Een beursgang voor OVG lijkt me erg onwaarschijnlijk

Je moet het Coen van Oostrom, de gedreven oprichter en belangrijkste aandeelhouder van de Rotterdamse (kantoor)ontwikkelaar OVG, nageven: durf en ondernemerschap staan bovenaan het lijstje met zijn kwaliteiten. Ooit werd een samengaan van OVG met het Multi Development van Hans van Veggel hem op het laatste moment door dezelfde Van Veggel door de neus geboord, maar daar was Van Oostrom snel over heen. Achteraf kunnen we ook zeggen dat hij daar maar al te blij over mag zijn als we kijken naar wat er sindsdien met Multi is gebeurd. Ook het mislukte retailuitstapje naar een Tilburgse MegaMall – die uiteindelijk na een lokaal referendum door de gemeente werd afgeblazen – kan achteraf alleen maar in zijn voordeel worden uitgelegd tegen het licht van de crisis die de Nederlandse winkellandschap al jaren hardhandig in haar greep heeft. Vaak heeft een echte ondernemer een gezonde dosis geluk nodig.

Inmiddels heeft Van Oostrom’s OVG wel een flink aantal toonaangevende kantoorgebouwen op zijn naam staan, niet alleen in Nederland maar nu ook in Duitsland. En heeft Van Oostrom naam gemaakt – mede dankzij een uitgekiende marketingstrategie – als een van de belangrijkste groene/duurzame ontwikkelaars in het land. Zijn bekendheid als groene ontwikkelaar en ondernemer met nadrukkelijk oog voor milieu en maatschappelijk ondernemen heeft hem zelfs een notering in de telefoonboekjes van Bill Clinton en Al Gore opgeleverd. Boven alles verdient Van Oostrom met zijn OVG een pluim, omdat de onderneming als een van de weinig grote ontwikkelaars de crisis lijkt te hebben overleefd.

Gisteren maakte het Fd bekend dat OVG aan een beursfonds voor kantoren werkt ter grootte van 300 miljoen euro. Op termijn moet dat fonds zelfs oplopen naar een bedrag van 500 miljoen euro. Die beursgang moet nog voor de zomer plaatsvinden en de 300 miljoen euro zullen worden aangewend voor investeringen in kantoorvastgoed in de regio Amsterdam. Als het bericht klopt – OVG heeft de berichtgeving niet bevestigd – laat het in ieder geval zien dat er haast mee gemoeid is.

Dat kan twee dingen betekenen: OVG heeft een aantal (her)ontwikkelingsopties met eventuele eindgebruikers en wil daar snel mee aan de slag, terwijl de bestaande financieringskanalen nu eenmaal niet zo snel werken. Maar het kan ook een aanwijzing zijn dat OVG alsnog in directe financiële problemen dreigt te komen, omdat een aantal projecten stagneert en er bijvoorbeeld nog steeds geen koper is gemeld voor het ambitieuze en zeer dure project De Rotterdam, dat OVG samen met het al teloorgegane MAB Development (Rabo Vastgoedgroep) heeft ontwikkeld.

Wat het Fd meldde is verder te vaag om echt de harten van investeerders harder te doen kloppen voor deze beursgang. Ik citeer uit de Nieuwsbrief van Vastgoedmarkt: ‘Investeerders zou een rendement van 10 tot 15 procent per jaar in het vooruitzicht worden gesteld. OVG maakt daarbij naar verluid gebruik van een zogeheten ‘blind pool’, een lege huls die naar de beurs wordt gebracht. Daarbij is het voor beleggers van te voren onbekend in welk vastgoed OVG investeert.’

Ik kan me niet voorstellen dat er op deze basis ook maar één investeerder instapt. Ontwikkelen en herontwikkelen (zelfs bij sterk afgewaardeerde bestaande kantoren en grondposities in Amsterdam) is en blijft een zaak van lange adem met veel onzekerheden en risico’s, vooral in deze nog steeds moeilijke economische tijden. Het is niet voor niets dat er in Europa nauwelijks succesvolle beursgenoteerde ontwikkelaars bestaan. Zelfs in de hoogtijdagen van het commercieel vastgoed (eind jaren ‘negentig en begin deze eeuw) lukte het niet om toen succesvolle ondernemingen als MAB, Bouwfonds en Multi naar de beurs te brengen. Multi was weliswaar een aantal jaren – via AM – beursgenoteerd, maar Van Veggel maakte daar al snel weer een einde aan.

Daar komt bij dat de Nederlandse kantorenmarkt onveranderd slecht blijft presteren. Weliswaar hebben we het afgelopen half jaar een aantal toptransacties – met name in Amsterdam op de Zuidas – gezien, maar daar is nu zo’n beetje elk relevant kantoor, veelal sterk afgewaardeerd, weer voor een tiental jaren in nieuwe handen gekomen en dus zal die koopgolf snel voorbij zijn. Er zijn weliswaar veel kantoren afgewaardeerd in de aanbieding, maar vastgoeddata laten ook zien dat er nauwelijks nieuwe ( meer) meters worden aangehuurd, eerder minder. Het gaat in de kantorenmarkt van Nederland om een vervangingsmarkt tegen lagere huren en minder meters. Zelfs als OVG erin slaagt (buitenlandse) investeerders te vinden voor zo’n beperkte beursgang (300 tot 500 miljoen, is niet zo’n groot bedrag) dan is het nog maar zeer de vraag of dat uiteindelijk tot resultaat komt. Een beoogd rendement van tien tot vijftien procent – met een zo’n hoog risicogehalte in de Nederlandse kantorenmarkt– lijkt me vooral financieel dagdromen.

Dat Van Oostrom desondanks blijkbaar serieus zo’n beursgang in Amsterdam overweegt, begrijp ik overigens wel, ook al is het een vlucht naar voren. Als je als serieuze kantorenontwikkelaar in Nederland nu iets wil doen, dan kom je noodzakelijkerwijs terecht bij de traditionele vastgoedfinanciers en die gang is gelijk aan het thuiskomen van een koude kermis. Van Oostrom is daarom afhankelijk van andere financieringsbronnen, te meer omdat hij al een aantal leegstaande kantoren – of kantoren met huurgaranties – op de balans heeft staan als gevolg van deals rond nieuw ontwikkelde kantoren (bijvoorbeeld met Deloitte). Van Oostrom zet noodgedwongen dus in waarvoor andere (veelal institutionele) Nederlandse beleggers de hand op de knip houden en waar het vooral buitenlandse durfinvesteerders zijn die lef hebben. Denk aan Blackstone, Merin en Goldman Sachs. Het is niet voor niets dat Goldman Sachs voor de overname van acht Nederlandse kantoren uit het CBRE Dutch Office Fund al een deal met OVG heeft gesloten. Wat Goldman Sachs doet, kan ik ook zelf doen, moet Van Oostrom daarom hebben gedacht. Het verschil is wel dat Goldman Sachs over heel veel kapitaal beschikt en OVG dus niet. Vandaar de eventuele beursgang

Toch geloof ik niets van een succesvolle publieke plaatsing voor een kantorenfonds van OVG op deze basis. Een niet-genoteerd fonds – met reeds op de achtergrond aanwezige buitenlandse investeerders zoals Goldman Sachs – ligt veel meer voor de hand. De reguliere belegger op de Amsterdamse beurs zal met een OVG-notering niets opschieten, hoogstens er een vrij risicovol aandeel bij krijgen. En ik zie ook niet de Nederlandse institutionele beleggers snel instappen. Die likken al hun wonden bij vastgoedfondsen als Corio, NSI en VastNed.

Dat houdt onverlet dat het financieringsprobleem – met het oog op een gezonde toekomstige kantorenmarkt in Nederland, zeker als de economie blijft aantrekken – echt moet worden aangepakt. Om die financiering makkelijker te maken – en niet alleen voor OVG – lijkt me een rol weggelegd voor de politiek en De Nederlandsche Bank. Positief daarbij is het bericht van ruim een week geleden, dat de buffers die de Nederlandse banken ING, ABN Amro en Rabobank hebben om verliezen op commercieel vastgoed op te vangen, inmiddels drie keer zo hoog zijn als eind 2011. Die buffers komen nu overeen met 6 tot 8 procent van de totale portefeuille commerciële vastgoedleningen bij de banken. DNB zegt vertrouwen te hebben dat de banken voldoende kapitaal hebben om verliezen op commercieel vastgoed op te vangen.
Op een totale commerciële vastgoedportefeuille van circa 70 miljard euro is de 300 tot 500 miljoen euro die OVG extra denkt nodig te hebben, maar een relatief gering bedrag. Nu zelfs blijkt dat het met Propertize (met voormalige SNS Property Finance) al weer een heel stuk beter lijkt te gaan dan de doemscenario’s die een jaar geleden nog golden, is het misschien een interessante optie om meer druk uit te oefenen op de banken om met beleid, expertise en vastgoedkennis de vastgoedfinancieringsgrenzen weer voorzichtig te verleggen. Dan is een risicovolle beursgang voor OVG niet nodig en leveren alle partijen samen ook een bijdrage aan het verbeteren van het investeringsklimaat in het algemeen.

Het kan natuurlijk heel goed dat ik het allemaal mis heb en dat de mogelijke beursgang van een deel van de portefeuille van OVG (want daar praten we in feite over) slechts tot doel heeft om de private portefeuille van Van Oostrom te spekken. Maar daar geloof ik niets van. Daarvoor is de trackrecord van zowel Van Oostrom als OVG door de jaren heen te zeer een van oprechte ambitie, durf, professionaliteit, kwaliteit en integriteit geweest. Dat OVG geld nodig heeft voor verdere groei, dat lijkt me zeker. Maar dat dat serieus en succesvol kan binnengehaald met een beursgang, nee daar geloof ik niets van.

 

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: