Door Dijsselbloem gewenste snelle verkoop van Propertize kent nog heel wat open einden

Eigenlijk was het een curieus bericht, afgelopen vrijdag. Minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën liet aan de Tweede Kamer weten dat Propertize – de voormalige, verzelfstandigde vastgoedpoot van de genationaliseerde bank/verzekeraar SNS Reaal – het best snel verkocht kan worden. Wie had dat pakweg twee jaar geleden kunnen denken? Als er ooit een verguisde vastgoedportefeuiile heeft bestaan in Nederland, is dat wel die van het voormalige Bouwfonds Property Finance! De algehele mening van politici en journalisten in 2013 – na de val van SNS Reaal – was, dat de belastingbetaler en de klanten flink zouden moeten boeten voor het mismanagement bij SNS Property Finance. Er werden in dat verband bedragen van 3 miljard euro en meer genoemd. Ook zou het afbouwproces van de vastgoedportefeuille van SNS Reaal minstens tien jaar in beslag nemen. Dat blijkt nu toch anders te liggen.

De Nederlandse staat verzelfstandigde eind 2013 – na de nationalisatie van SNS Reaal in het begin van dat jaar – de vastgoedpoot SNS PF (Property Finance), die onder leiding van Hans Copier werd geplaatst. De naam werd veranderd in Propertize. Om de doorstart een stevige basis te geven bracht minister Dijsselbloem ook een half miljard euro aan eigen vermogen in om te voorkomen dat er liquiditeitsproblemen ontstonden. Propertize werd ondergebracht in NLFI, een in 2011 speciaal opgericht vehikel voor het beheer van aandelen van genationaliseerde ondernemingen. In NLFI zitten onder meer ook de overheidsbelangen van SNS Reaal, ABN Amro en a.s.r. De waarde van de vastgoedfinanciering en het vastgoed van Propertize bedroeg eind 2013 – na een enorme afboeking – 4,8 miljard euro. Het was toen nog de bedoeling dat de portefeuille de komende tien jaar zou worden afgebouwd, waarbij met een zo laag mogelijk risicoprofiel een zo hoog mogelijke opbrengst moest worden behaald, in de woorden van de minister.

In de media is de afgelopen dagen nogal gemakkelijk geconcludeerd dat de opbrengst van de beoogde verkoop van Propertize, begin volgend jaar, mogelijk hoger uitvalt dan aanvankelijk werd gedacht. Dit omdat nu de interesse onder durfinvesteerders in moeilijke vastgoedleningen aanzienlijk zou zijn toegenomen. Ik heb er een hard hoofd in. Misschien dat Dijsselbloem zijn half miljard wel terugkrijgt, maar voor het eigen geld dat vastgoedpartijen in de financieringen hebben gestoken, maak ik me minder illusie.

Om een juister beeld te krijgen van wat de situatie van Propertize op dit moment is en of het reëel is om te verwachten dat het overheidsverlies zal meevallen, heb ik alle beschikbare informatie op een rijtje gezet. Dat zijn met name de jaarverslagen van SNS PF/Propertize over 2012, 2013 en 2014, het halfjaarbericht over 2015, de daaraan gekoppelde persberichten en het recente positieve advies van de NLFI aan Dijsselbloem (van oktober 2015) over de verkoop van Propertize.

– De portefeuille van SNS Property Finance (nu Propertize) bedroeg eind 2012 8,2 miljard euro. Dat is dus nog voor de nationalisatie van de verzekeraar/bankier. Daarvan was 7,8 miljard euro door SNS/Bouwfonds Property Finance aan een groot aantal vastgoedpartijen uitgeleend tegen marktconforme rente, dus met de bedoeling dat die zou worden terugbetaald. Daarnaast stond er nog een bedrag van 416 miljoen euro aan vastgoedprojecten op de balans; dus vastgoed dat reeds volledig in handen van SNS Property Finance was, waarschijnlijk omdat de voormalige eigenaren de renteverplichtingen al langer niet meer hadden kunnen betalen. Eind 2012 had SNS PF al een voorziening op de uitstaande leningenportefeuille van ruim 7,7 miljard euro genomen van 1,217 miljard euro. Dus ruim 1,2 miljard euro, waarvan moest worden uitgegaan dat die niet meer zou worden terugbetaald.

– Halverwege 2015 is de totale netto exposure van Propertize van 8,2 miljard euro eind 2012 gedaald naar 4,283 miljard euro. Er staan nog altijd 5,643 miljard aan leningen uit, met een voorziening (zeg maar een informele afboeking) daarop van 1,665 miljard euro. Ook zit er nog voor 305 miljoen aan harde vastgoedprojecten in portefeuille. De daling van het uitstaande leningenbedrag ten opzichte van eind 2012 is deels veroorzaakt door het verkopen van projecten (meestal met aanzienlijke verliezen) en door aflossingen van leningen door marktpartijen. En natuurlijk door de afboekingen.

– Van belang hierbij is het volgende op te merken: Propertize heeft in 2013 ook nog voor een bedrag van 4 miljard aan kortlopende kapitaalinjecties opgenomen via onder meer Medium Term Notes. Dat is dus geld geleend op de kapitaalmarkt om het eigen vermogen te versterken, de dekking van het eigen vermogen dat de geldleners hebben ingebracht en eventuele afwaarderingen op de portefeuille af te dekken. Daarnaast had Propertize nog altijd de half miljard van Dijsselbloem achter de hand. Ik citeer uit het advies van NLFI: ‘Per ultimo juni 2015 bedroeg de financiering met staatsgarantie circa EUR 3 miljard, bestaande uit EUR 2,6 miljard Medium Term Notes (MTN) met verschillende looptijden tot uiterlijk 2019 en EUR 0,4 miljard commercial paper waarvan een belangrijk deel op korte termijn zal worden afgelost uit de opbrengsten van de afbouw.’

– In het halfjaarbericht over 2015 bestempelt Propertize 24 procent van de totale netto portefeuille (4,83 miljard euro) als gezond (1.168 miljard euro). Van een bedrag van 3,268 miljard euro wordt gesteld dat er sprake is van ‘waardebehoud’ en voor 482 miljoen euro aan leningen wordt geconstateerd dat ze waarschijnlijk niets meer waard zijn (‘stop-loss’). Propertize spreekt in dit verband van ‘buckets’. Van belang is verder, dat het vrij beschikbaar eigen vermogen van Propertize halverwege 2015 549 miljoen euro bedraagt (dat is dus de blijkbaar niet aangewende extra lening van een half miljard door Dijsselbloem) en dat er voorzieningen op de balans zijn opgenomen voor een sociaal plan voor de circa 200 werknemers die Propertize nog altijd heeft.

– Samenvattend kan worden geconcludeerd dat er de afgelopen tweeënhalf jaar voor 1,951 miljard aan afwaarderingen heeft plaatsgevonden op een totale portefeuille van ruim 7 miljard euro. Dat is weliswaar ruim 800 miljoen euro minder dan Cushman &Wakefield begin 2012 begrootte bij de nationalisatie van SNS Reaal, maar toen werd nog uitgegaan van een doorlooptijd voor de hele portefeuille tot 2023. Inmiddels zijn ook de vastgoedmarkten wat positiever geworden. We missen echter de uitgesplitste leningen en waarden per leenobject/financiering, waardoor het voor een buitenstaander moeilijk na te trekken is of Propertize tot nu toe juist die leningen heeft opgelost/afgewaardeerd waar dit het meest makkelijk was. Concreet: hoe zeker is Propertize dat de waarden van de eerder genoemde buckets ‘waardebehoud’ en ‘stop loss’ niet verder zullen dalen dan op dit moment wordt aangenomen?

– In het recente advies van de NLFI over de verkoop van Propertize wordt gesteld, dat een verkoop van de hele overgebleven Propertize portefeuille in de loop van volgend jaar waarschijnlijker en beter is dan te wachten tot 2023. NLFI geeft daarvoor een aantal redenen:
‘Op basis van een analyse van de markt van commerciële vastgoedleningen kan geconstateerd worden dat marktomstandigheden significant veranderd zijn, waardoor er op dit moment een alternatieve strategie zou kunnen worden overwogen.
– Een verkoop van Propertize in het geheel lijkt vanuit een risicoperspectief een aantrekkelijke optie in vergelijking met het continueren van het huidige afbouwplan.
– Een verkoop van Propertize in het geheel biedt mogelijk nieuwe perspectieven voor het personeel. (-) De liquiditeit van de vastgoedmarkt vertoont een herstel gedragen door gunstige groeivooruitzichten van de Nederlandse economie en lage rente. Door de relatief hoge aanvangsrendementen in Nederland lijkt er op dit moment ruim voldoende liquiditeit en daarmee interesse van marktpartijen aanwezig.
– Tenslotte is Propertize in voldoende mate gereed voor een verkoop van de vennootschap.’

– Jammer genoeg besteedt NLFI geen woord aan de eigenaren van het vastgoed, die bij Propertize een lening hebben uitstaan en hopen dat ze het zullen redden. Of er trouwens werkelijk concrete en interessante belangstelling van een investeerder naar Propertize tegen de huidige vastgoedwaarden is, blijft een open vraag. Natuurlijk tonen Amerikaanse en Britse equity partijen interesse voor in problemen geraakte Europese leningenportefeuilles, maar deze vooral buitenlandse partijen hebben slechts een beperkte investeringshorizon van vier tot zeven jaar en eisen een rendement van minimaal 12 tot 15 procent. Dat lijkt wel gehaald te kunnen worden voor het ‘gezonde deel’ van de Propertize-portefeuille, maar het is maar de vraag of dat ook geldt voor de overige 76 procent. Buitenlandse equity partijen zullen slechts instappen als de boekwaarde alsnog verder wordt afgewaardeerd dan de circa 30 procent die Cushman & Wakefield in 2012 in het vooruitzicht stelde. Bij problematische leningenportefeuilles wordt in de praktijk veelal uitgegaan van minimaal 50 procent aan afwaardering ten opzichte van de oorspronkelijke boekwaarde. En dat laatste vinden veel klanten van Propterize helemaal niet leuk. Die vrezen terecht een botte uitverkoop, als Propertize in andere handen komt

– Dan is er nog iets. Omdat we niet precies weten wat er nog altijd in de Propertize-portefeuille zit en welke voorzieningen er zijn genomen op welk project/lening, is het moeilijk vast te stellen of de waarderingen zoals die anno 2015 worden aangehouden, reëel zijn. Bij een project als New Babylon, dat vrijwel uitontwikkeld is, is het niet zo moeilijk vast te stellen wat de huidige beleggerwaarde is (op basis van concrete cashstromen en huurcontracten). Als New Babylon uiteindelijk wordt verkocht – en die geruchten gaan – kan makkelijk een inschatting worden gemaakt tussen werkelijk financieringskosten en opbrengsten. En als ik dan mag schatten, dan denk ik dat New Babylon SNS PF/Propertize – en dus de Nederlandse belastingbetaler – alsnog minstens 50 miljoen en mogelijk zelfs 100 miljoen euro zal kosten. Maar bij veel andere projecten in de huidige Propertize-portefeuille is dat veel minder goed vast te stellen. Neem bijvoorbeeld de lening van 50 miljoen op het Postkantoor in Rotterdam, het project Post. Daarvoor wordt al jaren geprobeerd een realistische bestemming te vinden (outlet factory, boutique hotel, luxe winkelcentrum), maar die plannen komen maar niet van de grond en kosten alleen maar rente en onderhoud- en planningskosten. Nog afgezien van de WOZ. Het is ook nog een Rijksmonument en slopen is uit den boze. Eerdere plannen voor ‘Post’ kwamen uit op een investering van 150 miljoen en daarvoor moet dan eerst een andere financier worden gevonden. Proportie gaat dat zeker niet doen en je kunt je afvragen of een buitenlandse equity partij daar wel voor gaat zorgen?

– En dan hebben we nog zaken als de strafrechtelijke en civielrechtelijke kwesties rond Buck Groenhof en zijn omstreden team, de claims van iemand als Roger Lips, verplichtingen die zijn aangegaan met Dik Wessels over the Mall, de ellende rond Belval en ga zo nog maar even door. Een omstreden en geldverslindend project als La Cigüeña mag dan wel zijn verkocht met grote afwaarderingen (dus verliezen), voor een project als Belval van oorspronkelijk Cor van Erp geldt dat helemaal niet. Het blijft een interessante vraag voor hoeveel Belval nu in de boeken staat en wat een equity partij daar nu mee aan moet? Propertie is er tenminste niet in geslaagd daarvoor een oplossing aan te dragen.

Mijn conclusie is, dat Dijsselbloem en zijn adviseur NLFI een grote gok nemen om te denken dat een verkoop van Propertize begin volgend jaar aan een (buitenlandse) equity partij mogelijk is en dat ze er redelijk – dus op de huidige waarde – uitspringen. Ik denk dat dat onmogelijk is zonder opnieuw een flinke extra afwaardering. Voor NLFI en Dijsselbloem is dat blijkbaar geen probleem. NLFI schrijft in zijn advies tenminste: ‘Een verkoop van Propertize in het geheel biedt mogelijk nieuwe perspectieven voor het personeel en kan overige operationele risico’s verkleinen. Een verkoop van Propertize als geheel is derhalve vanuit het perspectief van de Staat een goede optie indien de verkoopvoorwaarden zoals opbrengst en contractuele verplichtingen voldoende aantrekkelijk blijken.’

NLFI gaat zelfs nog een stapje verder en is van mening dat Propertize inmiddels ook ingezet kan worden voor het oplossen van andere leningportefeuilles: ‘Verschillende partijen hebben gearticuleerd geïnteresseerd te zijn in Propertize in zijn geheel. Afhankelijk van de strategische intenties van partijen bestaat er ook interesse in Propertize als platform voor het beheer van andere (vergelijkbare) portefeuilles van leningen.’ Ik kan er alleen maar bij glimlachen. Whishful thinking van Hans Copier en zijn mensen.

Het zou zo maar eens kunnen dat met een verkoop nu de huidige klanten van Propertize en de belastingbetaler – sorry, de Staat, – de dupe worden. Die kans is groot en dat geeft ook NLFI aan in haar advies. ‘Bij het bepalen van de optimale verkoopopbrengst zijn naast de directe verkoopopbrengst ook andere factoren relevant, zoals contractuele voorwaarden en de zekerheid waarmee de bieder het bod daadwerkelijk kan financieren. Deze factoren dienen te worden meegewogen. De prijs die potentiële kopers van (de kredietportefeuilles van) Propertize bepalen zal onder meer afhankelijk zijn van de verwachte rente-inkomsten, de verhouding tussen de uitstaande lening en de achterliggende waarde (LTV), de operationele kosten die samenhangen met het uitvoeren en administreren van de leningen in de portefeuille en eventueel te verwachten claims uit rechtszaken zoals omschreven in het jaarverslag van Propertize. Daarnaast is de wijze van financiering relevant voor de prijsbepaling door de kopers en zullen kopers mogelijk een waarde toekennen aan het platform, afhankelijk van de strategische overwegingen bij de aankoop. De bestaande garantie van de Staat op de door Propertize aangetrokken financiering behoeft mogelijk aanpassing bij verkoop hetgeen gedurende het verkoopproces en de wijze van financiering door de mogelijke koper, bepaald kan worden.‘

Eigenlijk blijft er maar een conclusie over. Den Haag, lees dit kabinet en minister Dijsselbloem, wil af van Propertize, net zoals de directie van Propertize af wil van de knellende Haagse omhelzing. Het hele spel duurt beide partijen al te lang en wachten tot 2023 gaat hen gewoon te ver, terwijl er geen garantie bestaat dat alle projecten en daaraan gekoppelde leningen dan zijn afgelost en opgelost. De beslissing om een verkoopproces voor Propertize te starten is simpelweg ingegeven door de opportunistische verwachting dat er wel een buitenlandse marktpartij zo gek is om in te stappen. En dat mag gewoon wat kosten. Met dank aan Den Haag en Dijsselbloem kan zo het boek SNS Property Finance/Propertize gewoon in een klap dicht worden geslagen. We zullen zien.

Advertenties
Comments
2 Responses to “Door Dijsselbloem gewenste snelle verkoop van Propertize kent nog heel wat open einden”
  1. Joseph Lemmens schreef:

    SNS/Propertize was, is en zal altijd een onderneming blijven met een corrupt tintje en dan druk ik me nog zachtjes uit

Trackbacks
Check out what others are saying...
  1. […] euro, niet toevallig hetzelfde bedrag dat ik al aangaf in mijn blog van eind oktober vorig jaar (https://visieopvastgoed.wordpress.com/2015/10/21/door-dijsselbloem-gewenste-snelle-verkoop-van-prope&#8230😉 en vooral in mijn analyse van februari dit jaar die in Vastgoedmarkt werd gepubliceerd onder de […]



Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: