Falend vastgoedmanagement op scholen: laat een stem horen op checkjeschoolgebouw.nl.

Deze week, op donderdag 25 september, viert de belangenvereniging voor professionele vastgoedmanagers, Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) zijn eerste lustrum in Artis (Amsterdam). Er zijn nog een paar plaatsen plaatsen beschikbaar (vgmlustrum.nl). Op het lustrumcongres worden de resultaten gepresenteerd van een tweetal onderzoeken. Vooral de eerste resultaten van de benchmark voor vastgoedmanagers, waaraan de afgelopen negen maanden hard is gewerkt door Tias, onder leiding van associate professor Ingrid Janssen, worden door de marktpartijen met grote belangstelling tegemoet gezien.

Op het lustrumcongres presenteren Annette Tjeerdsma en Jan Veuger van het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van het Kenniscentrum Noorderruimte van de Hanzehogeschool in Groningen ook de uitkomsten van een onderzoek onder met name gemeenten en corporaties over hoe deze hun eigen vastgoedmanagement inhoud geven. Ik kan de uitkomsten van dit onderzoek niet verklappen, maar ze liggen in het verlengde van wat al algemeen in vastgoedkringen wordt aangenomen. Namelijk dat gemeenten eigenlijk dat vastgoedmanagement zelf doen en dus niet door de professionele vastgoedmanagementbedrijven.

Het is misschien niet bij iedereen bekend, maar de overheden zijn de belangrijkste eigenaren van vastgoed in Nederland. De Rijksoverheid bijvoorbeeld is verreweg de grootste kantorenbezitter in ons land. Maar ook de gemeenten en provincies hebben nogal wat vastgoed in eigendom: kantoorgebouwen, grondposities, winkels, woningen, stadhuizen, schouwburgen, parkeergarages, clubhuizen, sportvelden, wijkcentra, maar ook veel scholen. Veel van dat vastgoed wordt dus zelf beheerd, veelal niet vanuit een commercieel of marktconform perspectief, maar des te meer vanwege politieke en ambtelijke argumentatie. En we weten allemaal, dat er niets zo vergankelijk is als politieke afwegingen. Wat op het ene moment vanuit politiek oogpunt noodzakelijk en vereist is, kan soms een verkiezingsronde later al weer volslagen onzin zijn.

Veel overheden weten vaak zelf niet wat ze aan vastgoed in eigendom hebben, laat staan dat dit vastgoed marktconform wordt beheerd. Ook nemen overheden voortdurend beslissingen over nieuwe vastgoedprojecten en vooral de financiële deelnames daarin, zonder zich te realiseren wat de lange termijn effecten daarvan zijn. De visie van een wethouder, college of gemeenteraad over vastgoed gaat in verreweg de meeste gevallen niet verder dan één verkiezingsuitslag en soms minder. Pas de afgelopen jaren is een aantal grote gemeenten ertoe overgegaan het eigen vastgoed te inventariseren en taxeren en pas op basis van dat onderzoek kunnen ze zich ook een beeld vormen wat er met dat vastgoed moet gebeuren: in eigendom houden, afstoten, anders beheren en professioneel exploiteren. Het kapitaalverlies als gevolg van ondeugdelijke, onprofessionele exploitatie van dat eigen vastgoed moet voor de belastingbetaler enorm zijn, maar de realiteit wijst uit dat diezelfde belastingbetaler dat blijkbaar weinig kan schelen. Dat verklaart waarom vastgoed slechts zelden inzet wordt van een stembusstrijd. Daarom zit de Rijksoverheid nu ook met 400 voetbalvelden aan vierkante meters overtollige kantoorruimte (900.000 m2) plus 1,9 miljoen vierkante meter aan ‘andere objecten’ die minister Blok in de verkoop heeft gezet met een boekwaarde van 300 miljoen euro. De werkelijke aanschafwaarde ligt overigens aanzienlijk hoger – misschien wel tien keer – want er wordt in vastgoed nergens zo makkelijk afgeschreven en verlies genomen als bij onze centrale overheid. En dan hebben we het hier alleen maar over de Rijksoverheid en dus niet over de gemeenten, want daarvan zijn de data onbetrouwbaar en grotendeels onbekend.

Uit het onderzoek van Tjeerdsma en Veuger zal blijken, dat verreweg de meeste gemeenten/overheden het vastgoedmanagement dus zelf doen. En daar ook nog eens zeer tevreden over zijn. Hun argumenten om ‘het’ zelf te doen – dus door ambtenaren van de gemeente – en niet uit te besteden aan professionele marktpartijen die er echt verstand van hebben, hebben met de kosten te maken. Het is, in hun woorden, ‘financieel niet interessant om vastgoedmanagement uit te besteden’. Ik denk ‘goedkoop is duurkoop’, maar goed, wie ben ik. Een ander prominent argument is ongetwijfeld ‘we kunnen dat vastgoedmanagement zelf beter’ en ‘we koesteren de band met de gebruiker/huurder’.

Afgelopen week werd bekend dat de Algemene Rekenkamer een onderzoek start naar het onderhoud van schoolgebouwen. Dit bericht sneeuwde enigszins onder tussen alle info over de Troonrede, maar is zeker belangwekkend. Leraren, leerlingen en ouders van schoolgaande kinderen mogen namelijk hun mening geven over ‘hun’ schoolgebouw. Hiervoor is zelfs een aparte website ingericht (checkjeschoolgebouw.nl.) die vanaf vandaag in de lucht is.

Dit initiatief van de Rekenkamer is een vervolgstap op eerdere berichten dat het met de kwaliteit van de Nederlandse schoolgebouwen dramatisch is gesteld. In 2013 was al duidelijk geworden dat er miljarden euro’s nodig zijn voor achterstallig onderhoud van schoolgebouwen. Dat geldt met name voor schoolgebouwen die zijn neergezet in de jaren’70 en ’80. Ik citeer uit de website van de Rekenkamer:

‘Goede schoolgebouwen zijn belangrijk voor de kwaliteit van het onderwijs. We onderzoeken hoe gemeenten en schoolbesturen het rijksbeleid voor onderwijshuisvesting uitvoeren. Ook kijken we hoe gebruikers hun schoolgebouw beoordelen.

Nederland telt ruim 10.000 schoolgebouwen voor basis, voortgezet en speciaal onderwijs. In 2012 gaven schoolbesturen en gemeenten ongeveer € 2,6 miljard uit om scholen te bouwen, te onderhouden, schoon te maken, te verwarmen en verlichten. Sinds 2009 is er al veel te doen over schoolgebouwen, onder meer over het gebrek aan frisse lucht, de aanwezigheid van asbest en de uitgaven van gemeenten aan onderwijshuisvesting. Wij willen de lokale uitvoeringspraktijk laten zien: de omstandigheden waarin schoolbesturen en gemeenten opereren, de keuzes die zij maken en eventuele problemen waar zij tegenaan lopen. En we geven, indien nodig, aanbevelingen voor de verbetering van het landelijke onderwijshuisvestingbeleid.’

Dit initiatief van de Rekenkamer illustreert de enorme discrepantie tussen de vastgoedwerkelijkheid bij gemeenten en wat ze er zelf van vinden. Van dat vastgoedmanagement van in ieder geval de schoolgebouwen klopt niet zo veel. Verbaasd ben ik er niet over. Als je zelf kinderen op school hebt (gehad), weet je hoe armzalig het onderhoud en het beheer van het schoolgebouw veelal is. Dat ligt vaak bij de conciërge – als die er al is – die met houtje-touwtje vondsten de boel op orde moet zien te houden. Voor veel schoolbesturen en eigenaren (dus de gemeenten) is dat onderhoud vaak irrelevant. In verkiezingstijd wordt er natuurlijk van alles beloofd, maar als het er op aankomt, blijkt er nooit geld te zijn voor een professioneel vastgoedmanagement. En dan bedoel ik niet alleen het ‘operationeel niveau’ (zeg maar het onderhoud van het gebouw), maar ook strategisch en tactisch.

Een weinig fraai voorbeeld is het fraaie nieuwe schoolgebouw van het Arcus College in Heerlen. Het nieuwe schoolgebouw van deze ROC is dit jaar geopend en heeft ruim 60 miljoen euro gekost. Het VPRO-programma De Slag om Nederland besteedde er twee jaar geleden al aandacht aan onder de naam ’De school als vastgoedmagnaat’. Dit nieuw schoolgebouw laat 52.000 m2 schoolruimte in het centrum van Heerlen (verdeeld over een achttal gebouwen) leeg achter, waarvoor voor een groot deel nooit meer bestemming zal worden gevonden. Nu heeft de gemeente Heerlen bij het Arcus College Heerlen slechts een zijdelingse betrokkenheid (gronduitgifte, bestemmingsplan, infrastructuur), maar op tactisch en strategisch niveau heeft zij wel degelijk een wezenlijke positie. Heerlen wist namelijk al vele jaren dat het Arcus College zou verhuizen naar een door de gemeente goedgekeurde nieuwe locatie aan de rand van de stad, in overigens maagdelijk weiland-gebied, en is dus al jaren op de hoogte van veel nieuwe leegstand. En toch is daar op geen enkele wijze op ingespeeld en nu zit de gemeente opgescheept met vele duizenden vierkante meters extra (kantoor)ruimte in de stad die hoogstwaarschijnlijk nooit opgevuld zal worden, bovenop de vele duizenden meters die al leeg staan en er op termijn nog bij komen.

De ironie is, dat het Arcus College een maand na de opening van het nieuwe schoolgebouw al met een tekort aan leslokalen te kampen heeft en sommige lokalen te klein blijken te zijn. Natuurlijk wordt dit door het schoolbestuur afgedaan als ‘aanloopproblemen’. Curieus is wel de opmerking in het Limburgs Dagblad dat ‘de school erop wijst dat de nieuwbouw is gebaseerd op acht jaar oude plannen. Sindsdien hebben in het onderwijs grote veranderingen plaatsgevonden’. Juist ja, dat zegt alles over het eigen vastgoedmanagement.

Ik ben benieuwd wat het onderzoek van de Rekenkamer gaat opleveren. De resultaten worden in het eerste kwartaal verwacht. Ik vrees dat de resultaten vervolgens ergens in een map op een ministerie terecht komen, net als de afschuwelijke onderhoudcijfers van twee jaar geleden zonder dat het probleem daadwerkelijk wordt aangepakt. En ondertussen wentelen de gemeenten zich in hun zelfgenoegzaamheid, dat zij op hun aloude, vertrouwde vastgoedmanagementmanier beter af zijn, en dat zij als geen ander weten te bepalen wat goed is voor hun huurder en gebruiker. Onze kinderen die dus daar later ook extra voor zullen moeten betalen in de vorm van leegstand en achterstallig onderhoud.

Advertenties
Comments
4 Responses to “Falend vastgoedmanagement op scholen: laat een stem horen op checkjeschoolgebouw.nl.”
  1. Interessant om je observaties over publiek vastgoed eens te lezen op deze blog. Ik moet nog zien of gemeenten werkelijk zo tevreden zijn met het feit dat zij een groot deel van het vastgoedmanagement zelf uitvoeren. Ik neem wel degelijk een wens tot uitbesteden van vastgoedtaken waar bij gemeenten, maar het ontwarren van de verschillende taken en verantwoordelijkheden inzake (maatschappelijk) vastgoed is nog een behoorlijke uitdaging. Gezien de grote diversiteit aan huurders blijken vooral de afspraken over exploitatie van vastgoed niet zomaar te uniformeren waardoor ze op de markt gezet kunnen worden. Toch denk ik dat het een kwestie van tijd is dat gemeenten hun hulpvraag voor professioneel vastgoedbeheer aan de markt zullen stellen. De voorbeelden zijn er al wel namelijk…

  2. Huib Boissevain schreef:

    Wat ik al lang vreemd vind dat er nauwelijks een verband wordt gelegd tussen de problemen (met bijv het binnenklimaat) van scholen en de kansen die de leegstand in de kantorenmarkt. Er staan miljoenen meters goed geklimatiseerde kantoren leeg waarin uitstekend scholen kunnen worden ondergebracht.
    De leegkomende scholen kunnen vaak gemakkelijk worden herontwikkeld.

    Een win-win lijkt me.

  3. En in het ‘comedy capers’ Parkstad Limburg bouwen de gemeentes gewoon voor alle scholen nieuw als ze klagen over het onderhoud, Arcus College, Broederschool, etcetera, herontwikkelen staat niet in het woordenboek van Wessels Zuid Nederland, oh sorry, ‘slip of the tongue’, ik bedoel de gemeentes. Slechts in uitzonderingsgevallen worden overheden daar verplaatst naar bestaande herontwikkelde bouw.

  4. Rogier Hentenaar schreef:

    Interessant stuk Ruud! Helaas zullen de (basis)scholen nog minder aan onderhoud kunnen uitgeven nu ze tonnen aan achterstallige belastingen moeten betalen voor de ‘vrijwilligersvergoeding’ aan de overblijfouders. 🙂

    Met hartelijke groet en tot sprekens,

    Rogier Hentenaar

    Hoofdredacteur Vastgoedjournaal

    T + 31 6 284 60 501

    M rogier@vastgoedjournaal.nl

    W http://www.vastgoedjournaal.nl

    W http://www.vastgoedvacaturebank.nl

    Twitter @VJProfs

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: