Victory Advisors kan spekkoper zijn met New Babylon

New-Babylon-front-640x640

Het Haagse kantoren- en retailcomplex New Babylon is dan eindelijk – na een gecompliceerde herontwikkeling die ruim tien jaar heeft geduurd – in handen gekomen van een professionele vastgoedbelegger. Vorige week, nog net voor het jaareinde, werd bekend dat New Babylon is gekocht door Victory Advisors en meer specifiek door Icon Real Estate, de prime vastgoedportfolio van Victory Advisors, met een specifieke focus op de Benelux.

Het Fd noemde vorige week het bedrag dat Victory Advisors zou hebben betaald aan staatsonderneming Propertize (het voormalige SNS Property Finance), namelijk 87 miljoen euro. Daarvoor krijgt de belegger twee kantoorgebouwen (het nieuwe City Offices van 15.428 m en het gerenoveerde Centre Offices van 18.611 m2), plus een twee jaar oud winkelcentrum van 11.429 m2 gelegen op de begane grond en eerste verdieping. Het bedrag dat wordt betaald, lijkt niet erg veel voor 34.000 m2 kantoorruimte in het centrum van Den Haag, plus een winkelcentrum dat in ieder geval qua ontwerp en inrichting onderscheidend is. In de prijs is ook inbegrepen de WKO-installatie die de warmte en koude levert aan het hele New Babylon-complex, dus inclusief de woningen en het gebouw van Leiden University College The Hague. De waarde van deze WKO-installatie bedraagt enkele miljoenen euro en is dus in relatie tot de kantoorruimten en het winkelcentrum te verwaarlozen.

De kantoorruimten in de twee torens zijn echter niet volledig verhuurd. De leegstand van de City Offices aan het Anna van Burenplein ligt rond de 20 procent, maar die van de volledig gerenoveerde oude kantoren van Pels Rijcken bedraagt 40 procent. Ook de branchering en invulling van het winkelcentrum is niet bepaald een succesverhaal, hoewel er op dit moment nauwelijks leegstand is. Er zitten in het winkelcentrum weliswaar een paar ketens als Mango, Vero Moda, Only, Jack&Jones, Coolcat, AKO, SPAR en De Tuinen, maar de best draaiende retailers zijn de lokale horeca-ondernemingen, die echter de concurrentie hebben van de horecagelegenheden van het aangrenzende, gerenoveerde Centraal Station van Den Haag. Het zal voor de nieuwe eigenaar een hele opgave worden met name de modeketens voor New Babylon te behouden.

Feitelijk is (New) Babylon een van de meest spraakmakende voorbeelden hoe binnenstedelijke projectontwikkeling NIET moet verlopen. Want vanaf de start in de jaren ‘zeventig van de vorige eeuw is er met de ontwikkeling van alles mis gegaan. Het winkelcentrum en kantorencomplex Babylon, naast het Centraal Station van Den Haag, was oorspronkelijk – we hebben het over 1974 – een ontwikkeling van MAB Bouwbedrijf (het latere MAB Development). Babylon was dus een project van ontwikkelaar Ton Meijer, maar het project betekende bijna zijn faillissement.

Het project vergde aanvankelijk een investering van 100 miljoen gulden, maar de investeringskosten liepen al snel op tot ruim 120 miljoen gulden (55 miljoen euro). Bij het project was een consortium betrokken van onder andere Westland-Utrecht, Centraal Beheer en Sociaal Fonds Bouwnijverheid, die een hypothecaire lening van 90 miljoen gulden verstrekten tegen 10 procent, aldus de Vastgoedmarkt-edities van die jaren.

Uiteindelijk werd Babylon op 28 september 1978 geopend. Het project omvatte toen 16.500 m2 kantoorruimte en 7.000 m2 winkelruimte, twee bioscopen, een hotel met 144 kamers en een parkeergarage voor 450 auto’s. Architect van het complex was Lucas Niemeijer. Het slecht draaiende complex werd in 1979 door ontwikkelaar Meijer noodgedwongen aan beleggers aangeboden voor 130 miljoen gulden (bijna 60 miljoen euro). Belangstelling was er nauwelijks en daardoor kwam de aflossing van de lening in gevaar. Westland-Utrecht besloot daarom het complex te veilen. Verschillende marktpartijen – onder meer het pensioenfonds ABP – toonden interesse, maar een volstrekte buitenstaander, de bollenteler H.J. Bakker, ging bijna met het winkelcentrum aan de haal met een bod van 102 miljoen gulden. Maar de omstreden Bakker kreeg geen adequate financiering rond. Uiteindelijk kwam Babylon toch in handen van het ABP, die ook bij de eerdere veiling had meegeboden, maar niet verder wilde gaan dan 100 miljoen gulden. Wel 30 miljoen gulden onder de vraagprijs.

ABP – toen nog de belangrijkste directe vastgoedinvesteerder in Nederland – bracht het nog steeds matig draaiende complex onder in de portefeuille van WBN (het latere Corio), die het in 2001 weer verkocht aan vijf met elkaar bevriende Haagse private beleggers voor een bedrag ongeveer 50 miljoen euro: Hans van Veggel, Martin Verwoerd, Harry Hilders, Eddie de Kroes en John Groenewoud. Het vijftal kocht Babylon overigens als investering op basis van de cashflow, ook al werd er wel eens onderling gesproken over een herontwikkeling en modernisering. Dat kwam weer een snel opkomende vastgoedavonturier, Erik de Vlieger, ter ore en in 2002 tekende hij opportunistisch op de Mipim in Cannes een principeovereenkomst om Babylon over te nemen. Wat hij betaalde voor Babylon is nooit duidelijk geworden, maar wel zo veel – waarschijnlijk veel te veel! – , dat het vijftal er ieder een winst aan over hield van ruim 5 miljoen euro. De Vlieger kon zoveel geld betalen, omdat hij zich gesteund wist door Bouwfonds Property Finance – en vooral Bouwfonds PF-directeur en vriend Bertus Pijper – dat de jaren erna maar liefst 125 miljoen euro aan krediet ter beschikking stelde en ook zelf zwaar in een herontwikkeling wenste te investeren. In 2004, toen Pijper met pensioen was gestuurd en vervangen door Marcel Kokkeel, werd de herontwikkeling in een nieuw gevormde Bouwfonds Property Finance-unit gestopt, Special Projects, samen met andere, later ook veel te duur uitgevallen (her) ontwikkelingen als ODE, My Zeil en Domus.

Eind 2004 sloot Imca Vastgoed/ Bouwfonds Property Finance met de gemeente Den Haag een overeenkomst voor de herontwikkeling van Babylon, waarvoor een bedrag van 250 tot 300 miljoen euro noodzakelijk werd geacht. Maar veel plezier heeft De Vlieger zelf niet gehad van zijn Babylon-aspiraties. Nadat hij op een negatieve manier in de publiciteit was gekomen, besloot een aantal van zijn naaste medewerkers – directeur Ton van Oosten, ontwikkelaar Jan Heeremans, de financiële man Koert-Hans Smith en Robbert Geel – samen met Bouwfonds Property Finance tot een machtsgreep. De Vlieger werd begin 2005 gedwongen afstand te doen van zijn vastgoedportefeuille en Imca Vastgoed werd een half jaar later omgedoopt tot Maeyveld, onder leiding van Van Oosten en met de favoriete klant van Bouwfonds Property Finance, Joop Koster van Flatbeheer als belangrijkste aandeelhouder. Van een nationale en internationale vastgoedcrisis was op dat moment nog geen sprake en Maeyveld ging direct flink aan de slag met de herontwikkeling van Babylon, nu New Babylon geheten. Een opsteker was het contract met de institutionele woningenbelegger Amvest, dat bereid was 57 miljoen euro te betalen voor 168 huurwoningen, een bedrag dat mijn inziens veel te hoog was.

Maar daarmee was de ellende voor New Babylon nog niet voorbij. Grootaandeelhouder Joop Koster van Maeyveld kwam te overlijden en daarmee stond opnieuw de financiële onderbouwing van de ontwikkelaar en een aantal projecten op de tocht. Begin 2007 werd bekend dat Fortress – het vastgoedbedrijf van Jan Voerman en diens zoon Roeland – met steun van de banken Maeyveld zou overnemen en dus ook het project New Babylon. Nog geen twee maanden later, in maart, begon de herontwikkeling officieel als een joint venture van SNS PF en Maeyveld/Fortress, waarbij de laatste partij niet risicodragend bij het project betrokken bleef. De herontwikkeling (in totaal 155.000 m2) bestond toen uit de bouw van 335 appartementen (49 procent koop en 51 procent huur via Amvest) verdeeld over twee torens, 55.000 m2 kantoor-ruimte, 12.000 m2 winkelruimte en leisure over twee verdiepingen, een viersterren Hampshire Hotel van 9.000 m2 verspreid over 140 kamers (de renovatie van het al bestaande hotel), vergader- en congresruimte voor 500 personen en een parkeergarage voor 1.260 auto’s. Dit alles op basis van het ontwerp van Meyer en Van Schooten Architecten. Naast de deal met Amvest was het positief dat het advocatenbureau Pels Rijcken Drooglever & Fortuijn een voorverhuurcontract had getekend voor 11.000 m2 kantoorruimte.

Als gevolg van de vastgoedcrisis ging het echter opnieuw niet van een leien dakje met New Babylon. Financier en joint venture-partner, SNS Property Finance, raakte steeds meer in de problemen en ook Maeyveld werd onder curatele gesteld van de banken. Duidelijk was dat de investeringen in het project New Babylon nooit meer rendabel zouden worden. Toch was het ook helder dat de joint venture geen andere keus had dan het project door te zetten. En zo gebeurde, met als finaal resultaat dat in december 2013 de herontwikkeling kon worden opgeleverd en geopend. En New Babylon kreeg zelfs een Mipim-nominatie in 2014. In 2010 was nog wel de kantoortoren van Pels Rijcken aan Commerz Real Investment verkocht. De rol van Fortress was toen feitelijk geheel uitgespeeld. Propertize – zoals het inmiddels door de Nederlandse Staat overgenomen SNS PF heet – was en bleef de enige risicodragende partner en nam in 2014 het waardeloos geworden belang van Fortress in New Babylon over voor 1 euro.

Het enige wapenfeit van Fortress – met de hulp van Dick Wessels – was de bouw door Volker Wessels van een aparte toren voor de Universiteit van Leiden, met collegezalen en studentenwoningen op het Anna van Burenplein. Dit gebouw is verkocht aan Green Real Estate, maar daarvan heeft SNS PF/Propertize naar mijn weten nauwelijks geprofiteerd. Het gebouw behoort formeel ook niet tot New Babylon.

Wat New Babylon uiteindelijk heeft gekost (voor vooral de Nederlandse belastingbetaler) is niet geheel duidelijk. De aankoop door De Vlieger/Bouwfonds Property Finance en de herontwikkeling/uitbreiding in de periode 2003/2013 (toen het complex officieel geopend werd) zelf worden geschat op minstens 400 miljoen euro, een bedrag dat grotendeels voor rekening is gekomen van SNS PF/Propertize. Aangenomen mag worden dat Amvest en Commerzbank samen ruim 100 miljoen euro hebben betaald voor de huurwoningen en de nieuwe Pels Rijcken-toren. Daarnaast heeft Propertize ook een deel van de koopwoningen kunnen afzetten, hoewel ze nog niet allemaal zijn verkocht. Het hotel in het complex is steeds buiten de deal gebleven – Hampshire Hotels was al eigenaar voordat de herontwikkeling startte – en de door Q-Park gerunde parkeergarage zit nu in de portefeuille van Bouwfonds REIM. Aanvankelijk was de parkeergarage verkocht aan Q-Park, maar deze heeft haar weer doorgezet naar de vastgoed investment manager van de Rabobank. Ik schat dat Propertize op het complex New Babylon nog altijd in 150 miljoen euro tekort komt, iets wat met de verkoop van de resterende koopwoningen nooit zal worden goedgemaakt.

Dat Propertize nu heeft besloten de twee kantoortorens en het winkelcentrum te verkopen, terwijl het hele Propertize-fonds door de Staat in de verkoop is gebracht, wekt toch enige verbazing. Waarschijnlijk is men er bij Propertize vanuit gegaan, dat een geïntegreerde verkoop van de hele Propertize-portefeuille – dus inclusief de twee kantoortorens en het winkelcentrum van New Babylon – financieel minder resultaat oplevert.

Blijft de vraag of Victory Advisors met de aankoop een goede zet heeft gedaan. Ik denk van wel. Weliswaar loopt het winkelcentrum niet geweldig en laat ook de kantorenbezetting veel te wensen over, maar New Babylon als geheel is beslist een fraaie herontwikkeling geworden. En er is iets, waarvan de belegger op termijn zeker kan profiteren. Enige weken geleden heeft het kabinet definitief besloten ‘het Binnenhof’ voor minimaal 5,5 jaar te verplaatsen naar het naast New Babylon gelegen kantoorpand van Buitenlandse Zaken, beter bekend als ‘de Apenrots’. Deze tijdelijke verhuizing van Eerste en Tweede Kamer, plus de kantoren van de minister-president en de overige regeringsfaciliteiten, inclusief bijvoorbeeld die voor de media en de lobbyisten naar de directe omgeving van het Centraal Station en New Babylon per 2020 moet beslist een gunstig effect hebben op zowel het bezoek aan het winkelcentrum als de bezetting van de kantoorruimten. Het zou zo maar eens kunnen dat New Babylon daarmee de opwaartse beweging kan laten zien die elke vastgoedbelegger beoogt.

Tegen dat toekomstperspectief lijkt een bedrag van 87 miljoen euro voor de twee kantoortorens en het winkelcentrum niet al te hoog. Victory Advisors zou met deze aankoop zomaar op termijn spekkoper kunnen zijn. De Nederlandse Staat – en dan met name minister Jeroen Dijsselbloem – wil in ieder geval niet wachten op de mogelijke waardestijging op termijn. Dijsselbloem wil namelijk zo snel mogelijk af van Propertize en dat mag veel geld kosten. Dat dat verkoopproces van Propertize de Nederlandse belastingbetaler tientallen miljoenen euro meer of minder kost, kan hem blijkbaar niets schelen. Maar het kan natuurlijk ook totaal anders liggen en was New Babylon al veel langer onverkoopbaar gebleken. Dijsselbloem zou daarom gebruik hebben gemaakt van de tijdelijke verhuizing van het Binnenhof naar de Apenrots om toch een betere prijs voor New Babylon uit de onderhandelingen te slepen. Een aardige uitgangspunt – die twee opvattingen –  voor een MRE-onderzoek, lijkt me.

Advertenties
Comments
3 Responses to “Victory Advisors kan spekkoper zijn met New Babylon”
  1. Tie Liebe schreef:

    Een slimme aankoop van Victory Advisers.Gebruikmakend van het eendimensionele denken van een bank.Alles de deur uit,tegen welke prijs dan ook.Het begrip waardecreatie nooit van gehoord.
    Ik denk met nostalgie terug aan mijn loopbaan bij MBO,waar in de voorgaande recessie, door adeqaat management en liefde voor het vak geen verlies geleden werd op de portefeuille.
    Waar koop je op een goede lokatie voor ca € 2000per m2 kantoren en voor ca€1500 per m2 retail.met een WKO er voor niets bij. Voor deze prijzen is dit vastgoed op deze plek niet meer te maken. En de goede trafficlokaties ,zoals den haag c.s zullen als vastgoedlokatie in de toekomst alleen maar belangrijker worden.Met vakmanschap,veel aandacht en kennis van trafficlokaties kan hier aanmerkelijke meerwaarde gerealiseerd worden.Interessant om dit te monitoren.
    Dan wordt het toch nog het Babylon,wat Ton Meyer in de 70’s voor ogen had.

  2. Rene Strijland schreef:

    Op de planontwikkeling Babylon kan je promoveren, een boek, film en soap schrijven en een politieke thriller van maken: met rollen voor Meijer, Noordanus, De Vlieger, Hakstege, Fakton, Koolhaas( het mislukte M gebouw) de Eurocommerce broertjes, en wie niet al in de Roaring Twenties van de achterliggende vastgoed en stedenbouw hausse

  3. Rogier Hentenaar schreef:

    Mooi gedetailleerd en geschiedkundig verhaal over (New) Babylon Ruud!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: