Retailvastgoedbeleggers in een onmogelijke spagaat door V&D

Anton Dreesmann moet zich de afgelopen dagen opnieuw enige malen in zijn graf hebben omgedraaid. Niet alleen maakte de eigenaar van ‘zijn’ V&D – het door het Amerikaanse Sun Capital Partners gecontroleerde Sun European – maandag bekend een loonoffer van 5,8 procent te eisen (let wel, van vragen is hier geen sprake!) voor al zijn medewerkers, maar ook werd aangekondigd dat alle huurcontracten zullen worden heronderhandeld met als doel de huurlasten permanent te verlagen. Met name dat verplichte loonoffer zonder enige baangarantie staat haaks op de manier waarop Dreesmann met zijn medewerkers omging. Het personeel was de pilaar waarop V&D rustte en daarom betaalde Dreesmann hen ook meer dan hij volgens de CAO verplicht was.

De manier waarop Sun European dit alles bekend maakte – via een persbericht – geeft aan hoe zeer het crisiswater het warenhuisconcern tot de lippen is gestegen. Niet alleen kwam het loonoffer uit de lucht vallen en waren ook de bonden niet geïnformeerd, ook de diverse vastgoedeigenaren van V&D-panden waren niet van tevoren ingelicht. V&D heeft in Nederland 63 vestigingen, voornamelijk op A-locaties. De toplocaties zijn veelal in eigendom van de combinatie IEF Capital/Bouwfonds IM, maar vooral de kleinere V&D-vestigingen in steden tussen de 50.000 en 100.000 inwoners zijn in handen van particuliere beleggers. En juist deze groep beleggers heeft het moeilijk.

Een rondje langs een aantal van deze eigenaren geeft aan, dat V&D van hen met onmiddellijke ingang een huurvrije periode van 4 maanden eist, gevolgd door nieuwe onderhandelingen over de lopende huurcontracten. Die moeten leiden tot een aanzienlijke huurverlaging daarna. V&D noemde daarbij gisteren tegenover de bonden een bedrag van 10 miljoen euro in totaal. De eigenaren hebben inmiddels druk onderling contact gehad en de bovenliggende toon is dat zeer weinig beleggers ervoor voelen. Maar of ze veel keus hebben, is zeer de vraag en daarom is de verontwaardiging groot. Er is niet veel fantasie voor nodig om te stellen dat de eigenaren – en ook het personeel en de vakbonden – zich vooral overvallen voelen door de eenzijdig door V&D afgekondigde eisen.

Het ziet er dan ook naar uit dat de vastgoedpartijen niet zonder meer bereid zijn toe te geven aan de als volslagen onredelijk ervaren eisen van de V&D-top. Toegeven betekent dat ze voor dit jaar alleen al rekening moeten houden met een verlaging van de huursom met de helft in vergelijking met afgelopen jaar en over langere termijn zelfs met nog meer. En dat in een tijd dat de veelal aan inflatie gekoppelde huurcontracten toch al minimaal stijgen en dat er al langere tijd sprake is van een feitelijke daling van de huurinkomsten voor winkelvastgoed, ook op A1-locaties. Omdat vooral in de kleinere en middengrote steden sprake is van een flinke leegstand en de lange termijn tendens ook al negatief is voor de huidige huurniveaus, vrezen de eigenaren dat het ook niet zo makkelijk zal zijn de V&D-panden weer gevuld te krijgen, als ze niet tegemoet komen aan de eis van V&D en hun panden dus leegkomen. De eigenaren bevinden zich in een onmogelijke spagaat.

Geven ze echter wel toe aan V&D en accepteren ze een feitelijke halvering van hun huurinkomsten dan heeft dat ongetwijfeld ook consequenties voor de huurniveaus van het omliggende retailvastgoed. Want andere retailers zullen ongetwijfeld ook bij de eigenaren aankloppen voor een aanzienlijke huurverlaging, met alle gevolgen van dien voor liquiditeit en beleggingswaarde. Omdat veel van dat vastgoed ook nog eens zwaar hypothecair is belast, komt nog meer retailvastgoed onder water te staan. Zeker is dat een aantal particuliere retailvastgoedeigenaren hierdoor voorgoed door de hoeven zal zakken.

Daar komt nog bij dat de eigenaren vrezen dat de V&D-top de medewerkers en de eigenaren van het onderliggend vastgoed gebruikt om hen te zwarte piet toe te spelen als het toch misgaat met V&D. Want dat V&D op de rand van het faillissement verkeert, lijkt zeker. De nood schijnt inmiddels zo hoog te zijn, dat er geen nieuwe voorraden meer kunnen worden gekocht en betaald voor de komende collecties. Daar komt nog bij dat V&D – net als elke andere onderneming of ondernemer – voor het einde van deze maand januari de BTW over het vierde kwartaal van het afgelopen jaar moet afdragen en dat moet een substantieel bedrag zijn, omdat het vierde kwartaal traditioneel voor de meeste omzet zorgt. Kortom, als werknemers en vastgoedeigenaren niet binnen enige dagen toegeven aan de eisen, zoals die afgelopen maandag werden geformuleerd via een persverklaring, zal V&D zich bij de fiscus moeten melden met de mededeling dat het niet langer meer instaat is aan de BTW-verplichtingen tegemoet te komen, want anders dreigt hoe dan ook een faillissement vanwege gebrek aan liquiditeit.

In het begin stelde ik, dat de charismatische retailman Anton Dreesmann – die in 2000 overleed – zich de afgelopen dagen meermalen in het graf moet hebben omgedraaid. Dat is dan niet voor het eerst geweest. De eerste keer was in 2004 toen V&D – via de moederonderneming Vendex KBB – van de beurs werd gehaald en in handen kwam van het investeringsvehikel dat werd gevormd door Kohlberg Kravis Roberts & Co (KKR), Change Capital Partners en AlpInvest Partners. Een jaar later verkochten de nieuwe eigenaren van Vendex KBB de belangrijkste assets van de onderneming, het eigen vastgoed bestaande uit 73 panden, aan een combinatie van IEF Captital en Bouwfonds. Weliswaar voor een toenmalige topprijs van 1,4 miljard euro, maar al snel bleek dat dit bedrag veel te laag was geweest. En daarmee werd ook als het ware een buffer weggehaald onder de retailbrand V&D. Juist die verkoop van onder meer de V&D-panden in de portefeuille zou Dreesmann ongetwijfeld veel pijn hebben gedaan.

Ruim een jaar later verdween ook de naam Vendex KBB en ontstond Maxeda, een enorm retailbedrijf met vele bekende brands als Bijenkorf, Hema en V&D. In de jaren daarna werden deze retailketens weer – zoals dat blijkbaar hoort bij korte termijn investeerders – doorverkocht aan andere buitenlandse investeringsbedrijven en zo kwam de eveneens noodlijdende Hema bij het Britse Lion Capital terecht, de Bijenkorf bij de Selfridges Group en in 2010 V&D dus bij Sun Capital.

Wat je vooral moet constateren, is dat V&D (net als de Hema) er nooit in geslaagd is weer een stabiele retailketen te worden die ook nog eens een goede winst kon maken. De eigenaren zijn er alleen maar in geïnteresseerd geweest om het door hen geïnvesteerde kapitaal er zo snel mogelijk weer uit te krijgen. Ook hebben ze aangetoond te weinig feeling te hebben met de Nederlandse retailmarkt om erkende en wezenlijk Nederlandse ketens met succes te moderniseren en een nieuwe toekomst te geven. Met waarschijnlijk als resultaat een snel faillissement met daarna mogelijk in afgeslankte vorm een doorstart.

Als die afgeslankte doorstart van V&D er komt, betekent dat hoe dan ook een nieuw groot probleem voor een aantal stadscentra in Nederland en voor de eigenaren van het vastgoed waarin tot nu toe een V&D-vestiging is/was gevestigd. Met nog meer leegstand en ook lagere huurprijzen. Een aantal eigenaren van vastgoed, waarin een V&D is gevestigd, heeft al contact gezocht met ketens als Primark, H&M en Zara Inditex, maar ook daar liggen nog maar weinig kansen. Zo heeft bijvoorbeeld Primark het afgelopen jaar een flink aantal nieuwe huurcontracten afgesloten, juist in steden waar ook een V&D is gevestigd.

Na de problemen bij Hema, Bijenkorf en Saturn en na het geheel of gedeeltelijk verdwijnen van ketens als Mexx, Halfords, Siebel en de Schoenenreus – en nog een paar andere ketens – betekent een mogelijk geheel of volledig einde van V&D een nieuwe slag voor het Nederlandse winkellandschap. En dus ook voor al die gemeenten die te kampen hebben met stijgende leegstand in het stadscentrum, maar nog steeds dromen van nieuwe retailprojecten. Zeker is dat de crisis in het retailvastgoed voorlopig nog niet voorbij is, temeer omdat in de markt neer namen van ketens circuleren die het ook zeer moeilijk zouden hebben. Voor retailvastgoedbeleggers zijn de berichten rond V&D dus wel een erg slecht begin van 2015 en beloven ze ook voor de rest van het jaar weinig goeds.

Advertenties
Comments
4 Responses to “Retailvastgoedbeleggers in een onmogelijke spagaat door V&D”
  1. Jacobien schreef:

    @Jos

    Dat is iets waar ik ook bang voor ben. Dergelijke ontwikkelingen kunnen veel grotere gevolgen hebben dan op eerste gezicht te zien valt.

  2. Hans Schröder schreef:

    De eigenaren van veel V&D panden zullen zich niet zo druk maken, omdat de huurprijzen voor deze panden vaak behoorlijk laag liggen (ver onder het huidige marktniveau). Voorwaarde is wel dat het betreffende pand goed is gelegen en goed te verkavelen is. In deze situaties zou ik V&D snel de wacht aanzeggen als ze niet prompt de huur betalen.

  3. Aan de andere kant betaalt V&D de laagste meterhuren voor A1 locaties en betekent het verdwijnen van V&D uit de binnensteden eerder een bedreiging voor de locaties waar grotere retailers hoge meterprijzen betalen en voor de nieuwe retaillocaties, omdat een retailer gemakkelijk kan verhuizen. Voor nieuwbouw op deze locaties is het dus een doodsteek.

Trackbacks
Check out what others are saying...
  1. […] voor de V&D-keten en voorspelde ik dat het warenhuis het einde van het jaar niet zal halen (https://visieopvastgoed.wordpress.com/2015/01/23/retailvastgoedbeleggers-in-een-onmogelijke-spagaat-…). Het eerste publieke optreden van de nieuwe ‘baas’ van V&D, heeft me er niet van overtuigd […]



Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: