de SP dat de randgemeenten tegen de afspraken in steeds meer winkels bouwen en NSI de tweede klap van heerlen krijgt (eerst huur opzeggen stadskantoor, nu het vermoorden van ’t Loon), is het voor mij nodig dat iemand die er emotioneel wat los van staat eens een visie werpt op de zin en onzin van een winkelcentrum langs de autoweg en de on-samenhang in de parkstad.

    ik begrijp niey dat AHXL daar niet gevestigd wordt/kan worden. Is de locatie dan echt te klein?
    In heel de werled zijn dereglijke locaties goud waard….
    Op de rodaboulevard, veel groter, ook aan de snelweg, maar niet te bereiken…, wordt juist een allegaartje aan formules neergezet. Is dat wat de parkstad nodig heeft? Landjepik en ikke-ikke levert slechts windeieren op.
    Tijd voor een extra visie op vastgoed!

    hoe komt de parkstad ooit boven water?

  2. auraly schreef:

    Er is nog een dolende wethouder bijgekomen, Barry Braeken; waar overal in het land een leugen een politieke doodzonde is, is in Heerlen degene die de waarheid vertelt een politiek zondaar. Alle met cijfers of door informatie in te winnen (bij bijvoorbeeld Jumbo) te staven informatie die door critici wordt verstrekt, wordt op tunnelvisiewijze genegeerd.

  3. Marc Nuchelmans schreef:

    Heel helder artikel.

    Dagdromende ambtenaren zijn er genoeg. Pas als zij hun eigen geld investeren in een project zal ik ze serieuzer nemen. Dit wordt een financiële strop met dank aan links.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: