Investeer in nieuwe, geliberaliseerde woningen en saneer de bestaande voorraad oude en sociale woningen

Vandaag begint de Provada, de enige vastgoedbeurs van Nederland. Ik heb zo’n flauw vermoeden – dat is een understatement – dat een van de belangrijkste topics de Nederlandse woningmarkt zal zijn. Daarom enige gedachten die de afgelopen dagen bij me opkwamen.

Want de woningmarkt is opnieuw ‘hot’. Berichten over woningbeleggingen, nieuwe woningprojecten, het al dan niet handhaven van de hypotheekrenteaftrek en nu weer het beperken van de loan-to-value-limiet (LTV) volgen elkaar in een snel tempo op.

Het verlagen van de loan-to-value-limiet voor woninghypotheken naar 90 procent, dat afgelopen donderdag in het nieuws kwam, is een voorstel van het Financieel Stabiliteitscomité (FSC), een adviesorgaan van de regering. Nog wel voorgezeten door de president van De Nederlandsche Bank, Klaas Knot. Dat lijkt een redelijk voorstel, maar is het niet. Ik geef toe dat vóór de crisis – begonnen met de Val van Lehman Brothers in 2008 – het verstrekken van hypothecaire leningen van soms ruim boven de 100 procent LTV onverantwoordelijk was. Of toch ook weer niet? Want in een economische situatie waarin de sky the limit was en de woningprijzen en waarderingen elke dag verder omhoog gingen – en dat vele jaren lang – veranderde die LTV vanzelf weer naar onder de 100 procent. Daaraan kwam pas een einde na de Val van Lehman Brothers. De berichtgeving over woningen die ruimschoots onder water kwamen te staan – juist vanwege die veel te hoge hypotheken – heeft vanaf 2008 inderdaad voor veel (bancaire) onrust gezorgd, te meer omdat de consumenten de meerwaarde niet hadden gestopt in de aflossing van hun hypothecaire schulden maar extra veel consumeerden. Dus feitelijk ook weer in de economie staken.

Nog niet zo lang geleden stonden daardoor meer dan 1 miljard woninghypotheken ‘onder water’, iets wat op zich niet erg is, zolang de hypotheeknemers maar aan de rente- en aflossingsafspraken blijven voldoen – en dat gold voor verreweg de meeste woningeigenaren. Dat is trouwens de afgelopen maanden gebleken. Nu de huizenprijzen langzaam weer stijgen – met name in de grote steden van de Randstad – is het aantal ‘onder water staande’ huizen flink afgenomen. Ik heb nooit cijfers gezien, maar ik denk dat het aantal woningen dat de afgelopen acht jaar door banken noodgedwongen is geveild, omdat de hypotheekverplichtingen niet meer konden worden voldaan, slechts op een fractie van het totaal aantal hypotheken is uitgekomen. Waarbij we wel moeten bedenken, dat de schade veel hoger had kunnen uitvallen, als de rente ingrijpend zou zijn gestegen. Dat is niet gebeurd, sterker nog de rente is vrijwel naar een nulpunt gezakt.

Het voorstel van de FSC maakt – om allerlei redenen- weinig kans, gezien de reactie van vrijwel alle politieke partijen. Ik denk dat dat juist is. Laat de banken zelf beslissen tot hoever ze willen gaan in hun LTV en leg dat niet centraal van bovenaf op. Een bancaire crisis kun je niet voorkomen, hoezeer de centrale banken en politici proberen alles onder controle te houden. Politici roepen nog wel eens verontwaardigd dat de bankwereld de afgelopen jaren de belastingbetaler heel veel geld heeft gekost en noemen dan de voorbeelden van ING, SNS, Fortis, Aegon en vooral ABN Amro. Maar dat diezelfde politici miljarden euro’s door de wc storten voor volledig mislukte overheidsprojecten als de HSL, Fyra of een ITC-systeem wordt afgedaan met een parlementaire enquête, zonder dat er ook maar een kop valt.

Tegen dat licht moest ik wel glimlachen toen ik gisteren las dat ex-Lehmanbaas Dick Fuld de schuld van de bancaire crisis van 2008 op de rekening van politici schoof, omdat deze het eigen huizenbezit te veel zou hebben aangejaagd, terwijl de rente laag was. Een verwijt van ‘het spek op de kat binden’. Ik ben het niet eens met Fuld, maar hij heeft wel een punt. Als in Nederland politici en toezichthouders niet zo hadden zitten te slapen bij de ABN Amro-verkoop en bij SNS Reaal, hadden de belastingbetalers daar nu niet zo voor hoeven dokken. En laten we eerlijk zijn, als de politiek ervoor had gezorgd – of tenminste mogelijk had gemaakt – dat er de afgelopen decennia voldoende huurwoningen in de vrije sector waren gebouwd – in plaats van veel te veel corporatiewoningen – dan hadden we nu niet zo’n onevenwichtige koop- en huurmarkt gehad.

Een andere issue vormt de vastgoedbeleggingsmarkt. Je hoeft geen kenner te zijn om te voorspellen, dat het aantal en het volume van vastgoedtransacties dit jaar zal achterblijven met vorig jaar. Al was het alleen maar omdat er nu eenmaal in Nederland weinig geschikt aanbod meer over is. Dat concludeert ook het laatste ING Kwartaalbericht: ‘Het aanbod van geschikt beleggingsvastgoed blijft echter achter bij de vraag. Dit zet de aanvangsrendementen onder verdere neerwaartse druk. De gebruikersmarkten laten nog een wisselend beeld zien, niet elke deelmarkt weet van de aantrekkende economie te profiteren.’

Dit geldt overigens niet alleen voor de traditionele commercieel vastgoedbeleggingen (kantoren en winkels), maar ook voor de woningbeleggingen. Vastgoedadviseurs blijven ons maar voorhouden dat allerlei buitenlandse partijen woningportefeuilles willen kopen, maar die zijn er niet. Vorig jaar werd nog algemeen aangenomen, dat woningcorporaties noodgedwongen flinke portefeuilles zouden moeten verkopen (zoals Vestia en WIF al hebben gedaan), maar daar is nu geen sprake meer van. Ook de woningcorporaties beginnen te profiteren van zowel de gestegen waarde van hun woningen als de huurverhogingen en daarmee is de noodzaak om te verkopen vrijwel verdwenen. Dat merken trouwens niet alleen de buitenlandse beleggers, maar ook institutionele Nederlandse partijen als Amvest (die 1 miljard euro voor nieuwe woningen op de plank heeft liggen) en Vesteda dat minstens 10.000 woningen aan de eigen portefeuille wil toevoegen.

Ik kan iedereen de column van Tom Berkhout aanraden, die hij in de april-editie van Vastgoedmarkt schreef. Ik citeer een paar delen: ‘Ik moest aan de tulpenmanie (uit de 17e eeuw, rdw) denken toen ik op 18 mei de nieuwsbrief van Vastgoedmarkt onder ogen kreeg. Die bevatte eigenlijk alleen maar berichten over woningen. Wat lezen we nu achter elkaar in die nieuwsbrief? ‘Round Hill wil 20.000 woningen in Nederland’; ‘Minder vastgoedkoopjes door hoger prijzen’; ‘Bouwproductie is ruim 8 procent hoger dankzij de woningmarkt’; ‘Heijmans verkoopt meer woningen aan meer particulieren’;  ‘Voorzieningen ABN op slechte woningen gedecimeerd’; ‘Woningen op locatie Woodward in Hoofddorp’ verkocht; ‘Woningen 900 Mahler uitverkocht.’ Dit lijkt heel wat verder te gaan dan opgewonden journalistieke berichtgeving over kleine juichfeitjes om de positieve stemming er maar in te houden tegen heug en meug in.’ (-) ‘Kortom: er bouwt zich heel wat op. Er is een enorme zak geld beschikbaar voor woningportefeuilles. Door het gebrek aan investeerbaar product  zullen de prijzen nóg verder oplopen. Zitten we nu op het toppunt van de woningmanie? Zijn er waarschuwende geluiden te horen in de markt? Mensen of instituties die zeggen dat we het kookpunt naderen?  DNB wijst erop dat door de hoge hypotheekschuld – ruim 95 procent van het bruto binnenlands product – Nederlandse banken gevoelig zijn voor ontwikkelingen op de huizenmarkt, hoewel de kwetsbaarheden de afgelopen jaren zijn afgenomen. Maar dat is het dan ook wel zo’n beetje.Kennelijk zal het nog héél lang goed gaan.’

De vraag stellen, is hem beantwoorden. Berkhout is, net als ik, er vrijwel zeker van dat dit niet goed zal gaan en dat de nieuwe vastgoedbubbel zich aandient. Toch blijven vastgoedadviseurs de kant van het overzeese kapitaal op kijken. Zoals blijkt uit een onderzoek van Capital Value, dat er voor dit jaar een recordbedrag van 5,5 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in huurwoningen. Wat moet ik daarmee, als datzelfde onderzoek aangeeft dat dat bedrag niet geïnvesteerd zal worden wegens een gebrek aan geschikt product? Dat komt erop neer om tegen een kind van vier jaar te zeggen: hier heb je een ton om een nieuwe auto te kopen in de wetenschap dat het nog 14 jaar moet wachten om erin te kunnen rijden.

Datzelfde geldt voor de ambities van onder meer Round Hill Capital en Patrizia, die hebben aangegeven de komende jaren tot 20.000 Nederlandse woningen in portefeuille te willen nemen. Dat zal  niet gaan gebeuren en dat hadden diezelfde adviseurs hen duidelijk moeten maken, voordat ze hen vorig jaar overhaalden in Nederland te gaan investeren.

Als de politiek en de vastgoedsector echt serieus verder willen met de Nederlandse woningmarkt, zullen er essentiële stappen moeten worden gezet die verder reiken dan het verlagen van de LTV-limiet of het verder beperken van de hypotheekrenteaftrek. De belangrijkste is het saneren van de corporatiesector en het daaraan gekoppelde en van bovenaf gedicteerde afstoten van die woningen die niet langer meer gerekend kunnen worden tot de ‘sociale woningvoorraad’. Pas als dat gebeurt, komen er echt voldoende woningen beschikbaar die kunnen worden opgenomen door Nederlandse en buitenlandse professionele vastgoedinvesteerders.

En daarnaast moet er gewerkt worden aan een sanering van de bestaande woningvoorraad (we hebben een enorme hoeveelheid koop- en sociale woningen, net zoals kantoren en winkels, die niet meer voldoet aan de huidige eisen en regelgeving. En ook moeten politiek en bedrijfsleven fors investeren in de ontwikkeling van nieuwe huurwoningen tussen de 600 en 1200 euro in die gebieden waar de komende decennia vraag zal blijven. Het zal wel dagdromen zijn en zal allemaal niet gaan gebeuren. Maar je weet maar nooit. In ieder geval een goede Provada met veel levendige discussies die ook resultaat leveren! Alleen maar praten en debatteren levert over het algemeen weinig op.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: