Renovatie Binnenhof vereist afgewogen vastgoed- en huisvestingsargumenten en geen politieke emoties

Vanuit een vastgoedperspectief is de blijkbaar noodzakelijke renovatie van het Binnenhof in Den Haag een meer dan aansprekende opgave. Ik weet niet om hoeveel vierkante meters het hier gaat – dat is via internet niet te achterhalen – maar als geheel moet het Binnenhof verreweg het grootste kantoren- en vergadercomplex in ons land zijn. En dan niet in handen van een fonds of een binnen- of buitenlandse belegger, maar van ons allemaal via het Rijksvastgoedbedrijf.

Afgelopen vrijdag besloot de ministerraad op voorstel van minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst dat het Binnenhof in één keer en wel in 5,5 jaar moet worden opgeknapt. In feite lagen er drie mogelijkheden: slopen en nieuwbouw, in fasen renoveren met gedeeltelijk behoud van functies én het hele complex in één keer herontwikkelen/renoveren. Die laatste mogelijkheid gaat het dus worden, hoewel ik vermoed dat het verzet hiertegen, met name van de politieke oppositie in de Eerste en Tweede Kamer nog roet in het voornemen kan strooien.

De eerste mogelijkheid is niet reëel. Het Binnenhof is een historische en monumentale locatie, omgeven met veel politieke en publieke emoties en dat weegt extra zwaar. Het Binnenhof het Binnenhof laten en ergens anders in Den Haag – bijvoorbeeld op het Malieveld – een geheel nieuw ‘Binnenhof’ neerzetten, is om die reden niet realistisch.

Blok heeft in zijn voorstel aan het kabinet – een renovatie in één keer met een volledige uitplaatsing van alle functies voor een periode van ruim 5 jaar – een duidelijke keus gemaakt als het gaat om de kosten. Volgens het kabinet vallen die kosten aanzienlijke lager dan een renovatie in fasen: ‘Het kabinet kiest niet voor een renovatie waarbij het complex in gebruik blijft. Dat zou 125 miljoen duurder zijn, dertien jaar duren en grote risico’s opleveren als bouwoverlast, brandgevaar en storingen’.

Minister Blok – en dus het kabinet – baseert zich op onderzoek. Welk onderzoek is echter niet naar buiten gebracht. Er mag worden uitgegaan dat de minister zich laat leiden door de aanbeveling van de bestuurlijke stuurgroep Renovatie Binnenhof, die wordt geleid door de voormalige minister van Binnenlandse Zaken, Liesbeth Spies. Deze stuurgroep – die behalve Spies bestaat uit de secretaris van de Raad van State, de beide griffiers van de Eerste en Tweede Kamer en de secretaris-generaal van het Ministerie van Algemene Zaken – formuleerde al op 10 oktober vorig jaar in een brief dat renovatie – al dan niet gefaseerd – dringend noodzakelijk was. Blok gaat ervan uit dat het hele complex voor een bedrag rond de 475 miljoen euro opgeknapt kan worden. Maar dan moet wel gekozen voor een volledige sluiting van het Binnenhof voor een periode van 5,5 jaar, te starten in 2020.

Gedurende die tijd gaan dan alle gebouwen in het Binnenhof-complex dicht. De Eerste en Tweede Kamer, de Raad van State en het ministerie van Algemene Zaken moeten in die periode waarschijnlijk worden overgebracht naar het huidige ministerie van Buitenlandse Zaken en in het gebouw van de Hoge Raad. Vooral de keus voor het kantoorpand van het Ministerie van Buitenlandse Zaken, beter bekend als de Apenrots is opvallend. Vanwege reorganisaties en bezuinigingen is dit gebouw aan de Bezuidenhoutseweg vorig jaar te koop gezet. Het Ministerie van BZ vertrekt volgend jaar naar het voormalige ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Haagse Rijnstraat en zal dan pand delen met het ministerie van Infrastructuur en Milieu. In vastgoedkringen is echter steeds de vraag gesteld welke marktpartij/belegger eigenlijk in de Apenrots geïnteresseerd zou kunnen zijn, aangezien het een fortuin zal kosten om het geschikt te maken voor een andere bestemming. De meeste waarschijnlijke nieuwe bestemming zou een woonfunctie zijn. En anders simpelweg slopen. Mocht het voornemen van het kabinet doorgaan, dan zal de verkoop van de Apenrots in ieder geval zeker tien jaar uitgesteld moeten worden.

Dat overheden anders aankijken bij het kopen, verkopen, huren en exploiteren van gebouwen en locaties dan marktpartijen, is bekend. Maar juist daarin is de afgelopen jaren een breuk te constateren. Overheden belijden in ieder geval in notities en voornemens kritischer, rendabeler, duurzamer en efficiënter met het eigen – als ‘maatschappelijk’ omschreven – vastgoed om te willen gaan. Vreemd is dan wel dat ik nergens heb kunnen achterhalen welke expertise en kennis van vastgoedpartijen de bestuursgroep van ex-minister Spies heeft binnengehaald of geraadpleegd om tot het advies aan het kabinet te komen. Zo lit er – en dat concludeer ik uit de vele krantenartikelen over dit onderwerp- de vraag waar nu precies dat bedrag van 475 miljoen euro op is gebaseerd? Gezien de praktijk bij overheidsaanbestedingen moet nu al rekening worden gehouden met een aanzienlijke overschrijding. Daar hoeft zich echter dit kabinet helemaal niet druk over te maken, want als het zover is, ligt de politieke realiteit waarschijnlijk heel anders.

Ik hoop wel date stuurgroep van mevrouw Spies wat breder om zich heen heeft gekeken. Er zijn inmiddels een aantal marktpartijen die veel ervaring hebben op het terrein van het renoveren van bestaande kantoren en kantoorlocaties. Een mooi voorbeeld is ook de locatie van a.s.r. – overigens nog eigendom van de Nederlandse staat – op Rijnsweerd in Utrecht, dat eind van het jaar wordt opgeleverd. Dit kantoorgebouw is met 80.000 m2 een van de grootste van ons land en is in nog geen drie jaar herontwikkeld tot een aansprekend ‘nieuwe’ locatie, terwijl de werknemers gewoon in het pand actief bleven. Zie hierover een artikel van mijn hand in het aanstaande oktobernummer van Vastgoedmarkt.

Juist op dit moment kijken vrijwel alle grote en middelgrote eindgebruikers opnieuw naar hun huisvesting en de gevolgen van het Nieuwe Werken, het flexwerken, het gebruik van ICT et cetera voor hun huisvestingsbehoeften op langere termijn. Op grond van die inschattingen is er ook sprake van een aanzienlijke afname van de kantoor- en vergaderbehoeften in de toekomst. Hoewel ik me realiseer dat het politiek en democratisch spel andere eisen stelt aan vergaderen en werken dan een ‘normaal’ bedrijf, sluit ik niet uit dat ook de huisvestingsbehoeften van de regering en met name het gebruik van het huidige Binnenhof het komende decennium aanzienlijk zal wijzigen. Dat wordt trouwens al geïllustreerd door de sterk veranderde en verminderde huisvestingsbehoeften van ministeries en andere overheden. Denk daarbij aan de herhuisvesting van de Provinciale Staten van Utrecht in het voormalige Fortis-gebouw op Rijnsweerd, die van de Provinciale Staten van Gelderland of die van Noord-Brabant.

Meestal neemt het Raad van Bestuur van een onderneming, na het raadplegen van vastgoedexperts en met consultatie en advies van werknemers (via de OR) uiteindelijk een beslissing over nieuwe huisvesting. In het geval van het Binnenhof is er geen sprake een Raad van Bestuur of directie, maar van een kabinet, waarbij je de rol van Eerste en Tweede Kamer en andere belanghebbenden bij dit deze locatie – media, lobbyisten, politieke partijen, gemeente Den Haag, omwonenden – kunt vergelijken met die van een OR. Maar voordat deze zich echt goed kunnen buigen over de voornemens van dit kabinet, moeten zij ook de beschikking hebben over de in te schatten kosten en vooral huisvestingsbehoeften over een lange termijn. In de brief van mevrouw Spies en in het voornemen van het kabinet zijn die details nergens terug te vinden. Zo er al gedetailleerde uitwerkingen zijn – opgesteld door relevante adviseurs, aannemers, technische bureaus en vastgoedexperts – vereist het democratisch proces dat die snel ter beschikking komen van alle betrokkenen. Kortom van u en mij. Zodat de discussie over een snelle integrale óf gefaseerde renovatie met echte argumenten kan worden genomen en niet op basis van vaak politieke emoties, zoals die naar boven komen in de mediaberichtgeving.

Ook vraag ik me af of de stuurgroep van ex-minister Spies zich heeft gebogen over een soortgelijke discussie in Groot Brittannië. In Londen speelt namelijk de
renovatie van het Britse parlementsgebouw Westminster en ook daaraan liggen dezelfde argumenten en emoties ten grondslag: achterstallig onderhoud van een monumentaal en historisch complex. Wel met een heel andere kosteninschatting, want tegenover de 475 miljoen euro voor het Binnenhof dreigen daar de kosten op te lopen tot 9,8 miljard euro als de parlementariërs niet tijdelijk elders worden gehuisvest. De werkzaamheden zouden in dat geval minimaal 32 jaar (!) gaan beslaan.

Als de meer dan duizend Hoger- en Lagerhuisleden, met hun ondersteuning, echter tijdelijk elders worden gehuisvest, kan de renovatie van Westminster binnen zes jaar klaar zijn, en wel voor een geschat bedrag van 4,8 miljard euro. Dus ook de tegenstanders in de Eerste en Tweede Kamer tegen een volledige tijdelijke verhuizing van alle Binnenhof-functies – en die zijn met name in de oppositie terug te vinden – moeten zich nog maar eens achter de oren krabben.

Een ding is zeker: of het nu gaat om het Binnenhof, de Westminster, de Raad van Europa in Brussel of het bankgebouw van de ECB in Frankfurt, huisvesting mag voor overheden en publieke diensten heel wat kosten. Daar zorgen de politieke poeha en emoties wel voor. In ieder geval mogen die kosten heel wat meer zijn dan het bedrijfsleven tegenwoordig verantwoorden kan. Maar ja, die moeten aan rendement, publieke opinie en aandeelhouders denken en hebben geen onuitputtelijke belastinginkomsten achter de hand.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: