Het Spel en de Knikkers: Vertrek NN uit ING House bezegelt het einde van onwerkelijke vastgoedambities

 

Afbeelding

Het bericht dat Nationale-Nederlanden (NN) definitief vertrekt uit het ING House op de Amsterdamse Zuidas is meer dan een zakelijke huisvestingsbeslissing. Met de overheveling van de top van de verzekeringsmaatschappij naar het hoofdkantoor in Den Haag – de Haagse Poort – komt een definitief einde aan de globale dromen van het toenmalige bestuur van ING Bank, eind jaren negentig vorige eeuw, begin deze eeuw. Tegelijk wordt er ook voorgoed een streep gezet door wat ooit het grootste vastgoedbedrijf in de wereld was, ING Real Estate. Want dat ING House kan, achteraf, toch wel als het kroonstuk van de ambities van de ING Groep en haar ooit waardevolle dochter ING Real Estate worden beschouwd.

Het begin van het ING House – dat ligt langs de A10, tegenover de stoplichten van de afslag Amstelveen en Zuidas, vlakbij het VU-ziekenhuis – gaat terug naar 1998, het jaar waarin de bank een prijsvraag uitschrijft voor een ontwerp voor een nieuw hoofdkantoor op een eigenlijk ‘onmogelijke’ plek. ING wilde een ontwerp dat zou passen bij het aanstaande nieuwe millennium. Als winnaars van deze prijsvraag kwamen de Amsterdamse veelbelovende architecten Meyer en Van Schooten uit de bus en dat was een gewaagde keus. Het duo ontwierp een gebouw dat vanwege de vorm al tijdens de bouw allerlei bijnamen kreeg, waarvan ‘de poenschoen’, ‘de kruimeldief’, ‘de klapschaats’, ‘ufo’ en ‘het strijkijzer’ de bekendste zijn. Futuristisch en gewaagd was het ontwerp zeker. Voor veel Amsterdammers was tot op dat moment de plek vooral bekend, omdat er ooit een wat weggedrukte SAAB-garage was gevestigd.

De vastgoedopgave was helder: het ING House moest een opvallend, toonaangevend gebouw worden waar het voor de Raad van Bestuur van de wereldspeler ING en de naaste medewerkers goed toeven zou zijn. Geld speelde geen rol. Meyer en Van Schooten kozen uiteindelijk voor een gestroomlijnd gebouw van aluminium en glas, met 16 stalen poten. Het gebouw is 28 meter breed, 138 meter lang en op het hoogste punt van de 10 verdiepingen 48 meter hoog. De totale oppervlakte van het terrein is 5.600 m2, maar het gebouw zelf telt 20.000 m2 kantooroppervlak, exclusief de garage met 160 parkeerplaatsen. Effectief werd er echter aanvankelijk maar 7500 m2 kantoorruimte gebruikt. Het moest vanzelf sprekend allemaal zeer exclusief blijven voor de Raad van Bestuur van ING.

De man die ‘natuurlijk’ de opdracht kreeg om de ontwikkeling van dit spraakmakende gebouw te coördineren, was Jan Doets, op dat moment de onbetwiste leider van de belangrijkste winstmaker van de bank-verzekeraar, ING Vastgoed, net omgedoopt tot ING Real Estate. Doets die vrijwel zonder enige bemoeienis van bovenaf zijn gang kon gaan – zo onaantastbaar was zijn positie binnen de Raad van Bestuur – wist zich hierbij onvoorwaardelijk gesteund door Alexander Rinnooy Kan, die binnen de Raad van Bestuur ‘vastgoed’ in portefeuille had.

De Raad van Bestuur van de ING Bank had tot dan toe thuis gehouden in een ander architectonisch gebouw in Amsterdam Zuid-Oost, beter bekend als ‘het zandkasteel’, waarin de leiding van de bank trouwens nu ook weer zit. Maar Zuid-Oost paste eind vorige eeuw niet meer in de ambities van ING en ook niet in die van Jan Doets. De machtige en innovatieve CEO van ING Real Estate wilde van de Zuidas een internationale toplocatie maken, maar het enige kantoor op dat moment dat er stond – tenminste aan de zuidkant van de A10 – was dat van concurrent ABN Amro. Dat hoofdkantoor stond ook nog eens op eigen grond, terwijl vrijwel de rest van de Zuidas in erfpacht is afgegeven.

De Raad van Bestuur van ING moest dus ook een plek krijgen op de Zuidas. Geen groot kantoor, maar wel een internationaal aansprekend gebouw, bestemd voor de hoogste leiding van de bank en de bij de Raad van Bestuur direct betrokkenen. Het nieuwe hoofdkantoor moest zich ook in alle opzichten onderscheiden van de traditionele kolos, verderop, van de belangrijkste Nederlandse concurrent, ABN Amro. Op 16 november 1999 wordt de eerste paal geslagen en op 16 september 2002 wordt het pand officieel geopend door kroonprins Willem-Alexander. Het transparante gebouw heeft sindsdien een plaats verworven aan de skyline van Amsterdam en de kantorenlocatie Zuidas.

Het ING House is niet alleen als ontwerp bijzonder, ook bij de inrichting werd door Doets en Rinnooy Kan niet op de guldens gekeken. Het bijzondere interieur is met name bepaald door Trude Hooykaas, maar in het ontwerp is ook veel aandacht besteed aan ‘de natuur’. Het gebouw telt maar liefst zes binnentuinen, een idee van landschapsarchitect Michael van Gessel. Overigens was de ontwikkelingstak van ING Real Estate niet alleen verantwoordelijk voor het gebouw. Blauwhoed uit Rotterdam had namelijk de ontwikkelingslocatie in portefeuille en daarom traden beide partijen als ontwikkelaar op. Om die reden werd, naast het ING House, door de twee ontwikkelingspartners nog een tweede kantoor voor de ING Groep neergezet, Zuiderhof 1, dat in de loop van 2003 gereed komt. Zuiderhof 1 telt 17.700 m2 vvo, verdeeld over zeven verdiepingen, met een vergadercentrum, een bedrijfsrestaurant en 160 parkeerplaatsen.

Ik herinner me nog heel goed mijn rondleiding door het gebouw, verzorgd door een uitermate trotse Jan Doets en het architecten duo Meyer en Van Schooten. En ik was echt onder de indruk. Eigenlijk ben ik dat nog steeds, ruim tien jaar na de officiële opening door de huidige koning. De ontwikkeling bewijst dat je op een ‘onmogelijke’ plek toch een bijzonder gebouw kunt neerzetten, mits je er maar voldoende ambities en geld tegenaan gooit.

Van die rondleiding herinner ik me ook een bijzondere anekdote. Binnen ING Real Estate Development was Hanneke Baars, directeur Concernhuisvesting ING Nederland, de uiteindelijke verantwoordelijke voor de realisering. Bij de opening vertelde ze me enigszins besmuikt een heel aardig detail, dat tekenend kan worden genoemd hoe bankiers ijdel en arrogant kunnen zijn en wel erg ver afstaan van de klanten van hun bank-verzekeraar. Bij een eerdere rondgang door het nieuwe hoofdkantoor had een van de leden van de Raad van Bestuur (de naam wilde Baars niet noemen) haar gewezen op het achtduizend vierkante meter grote grinddak van het Amsterdamse Waterleidingbedrijf, dat ook op de locatie staat. ‘Kan dat gebouw niet weg? Dat gebouw met dat platte dak verknoeit alle uitzicht vanuit ons kantoor? ’ had de man gevraagd, niet wetend wat het gebouw eigenlijk vertegenwoordigde. Arroganter kan eigenlijk niet. Nadat Baars de goede man had uitgelegd dat dat gebouw van de gemeente was, dat zich onder het dak een enorm waterreservoir bevond en dat kopen en laten weghalen een onbegonnen zaak was, kreeg ze de opdracht er dan maar wat moois van te maken

Hanneke Baars nam de vrije opdracht enthousiast ter hand, vertelde ze mij. Maar hoe moet je van een vlak dak van een waterdepot iets moois maken, terwijl dat ook alleen maar van grote hoogte zichtbaar zou kunnen zijn? Er werden verschillende opties bekeken, onder andere een soort daktuin met vetplantjes. Maar het waterleidingbedrijf wees dat resoluut af, want vanwege een eventueel besmettingsgevaar voor het drinkwater mocht er op het dak helemaal niets groeien.

Jan Waller van mede-ontwikkelaar Blauwhoed Vastgoed adviseerde Baars vervolgens met het adviesbureau Kunst en Bedrijf te gaan praten. Dat resulteerde in een opdracht voor directeur Gabi Prechtl, die een visie mocht schrijven voor een kunstopdracht. Kunst en Bedrijf stelde vervolgens een longlist van kunstenaars samen. Hieruit werden drie kunstenaars geselecteerd en uiteindelijk viel de keus op Diederik Klomberg, een kunstenaar die al zijn sporen had verdiend met het werken met grote, vlakke oppervlakten.

Het kunstwerk dat Diederik Klomberg voor het dak van het gebouw van het Waterleidingbedrijf van Amsterdam ontwierp, bestond uit 500 ton grind, 100 ton glazen knikkers en 18 halfbolle panoramaspiegels. Dat kwam neer op 18,5 miljoen geïmporteerde kleuren knikkers. Bij een rondleiding vertelde Klomberg me dat hij wel budgetaire beperkingen opgelegd had gekregen, hoewel hij het bedrag niet noemde. Maar dat bedrag moet rond de 200.000 euro hebben gelegen. Dat bracht hem wel in China, want al snel had hij uitgezocht dat daar de goedkoopste knikkers werden gemaakt. Bij de opening van Zuiderhof 1, toen ook het kunstwerk werd gepresenteerd – alleen te bewonderen voor de top van ING, dat wel – kregen we allemaal een zakje met de knikkers, die waren overgebleven.

Afbeelding

De officiële opening van het ING House op 16 september 2002 was in alle opzichten een internationaal media-event. Niet alleen omdat die opening werd verricht door de kroonprins. Journalisten uit heel de wereld werden ingevlogen en vertroeteld en alle belangrijke betrokkenen bij de realisatie van het nieuwe hoofdkantoor voor de Raad van Bestuur van de bank – architecten, vormgevers, de ontwikkelaars en inrichters – moesten opdraven. Het ING House moest immers het nieuwe visitekaartje worden van de ambities van ING als een van de grootste en belangrijkste banken en vastgoedspelers in de wereld.

Maar het echte hoogtepunt kwam dus pas een jaar later, eind september 2003, toen het knikker-kunstwerk van Klomberg, getiteld Droog Water, door Alexander Rinnooy Kan werd onthuld vanuit Zuiderhof 1. Aanvankelijk was het aangrenzende Zuiderhof 1 – en dus niet het ernaast gelegen Zuiderhof 2, waarin Van Doorne Advocaten is gevestigd – ook ontwikkeld voor de ING Groep. Het was de bedoeling dat in dit gebouw de ondersteunende diensten van de Raad van Bestuur in het ING House en die van de concerndirecties gevestigd zouden worden, maar toen dat niet meer nodig bleek, moesten er andere huurders worden gevonden. En dat liep niet zo geweldig. Om die reden werden voor de onthulling van het kunstwerk van Klomberg niet alleen relaties van de Raad van Bestuur en het Waterleidingbedrijf uitgenodigd, maar juist makelaars en andere vastgoedadviseurs. 2003 was immers een moeilijk jaar voor de vastgoedsector, met name vanwege het opblazen van de ICT-bubble ,en zoveel nieuwe huurders die 17.700 m2 verhuurbaar kantooroppervlak op een toch dure plek konden opnemen, waren er niet voorhanden. Het huurniveau van Zuiderhof 1 lag met zo’n 350 euro per vierkante meter aanzienlijk hoger dan enige kilometers verderop zou hoeven worden betaald. Of het kunstwerk – of zentuin zoals Klomberg het zelf noemt – dat op maainiveau niet te bewonderen valt, geholpen heeft om toch huurders te vinden, zal nooit kunnen worden vastgesteld.

ING heeft overigens nooit inzage geven in de kosten van de bouw van het ING House, net zomin er ooit iets naar buiten is gebracht over de kosten van het onderhoud, maar die moeten enorm zijn gezien het feit dat het uiterlijk geheel uit glas bestaat. Het was zelfs sprake van een intern verbod om over die kosten te praten, op straffe van ontslag. Het gebouw is ook nooit opgenomen in een van de vastgoedfondsen van vastgoeddochter ING REIM en heeft altijd op de balans van de bank-verzekeraar gestaan. Insiders hebben me verteld dat de kosten per effectieve vierkante kantoormeter lagen op 10.000 euro, wat dus neerkomt op minimaal 75 miljoen euro voor het hele ING House. Dat komt dus neer op 3 tot vier keer meer dan gangbaar is voor een vierkante kantoormeter op de Zuidas. Mijn dezelfde bronnen gaan ervan uit dat het hele gebouw, inclusief voorzieningen en parkeergarage, voor minimaal 100 miljoen euro op de balans moet hebben gestaan en dat voor 7500 m2 effectieve kantoorruimte.

Maar in het financiële klimaat begin deze eeuw speelde geld inderdaad voor een bank-verzekeraar als ING geen rol. Het gebouw was in de eerste plaats een spel. Een spel met de locatie, een spel van bankiers met ambities en pretenties en een spel van een vastgoedtak die op dat moment nog bezig was een wereldspeler van formaat te worden. Het was de mentaliteit van ‘the sky is the limit’ die schril afsteekt tegen de nieuwe werkelijkheid die zich vanaf 2007 begint af te tekenen. Een werkelijkheid die geheel zou worden bepaald door de knikkers. En dan niet de glazen, veelkleurige knikkers die zijn uitgestort en gerangschikt op het dak van het Waterleidingsbedrijf Amsterdam aan de Amstelveenseweg. Wat in 2003 vooral leek op een spel met knikkers, werd na 2008 een spel om de knikkers. En hoe fraai het knikkerkunstwerk op het dak van het Waterleidingsbedrijf voor de top van ING ook moge zijn geweest, het zijn dezelfde knikkers – maar dan als metafoor – die het lot van ING Real Estate hebben getekend. Of zoals iemand het tegenover mij, niet zonder ironie, omschreef: ‘ING Real Estate heeft een decennium lang heel veel geld verdiend voor de bank, met name door de enorme opwaarderingen van de vastgoedportefeuille van ING REIM. Papieren geld weliswaar, omdat die opwaarderingen nooit echt zijn omgezet in klinkklare munt, wel wel werd gebruikt om de waarde van ING RE – en dus ook van de bank – op papier te verzilveren. Na de val van Lehman Brothers in 2008 moest er weer enorm worden afgeboekt op de waarden van dezelfde vastgoedportefeuilles van ING Real Estate en verdampte eigenlijk alle eerder genomen papieren winsten weer. En toen bleek dat ambities, dromen en allerlei boekhoudkundige spelletjes best mooi kunnen zijn, maar dat het uiteindelijk alleen maar gaat om de echte knikkers, en niet om een glazen knikkerkunstwerk.’

Het is algemeen bekend wat er sinds 2008 bij ING Real Estate en met ING is gebeurd. De vastgoedtak is opgedeeld en voor een deel opgedoekt (de ontwikkelingstak) of verkocht (met name het voormalige ING REIM). De bank en verzekeraar zijn losgekoppeld en de verzekeraar Nationale-Nederlanden werkt aan een beursgang. En nu wordt ook het ING House definitief afgestoten. Tenminste, als er een koper voor kan worden gevonden, wat nog niet zo makkelijk zal zijn.

Het ING House wordt, zo staat er in het afgelopen week verspreide persbericht, herontwikkeld tot een multi-tenant gebouw, en met het advocaten- en notariskantoor Lexence is al een overeenkomst gesloten voor de aanhuur van een deel van de beschikbare kantoormeters. Ik ben benieuwd tegen welk huurniveau en voor welk bedrag het ING House nu in de boeken staat. Waarschijnlijk voor aanzienlijk minder dan in 2003. Want er moet op het gebouw de afgelopen tien jaar enorm zijn afgeschreven. Ik neem ook aan dat het gebouw binnen geheel wordt herontwikkeld en opnieuw wordt ingedeeld waardoor het aantal nu beschikbare vierkante meters minimaal kan worden verdubbeld. Alleen dan kan het huurniveau anno 2014 ook echt aantrekkelijk worden gemaakt voor nieuwe huurders.

En met die nieuwe – niet-ING – huurders wordt symbolisch definitief een streep getrokken door de ambities van ING en ING Real Estate om een echte globale topspeler te worden. Het zal even wennen zijn, het ING House zonder dat bekende logo. Ik vraag me ook af wie er nu gaat opdraaien voor de onderhoudskosten van het kunstwerk van Klomberg en of de naam ING House de nieuwe ontwikkelingen overleeft? Alternatieve namen voor dit nu al monumentale gebouw van Meyer en Van Schooten zijn er in ieder geval meer dan voldoende. Vraag het maar aan een willekeurige Amsterdammer!

 

Advertenties
Comments
5 Responses to “Het Spel en de Knikkers: Vertrek NN uit ING House bezegelt het einde van onwerkelijke vastgoedambities”
  1. Linda Kruit schreef:

    En Anneke Baars is Hanneke Baars 🙂 groetjes!

  2. Rogier Hentenaar schreef:

    Prachtig verhaal Ruud! Chapeau voor dit mooie stukje geschiedschrijving die niet minder de zwanezang behelste van ING Real Estate.

    Een kleine correctie: de kosten van ING House zijn met de door jou genoemde €75 miljoen aan de lage kant. Als jij uitgaat van die 100.000 euro per effectieve m2 dan kom ik uit op €750 miljoen. Als je dat vergelijkt met het ruim vier keer zo grote ABN Amro hoofdkantoor een steenworp verderop dat ongeveer hetzelfde kostte, maar dan in guldens.

    Groet van je online concullega Rogier

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: