Gedachten bij het aangekondigde einde van een oudgediende in het commercieel vastgoed: Fortress

Het was vorige week een interessante en in menig opzicht belangrijke vastgoedweek: de Provada, het begin van de parlementaire enquête Woningcorporaties, nieuwe informatie over de manier waarop KPMG-partners zich bij hun bedrijfshuisvesting hebben verrijkt, en het feitelijke einde van een van de oudste vastgoedbedrijven in ons land, Fortress uit Rotterdam.

Over KPMG en wat daar allemaal op vastgoedgebied het afgelopen decennium is gebeurd, zal ik hier zwijgen. De inval van het OM bij Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten is gedetailleerd behandeld in de Telegraaf en we wachten eerst de daaraan gerelateerde nieuwe ontwikkelingen af, die ongetwijfeld zullen volgen.

Ook over de Provada kan ik kort zijn. De tiende editie van deze unieke Nederlandse vastgoedbeurs verliep vlekkeloos en dat is de verdienste van organisator Flip Kerkhoven en zijn team. Dat er iets minder bezoekers waren dan andere jaren – tenminste dat was mijn indruk – heeft te maken met de marktontwikkelingen. Dat geldt ook voor het ontbreken van een aantal bekende marktpartijen. Wat me opviel, was dat het accent op de Provada steeds meer komt te liggen bij adviseurs, makelaars, ict-bedrijven en toeleveringsbedrijven, alsook op een paar grote steden, en dus minder bij de bedrijven die traditioneel het gezicht van de commercieel vastgoedmarkt vorm en inhoud gaven. Maar de Provada heeft opnieuw bewezen een bijzondere en zeer bruikbare netwerkhappening te zijn – en daarmee van essentieel belang voor de Nederlandse vastgoedsector – en ik verheug me op de editie van volgend jaar.

De zin van de parlementaire enquête Woningcorporaties ontgaat me nu al, na slechts een week van allerlei in de media eerder uitgemolkte verhalen. De eerste week stond in het teken van de aanschaf en verbouwing van de SS Rotterdam door corporatie Woonbron en de escapades van voormalig Rochdale-bestuurder Hubert Möllenkamp. Ik heb helemaal niets nieuws gehoord of gelezen. Er wordt slechts bevestigd dat veel corporaties geleid werden en worden door graaiende en miskleunende managers die ongestoord de vastgoedheld spelen, terwijl hun directe en indirecte (de overheid) toezichthouders falen. Het enige ‘nieuwe’ deze week was de opmerking van Aedes-voorzitter Marc Calon dat de vergoeding voor commissarissen bij corporaties omhoog moet om ‘voldoende kundige toezichthouders te kunnen aantrekken’.

Wat een voorspelbaar geklets van Calon. Ik heb twee keer meegedaan in een procedure voor een commissariaat bij een woningcorporatie in het zuiden van het land en vond die vergoeding helemaal geen punt. In beide gevallen ging het om procedures die ondoorzichtig waren en waarbij vriendjespolitiek, elkaar de bal toespelen, en politieke en bedrijfsmatige afspraken de echte benoemingscriteria waren. Vergoeding is dus niet het probleem bij het vinden van goede commissarissen, maar het old boys-netwerk. De oproep van Calon komt op hetzelfde neer als te beweren dat de leidinggevenden bij corporaties nog meer geld moeten verdienen – en ze verdienen al zoveel – zodat ze vanzelf niet gaan graaien. Ik vind dat een corporatiedirecteur met twee ton zeer goed betaald wordt en verder gewoon een normale pensioenregeling moet hebben zoals elke andere Nederlander in een dienstbetrekking en niet een opgepompte extreem dure regeling zoals nu veelal het geval is. Verder moeten die leidinggevenden zich alleen nog maar het de bouw en het beheer van echte sociale woningen bezig houden. En de kwaliteit van hun managent moet zodanig zijn dat de taak van de commissaris ook beperkt kan blijven tot daadwerkelijk toezicht in plaats van zelf op de stoel van de bestuurder te gaan (of moeten) zitten.

Ik verwacht dan ook niets, maar dan ook helemaal niets van deze enquête. De ware schuldigen van het corporatiedrama moeten trouwens worden gezocht onder politici – zowel landelijk als lokaal – die decennia lang hun bemoeienis bij het nationale sociale woningbezit hebben verloochend en verkwanseld en dus eindverantwoordelijk zijn voor de miljarden euro aan verliezen die sinds 1995 zijn geleden.

Een tweede punt dat ik nog wil maken, was over het optreden van Möllenkamp voor de enquêtecommissie. Leuk hoor, die verhalen uit de oude doos hoe deze corporatiebestuurder jarenlang in een Maserati – naast twee andere dure bedrijfswagens – kon rijden en voor twee miljoen euro bij vastgoedbedrijven kon ‘lenen’, waarvoor hij met adviesdiensten zou terugbetalen na zijn pensionering. Hoe durf je zo corrupt te zijn en hoe is het mogelijk dat vastgoedbedrijven zich daar – vanuit integriteitsstandpunt – toe ‘lenen’? Maar had de enquêtecommissie nu echt gedacht dat Möllenkamp onder ede zou toegeven dat hij een oplichter en fraudeur is? Wat ik een schande vind is dat Möllenkamp na vijf jaar nog steeds niet voor de rechter is gebracht, niet totaal is geplukt en tot gevangenisstraf is veroordeeld. Moet ik daaruit concluderen dat het OM de zaken tegen deze voormalige corporatiedirecteur niet rond kan krijgen? Of dat allerlei belangrijke politici en bedrijven – die de graaipraktijken van Möllenkamp hebben toegelaten en gefinancierd – moeten worden beschermd?

Nee, ik verwacht dus helemaal niets van deze parlementaire enquête. De komende weken zullen alle reeds bekende affaires bij Vestia, WSG Geertruidenberg, Laurentius en Servatius nog eens uitgebreid aan bod komen en zal de conclusie zijn dat we allemaal jarenlang hebben zitten slapen, dat het vanaf nu beter gaat, en dat bestuurders en toezichthouders bij corporaties eigenlijk veel meer moeten gaan verdienen. Leve de politiek en wat een treurnis als het gaat om de sociale woningsector!

Het echte vastgoedverhaal van de afgelopen week was de formele teloorgang van een van de oudste vastgoedbedrijven in ons land, Fortress. Daarover werd op de Provada wel gesproken en gefilosofeerd, maar echt helder is niet naar buiten gebracht wat er nu met Fortress aan de hand is. Dat komt door de drie betrokken banken – Propertize (het voormalige SNS Property Finance), ING Real Estate Finance en FGH Bank – die het niet in het belang van de onderliggende vastgoedportefeuille achten om naar buiten te brengen wat de stand van zaken bij Fortress is.

Een ding is zeker: Fortress bestaat eigenlijk niet meer. De grote vastgoedportefeuille van een kleine 400 miljoen euro en een zestigtal objecten en projecten is in drie kleinere portefeuilles opgedeeld en zijn aldus weer ‘teruggekeerd’ bij de drie eerder genoemde banken. Deze portefeuilles worden nu door die banken verder beheerd en mogelijk verkocht als daar in de markt tenminste belangstelling voor bestaat. Dit om het dreigende verlies op het vastgoed zo laag mogelijk te houden. Fortress-eigenaar Roeland Voerman zal waarschijnlijk doorgaan met een paar vrienden met een veel kleinere private portefeuille, maar moet wel rekening houden met allerlei persoonlijke financiële claims van de banken, als deze er niet in slagen de portefeuilles zonder verlies van de hand te doen en alsnog tot een faillissement besluiten.

Voor wie dit allemaal abacadabra is, Fortress dateert uit het jaar 1975, toen oprichter Jan Voerman samen met een paar andere particuliere beleggers een private beleggings- en ontwikkelingsmaatschapij oprichtten met als vestigingsplaats Rotterdam. Daarvoor werkt Voerman als directeur bij de Westland/Utrecht Hypotheekbank en de Besto Group. Met Fortress speelt hij in 1978 een belangrijke rol bij de redding van de grootste vastgoedbeheerder van het land, Kok Group International. Voerman en zijn partners nemen de Kok Group over, samen met FGH Bank en blijken later er maar 1 gulden voor te hebben betaald in een soort papieren constructie. Deze overname is wel het begin van een langdurige samenwerking tussen Jan Voerman en FGH Bank, die onder meer leidt tot een paar woningprojecten aan de Franse Mediterrane kust, en later ook in Spanje.

In de jaren ‘negentig gaat Fortress samenwerken met het beursfonds Westinvest, maar dit avontuur bezorgt Voerman bijna een faillissement. Daarna is Fortress lange tijd een handelskantoor in commercieel vastgoed. Aan het begin van de 21ste eeuw begint Fortress echter nauw samen te werken met Imca Vastgoed van Erik de Vlieger. Als De Vlieger in de problemen komt vanwege een onderzoek door de Fiod, wordt die samenwerking beëindigd. De verzelfstandiging van Imca Vastgoed leidt in 2005 tot een breuk met oprichter De Vlieger en tot de vorming van een nieuwe vastgoedmaatschappij Maeyveld. De belangrijkste aandeelhouder in Maeyveld, Joop Koster, komt echter in 2007 te overlijden en dan besluit Fortress – met steun van dezelfde drie banken die hierboven zijn genoemd: FGH, ING en SNS Reaal – Maeyveld over te nemen.

Jan voerman heeft dan al een stap terug gezet en zijn aandelen in Fortress overgedragen aan zijn zoon Roeland, die sinds dat moment Fortress leidt, met vader Jan op de achtergrond. Maar daarmee houden de problemen voor Fortress en de eigen moedermaatschappij Rovobel niet op, mede door de economische en vastgoedcrisis als gevolg van de Val van Lehman Brothers in september 2008. De Deutsche Bank legt beslag op de privé woning van Roeland Voerman in Amsterdam en om fiscale redenen moet deze ‘vluchten’ naar zijn dure, voor veel te veel geld van vriend Jan de Bouvrie gekochte villa in Saint-Tropez. Een kleine drie jaar geleden besluiten de drie grootste schuldeisende – en eerder genoemde – banken, vooral uit sympathie en loyaliteit voor vader Jan, Roeland Voerman en Fortress onder curatele te stellen. Roeland Voerman wordt de wacht aangezegd, omdat hij – met een portefeuille van een kleine 400 miljoen euro, waarvan ruim 300 miljoen is gefinancierd – de rentelasten niet geheel meer kan opbrengen. De cashflow uit de portefeuille was namelijk te gering om die rentelasten te betalen.

Nu, weer een kleine drie jaar later, is dus ook bij de banken uiteindelijk het besef gekomen, dat Voerman en Fortress het niet langer meer zullen redden, en hebben ze de ‘macht’ gegrepen. Triest voor met name good old Jan Voerman, die ruim dertig jaar het bedrijf door diverse vastgoedstormen heeft geloodst en dus op zijn oude dag lijdzaam moet toezien dat het allemaal tevergeefs is geweest. Verliezen en faillissementen horen bij zaken doen, dat weet Jan Voerman als geen ander uit het verleden. Maar in zijn geval doet het ook mij – en veel oudgedienden in het vastgoed – toch een beetje meer pijn.

 

Advertenties
Comments
2 Responses to “Gedachten bij het aangekondigde einde van een oudgediende in het commercieel vastgoed: Fortress”
  1. Ze zouden eigenlijk ook Jack Gorgels van woningbouwvereniging Weller moeten uitnodigen bij die parlementaire enquête, want waar zij mee bezig zijn bij het Maankwartier is een debacle in oprichting, dus in Heerlen loopt het bad nog over en in Den Haag zijn ze aan het ondervragen waarom ze al die andere waarschuwenden die het bad elders over zagen lopen hebben genegeerd, in plaats van te onderzoeken waarom niemand luistert als er wat gesignaleerd wordt. Woningbouwverenigingen zijn er voor sociale huisvesting, en niet voor gemeentekantoren nieuwbouw, winkels, megalomane projecten, zelfverrijking, en hun eigen kantorennieuwbouw, en daar hebben altijd voldoende partijen met verstand van zaken voor gewaarschuwd, maar die partijen worden altijd maar weggehoond door de politiek. “Eigen belang, hij beschadigt mensen, heeft er geen verstand van, hij liegt (zonder dat met feiten te bewijzen), wij politici zijn niet te koop, hij heeft een pet open, hij is destructief, ik heb alle demoniseringen van de politiek in Heerlen al gehad, en de krant (LD/Limburger) doet vrolijk mee……
    Maar ook van en over Mollenkamp hebben wij in het verre verleden genoeg gehoord terwijl wij nooit zaken hebben gedaan met Rochdale, dus ook toen waren er al genoeg signalen.

    • Ik was het leukste commentaar op mijn kritiek op het Heerlense beleid nog vergeten: “Hij komt niet uit Heerlen”. Net zo betekenisvol als een fruitvlieg met cholera; nou..nee, een fruitvlieg met cholera is toch betekenisvoller….

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: