Veel is ‘niet wat het lijkt’, ook de overname van Corio niet

Niets is wat het lijkt. Nou ja, heel wat is ‘niet wat het lijkt’. Ruim drie weken geleden won Lars Boom de vooraf gevreesde vijfde Tour-etappe over de kasseien in Noord-Frankrijk en werd de latere Tour-winnaar Nibali derde op 19 seconden. Heel wielerminnend Nederland was plots gelukkig, want ruim tien jaar hadden ‘we’ moeten wachten op een Nederlandse Tour-etappe winnaar. Vorige week werd bekend dat Boom overstapt van Belkin naar Astana, ‘toevallig’ de wielerploeg waarvan Nibali de kopman is. Dat plaatst die prachtige Touretappe-overwinning van Boom in een ander licht, lijkt me zo. Was Boom wel die dag de sterkste? vraag je je nu af. Of liet Nibali hem ‘gewoon’ winnen, omdat hij toch al wist dat hij in de Tour een beslissende slag had uitgedeeld en dat Boom komend jaar voor hem zou gaan rijden?

Tijdens de Tour de France van dit jaar – die ik in Saint Rémy de Provence in een door regen, hagel en onweer geteisterde etappe langs zag komen – ging het gerucht dat Nederlands hoop in bange wielerdagen, Bauke Mollema het komende seizoen voor Trek Factory Racing zou gaan rijden. En dat was niet alleen gebaseerd op het gegeven, dat Mollema gedurende menig bergetappe in de buurt bleef van Trek-rijder Andy Schleck. Natuurlijk werd dit gerucht in alle toonaarden ontkend. Deze week werd echter ‘onthuld’ dat Mollema de komende twee seizoenen toch voor Trek rijdt. Waarover zouden Mollema en Schleck het hebben gehad tijdens de vele kilometers dat ze samen opreden? Over het mooie weer, hun teleurstellende resultaten of toch over het komende seizoen? Heel veel is ‘niet wat het lijkt’!

Deze week riepen de vastgoedanalisten in koor dat de aangekondigde overname van Corio door het Franse Klépierre een goede zaak is. En dat de aandeelhouders blij mogen zijn met het bod in Klépiere-aandelen wat neerkomt op een premie van bijna 16 procent vergeleken met de slotkoers van het aandeel Corio op maandag 28 juli. Ook betekent het bod een ‘papieren’ premie van 8 procent vergeleken met de laatst gerapporteerde intrinsieke waarde. Een cash-transactie voor de Corio-portefeuille van ruim 7 miljard euro zat er duidelijk niet in.

Heel veel is ‘niet wat het lijkt’. De overname door Klépiere van Corio is in ieder geval geen verassing, maar een bittere noodzaak voor de grote aandeelhouders. De deal is ook geheel gestructureerd door en volgens de agenda’s van de belangrijkste aandeelhouders in Corio en Klépierre zoals de Amerikaanse Simon Property Group, Blackrock en BNP PB. Met een aardige sleutelrol voor ‘ons’ APG. Bijna drie jaar lang is door de grote aandeelhouders geprobeerd Corio op een hogere aandeelhouderswaarde te brengen: eerst door een nieuw ‘thuisland’ te creëren met de overname van de Duitse Multi-portefeuille (waarvan APG de belangrijkste financier was), vervolgens door een strategiewijziging (‘Favourite Meeting Places’) en de daaraan gekoppelde verkoop van een deel van de vastgoedportefeuille die daaraan niet zou voldoen. En daarna ook door de raad van bestuur onder verscherpt toezicht van de commissarissen (lees de grote aandeelhouders) te plaatsen.

Al deze pogingen hebben weinig uitgehaald, ook al beweerde CEO Gerard Groener gisteren bij de publicatie van de halfjaarcijfers dat het tij nu echt is gekeerd en dat tegenover een verlies van 107 miljoen euro over de eerste helft van vorig jaar nu weer een winst van 55 miljoen euro staat. Inclusief een afwaardering van ‘slechts’ 51 miljoen euro.

Terugkijkend over de laatste drie jaar wijst hoe dan ook uit dat er bij Corio heel wat is misgegaan. De Duitse Multi-portefeuille werd immers in maart 2010 veel te duur gekocht, levert nog steeds managementproblemen op en moest flink worden afgewaardeerd in een hele korte tijd. Het afstoten van een deel van de portefeuille met name in Nederland ter waarde van 1,4 miljard euro – aangekondigd eind december 2012 – verloopt moeizaam en leverde tot nu toe niet genoeg op om het financieringsniveau van de hele portefeuille wezenlijk te verlagen. Voor een deel van deze portefeuille – Villa Arena bijvoorbeeld – is ook na lange onderhandelingen geen aanvaardbare koper gevonden. Dat maakt de opmerking van CEO Gerard Groener, gisteren bij de toelichting op de cijfers, dat het verkoopprogramma voor op schema ligt, wel erg bijzonder. Dat de Favourite Meeting Places-formule eerder een te laat ingezet marketingconcept was (lees daar mijn blog van december 2012 – https://visieopvastgoed.wordpress.com/2012/12/18/wordt-het-geen-tijd-voor-een-fusie-tussen-unibail-en-corio/ – maar op na) dan een echte, radicale wijziging van de strategie om de winstgevendheid te vergroten, gaf Groener gisteren ook indirect toe door te verklaren dat het onderscheid tussen core en niet-core objecten in de huidige portefeuille niet langer meer wordt aangehouden.

Corio bleef de afgelopen jaren toch vooral het lelijke eendje van de Europese retailvastgoedfondsen met weinig uitzicht op verbetering. Ter illustratie: eind december 2010 stond de koers van Corio op 45,61 euro – een aanzienlijke stijging trouwens ten opzicht van een jaar eerder (37,43 euro) wat toegeschreven kon worden aan het aanvankelijke enthousiasme over de aankoop van de Multi-portefeuille. Maar eind 2011 was de koers al weer een kwart gezakt naar 33,61 euro en sindsdien is er nauwelijks een verbetering opgetreden. Op 14 december 2012 stond Corio namelijk op 34,75 euro en bij de net aankondigde overname door Klépierre stond de koers op 35,80 euro. Geen bepaald overtuigend koersverloop, zeker tegen het licht van de performance van veel andere Europese vastgoedfondsen en zeker vergeleken met de presentaties van ‘concurrent’ Unibail-Rodamco over dezelfde periode. Die zag in dezelfde periode de koers ruimschoots met een kwart stijgen, naar bijna 200 euro per aandeel op dit moment.

Tja, en als alles uitgewerkt is of al geprobeerd, dan blijft er in aandeelhoudersland maar een ding over: zorgen dat je ervan af komt. En dus besloten de grote aandeelhouders te doen waar ze goed in zijn: fondsen manipuleren, tegen elkaar uitspelen en vervolgens weer met vestzak-broekzak winsten bij elkaar brengen. Dat gebeurde ook bij het verdwijnen van Rodamco Europe in 2007, dat op een vrijwel dezelfde manier werd samengebracht met het eveneens Franse Unibail. Het overgrote deel van de Nederlandse Unibail Rodamco-portefeuille is sindsdien verkocht, het hoofdkantoor van de onderneming zetelt inmiddels in Parijs en Unibail is allang geen Nederlands–Frans vastgoedfonds meer, maar een dominant Frans fonds. Of Europees fonds, als u het optimistisch wilt bekijken. Hetzelfde is trouwens gebeurd bij het samengaan van Air France met KLM en dat wordt ook het scenario bij de overname van Corio door Klépierre.

Eigenlijk was het dus al een tijdje duidelijk dat het met Corio nooit meer goed zou komen. Dat schreef ik al eind 2012 in het hierboven genoemde blog, ook al ging ik er toen nog van uit dat Unibail-Rodamco de meest voor de hand liggende kandidaat zou zijn voor een overname. Het wachten was tot het aandeel tot onder de 30 euro zou zakken en dan zou een externe, opportunistische partij vanzelf wel toehappen met de enorme discount die er dan was ontstaan. Maar dat wilde de grote aandeelhouders dus niet laten gebeuren, want dan zouden ze de exitpremie – die ze nu dus wel hebben behouden – hebben gemist. Terecht overigens. De overname van Corio door Klepierre is dus geen logische stap maar een noodgreep door de grote aandeelhouders die overigens zelf de problemen hebben veroorzaakt. En dan denk ik me name aan APG die de mislukte deal met Multi-Duitsland eerder mogelijk heeft gemaakt door als financier op te treden.

Onder analisten wordt nu verwacht dat de overname van Corio het startsein is voor andere overnames van in Nederland genoteerde vastgoedfondsen als NSI, Wereldhave, Eurocommercial Properties en VastNed. Dat zie je ook aan de koerswinsten die deze fondsen de afgelopen week lieten zien en die dus niet zozeer te relateren zijn aan de aanhoudende positieve berichten over economisch herstel. Overigens, alle grote politieke, sociale, religieuze en economische problemen in Europa, het Midden-Oosten en Afrika die over ons neerdalen, ten spijt.

Ik geloof echter niet in een verder overnamegolf van deze Nederlandse vastgoedfondsen. Deze fondsen hebben geheel andere structuren dan Corio zowel wat portefeuille als aandeelhouders betreft. Ze zijn ook aanzienlijk kleiner dan Corio en als deze fondsen wel worden overgenomen, gebeurt dat door opportunistische partijen die snel rendement willen hebben.

Jammer is verder dat deze overname illustreert dat voor de kleine particuliere belegger die in Nederlands beursgenoteerd (retail)vastgoed wil beleggen, het aantal keuzemogelijkheden steeds meer wordt beperkt. En als hij het dan toch probeert door te beleggen in reuzefondsen als Unibail-Rodamco en Klépierre, moet hij er rekening mee houden dat hij een speelbal is van de belangen en grillen van de grote internationale aandeelhouders. Die er dan ook nog eens voor zullen zorgen, dat het Nederlands aandeel in de portefeuille op termijn nog verder zal worden teruggebracht. Zoals dat ook is gebeurd bij Unibail-Rodamco.

Want ik kan me namelijk niet voorstellen dat Klépierre op termijn geïnteresseerd is in een project als Leidsche Rijn om nog maar niet te spreken over een Markthal in Rotterdam. In de media roemen de analisten – maar ook het management van Corio – de kostenbesparingen als gevolg van aantoonbare synergie bij de overname van Corio door Klépierre. Er wordt daarbij zelfs een bedrag van 60 miljoen euro genoemd. Dat zal best, maar ik durf er een goede fles Franse wijn op te zetten dat een van de eerste beslissingen die zal worden genomen na het concretiseren van de overname, de aankondiging zal zijn, dat er een flinke portefeuille met hoofdzakelijk Nederlands retailvastgoed in de etalage wordt gezet. Ook bij Corio is veel ‘niet zoals het lijkt’.

Advertenties
Comments
One Response to “Veel is ‘niet wat het lijkt’, ook de overname van Corio niet”
  1. Waar boven Andy Schleck staat bedoelt Ruud Frank Schleck….Lars Boom maakte indruk op de Astana trein Fuglsang/Nibali en is daarom aangezocht. Bauke Mollema was beter dan Frank Schleck, en heeft daarom zijn overeenkomst kunnen bevestigen; wat was alleen zijn tijdrit slecht!

    Geef me daarom maar Tom Dumoulin, zo’n echte voormalige Parkhotel Valkenburg opleidingsteam renner!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: