Wanneer gaat de RICS zich daadwerkelijk bemoeien met omstreden vastgoedtaxaties

Vastgoedtaxaties – en met name de kwaliteit daarvan – blijven met een zekere regelmaat de aandacht vragen. De voorzitter van de RICS, Wendy Verschoor – in het dagelijks leven Director Real Estate Advisory bij PwC – schreef in de Vastgoedmarkt van 17 juli een lezenswaardig artikel over de wenselijkheid om modellen te gaan gebruiken bij het taxeren onder de kop ‘Onafhankelijke toetsing van waarderingsmodellen een must’. Voor wie het niet weet, de RICS is een onafhankelijke, internationale belangenorganisatie van register accountants, makelaars en taxateurs.

Ik citeer haar inleiding: ‘De complexiteit en het belang van taxaties zijn in hoog tempo toegenomen. De vraag naar taxaties door de toename van het aantal objecten, zoals corporatiewoningen, en een hogere frequentie van taxaties van commercieel onroerend goed zijn de belangrijkste redenen om het taxatieproces te modeleren. Sinds het uitbreken van de crisis kan niet meer worden afgegaan op het buikgevoel en een summiere onderbouwing van een waarde worden gegeven. Wet- en regelgeving én toezichthouders dwingen tot een verdere professionalisering van het taxatieberoep. Consistentie, objectiviteit en transparantie zijn essentieel voor de geloofwaardigheid van de sector en het publieke vertrouwen in taxaties.’

Verschoor geeft in het artikel een overzicht van professionele standaarden en taxatievoorschriften en daaraan gekoppelde wet- en regelgeving. Zij besluit haar artikel met de volgende tekst: ‘De tijd van een ‘quick and dirty’ taxatie is voorbij in een snel veranderend financieel landschap en een toegenomen aantal stakeholders. Iedere taxatie moet met de nodige waarborgen zijn omkleed en moet voldoen aan de vereisten van consistentie, objectiviteit en transparantie. De eerste stappen zijn gezet met de 28 aanbevelingen en ‘good practices’ van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA). De volgende stap is het nieuwe taxatieregister voor alle taxateurs, waarvoor op dit moment wordt gewerkt t aan instroomvoorwaarden, beroeps- en gedragsregels, tuchtrecht en permanente educatie. In ieder geval worden door de sector al de nodige stappen gezet om verder te professionaliseren, onder meer door leveranciers van software en rekenmodellen, die accountskantoren als onafhankelijke derde inschakelen voor de validatie van hun modellen en systemen.’

De RICS heeft zelf ook een scala van aanbevelingen en voorschriften waar het gaat om taxaties en het daarmee integer omgaan. Het probleem zit echter in mijn ogen niet zozeer in het taxeren op zich – wat immers altijd een inschatting van waarde is op een aantal min of meer subjectieve criteria – maar om het bewuste (mis)(ge)bruik dat soms erbij wordt gemaakt. Dus wanneer een eigenaar, financier of een andere betrokkene bij een vastgoedobject ‘oneigenlijke’ invloed uitoefent op de uiteindelijke uitkomst van de taxatie, omdat de uitkomst van een eerdere waardepaling niet overeenkomt met zijn belangen. Een heel simpel voorbeeld: Ik wil mijn huis verbouwen en vraag bij de bank een extra hypotheek aan. Die bank wil een taxatie van een gekwalificeerd en erkend taxateur. Ik benader zo’n taxateur en die geeft een waarde van het huis aan die waarschijnlijk de bank niet zal overtuigen om mij de extra hypotheek te verstrekken. Vervolgens vraag ik die taxateur nog eens naar de waardebepaling te kijken en dan blijkt dat de waarde van de taxatie ook hoger kan uitvallen. Iedereen gelukkig. Ik in de allereerste plaats, de taxateur vanwege een hogere provisie en ook de hypotheekverstrekker kan hier goed mee leven, want er kunnen nu zaken met mij worden gedaan. We weten allemaal dat dit soort taxaties schering en inslag zijn, alle goede voornemens van RICS, NVM, de toezichthouders ten spijt. Wie vraagt, bepaalt, zeker als het economisch en financieel goed gaat en de waarden toch gewoon blijven doorstijgen; zelfs als er drie of meer taxaties nodig zijn op hetzelfde object, voordat iedereen tevreden is.

Maar nu we al enige jaren in een economische en financiële crisis zitten, blijkt dat de oude taxatiegebruiken met een neergang van de markt nauwelijks rekening hebben gehouden. Aangenomen en vastgelegde waarden blijken ineens heel anders te liggen en meestal flink lager. Met alle gevolgen voor de financiers, de hypotheekverstrekkers en ook hypotheeknemers van dien, zeker als de overeengekomen rentebedragen niet langer meer kunnen worden opgebracht en het vastgoed onder water komt te staan. Dat gaat in Nederland om 1,4 miljoen woningen (cijfers CBS van begin 2013, oftewel 34 procent van alle koopwoningen; dit percentage zal sindsdien niet zijn gedaald!), om nog maar niet te spreken over commercieel vastgoed.

Ik moest aan het artikel van Verschoor denken toen ik vorige week las dat de rijksrecherche, in het kader van beweerde corruptie door de Roermondse oud-wethouder Jos van Rey, alle documentatie van een onderzoek naar de gang van zaken rond de aankoop van het ECI-gebouw heeft gevorderd. De inval bij het onderzoeksbureau Necker van Naem in Utrecht viel nagenoeg samen met de publicatie van dat onderzoek in opdracht van een commissie van de gemeenteraad naar de gang van zaken rond deze aankoop. In het rapport wordt het voormalige Roermondse college van burgemeester en wethouders, dat in 2007 aantrad, de hoofdschuldige genoemd van het debacle rond cultuurfabriek ECI in de stad. Maar ook de toenmalige gemeenteraad van de stad krijgt een harde veeg uit de pan, want de raad deed helemaal niets om te achterhalen of het allemaal wel verantwoord was wat de bestuurders van de gemeente – onder wie Jos van Rey – bij deze aankoop uitspookten.

Ik heb al een aantal keren over dit ‘prachtige’ voorbeeld van misplaats vastgoedgedrag door Jos van Rey en zijn collegabestuurders in Roermond geschreven, onder meer in de blog van juli van dit jaar. Ook bij deze verkoop is er gesjoemeld met de taxaties. Lees hiervoor: https://visieopvastgoed.wordpress.com/2014/07/03/net-rond-jos-van-rey-en-zijn-vastgoedrelaties-sluit-zich/. Ik citeer nu uit het Limburgs Dagblad van afgelopen week: ‘De wens om van het vervallen fabriekscomplex in Roermond een cultureel centrum te maken, was geen doel op zich, maar slechts een middel om het gebouw te restaureren, zo concludeert Necker van Naem in opdracht van een onderzoekscommissie uit de gemeenteraad. Dat was van groot belang voor de ontwikkeling van het gebied Roerdelta, waarvan het ECI-gebouw het hart vormt.
In dat verpauperd stuk Roermond moesten meer dan duizend woningen worden gebouwd, zo werd in 2001 vastgelegd in een plan van de gemeente en projectontwikkelaar Roerdelta BV, de eigenaar van het ECI-gebouw. Het fabriekspand vormde daarbij een obstakel. Een cultuurcentrum moest er een trekpleister van maken, maar dat plan werd overhaast uit de kast gehaald en in alle opzichten slecht onderbouwd. Dat leidde tot het huidige echec met grote verliezen.
Het project van 15 miljoen euro werd niet openbaar aanbesteed, zoals dat wel van diverse kanten was aangeraden. ‘Het college was volgzaam’, daar waar Roerdelta BV het werk wilde laten uitvoeren door mede-eigenaar VolkerWessels. Die aannemer was met de Roermondse projectontwikkelaar Piet van Pol nauw betrokken bij het ECI- en Roerdeltaproject. Het publieke belang van een zo laag mogelijke prijs, speelde volgens de onderzoekers een ondergeschikte rol. De gemeenteraad werd op cruciale momenten niet of nauwelijks geïnformeerd, maar berustte daarin.’

Het pijnlijke voor zowel het onderzoeksbureau Necker van Naem als voor alle personen die door het bureau zijn geïnterviewd in het kader van het rapport, is dat de afgesproken vertrouwelijkheid van de achterliggende informatie, ten onrechte is gegarandeerd, omdat deze nu toch bij justitie terecht is gekomen. Want de gespreksverslagen van interviews met medewerkers van de gemeente, oud-medewerkers en externen, evenals interne aantekeningen van die gesprekken heeft het bureau Necker van Naem moeten inleveren. Overigens, Jos van Rey zelf was zo slim te weigeren aan het rapport mee te werken.

Hoewel de vertrouwelijkheid dus is geschonden, vind ik het een goede zaak dat het OM tot deze stap is overgegaan. Want nu kan pas echt duidelijk worden welke (taxatie)spelletjes er door de toenmalige wethouder Tilman Schreurs en zijn vriend en mede-wethouder Jos van Rey zijn gespeeld om er een voor Piet van Pol/VolkerWessels zo optimaal mogelijke prijs voor het ECI-gebouw op tafel te krijgen. Want dat het bedrag dat Roermond aan Van Pol en VolkerWessels heeft betaald, aanzienlijk hoger moet liggen dan een eerdere taxatie, lijkt zonneklaar.

Van Pol en VolkerWessels hebben dat spelletje met taxaties – dankzij Jos van Rey – overigens ook uitgehaald bij een ander Roermonds project, namelijk het kantoorgebouw aan het Kazerneplein, deels bestemd als stadskantoor. Zie hiervoor mijn blog uit maart 2012: https://visieopvastgoed.wordpress.com/2012/03/21/valt-de-koning-van-roermond-van-zijn-troon/. Ook toen zijn er drie – vertrouwelijke, nooit gepubliceerde – taxaties aan te pas gekomen om een voor Van Pol en VokerWessels zo gunstig mogelijke prijs (15,5 miljoen euro tegen andere taxaties van rond de 11 miljoen euro) uit te halen. Dat trok direct de aandacht van het OM, omdat het juist in het belang van de gemeente Roermond was (met Van Rey als wethouder) om de prijs zo laag mogelijk te houden. Inmiddels is de waarde van dit kantoorgebouw nog meer gedaald – en dus het boekwaardeverlies voor de gemeente – omdat de belangrijkste huurder van het gebouw, Essent heeft aangekondigd begin volgend jaar te vertrekken. Essent, dat in 2011 naar dit gebouw verhuisde en 40 procent van het kantoorpand huurde (2650 m2), heeft er dus maar drie jaar ingezeten. Dat scheelt Roermond als eigenaar 350.000 euro aan huurinkomsten en dat in een lokale kantorenmarkt die toch al problematisch is.

Het zou een goede zaak zijn als de RICs uit zijn leden een commissie samenstelt die omstreden taxaties van collega-taxateurs gaat beoordelen, zeker als deze taxaties publiekelijk in de media aan de kaak worden gesteld. Niet als betrokken marktpartij en ook niet als verlengstuk van justitie, maar puur ter ondersteuning van het publieke belang, bijvoorbeeld de media. Alleen als dat gebeurt hebben allerlei codes – met eventuele schorsing of het schrappen van lidmaatschap als blijkt dat er bewust met de taxaties is gemanipuleerd – pas echt zin.

In haar artikel in Vastgoedmarkt houdt RICS-voorzitter Verschoor een pleidooi voor het gebruik maken van rekenmodellen en daaraan gekoppelde software bij het taxeren van vastgoed. Ik daag haar uit die eens los te laten op taxaties die in Roermond hebben plaatsgevonden onder supervisie van de politiek – lees Jos van Rey – én die te maken hebben gehad met Roermondse projecten van Piet van Pol en VolkerWessels. Dat zou duidelijkheid opleveren en de geloofwaardigheid van de Nederlandse taxatiesector pas echt doen vergroten.

Advertenties
Comments
One Response to “Wanneer gaat de RICS zich daadwerkelijk bemoeien met omstreden vastgoedtaxaties”
  1. Taxaties zullen nooit exacte wetenschap worden of zijn; in dat kader is het ook van belang wat er de doelomschrijving van is, en wie de eigenaar wordt, en voor wie het rapport gemaakt wordt, en moet je ze niet belangrijker maken dan ze zijn.

    Een taxatierapport van 460.000 € in Heerlen voor 46.000 m2 verhuurbare kantoorruimte met als huurder de rijksbelastingdienst o.a. voor 700.000,00 € per jaar, is natuurlijk raar! Enkel verklaarbaar als je het als sloopobject taxeert, de huurders moet uitkopen en een bouwproject overhoudt, maar dat gebeurt uiteraard niet; had wel in het taxatierapport kunnen staan, dat dan dan wel moest gebeuren, en het anders geen waarde heeft!

    Wij hadden voor de verkoop aan de gemeente Kerkrade een taxatierapport van 5,6 miljoen € voor onze posities daar als sloopobjecten, terwijl wij 12 miljoen € hebben gekregen, omdat wij het dat als verhuurd en verhuurbaar onroerend goed waard vonden, ook als residuele grondwaarde in ons project.

    Nu heeft kennelijk de gemeente Heerlen, waar een bestaand kantoorpand maximaal een derde kost turn key, gekocht voor circa 14 miljoen € bruto, 5700 m2 kantoorruimte in het Maankwartier, terwijl daar een supergeheim taxatierapport aan ten grondslag ligt van Boek&Offermans, want noch wij mogen het inzien op basis van de WOB, noch de gemeenteraad. Wat heb je daar nou weer aan? Kun je het net zo goed niet laten maken. Vraag mij ook af wat de waarde en betekenis ervan is als er daar in het centrum voor maximaal een derde talloze kantoorpanden te koop zijn? Waarom is het in het belang van de gemeente om drie keer teveel te willen betalen?

    In het recente verleden heb ik taxaties gehad die 200% uit elkaar lagen qua waarde. De een schreef het drievoudige van een ander, en het pand werd zelfs voor vier keer de laagtse taxatie verkocht. Bij projecten, of bijzondere overhuurde dingen is het moeilijk om er waarde aan te hechten. De papieren wereld wordt al jaren, vanaf begin crisis,
    overdreven belangrijk gemaakt.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: