Verontrustende stap DNB: BlackRock onderzoekt vastgoedposities banken

Soms hoop je dat een krant ongelijk heeft met een primeur. Zaterdag meldde NRC Handelsblad dat de Amerikaanse vermogensbeheerder BlackRock sinds vorige week de vastgoedportefeuilles van vrijwel alle Nederlandse banken doorlicht, in opdracht van De Nederlandsche Bank (DNB). NRC Handelsblad baseert het bericht op goed ingevoerde bronnen. Ik heb het vermoeden dat dit klopt en dat lijkt me geen goede zaak.

 DNB kondigde deze zomer al aan de Nederlandse banken aan een onderzoek te onderwerpen over hun vastgoedposities en de waardering ervan. Het onderzoek loopt vooruit op de Europese ‘asset quality review‘ waarbij banken worden doorgelicht, voor zij mogen toetreden tot een Europees bankenfonds. Banken moeten eventuele tekorten – bijvoorbeeld als gevolg van afwaarderingen op vastgoed – aanvullen voordat ze kunnen meedoen. Eerder dit jaar onderzocht DNB de manier waarop de banken het vastgoed beheren.

Waartoe een externe beoordeling van de vastgoedposities van een bank kan leiden, laat de gang van zaken rond SNS Property Finance zien. Vorig jaar onderzocht vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in opdracht van DNB de portefeuille van het in de problemen geraakte SNS Reaal en dan met name die van SNS Property Finance. De uitkomst van dit onderzoek – de taxatie van de portefeuille – leverde een opvallend verschil in waarde op ten opzichte van de waarde die SNS Property Finance tot dat moment zelf had aangehouden. SNS Property Finance gebruikte daarvoor de taxaties van Ernst & Young.

Ik zal dat uitleggen. Op basis van taxaties van Cushman & Wakefield gaat de Nederlandse Staat sinds begin dit jaar uit van afwaarderingen van de SNS Property Finance van 2,4 tot 3,2 miljard euro bovenop eerdere afwaarderingen. Zelf hield SNS PF op basis van ‘eigen’ taxatie afwaarderingen aan tussen de 1,4 en 2,1 miljard euro, bovenop een voorziening van 0,7 miljard euro.

Er is over dit verschil in waarden en afwaarderingen nogal wat te doen geweest en bij beide taxaties zijn door externe waarnemers en analisten vraagtekens geplaatst. Cushman & Wakefield is blijkbaar uitgegaan van de reële economische waarde van de leningportefeuille van SNS PF – een beter woord is de marktwaarde –  die dan zou uitkomen op een totaal van maximaal  5,6 miljard euro en minimaal 4,9 miljard euro. En dat terwijl de portefeuille van SNS PF voor 9 miljard euro in de boeken stond. Marktwaarde zou ik in dit geval omschrijven als wat een serieuze marktpartij ervoor over heeft.

SNS PF zelf ging uit van een heel andere waarde – welk waardebegrip daarbij is gebruikt  is niet helemaal duidelijk –  maar kwam op basis van de eigen taxaties heel wat hoger uit, namelijk maximaal 6,9 miljard euro en in het meest slechte scenario 6,2 miljard euro. Vooral het verschil tussen de slechtste scenario’s – 4,9 miljard euro versus 6,2 miljard euro – kreeg veel aandacht in de media.

Toch is het verschil tussen de waardering van Cushman & Wakefield en de eigen waardering (dus die van Ernst & Young) niet zo verbazingwekkend. En dat heeft alles te maken met de manier van taxeren en de gehanteerde waardebegrippen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk – waar het begrip marktwaarde algemeen wordt toegepast – worden in Nederland en in de rest van het continent vaak heel andere waardebegrippen toegepast. 

In het net verschenen standaardboek over taxeren, Taxatieleer vastgoed 1 (de zesde herziene druk van het oorspronkelijke boek van George ten Have, nu samengesteld door prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS en drs. Peter van Arnhem RMT RT FRICS), wordt  goed uitgelegd waar het eigenlijk om gaat. Zelf hanteren Berkhout en Van Arnhem (George ten Have is in 2011 overleden en heeft dus niet meer bijgedragen aan de herziene druk van zijn boek, maar er zijn nog wel twee hoofdstukken van hem uit de vijfde druk integraal overgenomen; rdw)  eigenlijk alleen nog maar uit van het begrip marktwaarde, dat ze als volgt definiëren: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’ We kunnen dus stellen dat ook Cushman & Wakefield min of meer deze definitie moet hebben toegepast op hun waardering voor de SNS PF-portefeuille.

Daarnaast behandelen de auteurs nog een paar andere waardebegrippen, die ze wel relevant vinden: beleggingswaarde en reële waarde, en ze zetten zich vervolgens duidelijk af tegen een hele reeks van waardebegrippen, die regelmatig gebruikt worden maar, aldus de auteurs, beter in de vuilnisbak kunnen worden gedumpt, omdat ze niet eenduidig kunnen worden uitgelegd. Daaronder vallen begrippen als balanswaarde, dagwaarde, bestemmingswaarde, economische waarde, executiewaarde, financieringswaarde, gebruikswaarde, leegwaarde, liquidatiewaarde, vergelijkingswaarde, vrijeverkoopwaarde, ontwikkelingswaarde en nog enige tientallen andere begrippen.

Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de ‘af te raden waardebegrippen’ van de experts Berkhout en Van Arnhem wel veelvuldig in allerlei taxaties en artikelen terug te vinden zijn en dat ze ook niet ‘verboden’ zijn. Sterker nog, de keuze van de twee taxatie-experts voor het begrip marktwaarde is vooralsnog nergens als zodanig wettelijk vastgelegd, hoewel dat in de toekomst zou kunnen gaan gebeuren. Het begrip markwaarde sluit namelijk aan op regelgeving en voorschriften zoals IFRS 13 (Fair Value Measurement)  en IVS (International Valuation Standards). Alleen al om die reden is het, ook in het verlengde van het standaardboek Taxatieleer vastgoed 1, dus heel  aanvaardbaar om de uitkomsten van de taxaties van Cushman & Wakefield bij de SNS PF-portefeuille aan te houden, omdat ze aansluiten op deze standaarden van de IFRS en IVS.

Maar ik heb er ook begrip voor, dat Ernst & Young en de toenmalige directie van SNS PF ruim een jaar geleden nog opteerden voor andere waardebegrippen en er daarbij ook van uit gingen het ooit nog goed zou kunnen komen met zeker een deel van de vastgoedleningenportefeuille. Dus dat er voor de waardebepaling ergens een middenweg moest worden gezocht tegen ‘echte’ marktwaarde op het moment van taxatie en de veel hogere waarde die was aangenomen op het moment dat de financiering werd aangegaan (je zou dat ‘de financieringswaarde’ kunnen noemen). Ook de IVS houdt die mogelijkheid open: je moet alleen nauwkeurig aangeven welk doel die betreffende taxatie heeft.

Daar komt nog bij dat ook taxeren volgens marktwaarde ook geen enkel garantie geeft voor een eenduidige uitkomst. Berkhout en Van Arnhem hanteren een achttal aannames (‘assumpties’) die beschreven moeten worden bij het taxeren op marktwaarde en juist die assumpties houden de mogelijkheid van verschillen open. Dat geven de twee auteurs ook toe. Het blijft ook bij marktwaarde ‘een schatting’ gebaseerd op kennis en expertise.

Het is niet mijn bedoeling hier  een referaat te houden over taxeren en waardebegrippen, al dan niet in relatie tot de waardering van de SNS PF-portefeuille. Dat uitleggen van die waardebegrippen kunnen Berkhout en Van Arnhem veel beter (zie  ook het interview met beide taxatie-experts in het komende oktobernummer van Vastgoedmarkt). Maar ik wil het hier toch vooral hebben over het NRC-bericht over de opdracht van de DNB aan BlackRock, die waarschijnlijk bij hun waarderingen ook ook zullen uitgaan van het marktwaarde-begrip. Hetyzou me niet verbazen dat er dan nog wel wat vuurwerk zal ontstaan rond de vastgoedposities van de Nederlandse banken (ik denk met name bij ING RE Finance en FGH, maar ook bij NIBC en ABN).

In het algemeen kun je zeggen dat het een goede zaak is dat een onafhankelijke organisatie de vastgoedportefeuilles van de Nederlandse banken nog eens doorlicht en de waardering ervan plaatst tegenover de eigen interne taxaties. Maar het is wel curieus, dat de DNB niet heeft gekozen voor  Nederlandse taxateurs of internationale, ook in Nederland vertegenwoordigde vastgoedadviseurs en taxatie-specialisten zoals CBRE, Jones Lange Lasalle, Colliers, DTZ, Cushman & Wakefield of Troostwijk, maar de opdracht heeft gegeven aan een Amerikaanse adviseur en vermogensbeheerder die zelf actief is als belegger en als fondsenaanbieder, ook voor Nederlandse banken en pensioenfondsen. We weten inmiddels allemaal dat Amerikaanse vermogensbeheerders op dit moment de Nederlandse vastgoedmarkt afstropen op zoek naar afwaarderingen en vastgoedkoopjes.

Ik citeer van de Nederlandse website vand e Amerikanen: ‘BlackRock speelt een prominente rol op de Nederlandse markt, zowel voor grote institutionele als voor particuliere beleggers. Vanuit ons Nederlandse kantoor in de Rembrandttoren in Amsterdam bieden de 40 leden van ons Nederlandse team ondersteuning aan banken, vermogensbeheerders, adviseurs en institutionele cliënten zoals pensioenfondsen.’ Dit zegt al genoeg.

Natuurlijk bestaat er binnen deze grootste vastgoedonderneming in de wereld heel veel kennis en ervaring  over vastgoed, maar het blijft vreemd dat hiermee mogelijk op termijn een belang ‘van twee petten’ wordt geriskeerd. Juist de RICS-voorschriften bij taxeren geven nadrukkelijk aan (zie ook het Red Book van de RICS), dat elke vorm van conflict-of-interest bij een opdracht moet worden voorkomen en dat taxaties volstrekt onafhankelijk, onpartijdig en onbevooroordeeld moeten worden uitgevoerd. Ik zeg niet dat BlackRock een conflict-of-interest heeft, ik wijs op een mogelijk conflict-of-interest op termijn. Zelfs als BlackRock weer geholpen wordt bij de opdracht door CBRE, zoals het NRC ook bericht.

Wat mij verder stoort is dat BlackRock blijkbaar al aan het werk is gegaan met de opdracht van DNB, terwijl dat niet naar buiten is gecommuniceerd. Juist in deze tijd van crisis en mogelijk conflict-of-interest is de uiterste transparantie vereist en daartoe hoort volgens mij ook een open communicatie over het wat en hoe door de DNB. Het gebrek daaraan in deze zaak vind ik verontrustend en zal zeker aanleiding geven tot veel gefronste wenkbrauwen.

 

 

 

Advertenties
Comments
4 Responses to “Verontrustende stap DNB: BlackRock onderzoekt vastgoedposities banken”
  1. rob de vries schreef:

    wat een wijs besluit van de DNB, een deskundige outsider te kiezen!
    Het risico dat Blackrock vanwege in het recente uitgebrachte taxaties zal zijn belemmerd ( consistentie is immers toch ook een kwaliteit) in het “onbevangen” beprijzen, is nihil.
    Daarnaast zou het zo kunnen zijn dat de DNB het diverse leden van de gevestigde orde wellicht euvel duidt dat er onvoldoende prijscorrectie is aangegeven de afgelopen jaren, en dat mogelijker wijze de schijn van letterknechtschap is gewekt.

    Belangrijkste reden lijkt me dat een partij aan de slag moet die de gevolgen van BASEL III en Solvency II voldoende weet in te schatten voor de (on)mogelijkheid vastgoed te financieren en ook de prijsimplicaties voor vastgoed van beide regelingen.

    Laten we ook onder ogen zien dat diverse bedrijfsmodellen binnen de vastgoedsector zijn versleten. Niet te veel in de oude VGM’s bladeren, maar de blik naar voren richten lijkt het devies.

    Belangrijk lijkt me dat de verbeterslagen – zoals her red book van de RICS- daadwerkelijk worden opgepakt door de sector. De taxateurs lopen het risico dat over enige tijd de waarderingen ter hand worden genomen door de rekenmeesters van de PWC’s e.d. , dat zou tragisch en onjuist zijn;
    de rekenschema’s zijn inderdaad van groot belang, edoch de specifieke vastgoed kennis is onontbeerlijk voor een juiste waardering ( n’impotre quoi welk waardebegrip dan ook)

  2. Jan Berghs schreef:

    Ruud, ik vind je hier wel erg voorzichtig. Zelfs de schijn van een belangenconflict moet worden vermeden. Ik zou de opdracht van de DNB wel eens willen zien.

  3. william schreef:

    Als blackrock de gelegenheid heeft om fris en vrolijk in andermans papieren te kijken, weten ze gelijk wat ze met multivastgoed aan moet vangen… zou DNB bij opdrachtverlening dat écht niet geweten hebben?

  4. Hoe kun je nou taxeren voor de toekomst in een gedeelte van de markt waarin alle banken op slot zijn – en dus vastgoed geen bereidwillige kopers kent omdat ze met 100% eigen vermogen moeten werken -zoals voor ontwikkelingen, een groot deel van het leegstaand vastgoed, horeca en noem maar op. Als de banken weer open gaan worden die waardes vanzelf weer hoger.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: