Afbraakverkoop van Corio’s Nederlandse winkelcentraportefeuille roept vele vragen op

De analyse die PropertyNL vorig week maakte over de verkoop van elf ‘winkelcentra’ door het beursgenoteerde retailvastgoedfonds Corio roept veel vragen op. Niet zozeer de analyse zelf – want die is professioneel gemaakt, ook al moest PropertyNL een dag later een correctie geven op het bruto aanvangsrendement (niet 12,4 maar 11,2 procent) – maar vanwege de ernstige signalen die deze verkoop geeft over Corio zelf en de Nederlandse retailvastgoedsector in zijn geheel.

Ik citeer uit een deel van de analyse: ‘Corio maakte bekend tien middelgrote winkelcentra in Nederland en één in Frankrijk verkocht te hebben voor een gezamenlijke prijs van € 213 mln. Door het hoge tempo doet Corio concessies aan de prijs: die ligt 27% onder de getaxeerde waarde van 30 juni 2013, amper een halfjaar geleden. DTZ Zadelhoff, CBRE en Jones Lang LaSalle zijn taxateurs van de Corio-portefeuille. Zij kwamen medio 2013 nog uit op een gemiddelde waarde van bijna € 292 mln voor de 11 winkelcentra die nu zijn verkocht.’

Dat Corio met deze 10 Nederlandse winkelcentra van kleine en iets grotere winkelcentra – variërend van 18.400 m2 voor het Corio-winkelcentrum in Heerlen tot de Kerstraat in Tegelen met 2800 m2 ( dat kun je toch geen winkelcentrum noemen!) – 
al enige tijd in de maag zat, was algemeen bekend. Gemakshalve reken ik het enige Franse winkelcentrum dat ook werd verkocht – het amper vier jaar oude Les Portes de Cheuvreuse (36.000 m²) nabij Parijs –  niet mee. Dat is trouwens, in tegenstelling tot de Nederlandse retailobjecten ook niet verkocht aan de Amerikaanse durfinvesteerder Mount Kellett Capital Management.

Ik heb een aantal observaties en vragen:

–      Waarschijnlijk is de afwaardering op deze winkelcentrumportefeuille nog veel groter dan in de PropertyNL-analyse is vastgesteld. De rendementsbereking van PropertyNL is namelijk vastgesteld op basis van de huren, zoals die zijn opgenomen in de taxaties van 30 juni vorig jaar. Ik praat daarom bij dit soort deals liever over de verkoopprijzen zoals die zijn behaald en de waarderingen waarvoor het vastgoed in de boeken stond. Deze Nederlandse winkelcentraportefeuille werd door Corio al eind 2012 in de verkoop gezet en vertegenwoordigde toen nog een waarde van 372 miljoen euro, inclusief Villa Arena waarvan de afgewaardeerde verkoop aan de Amerikaanse outletcentra ontwikkelaar Mc Mahon Development Group (MDG) (dezelfde die ook Rosada in Roosendaal ontwikkelde) spoedig bekend zal worden gemaakt. Het zou dus interessant zijn op te weten tegen welke waarde deze tien Nederlandse winkelcentra eind 2012 bij Corio in te boeken stonden. Ik ga ervan uit tegen een behoorlijk hogere waarde dan halverwege vorig jaar. Dus het nu gerealiseerde verkoopbedrag is nog slechter dan door velen al werd gedacht. 

–      Als het klopt dat Mc Mahon deze week Villa Arena in Amsterdam ook sterk afgewaardeerd van Corio koopt, kan dat alleen maar betekenen dat dit ‘mislukte’ winkelcentrum gericht op wonen en woninginrichting op termijn een outlet center wordt. Met als logisch gevolg dat de plannen van MAB Development en Neinver om in Halfweg (Sugar City) een outlet center te ontwikkelen, wel eens definitief verleden tijd zouden kunnen blijken te zijn. We hebben over dit, een jaar geleden met veel publicitaire tamtam aangekondigde nieuwe outlet center in Halfweg ook de afgelopen maanden weinig meer gehoord. 

–      Wat mij nog meer verbaast is, dat Nederlandse particuliere en institutionele beleggers bij dit aanvangsrendement van 11,2 procent voor de tien Nederlandse winkelcentra niet hebben toegehapt en dat er blijkbaar Amerikaanse durfinvesteerders nodig zijn om Corio van de portefeuille te verlossen. Ik weet dat veel partijen ernaar hebben gekeken – ook Nederlandse institutionele partijen – maar daarmee is blijkbaar geen akkoord mogelijk geweest. Dat kan maar twee dingen betekenen: Corio was uit concurrentieoverwegingen niet bereid voor Nederlandse partijen zover te gaan in de afwaardering als nu is gebeurd met buitenlandse durfinvesteerders? Of die Nederlandse partijen konden de financiering niet rond krijgen, tenminste zeker niet de particuliere partijen? Het kan natuurlijk ook zo zijn dat die Nederlandse partijen zo negatief over de kwaliteit van die winkelcentra waren, dat ze uiteindelijk helemaal niet geïnteresseerd waren, tegen welke prijs dan ook!

–      De derde relevante vraag is wat deze enorme afwaarderingen van Nederlands retailvastgoed betekent voor de waarderingen van andere Nederlandse retailportefeuilles. Bijvoorbeeld voor die van NSI, maar ook voor die van private en institutionele beleggers? De Nederlandse vastgoedmarkt is nog niet zo transparant dat we dat binnenkort bij de publicatie van de jaarcijfers helder en duidelijk te horen en te lezen krijgen, maar wel is al duidelijk dat de waarderingen van halverwege vorig jaar door taxateurs de afgelopen maanden opnieuw flink naar beneden zijn bijgesteld. En daar zullen met name de geleveragede beleggers en hun financiers niet blij mee zijn. De IPD meldde dit weekeinde niet voor niets dat in het vierde kwartaal op Nederlandse retailvastgoed maar liefst een negatief totaalrendement van -0,6 kon worden genoteerd. 

–      Tenslotte vraag ik me af: wat kunnen Amerikaanse durfinvesteerders wel met Nederlands retailvastgoed wat blijkbaar Nederlandse beleggers niet kunnen? De Amerikanen van Mount Kellett zijn in Nederland onbekend en hoewel ze samenwerken met Sectie5 Investments van Bart Bearda Bakker, Jeroen van Valen en Gerben Vreugdenhil, betekent dat nog niet, dat ze de expertise en mankracht hebben om deze portefeuille in de hoog gespecialiseerde en tevens gecompliceerde Nederlandse retailvastgoedmarkt naar een hoger en beter renderend niveau te brengen. Tenzij ze een zodanig lage prijs hebben weten te realiseren, dat ze er eigenlijk geen blauwtje aan kunnen lopen, maar dan kun je weer de vraag stellen waarom Corio deze winkelcentra zo nodig nu voor een koopje van de hand moest doen.

Als er al verder iets concreets gezegd kan worden over deze transactie is dat dat Corio toch wel erg in de problemen moet zitten. Deze afwaarderingen beloven wat voor de rest van de ruim 1,4 miljard aan vastgoed waarvan Corio zegt dat die verkocht moet worden. Als ik het goed heb doorgerekend, moet er op basis van de verkoop van deze Nederlandse winkelcentra portefeuille zo maar rekening worden gehouden met een totale afboeking van misschien wel 400 miljoen euro. En die komt dan bovenop de afschrijvingen die Corio de afgelopen jaren al heeft moeten accepteren op de achteraf pijnlijke aankoop van een winkelcentrumportefeuille van Multi met Duitse en Spaanse winkelcentra.

Het rommelt al een hele tijd bij Corio en de aandeelhouders morren flink. Deze transactie lijkt vooral de zoveelste paniekactie van de raad van bestuur, ook al werd de verkoop al ruim een jaar geleden aangekondigd. Het is een oude investeerderswet dat je in tijden van een vastgoedcrisis niet al te hard moet roepen dat je wilt verkopen en wat je wilt kwijt raken. Dat opent namelijk de weg voor aasgieren, zoals we dat ook hebben gezien bij de voortijdig  aangekondigde verkoop van een Amerikaanse vastgoedportefeuille door Wereldhave in 2012, waarna onmiddellijk een enorme afboeking volgde. Dat kostte uiteindelijk Hans Pars in 2012 zijn kop als CEO. Ik ben benieuwd hoelang Gerard Groener nog CEO van Corio is.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: