Nog een keer het KPMG-gebouw, nu vanuit een taxatieperspectief

Van verschillende kanten is mij gevraagd uit te leggen, waarom de deals rond de KPMG-kantoren niet door de beugel zouden kunnen. Aan dat verzoek voldoe ik graag, te meer na de kritiek van de AFM op de taxatiepraktijk in ons land. Vorige week stelde AFM-bestuurder Gerben Everts tijdens een vastgoedbijeenkomst op de Universiteit Nyenrode, dat de toezichthouders en het beleggende publiek nog steeds geen optimaal vertrouwen hebben in de kwaliteit van vastgoedtaxaties. ‘We bevinden ons in dit deel van de wedstrijd in een kwetsbare fase, willen we de totstandkoming van adequate zelfregulering realiseren. Willen we ingrijpen van de wetgever voorkomen, dan mogen we niet verslappen,’ aldus Everts, hier geciteerd uit de nieuwsbrief van Vastgoedmarkt.

Kern van de kritiek van Everts is ‘het gebrek aan vertrouwen over de feitelijke waarde van het onderliggend vastgoed’. En daar gaat het om: Wat is de waarde van het vastgoed op het moment van de taxatie? De vastgoedsector zelf worstelt daar ook mee. Het regent in de sector van allerlei soorten waarden, zoals ‘aankoopwaarde’, ‘boekwaarde’, ‘historische waarde’, ‘beleggingswaarde’, ‘marktwaarde’ en ‘WOZ-waarde’, om er een paar te noemen. Afgelopen najaar verscheen hierover nog een baanbrekende publicatie, namelijk de zesde druk van het standaardwerk over taxaties van wijlen George ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, maar dan geheel herzien en uitgebreid door twee experts, dr. Tom Berkhout en drs. Peter van Arnhem.

In een interview dat ik in het oktobernummer 2013 van Vastgoedmarkt met beide heren had, leggen zij goed uit waar het bij het taxeren van vastgoed om gaat: ‘Taxatie is primair een menselijke schatting van een in beginsel onbekende grootheid. Wij beperken ons tot het begrip marktwaarde. Dat is een prijs als uitkomst van een theoretische verkooptransactie onder een achttal aannames, assumpties. Wij hebben het liever over schatten dan over het bepalen of determineren van waarde. Dat schatten kan overigens tot verschillende uitkomsten leiden, zonder dat er sprake is van falsificatie. Want de vraag blijft of de aannames wel dezelfde waren. Het rekenwerk als gevolg van het werken met gecompliceerde modellen moet dus in het perspectief worden geplaatst van die persoonlijke schatting. De ervaring en marktkennis van de taxateur – wat we vroeger de berekeningen op de achterkant van het sigarendoosje noemden – spelen dus nog steeds een rol.’

De beide deskundigen hanteren daarom bij voorkeur dus maar één begrip: de marktwaarde: de waarde die de markt voor een gebouw of portefeuille over heeft. Ook benadrukken zij de integriteit bij het spel van waardebepaling: ‘Er is heel veel over ethiek en taxaties geschreven. Er gelden eigenlijk twee dingen: een hele zware conflict-of-interest analyse bij het aanvaarden van een opdracht. En de algemene norm, dat de taxatie in volstrekte onafhankelijkheid, onpartijdigheid en onbevooroordeeldheid moet worden uitgevoerd.’ Juist op deze twee punten is het bij een aantal KPMG-kantoren, de waarden die daaraan werden toegekend, de manier waarop het een en ander is gestructureerd en het bedrag dat uiteindelijk is betaald door een veel te naïeve Duitse eindbelegger, het nodige mis gegaan.

Om dat toe te lichten moet ik, als een schoolmeester, in de tijd teruggaan. In het verleden was het de normaalste zaak dat bedrijven zelf opdracht gaven tot het neerzetten van hun kantoren en bedrijfsruimten. Ze trokken daarvoor een bouwer/ontwikkelaar aan en financierden de ontwikkeling veelal uit eigen zak. Het vastgoed kwam daarmee op de balans van de onderneming te staan. Veel bedrijven hebben daarom wereldwijd nog steeds veel van het vastgoed dat ze gebruiken, op de balans staan.

Eind vorige eeuw, toen veel bedrijven op zoek gingen naar geld voor nieuwe investeringen en initiatieven, speelden vastgoedadviseurs en -investeerders daar gretig op in. Veel bedrijven hebben dan ook – in zogenoemde sale-and-lease-back-constructies – hun eigen vastgoed verkocht en aldus van de balans gehaald. Het vastgoed werd vervolgens langjarig teruggehuurd. Het vastgoedrisico werd op die manier verminderd, er kwam lekker wat geld binnen om weer in het bedrijf te investeren en het bedrijf wist dat het na afloop van het huurcontract zonder enig probleem naar nieuwe huisvesting kon uitkijken.

In een opgaande markt is dat voor vastgoedbeleggers ook aantrekkelijk. Door de grote vraag naar nieuwe kantoormeters was het leegstandsprobleem gering – ook na het aflopen van het huurcontract – en gingen de aan de inflatie gerelateerde huren gewoon omhoog en daarmee ook de (exit)waarde van dat vastgoed. Vandaar dat het zoeken van vastgoed voor sale-and-lease-back-doeleinden door beleggers in het eerste decennium van deze eeuw zeer populair is geweest.

Het is dus op zich geen enkel probleem dat de eindgebruiker – de huurder – probeert financieel te profiteren bij het aanhuren van kantoorruimte. Zeker bij een teveel aan beschikbare kantoorruimte – zoals nu het geval is – kan hij nog beter kiezen waar het gaat om de beste locatie, het inrichtingsniveau en hoogte van de huur. In die onderhandelingspositie kan de huurder financiële voorwaarden bedingen die voor zijn bedrijf gunstig zijn. Het verschil tussen het handelen van de KPMG-partners en veel andere bedrijven die gunstige voorwaarden wisten te bedingen, is echter dat de KPMG-partners de voordelen in de eigen zak staken, terwijl in verreweg de meeste gevallen die voordelen in het bedrijf zelf worden gestoken. Dat is vooral een ethische kwestie.

Het tweede punt dat ik wil maken, is dat in de door KPMG-partners gekozen ‘huisvestingsoplossing’ voor de bouw van een nieuw kantoor blijkbaar niet serieus gekeken is naar andere oplossingen, inclusief het verlengen van het bestaande huurcontract. Met als gevolg dat een overigens nog steeds fraai en uniek pand als het voormalige hoofdkantoor Bovenlanden al weer vier jaar leegstaat, waarschijnlijk nooit meer financieel verantwoord wordt ingevuld en dat voor het nieuwe hoofdkantoor een ‘maagdelijk’ stukje weiland aan de rand van Amstelveen moest worden opgeofferd. Dat is onmogelijk duurzaam of met een fraai Engels woord ‘sustainable’ te noemen, zeker niet door een accountant- en consultancybedrijf dat zich als een duurzame onderneming profileert.

Maar er is nog een derde relevant punt en dat raakt de hele vastgoedontwikkelings-, financierings, adviserings- en beleggingsmarkt: de hoogte van de huurcontracten en de daaraan vaak gekoppelde waarde van het vastgoed. Hoe hoger het huurniveau en de lengte van het huurcontract, hoe hoger is over het algemeen de beleggingswaarde van een object. Wat we echter hebben gezien sinds pakweg 2003 is dat alle betrokken partijen in het commercieel vastgoed gretig gebruik hebben gemaakt – of deze hebben goedgekeurd – van zogenoemde incentives, aantrekkelijke voorwaarden, om nieuwe huurders aan te trekken of bestaande huurders te behouden.

Nu is daar in principe niets mis mee: als er overaanbod is, wordt de mark een vragersmarkt; beslist dus de eindgebruiker om te blijven zitten of te verhuizen tegen de meest gunstige huisvestingsvoorwaarden. Die incentives bestaan veelal uit ‘huurvrije’ perioden of een bijdrage in de inrichtingskosten, maar soms ook uit keiharde cashbedragen. Ik ken deals waarbij bedragen tot wel 25 miljoen aan de nieuwe huurder zijn betaald. Gangbaarder is echter de huurvrije periode, die soms kan oplopen tot twee jaar of meer bij een huurcontract met een looptijd van tien jaar. Dat kan al snel in de miljoenen euro lopen.

Mijn bezwaar tegen die huurvrije perioden is altijd geweest, dat daarmee op een kunstmatige manier het huurniveau hoog werd gehouden, omdat met de incentives de huurbedragen per vierkante meter voor het hele gebouw niet omlaag gingen. En dus ook de beleggingswaarde niet. Want over een periode van tien jaar werd ‘op papier’ bijvoorbeeld tien miljoen euro aan huur betaald, maar in de praktijk slecht 8 miljoen. Bij – en nu geef ik een simpel voorbeeld – een verkoopbedrag van ‘tien keer de huur’ maar zonder de verlaging van het ‘marktconforme’ huurbedrag, is het pand op die manier geen 80 miljoen euro waard (wat eigenlijk zou moeten), maar heeft nog steeds in beleggingswaarde 100 miljoen euro. En voor dat bedrag wordt het vaak dan weer verkocht, als ‘de gek’ dat bedrag tenminste acceptabel vindt. Dan wordt de beleggingswaarde marktwaarde.

In het geval van het nieuwe KPMG-hoofdkantoor is 15 miljoen euro naar de privé-rekeningen van de partners op dat moment gegaan, terwijl ook allerlei andere betrokkenen bij de transactie nog allerlei extra bonussen en kickbacks hebben geregeld. Dat heeft dus op papier geleid tot een hoger kostenbedrag voor het gebouw dan noodzakelijk was en je zou dus kunnen zeggen dat de huidige eigenbaar IVG minimaal 20 miljoen euro teveel heeft betaald. Alleen heeft deze eigenaar dat blijkbaar niet geweten, want hij heeft een bedrag betaald op basis van de kunstmatig hoog gehouden huur per vierkante meter en de daarop gebaseerde taxatie. Daarvoor zouden de betrokken KPMG-partners, makelaars, adviseurs en de eigen mensen van IVG in Nederland weer hebben moeten waarschuwen, maar die hebben juist allemaal meegedaan in het structureringscomplot van deze deal. In feite zijn in dit geval de Duitse participanten in het fonds, waarin het KPMG-gebouw zit, de dupe. In de woorden van de hierboven geciteerde Berkhout en Van Arnhem: conflict-of-interest, geen volstrekte onafhankelijkheid, onpartijdigheid en onbevooroordeeldheid. Hier ligt dus ook de mogelijkheid voor het OM op deze betrokkenen aan te pakken: er is immers sprake van gestructureerde oplichting.

Nu is dat vasthouden aan een ‘papieren’ hoger huurbedrag per vierkante meter dan daadwerkelijk wordt betaald, niet alleen het geval geweest bij KPMG. Het is zelfs geheel ingeburgerd in de Nederlandse vastgoedsector. In een hoofdredactioneel commentaar dat ik in mei 2009 in Vastgoedmarkt schreef naar aanleiding van de aankoop van het kantoorpand Mercurius en Minerva in Amsterdam-Zuidoost door de inmiddels zeer omstreden Ger Visser van Eurocommerce, heb ik al gewezen op het gevaar van oplichting: ‘Die (verkoper Rodamco Europe) kon er geen huurder voor vinden, moest flink afboeken (40 miljoen euro) en nam genoegen met een minimale vergoeding. Eurocommerce wist wel een huurder (British Telecom) te strikken, betaalde die een aanzienlijk bedrag om over de streep te trekken en verkocht het complex vervolgens door op marktconforme huurwaarde en een langdurige huurcontract aan de Duitse eindbelegger SEB ImmoInvest voor 98,6 miljoen euro. Huurder en handelaar Eurocommerce konden aldus samen zo’n 60 miljoen euro verdelen voor een project waar ze feitelijk zelf weinig voor hadden hoeven doen. Ik vond dit een vreemde zaak. In feite werd er toch een aanzienlijke incentive gegeven aan de huurder om kunstmatig de huur hoog te houden en dus de beleggingswaarde op te krikken. Maar iedereen die ik hierover raadpleegde, vond het een fantastische deal. Mijn suggestie dat er iemand ergens moest zijn belazerd (in dit geval een belegger die veel meer betaalde dan de feitelijke waarde op basis van de echte huur), werd nogal lacherig terzijde geschoven.’

In hetzelfde commentaar haal ik ook Marco Hekman, CEO van adviseur CB Richard Ellis aan: ‘Tijdens zijn presentatie op het Vastgoedmarkt Trends Congres 2009, vorige maand, stelde managing director Marco Hekman van CB Richard Ellis, dat de tijd van incentives en dit soort huurafspraken tussen handelaren, ontwikkelaars en eindbeleggers voorgoed voorbij is. Dat de huren reëel worden en dus niet meer ‘zogenaamd marktconform’. Ik help het hem hopen, maar geloven doe ik het niet. Om dat mogelijk te maken zullen banken, brancheorganisaties, taxateurs, adviseurs en overheden toch eerst met duidelijke en bindende regels moeten komen.’

We zijn nu vijf jaar verder en er is inderdaad wel het een en ander veranderd, maar nog altijd niet genoeg, constateren ook de AFM en De Nederlandsche Bank. De ‘vastgoedgoeroe’ Rudy Stroink van het door eigen falen ten gronde gegane TCN, zei ooit: ‘Een gebouw zonder huurder en huurinkomsten, is 0 (NUL) euro waard’. Stroink had het daarbij over de beleggingswaarde. Dus niet over de waarde die een eventuele belegger er in zou kunnen zien: de marktwaarde. Dat gaat misschien te ver, want er is nog altijd de grondwaarde (hoewel daar tegenover weer de sloopkosten staan). Ik ben het lang niet altijd met Stroink eens, maar hier zitten we op dezelfde lijn. Pas als de taxateurs zich ook zo gaan opstellen, kan de AFM tevreden zijn. Want die 0 (NUL) euro is dan de feitelijke marktwaarde als het vastgoed leeg blijft staan. Maar ik vrees wel dat bij het waarderen van langdurig leegstaand vastgoed tot een marktwaarde van NUL euro de crisis in het commercieel vastgoed en bij de financierende banken pas gaat beginnen. Dit is een reëel vastgoeddilemma.

 

Advertenties
Comments
2 Responses to “Nog een keer het KPMG-gebouw, nu vanuit een taxatieperspectief”
  1. piet de jong schreef:

    Ruud, je blog wordt ook door collega’s goed gelezen, gezien het artikel over Van Gool Elburg in de Telegraaf van heden. Daar men nog niet doorheeft dat Van Gool ook voor Gemeente Amstelveen heeft opgetreden in de KPMG deal, ligt hier wellicht een mooie taak voor jou…..

  2. Taxateurs voor kantoorpanden laten zich soms ook niet goed informeren of worden niet goed geïnformeerd, of verkeerd geïnformeerd. Schatten wat de verhuurbaarheid is van een pand, of de betaalde huur van een aanstaand slooppand contant maken is niet moeilijk en vragen of een pand leegkomt en/of de huurder wel betaalt ook niet. Maar als je bijvoorbeeld zoals bij het voormalige CBS gebouw in Heerlen, gewoon een veiling of inschrijving kan doen, dat niet doet, maar een taxatierapport laat maken met als doelomschrijving sloop dan kan je een pand met een huur van circa een miljoen per jaar en 46000 m2 groot verkopen voor 25.000 € per jaar aan rente voor formeel 460.000 €, en dan vervolgens de koper niet laat slopen, dan doet die koper een wereldzaak en heeft de taxateur zijn werk verkeerd en op de verkeerde basis gedaan. Maar gelukkig houdt de gemeente de taxaties geheim, en wordt er daarom niemand politiek op afgerekend. Maar taxeren is eigenlijk als je de goede doelomschrijving geeft niet moeilijk.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: