Kanttekeningen bij een aantal forse investeringen in studentenhuisvesting

Studentenhuisvesting is in Nederland het afgelopen twee jaar ‘hot’ geworden, zowel bij ontwikkelaars als beleggers. In met name de VS en het Verenigd Koninkrijk wordt studentenhuisvesting al jaren als een aantrekkelijke vastgoedniche beschouwd, maar op het Europese continent nauwelijks. Ten minste tot voor kort. Alleen Bouwfonds IM en een paar Duitse aanbieders van studentenhuisvesting aan institutionele en private beleggers timmeren aan de weg. Ontwikkelaars zijn er al wat langer mee bezig, vooral in relatie tot het aanwenden van langdurig leegstaande kantoorpanden voor (studenten)huisvesting, zowel in het koop- als huursegment. En een corporatie als Duwo heeft, met 29.000 kamers en woningen, met name bestemd voor studenten, al veel langer een belangrijke positie. Leegstandsbeheerders als Ad Hoc en Camelot huisvesten ook heel veel studenten.

Maar twee enorme investeringen de afgelopen week hebben ook in Nederland studentenhuisvesting als belegging eindelijk op de kaart gezet. Allereerst de investering van 100 miljoen euro door het pensioenfonds ABP in The Student Hotel. Die investering maakt het voor The Student Hotel mede mogelijk om de komende jaren 10.000 nieuwe kamers te realiseren in belangrijke Europese studentensteden. In het persbericht dat werd verspreid over de deelname door ABP, wordt immers gesproken over een beoogde studentenvastgoedportefeuille van 1 miljard euro voor het einde van 2020. Dat komt dus neer op een bedrag van 100.000 euro per studentenkamer. Vorig jaar november haalde The Student Hotel al 150 miljoen euro op bij het Amerikaanse private-equitybedrijf Perella Weinberg Real Estate. Deze belegger gaat uit van een rendement van 15 procent en dat zal ook voor ABP gelden. Niet slecht in deze tijd.

Vorige week werd verder bekend dat de Amerikaanse woninginvesteerder en assetmanager Greystar Campus Diemen Zuid koopt. De eigenaren en initiatiefnemers van deze campus zijn Snippe Projecten, Van Wijnen en Ramphastos Investments van belegger Marcel Boekhoorn. Campus Diemen Zuid is de grootste Nederlandse studentencampus naar Amerikaans model. Het complex bestaat uit 5 gebouwen met 939 appartementen en circa 4.650 m2 commerciële ruimte. De campus is ontstaan door het leegstaande kantorencomplex Diemervijver uit 1978 volledig te herontwikkelen.

Snippe, Van Wijnen en Boekhoorn kochten het complex in 2012 voor ongeveer 15,5 miljoen euro en de herontwikkeling zou zo’n 45 miljoen euro hebben gekost. Wat Greystar nu op tafel legt, is niet naar buiten gebracht, maar moet bij een prijs van ruim 105.000 euro per appartement van 27 m2 (er zijn ook een aantal grotere appartementen, oplopend tot 41 m2) plus infrastructuur, inrichting en wat commercieel vastgoed rond de 140 miljoen euro liggen. Tenminste dat bedrag wordt inde markt genoemd. De initiatiefnemers houden er in ieder geval samen meer dan 60 miljoen euro aan over. Een aardige investering voor een paar jaar herontwikkelen en beheren. Met huurprijzen, alles inclusief (dus ook schoonmaken, wifi, beveiliging, parkeerruimte en een aantal betaalde servicediensten) van minmaal 527 euro (excl. BTW), is een rendement van 10 procent plus ook voor de Campus Diemen Zuid reëel, zeker omdat er geen leegstand is.

In juli publiceerde CBRE – die bij de deal van Campus Diemen Zuid als adviseur betrokken was – nog een rapport, waarin werd duidelijk gemaakt dat ‘de markt voor studentenhuisvesting in Nederland snel verder zal groeien dankzij een tekort aan studentenkamers en groei van het aantal studenten’ en dus ‘een forse premie op het aanvangsrendement zal opleveren.’ CBRE merkt verder op dat het voor veel Nederlandse studenten aantrekkelijk is te huren, omdat zij vanaf hun 23ste in aanmerking komen voor huurtoeslag. Feitelijk kun je daarmee constateren, dat de Nederlandse staat beleggers op deze manier mede aan een zeer aantrekkelijk rendement helpt. Die discussie zagen we ook vorig jaar toen er plotseling – door de problemen bij een aantal woningcorporaties – erg veel sociale woningen op de markt kwamen, die voor een deel weer in handen van buitenlandse beleggers zijn gekomen. Veel huurders van corporatiewoningen hebben recht op huurtoeslag.

Bij de hierboven genoemde investeringen van The Student Hotel en Campus Diemen Zuid kunnen kanttekeningen worden geplaatst. Volgens de website KamersinNederland beslaat de gemiddelde studentenkamer het afgelopen jaar 21 m2 en kost 463 euro per maand. Dit gemiddelde wordt sterk omhoog gebracht door Amsterdam, de populairste en duurste studentenstad van het land. Daar ligt de prijs gemiddeld op 515 euro. Nog altijd aanzienlijk minder dan wat The Student Hotel en Campus Diemen Zuid in rekening brengen. Ik ga er vanuit dat de relatief hoge bedragen vooral gerealiseerd kunnen worden, omdat ouders flink bijspringen. Of anders omdat studenten een aanzienlijk bedrag bijverdienen, naast hun studie. Zelfs met de basisbeurs – die overigens sinds september is afgeschaft voor nieuwe studenten – zijn huurbedragen van 600 euro en meer voor een ‘normale’ student die niet op ouderlijke ondersteuning kan rekenen, niet mogelijk.

Vooralsnog lijkt het erop dat de vraag naar goede en betaalbare studentenhuisvesting zal blijven bestaan, zolang het aantal studenten toeneemt of stabiliseert. Maar voor Nederland geldt, dat de studentenpopulatie de komende jaren minder sterk groeit dan voorheen. Daar staat tegenover dat nog steeds het aantal buitenlandse studenten toeneemt. Juist die buitenlandse studenten – en hun ouders – zoeken de meest voor de hand liggende huisvestingsoplossing bij concepten als The Student Hotel en Campus Diemen Zuid.

Het succes van The Student Hotel en Campus Diemen Zuid heeft in ieder geval heel veel initiatieven voor nieuwe studentenhuisvesting, met name in de grote studentensteden, met zich meegebracht. Ook bijvoorbeeld in steden als Kerkrade en Heerlen. Hier worden leegstaande kantoor- en hotelpanden gereed gemaakt voor studenten uit het nabijgelegen Duitse Aken. Minister Stef Blok van Woningen en Rijksdienst onderschrijft die ontwikkeling in een brief van 15 september aan de Tweede Kamer, op basis van cijfers van Kences. Tot en met 2016 komen er nog eens 49.000 studentenwoningen bij, deels vrijgemaakt en geïnitieerd door woningcorporaties en deels door private partijen als Snippe en The Student Hotel.

Onduidelijk is wat de afschaffing van de basisbeurs zal betekenen voor de vraag naar studentenwoningen op langere termijn. Vanaf dit jaar moet een nieuwe student lenen bij de overheid om te kunnen studeren, met een maximum van 1016 euro per maand. Dat betekent hogere schulden voor de periode na de studie en het zal duidelijk zijn dat je met dat maximale bedrag er zonder financiële steun van de ouders niet toe komt een appartement in de vrije sector te huren, in een project als The Student Hotel of Diemer Campus Zuid te stappen of zelf een studenten- of startersappartement te kopen. Want ook dat aanbod neemt snel toe, denk maar aan een project van Stadgenoot/AM in Amsterdam, met De Studio (de herontwikkeling van het voormalige GAK-kantoorgebouw).

Daar staat tegenover dat de schaarste blijft bestaan mede door de enorme instroom van vluchtelingen de afgelopen maanden. Nico Rietdijk, directeur van NVB (Nederlandse vereniging van ontwikkelende bouwbedrijven), wees eind september in een interview met Cobouw op die blijvende druk op de woningenvoorraad. Dat betekent dat corporaties die in de grote steden eindelijk werk aan het maken waren van nieuwe studentenwoningen – of hun woningvoorraad voor studenten openstelden – daar al weer noodgedwongen op terugkomen. Met als gevolg dat studentenhuisvesting in de toekomst in de eerste plaats een private zaak blijft. Met dito gewenste aanvangsrendementen.

Hier ligt misschien wel het belangrijkste dilemma. Studenten komen niet in aanmerking voor de geliberaliseerde woningvoorraad, omdat ze geen stabiel inkomen hebben dat hoog genoeg is voor een huurcontract. En geen enkel commercieel verhuurder (denk aan Vesteda of Amvest) laat toe dat twee of drie studenten samen in een geliberaliseerde woning stappen, ook al zouden ze dat makkelijk kunnen betalen. (Overigens in De Studio te Amsterdam laat de corporatie Stadgenoot drie immigranten met een status op één appartement van 27 m2 wonen!) Ook garantstellingen van ouders worden nauwelijks geaccepteerd door de Vesteda’s en Amvesten van deze wereld. En kopen is, zonder steun van ouders, eveneens moeilijk, omdat geen enkele bank bereid is een hypotheek te verstrekken zonder een gegarandeerd maandelijks inkomen. Een studiebeurs helpt helemaal niet. Dus zelfs niet als een student – of andere jongere – de hypotheek makkelijk kan betalen. Dat is echter klinkklare onzin. Reken maar uit: een appartement van 1 ton met een hypothecaire lening van 90.000 euro kost aan hypotheek ‘slechts’ een kleine 200 euro per maand aan rente. Dan kan hij ook nog eens 200 euro per maand aflossen. Die 400 euro blijft dan nog steeds heel wat onder de 600 euro plus voor een appartement in The Student Hotel of een Campus Diemen Zuid.

Voor ouders met geld – en die zij er in Nederland nog steeds heel veel (‘We’ zijn immers het op vier na rijkste land van de wereld?) – is dat geen probleem. Die betalen gewoon de huurlasten of verhogen hun studiebijdrage. En anders maken ze gebruik van de schenkingsfaciliteit voor de aankoop van een appartement van 1 ton die dit kabinet vanaf 2017 weer invoert of kopen het appartement zelf als belegging in box 3. Dat ze daarop geen renteaftrek krijgen, is gezien de lage rentestand nauwelijks een issue. En zelfs daarvoor zijn oplossingen te bedenken, zoals de populaire ‘familielening’.

Voor de student die niet zo gelukkig is om zulke welgestelde ouders of grootouders te hebben, blijft slechts het traditionele huursegment over, dat nog steeds het grootste deel van het aanbod uitmaakt. Een kamer van 5 m2 plus, een gedeelde keuken en soms ‘slachtoffer’ van de bekende huisjesmelker. Of anti-kraak via Ad Hoc of Camelot. Maar dan betaalt hij ook niet meer dan tussen de 300 en 400 euro per maand, afhankelijk van de stad en de grootte van het appartement.

Zolang er schaarste is aan studentenhuisvesting en de woningcorporaties er niet inslagen om meer betaalbare appartementen aan te bieden, ziet het er voor private en institutionele investeerders dus aantrekkelijk uit om zelf studentenhuisvesting te realiseren of aan te kopen. Juist de schaarste aan studentenwoningen, maakt een rendement van 10 plus uiterst reëel. Dat een kabinet waarin de PvdA de helft van de coalitie uitmaakt, er tegelijk voor zorgt dat de tweedeling tussen arm en rijk – ook waar het gaat om studenten en studentenhuisvesting – alleen maar wordt vergroot, is misschien wel het pijnlijkst. Dat is het waarschijnlijk ook een verklaring waarom de PvdA het in alle opiniepeilingen uitermate slecht doet, zeker bij de traditionele, minder welgestelde achterban.

Advertenties
Comments
One Response to “Kanttekeningen bij een aantal forse investeringen in studentenhuisvesting”
  1. Martin Verkerk schreef:

    Dit is inderdaad geen goede zaak denk ik, naar mijn mening moet je de markt zijn gang laten gaan.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: