Het was een slechte week voor het imago van commercieel vastgoed in Nederland

Het was een trieste week voor de Nederlandse vastgoedsector. Tenminste, als we afgaan op een aantal publicaties in de media de afgelopen week. Allereerst was er de regiezitting in de zaak tegen Buck Groenhof en acht voormalige SNS PF-medewerkers. Daarover heb ik al het nodige geschreven in mijn vorige blog. Tijdens deze regiezitting werd overigens bekend dat het OM nog een zaak voorbereidt tegen vijf andere SNS PF-employees.

Woensdag volgde een publicatie in De Telegraaf waarin PWC-partner Ruud Dekkers wordt beschuldigd fiscale trucs te hebben gebruikt en jaarrekeningen gemanipuleerd om zichzelf te verrijken. Het zou hier gaan om fiscaal gedreven privébeleggingen in vastgoed door Dekkers en veertien andere beleggers. Hoewel het maar de vraag is of Dekkers iets onrechtmatigs heeft gedaan en het vooralsnog om een geschil tussen de beheerder van het onderliggend vastgoed en de private beleggers gaat, wordt met deze publicatie opnieuw vastgoed – én de accountantssector – in een kwaad daglicht gesteld.

Maar daarmee was de negatieve koek voor vastgoed afgelopen week niet op. Met name de berichtgeving in het Fd over een mogelijk door taxateurs van marktleider DTZ Zadelhoff gemanipuleerde vastgoedtaxatie voor het uitgaanscomplex Go Planet in Enschede in 2005 en 2007 zorgde voor heel wat commotie.

Deze zaak trok vooral aandacht, omdat het hier vastgoed betrof uit de portefeuille van Museum Vastgoed, een vastgoedvehikel waarvan de in 2004 vermoorde Willem Endstra samen met zijn voormalige zakenpartner Klaas Hummel eigenaar was. Ik weet niet of het hier een toevallige samenloop van omstandigheden betreft, maar tegelijkertijd speelde vorige week ook het met bijzonder veel publiciteit omgeven liquidatieproces met als hoofdpersoon Willem Holleeder, de man die verdacht wordt opdracht te hebben gegeven voor de moord op Endstra.

Maar dat was nog niet alles. Het Fd berichte ook over een inval van de Fiod bij de Amsterdamse private vastgoedbeleggers en makelaars Peter en Mark Bakker vanwege hun vastgoedvehikel Overvast. Net als bij de DTZ Zadelhoff/Hummel affaire gaat het om een fiscaal onderzoek naar de waardering van een vastgoedobject. Volgens het Fd worden de broers ‘ervan verdacht een pand opzettelijk te laag te hebben gewaardeerd’ bij een onderlinge vastgoedtransactie, met als resultaat dat er te weinig overdrachtsbelasting werd betaald.

Los van het feit, dat het om verdenkingen gaat waarvan nog door de onafhankelijke rechter moet worden vastgesteld of er sprake is van een strafbaar feit, is zoveel negatieve berichtgeving over vastgoedgerelateerde zaken binnen een week opnieuw een bewijs dat vastgoed een negatief imago heeft. Alle pogingen van brancheorganisaties, de overheid en bedrijven zelf om een positieve stap vooruit te zetten door integriteitcodes, dilemmatrainingen en governancetrajecten, blijken in de praktijk toch weerbarstig.

De reactie van de RICS op de berichtgeving in het Fd over de beweerde te lage taxaties door taxateurs van DTZ Zadelhoff lijkt in ieder geval adequaat. De taxateurs van DTZ Zadelhoff die actief lid zijn van de RICS, werden donderdag binnen de beroepsorganisatie op non-actief gesteld. In totaal zijn een vijftiental van de ruim 100 taxateurs van DTZ Zadelhoff lid van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS). Ik ben benieuwd of deze op-non-actief-stelling ook geldt voor de drie DTZ Zadelhoff taxateurs, waarvan de RICS juist een dag eerder met trots had bericht dat ze samen met 40 andere vastgoedmannen- en vrouwen als nieuw lid waren toegelaten. De schorsing zelf stelt, trouwens, niet zoveel voor. Totdat het onderzoek van het Openbaar Ministerie is afgerond, mogen deze taxateurs geen aspirant-leden klaarstomen voor het lidmaatschap. Ook mogen DTZ-taxateurs niet meer beoordelen of vakbroeders lid mogen worden of deelnemen aan interne vakgroepen voor inhoudelijke verdieping. Maar het is zeker niet zo, dat deze drie of andere DTZ Zadelhoff taxateurs niet meer als taxateur aan de slag mogen. Pas als nader onderzoek van het OM en/of de RICS heeft uitgewezen, dat de drie taxateurs bewust een veel lagere taxatie hebben afgegeven om de opdrachtgever te plezieren en de fiscus voor de gek te houden, kan schorsing of zelfs het afnemen van het lidmaatschap volgen. Dat is volgens mij bij de RICS slechts één keer gebeurd en dat ging om Dion Bartels in een heel ander kader.

De taxatie, waarvan de rechter-commissaris heeft besloten nader onderzoek te laten doen door een of meer deskundigen, is uiterst interessant. De kwestie betreft een taxatie van het leisurecomplex Go Planet aan Colosseum 70-80 in Enschede in 2005 en 2007 in opdracht van Klaas Hummel. Hummel was op dat moment, een klein jaar naar de moord op Endstra, voor 25 procent eigenaar van hun gemeenschappelijk vastgoedvehikel, Museum Vastgoed. Endstra was ook voor 25 procent eigenaar, net als diens ex-vrouw en de ex van Hummel. Maar Hummel was wel degene die had laten vastleggen, dat hij het fonds alleen zou leiden. De andere aandeelhouders konden dus geen invloed uitoefenen op het doen en laten van Hummel met dat vastgoed. Dit alles heeft Hummel me ooit zelf verteld.

Klaas Hummel had al ruimschoots voor de moord op Endstra publiekelijk laten weten alle zakelijke banden met Endstra te willen verbreken, maar dat bleek in het geval van Museum Vastgoed niet zo makkelijk. Blijkbaar heeft hij na de dood van Endstra geredeneerd, dat hij in ieder geval zijn belang en dat van zijn ex daarin moest veiligstellen. Ik kan me daar wel iets bij voorstellen na alle publicaties toen over de criminele activiteiten van Endstra en de daarop volgende claims van verschillende kanten op de erfenis.

Dat gebeurde door de verkoop van een van de objecten in de Museum Vastgoed-portefeuille. Volgens de info die via het Fd naar buiten is gekomen, zou Hummel de taxateurs van DTZ Zadelhoff hebben opgedragen bij de waardebepaling ‘zo laag mogelijk’ te gaan zitten en de taxateurs kwamen daarop uit op een bedrag van 2,45 miljoen euro. Het object werd uiteindelijk voor 2,35 miljoen euro verkocht, nota bene aan een Zwitserse vennootschap van dezelfde ex-echtgenote van Hummel, die al 25 procent van Museum Vastgoed in eigendom had. Deze verkocht het object driekwart jaar later maar liefst voor 8 miljoen euro door en maakte zo in korte tijd een winst van ruim 5,5 miljoen euro. Niet gek. In 2010 bracht Go PLanet bij doorverkoop zelfs 10,64 miljoen euro op. Wat ook opmerkelijk is, dat de courtage voor deze taxaties zestien keer het normale tarief zou hebben bedragen, aldus het Fd en dat doet de argwaan dat er bewust veel te laag is getaxeerd, alleen maar verder toenemen. Een lage taxatie levert minder courtage op, dus er moest blijkbaar iets worden goedgemaakt voor DTZ Zadelhoff.

Het taxeren van vastgoed staat al vele jaren ter discussie, ondanks allerlei nieuwe en aangepaste richtlijnen en voorschriften. Het taxeren – of vaststellen van de mogelijke waarde van een object – blijft blijkbaar een discutabele zaak en is zeker geen objectieve wetenschap. Zo nu en dan komt de uitkomst van een taxatie dan ook voor in een strafrechtelijk onderzoek. Bekend zijn de kwesties van de waardering van de vastgoedportefeuille van Eurocommerce, de taxatie van een kantoorgebouw aan het Kazernevoorterrein in Roermond in de zaak van het OM tegen Jos van Rey of recent het onderzoek naar de waardebepaling en het daaraan gekoppelde krediet van de gemeente Heerlen van het voormalige CBS-kantoor in die gemeente.

Het uitspreken van een waardeoordeel dat er bewust met een taxatie is gemanipuleerd, is echter nog niet zo makkelijk. Het komt dagelijks voor dat een opdrachtgever voor een taxatie om voor hem geldende redenen invloed probeert uit te oefenen op vaststelling van de waarde. Bijvoorbeeld om een hogere financiering te bedingen. Of juist aan te dringen op een lagere taxatie om iemand te bevoordelen. Maar of er dan sprake is van een strafbaar feit, ligt toch gecompliceerder.

De Nederlandsche Bank en de AFM zitten daarom al veel langer met alle brancheorganisaties in het vastgoed die ertoe doen, aan tafel om tot meer betrouwbare, transparante en marktconforme taxaties te komen. Over de noodzaak daarvan zijn de relevante partijen – zeker de institutionele – het ook eens.

Maar in dit specifieke Hummel-geval – en in dat van de broers Bakker – kan men echter wel degelijk op basis van de beschikbare informatie twijfels hebben of hier getaxeerd is volgens de gangbare normen. Ook de buitengewoon hoge courtage had binnen DTZ Zadelhoff tot gefronste wenkbrauwen moeten zorgen. De verklaring die DTZ Zadelhoff zelf op zijn website heeft geplaatst, is wat dat betreft onvoldoende. Blijkbaar is het binnenhalen van omzet belangrijker dan de voet stijf houden als het gaat om integer gedrag door eigen medewerkers. Zeker omdat het hier ging om een taxatie binnen een vastgoedportefeuille, waarover al vaker vraagtekens waren geplaatst.

Er is nog een ander aspect dat moet worden genoemd. We zien bij de vastgoedportefeuilles van private personen steeds weer opnieuw BV’s en andersoortige vennootschappen opduiken, die op naam staan van familieleden, vrouwen, exen, kinderen en vriendinnen. Als het even kan ook nog in het buitenland genoteerd. En juist binnen deze vennootschappen wordt er flink gekocht en verkocht, bijna altijd met als doel vastgoed en met name geld buiten het zicht van banken, de Nederlandsche Bank, de belastingdienst, curatoren of concurrenten te houden. Dat speelt onder meer ook bij Eurocommerce, bij Roger Lips, bij Museum Vastgoed maar dus ook in de kwestie van de gebroeders Bakker. En er zijn ongetwijfeld nog heel wat andere voorbeelden te vinden. De wetgever zou er goed aan doen dit soort familieconstructies toch eens nader onder de loep te nemen en van striktere regels en voorschriften te voldoen.

Een ding moet me nog van het hart. Ik heb met verbazing de ‘nieuwsanalyse’ van PropertyNL collega’s Wabe van Enk en Paul Wessels gelezen over deze zaak. Die zijn van mening dat DTZ Zadelhoff in de zaak-Hummel eigenlijk niets te verwijten valt, omdat het bewuste vastgoed ‘incourant’ was. Blijkbaar is dat volgens Van Enk en Wessels – de laatste is zelf MRICS – blijkbaar voldoende excuus om binnen een jaar op een verkoopprijs uit te komen die drie keer zo hoog werd dan de taxatie. Ik weet dat taxeren niet makkelijk is en heb zeer zeker bewondering voor taxateurs die naar eer en geweten – en met een gedegen vastgoedkennis – een beargumenteerde waarde weten te geven aan vastgoed. Ik kan me zelfs voorstellen dat er bij deze uitgangspunten nog steeds andere waarden uitkomen. Maar als je het hele dossier leest, zoals het Fd deze in de krant heeft gepubliceerd en on line heeft gezet, kan ik maar één conclusie trekken: aan deze zaak zit een ethisch luchtje. Opvallend is verder dat de nieuwsanalyse van Van Enk en Wessels dezelfde lijn volgt als DTZ Zadelhoff: ‘Het gaat hierbij om een zogenaamd zeer specifiek en ‘incourant’ object. Bij een leisurecentrum zoals hier, wordt de waarde mede bepaald door wat exploitanten ermee kunnen verdienen. Als je daarbij alleen de stenen waardeert en niet de onderneming, dan vergelijk je appels met peren’, aldus DTZ Zadelhoff. Van Enk en Wessels delen deze mening, maar ik stel dat je met deze argumentatie wel erg makkelijk een streep kunt zetten door vrijwel elk taxatierapport, als de uitkomst je niet aanstaat. Want wat is courant en wat niet?

Ten slotte dit: Cushman & Wakefield en DTZ Zadelhoff zijn onlangs overeengekomen dat ze per 1 januari samengaan, met C&W als dominante partij. De partners van DTZ Zadelhoff zullen hiervoor een aardig bedrag tegemoet kunnen zien (of hebben dat al ontvangen). Ik kan me niet voorstellen dat de eigenaren van C&W in de VS erg gelukkig zijn met deze affaire, net op het moment dat de gesprekken worden gevoerd over de integratie van DTZ Zadelhoff en C&W Nederland. Zeker, omdat DTZ Zadelhoff in zijn verklaring eigenlijk doet of er niets aan de hand is geweest. ‘Wij zien, ook gesteund door meerdere expertiserapporten van onafhankelijke derden, de uitkomst met vertrouwen tegemoet.’ Een wel erg obligate geruststelling. Laten we eerst het onderzoek van de Fiod en RICS afwachten. Het dossier biedt voldoende aanknopingspunten voor nieuwe verrassingen.

Advertenties
Comments
2 Responses to “Het was een slechte week voor het imago van commercieel vastgoed in Nederland”
  1. Geer Schakel schreef:

    Zonder de details van de taxatie te kennen (betreft het geheel Go Planet? Wat waren de uitgangspunten bij de taxatie? Van welke bestemming is uitgegaan? etc.), kan ik wel begrip opbrengen voor het standpunt van DTZ. De waarde van veel leisure vastgoed is bij uitstek afhankelijk van het rendement van de gebruiker/exploitant. De sector heeft een afwijkende koop-/verkoopmarkt met lage aantallen transacties, waardoor valide kengetallen nauwelijks voorkomen. Taxatiemethoden voor regulier vastgoed als woningen, kantoren en bedrijfsterreinen schieten veelal tekort bij leisure vastgoed. Vaak is het beter om een rentabiliteitsmethode te gebruiken, gebaseerd op het (al dan niet genormaliseerde) rendement van de exploitant. Soms blijkt een object dan een zeer lage waarde te hebben, simpelweg omdat er geen cent in te verdienen valt bij de vigerende bestemming. Zie bv. het recente faillissement van het Infoversum in Groningen. De waarde van dat object zal zeer ver onder de investeringswaarde liggen. Of 2,35 miljoen euro een te lage waarde was voor Go Planet? Dat kan ik zonder nadere verdieping niet staven. Maar je zou wellicht ook vraagtekens kunnen zetten bij de latere verkoopopbrengsten.

  2. Criticus schreef:

    Als een gemeente wil verkopen; waarom dan niet gewoon transparante inschrijving? Als een particuliere partij intern wil doorverkopen binnen de familie, waarom niet gewoon een bieding uit de markt halen? Waarom niet te koop zetten, of aan een makelaar vragen wat het op gaat brengen? Dat geldt ook voor aankopen; waarom niet een zoekopdracht, maar van tevoren iets uitzoeken en dan aankopen middels een getaxeerd bedrag. Bij bouwprojecten moet er tenslotte ook gewoon met aanbesteden worden gewerkt, hoewel dat ook lang niet altijd gebeurt.

    Achteraf laten taxeren, geeft altijd vraagtekens, en nekharen die overeind gaan staan, bij fiscus of concurrentie e.d..

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: