Vraagtekens bij Vestia/Patrizia-deal en bij actie van Krawinkel tegen Multi

De afgelopen week heeft de decennia lange vastgoedrelatie tussen Nederland en Duitsland een nieuwe dimensie gekregen. Waren Duitse beleggers en vermogenbeheerders al langere tijd de onbetwiste buitenlandse leiders waar het gaat om het aankopen van Nederlands commercieel vastgoed, nu is daar ook een Duitse woningbelegger bij gekomen. En wat voor een! Het beursgenoteerde Patrizia is namelijk – met een belegd vermogen van 13 miljard euro – een van de grootste institutionele Europese woningbeleggers en de koopovereenkomst voor 5500 Vestia-woningen voor een bedrag van 578 miljoen euro is ook direct de grootste uit de Nederlandse woningvastgoedgeschiedenis.

Toch verdient deze deal niet de schoonheidsprijs. Vestia en Capital Value van Marijn Snijders en Kees van Harten – dat namens de in zwaar weer verkerende corporatie de veiling en de deal begeleidde – hebben niet bepaald transparant geopereerd. Dit heeft geleid tot misverstanden en zelfs irritaties, want van twee kanten heb ik vernomen dat een aantal partijen die de deal niet hebben kunnen doen, juridische maatregelen overweegt tegen Vestia. Zij zijn namelijk van mening, dat Patrizia pas in een later stadium bij het veilingproces is betrokken, dus toen de eerste termijn van inschrijving al was gesloten. Toen echter voor Vestia en Capital Value duidelijk werd dat Patrizia bereid was een aanzienlijk hoger bedrag te bieden dan in de eerste ronde door andere buitenlandse partijen was geboden, werd een aantal van hen uitgenodigd ook een hoger bod te doen. De nu uit de boot gevallen partijen zijn van mening dat Vestia en Capital Value hier geen fair play hebben toegepast. Overigens de aankondiging van Patrizia in mei, dat het een kantoor in Amsterdam zou openen en voor 2 miljard euro aan woningen in Nederland wil beleggen, was al een teken dat deze partij de beste kansen had.

Vanaf het allereerste begin verdiende deze ‘veiling’ ook niet de schoonheidsprijs. Daar was bijvoorbeeld de beslissing van Vestia om een deel van de aanvankelijk in de markt gezette woningportefeuille terug te trekken. Dit deel betrof het zorgvastgoed, bestaande uit 106 complexen met in totaal 1100 wooneenheden. Juist voor deze zorgcomplexen bestond bij een aantal Nederlandse institutionele beleggers belangstelling, maar na een publicatie in de Volkskrant, die aanleiding gaf tot ernstige twijfels over het langjarig rendement op deze woningen, achtte Vestia het beter deze woningen uit de veiling te halen. Te meer omdat Vestia ook een voorkeur had om de hele portefeuille aan één partij te verkopen en niet in delen. Het vasthouden aan het oorspronkelijke gegeven om alle woningen, dus ook de zorgcomplexen, aan één marktpartij van de hand te doen, zou zeker een prijsdrukkend effect op de hele portefeuille hebben gehad.

Het bedrag dat Patrizia betaalt aan Vestia voor de 5500 woningen, zit aan de onderkant van wat de markt had verwacht (ongeveer 100.000 euro per woning), maar lijkt marktconform gezien de samenstelling van de portefeuille en de huuropbrengsten. Het is enigszins moeilijk vast te stellen hoeveel er aan huurwaarde wordt betaald, maar dit moet tussen de 15 en 16 keer de huur liggen bij aan aanvangsrendement van 6,4 procent. Het bod van Patrizia geeft ook een aardige indicatie wat Nederlandse sociale woningen voor een commerciële buitenlandse vastgoedbelegger waard zijn en zal zeker als referentie gaan gelden voor de vele tienduizenden woningen die Vestia en andere corporaties nog op de markt willen brengen. Wel denk ik, dat de andere belangstellenden in de internationale vastgoedbeleggingswereld even een pas op de plaats zullen maken alvorens opnieuw te gaan bieden op de Nederlandse portefeuilles die ongetwijfeld op de markt komen. De kosten en mankracht die dit veilingproces met Vestia met zich mee hebben gebracht, zijn aanzienlijk voor degenen die aan het kortste eind hebben getrokken. Buitenlandse beleggers zullen dat hele proces niet opnieuw willen doormaken en betalen, zonder de zekerheid te hebben dat ze ook een transactie kunnen doen.

Minstens zoveel aandacht als de Vestia-deal trok de afgelopen week in bepaalde Nederlandse media de beslaglegging door CKV – een in München gevestigde vermogensbeheerder van de omstreden society personage Christian Krawinkel – op de rekeningen en eigendommen van Multi Corporation in Gouda. De basis van deze mediaberichten betrof een artikel van Derk Marseille voor de website Duitslandnieuws, dat ondanks een aantal grote inhoudelijke fouten als juist werd overgenomen. De man die ervoor zorgde dat verschillende media in Nederland met het artikel van Duitslandnieuws op de proppen kwamen, was de Nederlandse advocaat in Berlijn van Krawinkel, Wouter Timmermans die hen ‘tipte’ over het artikel. Wel met de toevoeging: ‘Ik kan er helaas zelf als betrokken advocaat niets over zeggen’.

Wat mij opnieuw verbaasd is dat Nederlandse media klakkeloos artikelen overnemen zonder zelf ermee iets mee te doen. Laat staan zich af te vragen of ze niet voor een karretje worden gespannen. Dat geldt trouwens ook voor Derk Marseille. Die had zijn huiswerk beter en onafhankelijker moeten doen. Natuurlijk hebben alle media wel Multi in Gouda gebeld, maar die wees terecht elk commentaar af. De zaak is immers formeel onder de rechter en dan is het niet verstandig met ‘modder’ terug te gaan gooien.

Waar gaat het hier eigenlijk om? Krawinkel is al jaren bezig met een gedurfd, maar ook moeizaam ontwikkelingsproject rond de Berlijnse de O2 Arena. CKV is met name gespecialiseerd in woningprojecten, de zogenoemde City Projecten, maar ontbeert de kennis en ervaring om ook commercieel vastgoed neer te zetten. Het project rond de O2 Arena kent zowel wat uitvoering als financiering een lange geschiedenis en al in 2009 en in 2012 maakte Krawinkel bekend dat er snel mee zou worden begonnen. Tijdens de persconferenties over dit project in 2009 en 2012 is trouwens nooit de naam Multi gevallen als ontwikkelaar van een beoogd winkelcentrum van 50.000 m2. En nu is Krawinkel ‘woedend’ over Multi, moeten we op Duitslandnieuws lezen en wordt dat in een adem door talrijke media overgenomen. Multi zou zich niet aan de afspraken hebben gehouden.

Ik zal een aantal voorbeelden geven waarom Duitslandnieuws-journalist Marseille wel erg slecht zijn journalistieke werk heeft gedaan. Hij noemt namen van bestuurders van Multi – en andere betrokkenen – die allang niet meer bij Multi werken of op andere posities zitten. ‘Het Amerikaanse bedrijf (Blackstone, rdw) heeft inmiddels een commissaris aangesteld, en voormalig Dura-topman Dick van Well is tot bestuurder benoemd. Heino Vink is de ceo en Mark van den Berg de cfo. Jan Meines werd door de Amerikanen benoemd tot voorzitter de raad van toezicht,’ valt er te lezen.

Enig journalistiek speurwerk had snel aan het licht kunnen brengen dat Vink al vanaf het begin van de zomer van vorig jaar geen CEO meer is (dus vanaf de overname van de Multi-aandelen van Hans van Veggel door Blackstone in juli) en dat Van Well inmiddels geen bestuurder meer is, maar commissaris. Jaap Blokhuis is sinds april van dit jaar wel de CEO van Multi Corporation en CFO- Mark van den Berg is ook al weg.

Ook over de wankele financiële positie van het bedrijf CKV van Krawinkel wordt niets gezegd. Het zou zo maar eens kunnen dat Krawinkel tot deze noodstap is gekomen – een beslaglegging op de gelden en aandelen van Multi – omdat het water hem aan de lippen is gestegen en hij op de rand van faillissement verkeert. Niets vind ik terug over dit bedrijf in het artikel, behalve dat het om een grote Zuid-Duitse vastgoedinvesteerder gaat. Kijk gerust naar de krakkemikkige website van Krawinkel en zijn bedrijf en dan weet je genoeg. Die website beweert zelfs een drietal projecten in Nederland op het oog te hebben, maar welke dat dan zouden zijn, is nergens terug te vinden.

Wat me vooral irriteert is dat Marseille niet schrijft dat Krawinkel – ongetwijfeld op aanraden van Krawinkel’s advocaat Wouter Timmermans – twee rechtszaken heeft aangespannen. Een in Berlijn – waar deze zaak thuishoort – en een in Amsterdam. En waarop juist Amsterdam? Omdat de Nederlandse wetgeving zo’n beslaglegging op Multi Corporation mogelijk maakt en de Duitse niet. Het is trouwens alleen maar een noodgreep. Iedere Nederlanders kan, als hij meent iets financieels tegoed te hebben van een partij, proberen beslag te leggen. Het is trouwens nog maar zeer de vraag of de Nederlandse rechter de beslaglegging handhaaft. Het gaat hier om een meningsverschil die ook nog eens slecht gedocumenteerd is.

Daar komt nog bij dat Multi al ruim een jaar geleden bekend heeft gemaakt al zijn projecten in Duitsland te staken. Als er een helder contract tussen de twee partijen over dit O2 Arena winkelcentrumproject had gelegen, was dat gewoon juridisch in Berlijn of elders in Duitsland af te handelen geweest en was deze beslaglegging via een Amsterdamse rechtbank helemaal niet nodig geweest.

Wel kan uit deze affaire tussen Multi en deze Duitse partij opnieuw worden geconcludeerd, dat het oude Multi van Hans van Veggel niet altijd zijn zaakjes op orde had. Teveel toevallige en opportunistische partners, onduidelijke afspraken en contracten en vooral een uiterst gebrekkig management in Nederland, op het hoofdkantoor in Gouda. Daar komt nog bij dat binnen het management van het oude Multi er ook nog allerlei private belangen door elkaar liepen die het soms erg moeilijk maakten te weten wat er nu wel of niet concreet speelde en wat een harde afspraak was en wat niet. En met die problemen wordt het nieuwe Blackstone-management van Multi, onder leiding van Jaap Blokhuis, nu geconfronteerd.

Blokhuis die begin april aantrad, is blijkens een recent interview in het Fd hard bezig al die plus- en minpunten in de onderneming in kaart te brengen en pas dan zal hij naar buiten treden met de concrete plannen. Dan zal ook echt duidelijk worden wat er met een aantal Nederlandse projecten van Multi, zoals de Koopgoot in Rotterdam en De Plu in Heerlen gebeurt. Speculeren daarover heeft vooralsnog weinig zin. En Blackstone zal, zonder enige twijfel, ook CKV betalen als juridisch zeker is dat zij daartoe verplicht is. Daar had Krawinkel echter geen beslaglegging voor nodig gehad. Dat het hier dus om een geënsceneerde publiciteitsstunt van Krawinkel gaat, lijkt me zeker. En een aantal Nederlandse media hebben zich daar weer onprofessioneel voor laten lenen.

 

Advertenties
Comments
One Response to “Vraagtekens bij Vestia/Patrizia-deal en bij actie van Krawinkel tegen Multi”
  1. Pieter schreef:

    Waarom moderatie ?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: