Een goed vastgoedbeleggingsjaar valt of staat bij de vraag naar nieuwe huurmeters

De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt weer in de hemel te zitten. Dat heb je al snel als ‘the sky the limit’ is. Het afgelopen jaar bedroeg het totale volume aan vastgoedbeleggingen in Nederland ruim 10 miljard euro. Dat is bijna een record. Ter vergelijking, in 2010 lag dat volume op ruim 6 miljard euro en de afgelopen drie jaar tussen de vier en zes miljard. Het volume over het afgelopen jaar is dan ook bijna een verdubbeling van 2013 en ligt maar iets onder dat van recordjaar 2007. Dat was het jaar vóór de start van de economische crisis die voor het vastgoed wordt gesymboliseerd door de val van Lehman Brothers in september 2008.

Het spreekt voor zich dat het recordvolume met name bij de grote, internationaal opererende makelaars als DTZ Zadelhoff, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield en Colliers met groot enthousiasme is bejubeld. Die hebben dan ook goed verdiend aan fees en bonussen. Door de aanhoudende crisis bij de belangrijkste kredietverstrekkers – de banken – en het gegeven dat steeds meer portefeuilles en gebouwen onder water kwamen te staan, konden deze adviseurs ruimschoots voldoen aan de vraag naar vastgoed door met name private equity partijen van buiten de landsgrenzen. Daar kwam nog bij dat er een heel aardige voorraad aan woningen op de markt kwam – mede door de problemen bij een aantal corporaties – waardoor voor het eerst het totale volume aan woningbeleggingen op 3 ¼ miljard euro uitkwam, oftewel een derde van het hele vastgoedbeleggingsvolume over het afgelopen jaar.

De cijfers zijn inmiddels wijd en zijd verstrekt en verspreid via vakbladen als Vastgoedmarkt en de publicaties van de marktpartijen zelf. Die ga ik hier dan ook niet in detail weergeven. Veel belangrijker zijn de conclusies die moeten worden getrokken, met name voor het commercieel vastgoed. Want ik verwacht dat de beleggersbelangstelling voor woningen nog wel even blijft aanhouden. Nu de buitenlandse beleggers de Nederlandse woningmarkt hebben ontdekt, mag worden aangenomen dat zij ook dit jaar weer flink zullen investeren, te meer omdat er nog een aantal portefeuilles klaar ligt, met name bij de grotere woningcorporaties. Nederlandse institutionele en particuliere beleggers – dus de lange termijnbeleggers – zullen zich vooral blijven richten op het niet-gereguleerde segment van betaalbare huurwoningen tussen de 700 tot 1000 euro per maand.

Maar voor het commercieel vastgoeddeel van de Nederlandse beleggingsmarkt liggen de kaarten voor dit jaar anders. Er is weliswaar meer dan genoeg (buitenlands) geld beschikbaar voor een aanhoudende koopgolf, maar de vraag is gerechtvaardigd of dat vastgoed er wel is, tenminste als je daarop als korte termijnbelegger ook nog wat mee wilt verdienen. Mijn inschatting is nee. De verkoopgolf van het afgelopen jaar had alles te maken met de beschikbaarheid van trofeebuildings in Amsterdam en andere grote steden, waarvan juist de eerste cyclus was beëindigd of op het punt stond af te lopen. Daar konden door de eerste beleggers – veelal Duitse – zelfs nog kleine winsten worden geboekt, afhankelijk van het tijdstip in de cyclus dat dat vastgoed was aangekocht. Maar nagenoeg al die trofeegebouwen zijn nu in andere handen overgegaan, vele zelfs met een afschrijving.

Daar komt nog bij dat portefeuilleaankopen door buitenlandse investeerders op basis van afgewaardeerd vastgoed met grote leegstand alleen maar zin hebben als de vraagmarkt weer aantrekt. En daar is, ondanks enige lichte tekenen van economisch herstel, geen sprake van. De huurvraag naar kantoren zal weliswaar iets toenemen, maar niet spectaculair. Vastgoedadviseur Colliers omschreef de huidige toestand vandaag nog als ‘stabiel’, maar ook niet meer dan dat. En retailvastgoed zal vooralsnog blijven zuchten onder leegstand.

Optimisme kent echter geen grenzen. Zo kopte Vastgoedmarkt in het net verschenen februari-nummer, dat de ECB verantwoordelijk mag worden gesteld voor een nieuwe vastgoedhausse. Dat heeft alles te maken met de aankondiging van de Euopese Centrale Bank om de geldpers aan te zetten. Hierdoor kunnen de aanvangsrendementen dalen en zal de vraag naar vastgoed toenemen, denkt Vastgoedmarkt. Verder moet het aanzetten van de geldpers ervoor zorgen dat de euro in waarde daalt, dat er meer banen komen en dus de huurvraag naar meters stijgt. Vastgoedjournalist Martijn van Leeuwen heeft dat optimisme gebaseerd op het sentiment dat hij heeft genoteerd op de jaarconferentie van het Urban Land Institute in Parijs, begin februari, met als uitgangspunt dat de rente voorlopig historisch laag blijft. Dus, zo is de redenering, vastrentende waardes leveren de komende tijd weinig op en het geld op de spaarbank zetten is evenmin aantrekkelijk. Daarom kopen we maar vastgoed.

Ik kan me goed voorstellen dat vermogensbeheerders en beleggingsadviseurs daarom inderdaad naar vastgoed kijken. Alleen moet je dan wel de zekerheid hebben dat de rente voor langere tijd laag blijft, dat er uit het vastgoed voldoende cashflow blijft komen, dat de inflatie inderdaad weer gaat stijgen (anders heb je niets aan de inflatiecorrectie) en dat de exit voorspelbaar is. Dat laatste geldt met name voor de private equity partijen die veelal flink geleveraged in de weer zijn. Institutionele partijen zijn vooral lange termijnbeleggers met eigen geld, dus die hebben minder zorg over stijgende rentes en de exit.

Maar uiteindelijk blijft het bij vastgoed gaan om de cashflow, de inkomsten uit het verhuurde commercieel vastgoed, die ervoor zorgt dat de kosten van onderhoud, beheer en afschrijving, de financieringskosten en de belastingen kunnen worden opgebracht en dat vervolgens nog een aardige rendement kan worden geboekt dat concurrerend is in vergelijking bij andere beleggingscategorieën.

En juist die cashflow staat ook in 2015 onverminderd onder druk, zeker voor vastgoed dat niet op een A1-locatie staat. Daar gaan de huren nog steeds verder naar beneden. Hoe kwetsbaar bijvoorbeeld zelfs A1-winkelvastgoed op dit moment is, laat de turbulentie rond de V&D-portefeuille zien en alle onrust voor de eigenaren van winkelvastgoed nu de ene keten na de andere het loodje legt.

Rudy Stroink – ik heb hem wel vaker hier aangehaald – stelde ooit dat vastgoed alleen maar waarde heeft met een onderliggend keihard huurcontract. Vastgoed zonder huurinkomsten heeft een waarde van nul komma nul. Taxateurs en beleggers zullen daar heel anders over denken, maar Stroink heeft in principe gelijk. Veel vastgoed heeft in Nederland – maar ook in de ons omringende landen – de waarde gekregen van wat de gek er voor geeft. Daar worden natuurlijk allerlei spread sheets op losgelaten, maar waar het op aankomt is uiteindelijk of er sprake is van een min of meer gegarandeerd rendement.

Nu de economie weer voorzichtig aan het aantrekken is, zijn natuurlijk ‘aller ogen gericht op Kwatta’, dus op de vraag wat de vastgoedbeleggingsmarkt dit jaar gaat doen? Maar voor verreweg het meeste commercieel vastgoed in ons land geldt, dat de onzekerheden vooralsnog erg groot zijn en dus ook de beleggings- en financieringsrisico’s. Het zou me niets verbazen als juist daarom 2015 wel eens een erg teleurstellend beleggingsjaar zou kunnen worden. Want ook de euro speelt hierin niet per se een positieve rol. De waarde van de euro is al een flink stuk naar beneden gegaan ten opzichte van de dollar en volgens sommige experts zou de euro zelfs onder de waarde van de dollar kunnen zakken. Dat is leuk voor buitenlandse partijen die nu met dollars kopen, maar dan heb je in 2014 – in het dure eurotijd – wel erg duur ingekocht, iets wat je niet zo makkelijk meer terugverdient.

Tenslotte dit. Vanochtend plaatste het Fd een artikel getiteld Start-up schudt ondoorzichtige vastgoedwereld op. In het artikel krijgt een zekere Teun van den Dries alle gelegenheid om zijn nieuwe onderneming OfficeRank te promoten. OfficeRank ‘verzamelt informatie over prijzen, waarderingen en leegstandscijfers van kantoorpanden. Het bedrijf trekt informatie uit allerlei bronnen als het Kadaster en maakt deze doorzoekbaar. Een deel is vrij toegankelijk, voor de rest kan een abonnement afgesloten worden.

In het artikel krijgt de professoren Tom Berkhout enJan Vis weliswaar de gelegenheid om de door Van den Dries gepredikte transparantie waar het gaat om prijzen, huren en taxaties flink te nuanceren, maar het artikel – waarin wordt geclaimd dat OfficeRank over het afgelopen jaar al een omzet heeft behaald van 1 miljoen euro (daar geloof ik niets van) – is toch vooral een ordinair verkooppraatje.

Blijkbaar weet de schrijfster van het Fd niet, dat er al heel wat data beschikbaar zijn via Vastgoedmarkt, PropertyNL, RealNext, Stivad, Vastgoedjournaal en Kadaster, die allemaal zich al jaren op hetzelfde terrein bewegen, nog afgezien van de databases van de grote internationale makelaars. Juist vanwege de complexiteit van het onderwerp en de kosten die een goede database met zich meebrengt, is er de afgelopen decennia talrijke keren geprobeerd om alle relevante partijen op een lijn te brengen en dat is steeds opnieuw – om overigens begrijpelijke redenen – mislukt. Dus dat gaat ook OfficeRank niet lukken.

Echt belachelijk is het afsluitend stukje tekst in het Fd: ‘Van den Dries, eerder werkzaam als architect, zegt het bedrijf te zijn gestart uit frustratie. ‘Ik moest vaak huisvestingstrajecten begeleiden maar ik kon nergens de kwaliteit van kantoren vergelijken. Van een makelaar krijg je altijd te horen dat er goed te parkeren is.’’

Dit is nu echt grote onzin bij elkaar. Als Van den Dries een abonnement had genomen op de data van Vastgoedmarkt of had aangeklopt bij een van de grote vastgoedadviseurs, dan had hij vrijwel alle informatie – gecontroleerd en wel – kunnen krijgen, die hij nu blijkbaar gratis en voor niets via internet bij elkaar moet jatten. Zonder dat hij ook maar een garantie kan geven, dat die data wel klopt of volledig is. Tel uit je winst.

Advertenties
Comments
2 Responses to “Een goed vastgoedbeleggingsjaar valt of staat bij de vraag naar nieuwe huurmeters”
  1. R.L. Bak schreef:

    Die hele (voorraad)database van OfficeRank rammelt aan alle kanten. Dat kan ik – als onderzoeker en leverancier van data – zonder meer vaststellen. Dat er dan toch nog partijen zijn die het kennelijk de moeite vinden om een abonnement op OfficeRank te nemen, is onbegrijpelijk. Het resultaat is dat partijen als ASR en CBRE aan de slag gaan met ondeugdelijke informatie. De uitkomst laat zich raden.

  2. Luuk Haverkort schreef:

    Zoals je al las op mijn LinkedIn comment: we zijn het helemaal eens over de bedoelingen van OfficeRank. Overigens deel ik ook jouw gedachten over de huidige beleggingsmarkt die wordt gedomineerd door grote buitenlandse equity buyers die niet veel meer bijdragen aan het oplossen van het probleem van structureel overaanbod, veroudering en dus leegstand, dan met grote kortingen huurders wegtrekken uit andere gebouwen en die vervolgens aan de leegstand toevoegen. Het probleem wordt simpelweg verschoven en deze partijen trekken straks met -al dan niet gerealiseerde winsten- weer even snel weg als ze gekomen zijn. Inderdaad, leuk voor de makelaars en adviseurs, maar slecht voor de markt.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: