Staan in Rotterdam, Utrecht en Heerlen de beste stuurlui aan de vastgoedwal?

Posted by ruuddewit on september 9, 2015 · 3 reacties 

De rol van de overheid als initiator van en opdrachtgever voor publieke en commercieel/publiekgemengde vastgoedprojecten is belangrijk. Concertgebouwen, muziektempels, schouwburgen, gemeentekantoren , sporthallen, musea, zwembaden, parkeergarages, noem maar op. Zonder de overheden zou de crisis in de architectuur, de bouw, maar ook bij ontwikkelaars er nog veel rampzaliger hebben uitgezien.

De overheid is in menig opzicht een prettige partner voor marktpartijen. Met een overheid als opdrachtgever is er veelal geen financieringsprobleem en de onrendabele top, die veel overheidsprojecten kenmerkt, maakt het makkelijker om een moeizaam gemengd project alsnog tot een goed einde te brengen. Kostenoverschrijding als gevolg van tegenvallers – maar eerder door slechte budgetering, onduidelijke afspraken of gewoon mismanagement, amateurisme, gering risicobesef en hoogmoed – mag ironisch gezien ook als een van de belangrijkste kenmerken van overheidsprojecten worden genoemd. Iedereen kan de voorbeelden uit de mouw schudden. De verontwaardiging en de gevolgen daarvan zijn overigens te verwaarlozen, zelfs al ze leiden tot een parlementaire enquête of onderzoek. De verantwoordelijke politici die de verkeerde beslissingen hebben gemaakt of doorgedrukt en hun ambtenaren maar hun gang hebben laten gaan, zijn vrijwel altijd uit de politieke picture verdwenen als de ellende echt boven tafel komt. En betaalt wordt er toch.

De afgelopen weken kregen drie vastgoedprojecten die uit de bocht vlogen en waarbij de overheid een opvallende, weinig professionele rol speelde, bijzondere aandacht. Allereerst de beslissing van de gemeente Rotterdam om de ontwikkelingspositie Schiekadeblok over te nemen van LSI Project Investment. Een opmerkelijke zaak die een lange voorgeschiedenis kent en die de gemeente meer dan 50 miljoen euro kost. Rotterdam krijgt daarvoor weliswaar grond en een vastgoedpositie op het bord geschoven, maar de vraag is of daar iets mee gedaan kan worden. De marktpartijen zullen er in ieder geval geen 50 miljoen euro voor over hebben.

De kern van deze kwestie is de beslissing van PvdA-wethouder Hamit Karakus in 2009 om tijdelijke erfpacht te verlenen aan de locatie Schiekadeblok. Rotterdam had die tijdelijke erfpacht ook toegepast op de locatie Grote Markt in het centrum van de stad waardoor het mogelijke werd de nu veel geprezen Markthal te realiseren. Zonder die tijdelijke erfpacht zou dat nooit zijn gelukt. Andere gemeenten maakten daarna ook gebruik van die tijdelijke erfpachtregeling om projecten die vast dreigden te lopen als gevolg van de vastgoed- en bankencrisis, vlot te trekken. Tijdelijke erfpacht houdt in dat de gemeente als eigenaar van de grond de feitelijke verkoop ervan bij het begin van de bouw uitstelt en ermee akkoord gaat dat de grond wordt betaald als het project is afgerond. Als vergoeding betaalt de ontwikkelaar gedurende de bouwperiode een erfpachtcanon.

Toch was er bij het project Schiekadeblok iets vreemds aan de hand met die tijdelijke erfpacht. Hier was niet de gemeente eigenaar van de grond en de ontwikkelingspositie – zoals in het geval van de Markthal – maar de commerciële ontwikkelaar LSI. Toen LSI de financiering van dit project niet sluitend kreeg, besloot de gemeente eerst voor 52 miljoen euro de locatie van LSI over te nemen, om die vervolgens weer in tijdelijk erfpacht uit te geven. LSI had de bewuste locatie eerder voor de helft van het bedrag in handen gekregen. De aankoop door de gemeente heeft het project overigens niet kunnen redden, want met 52 miljoen euro in het handje kon deze Rotterdamse ontwikkelaar niet eens de verplichte erfpachtcanon betalen. De canonschuld van LSI liep daarna op tot 7 miljoen euro en het hele project – toch goed voor nog 110.000 m2 aan commercieel vastgoed – ligt stil. Met de nieuwe deal is weliswaar LSI van het faillissement gered, maar blijven de gemeente Rotterdam en financier FGH – die LSI ook voor een deel had gefinancierd – wel met de brokken zitten, te weten een miljoenenverlies en een voorlopig waardeloze vastgoedpositie.

Het tweede voorbeeld is de afhandeling van het faillissement van de ontwikkelende bouwer Midreth. Die blijkt de gemeente Utrecht uiteindelijk 20 miljoen euro te hebben gekost. Niet om Midreth te redden, maar om de voetbalclub FC Utrecht te laten overleven. Natuurlijk werd die lening – die voor 6 miljoen euro aan de Rabobank is doorverkocht – formeel niet gekoppeld aan FC Utrecht, maar moest deze de gebiedsontwikkeling rond het stadion veilig stellen.Onzin. Voetbalclubs liggen zwaar op de maag van politici en er zijn maar weinig gemeenten die hun poot stijf houden en niet bezwijken voor de emotionele voetbaldruk. Kijk maar naar soortgelijke processen in Arnhem en Kerkrade. In feite is hier dus, op vooral door emoties ingegeven wijze, publiek geld over de balk gegooid voor een ‘betaalde’ voetbalclub (maar al te waar, dat ‘betaald’) onder noemer van het promoten van een gebiedsontwikkeling.

Het derde recente voorbeeld van een geldverslindende, maar ook amateuristische manier van geld uitgeven in door overheden aangestuurde vastgoedprojecten, is dat van het Heerlens Maankwartier. Ik heb over dat project eerder geschreven en het is inmiddels zover gevorderd dat het niet meer stopgezet kan worden. Toch lijkt het vrijwel zeker dat dit project van woningcorporatie Weller, bouwonderneming Jongen (Volker Wessels), Prorail en de gemeente Heerlen – met een investeringswaarde van 180 miljoen euro – vooral Weller en de gemeente Heerlen veel geld gaat kosten. Eind augustus kwam eindelijk een rapport over de kostenberamingen en contracten tussen Heerlen en Prorail naar buiten over de periode februari-augustus 2013; een rapport dat al op 15 januari vorig jaar klaar was, maar door de gemeente tot geheime informatie werd bestempeld. Over transparantie gesproken.Dit rapport-Tauw behandelt met name de relatie tussen de gemeente Heerlen en Prorail over het leggen van een betonnen plaat over het spoor, een belangrijk – maar onzinnig – onderdeel van het plan Maankwartier. De aanleg van deze betonnen plaat heeft tot een overschrijding van het kostenplaatje van het hele project (‘meerwerk’) geleid van 9,9 miljoen euro, te betalen door de gemeente. Zoals bij zoveel van dit soort rapporten staat er veel verbloemend taalgebruik in maar de geoefende lezer weet dat het om keiharde kritiek gaat: ‘Wij hebben de gemeente Heerlen in overweging gegeven om te proberen de onduidelijkheden, lacunes, tegenstrijdigheden of nieuwe inzichten in de overeenkomst met ProRail terzake de Plaat te ‘repareren’ door nadere afspraken met ProRail te maken.’ (-) De belangen van de gemeente Heerlen bij dit complexe en voor de gemeente belangrijke project kunnen verder worden verstevigd door te streven naar continuïteit van bemensing en projectorganisatie. Ook is een heldere uitvoerings- en overlegorganisatie met daarin duidelijke mandaten van belang alsmede ruimte voor escalatiemogelijkheden in geval van problemen met de ontwikkeling of tussen partijen. Daarnaast is het belangrijk om door middel van Project Controlen cyclisch contract- en risicomanagement de kosten en de risico’s te gaan beheren. De eerste stappen om dit in de projectorganisatie in te bedden zijn genomen, maar het is belangrijk dat er mensen met inhoudelijke kennis en ervaring bij betrokken blijven en op bepaalde expertisegebieden zoals Project Control worden toegevoegd. Op deze wijze zou het mogelijk kunnen zijn om de kosten en de opbrengsten in balans te krijgen en te houden, zodat de droom van het Maankwartier gerealiseerd kan worden.’ Eigenlijk zegt Tauw in dit rapport dus dat met name bij de gemeente Heerlen – als risicodragende mede-opdrachtgever van dit deelproject van het Maankwartier – er organisatorisch en programmatisch in 2013 niets klopte.

We zijn met het Maankwartier al weer bijna twee jaar verder. De gemeente Heerlen blijft optimistische signalen uitzenden over het uiteindelijke succes van de ontwikkeling, maar de verkoop van de woningen – vaak een voorwaarde om überhaupt aan een project te beginnen – is niet verder gekomen dan twee. De retailruimten zijn nog steeds niet gevuld en het kantorendeel heeft de gemeente als ontwikkelaar en eigenaar voor een belangrijk deel zelf maar in belegging genomen om – let wel – zelf commercieel te gaan exploiteren. Het hotel dat erin moet komen, heeft ook nog steeds geen exploitant of belegger. En de verwachtingen over de peperdure parkeergarage onder het complex laat vooralsnog weinig bezetting en rendement zien.

Rotterdam, Utrecht en Heerlen zijn geen uitzonderingen op de regel.Vrijwel overal in het land falen de overheden als het gaat om grondexploitatie, gronduitgifte en het ontwikkelen en faciliteren van vastgoed, infrastructuur en vastgoedprojecten. Delft, Kerkrade, Arnhem, Almere, Amsterdam, Venlo, Apeldoorn. Zo maar een greep uit steden die de afgelopen jaren zichzelf met vastgoed in de problemen hebben gebracht. Is dat nu erg, kunnen we vragen? Is het niet juist de rol van overheden om het onmogelijke waar te maken, gesteund door het feit dat zij niet, zoals commerciële partijen, steeds opnieuw naar de centen hoeven te kijken? Dus risico’s kunnen nemen. Voor dat standpunt is zeker veel te zeggen. Zonder de eigengereidheid en ambitie van overheden en bestuurders/politici zouden veel projecten – die marktpartijen noodgedwongen aan zich voorbij moesten laten gaan – nooit gerealiseerd zijn geworden. Het rendementsdenken staat nu eenmaal niet centraal bij overheden en politici. Maar hoever kunnen diezelfde politici daarbij gaan, zeker als andere prioriteiten misschien meer om de aandacht vragen? Te meer, omdat wij er blijkbaar voor gezorgd hebben, dat het ambtenarenapparaat niet bepaald gekenmerkt wordt door krachtige leiding en management.

Ik vind dit een moeilijke spagaat. Ik ben zeker van mening dat overheden een eigen bevoegdheid hebben en soms risico’s moeten nemen vanwege de publieke zaak die op zakelijke gronden onverantwoord zijn. Maar dat is iets anders dan amateur zijn, hoogmoedwaanzin hebben, of door een bepaalde groep te behagen toe te geven aan onrealistische uitgangspunten. Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat een onrendabele top een prijs heeft, moet daar nog professioneel mee worden omgegaan. De drie voorbeelden illustreren de valkuilen die kunnen opdoemen als die professionaliteit en zelfkritiek naar de achtergrond worden geschoven en er ook wordt geweigerd naar beargumenteerde kritiek te luisteren. Ook al weet iedereen maar al te goed dat de beste stuurlui aan de wal staan.

Ingedeeld onder Uncategorized