Primark wordt de nieuwe Media Markt in ons winkellandschap

In mijn vorige blog ging ik met name in op de situatie waarin DTZ Zadelhoff terecht is gekomen door het niet doorgaan van de fusie met Cusham & Wakefield. De belangrijkste reden daarvoor zijn verdenkingen van de kant van het Openbaar Ministerie dat de taxatie-afdeling van DTZ Zadelhoff het in het verleden niet altijd zo nauw heeft genomen met gangbare regels en voorschriften. In de blog ben ik ook ingegaan op een bericht in het Fd dat ook bij een recente taxatie van DTZ Zadelhoff in opdracht van de gemeente Tilburg, inzake de waarde van het te herontwikkelen Stadskantoor 3, niet alles volgens de boekjes zou zijn verlopen.

Ik citeer uit het Fd van halverwege januari: ‘De bekende vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff wordt opnieuw beschuldigd van het leveren van een foutieve taxatie. Ditmaal gaat het om de waardering van een voormalig stadskantoor in opdracht van de gemeente Tilburg. DTZ plakt een prijskaartje van € 6,3 mln op het pand als er studentenwoningen in komen. In een tegentaxatie, in opdracht van vastgoedbedrijf Royalton, komt vastgoedadviseur Cushman & Wakefield op een veel lager bedrag van € 2 mln.’

Ik ken beide taxatierapporten niet en ik ben geen taxateur, dus ik durf hier niet te oordelen. Door het Fd gevraagd naar een reactie hield C&W begrijpelijkerwijs een slag om de arm en beperkte zich tot de opmerking dat er ‘onvolkomenheden’ waren geconstateerd in de taxatie van DTZ Zadelhoff. Of ‘onvolkomenheden’ in dit geval hetzelfde is als bewuste gekleurde – dus onjuiste – taxatie in het voordeel van de gemeente Tilburg, is niet aan mij om te oordelen. Dat moet de belangenorganisatie van taxateurs, de RICS maar uitmaken, die naar ik begrepen heb, ook naar deze taxatie kijkt.

Ik schreef in dezelfde blog dat ik wel begrip kon opbrengen voor het bedrag dat DTZ Zadelhoff had genoemd als waarde voor het bewuste pand. Het College van Tilburg wil in het pand een nieuwe Primark gevestigd zien en heeft daarvoor al een deal gemaakt met VolkerWessels. In deze deal staat ook dat de gemeente VolkerWessels een schadeloosstelling van 6,7 miljoen zal moeten betalen als Primark niet naar het gebouw komt. Dat is niet erg waarschijnlijk, maar het verzet van winkeliers in de binnenstad naar een uitbreiding van het aantal winkelmeters ten gunste van Primark is groot. Des helemaal zeker is de komst van Primark naar Stadskantoor 3 niet. Opvallend is ook dat het verzet vooral gedragen wordt door de eigenaar van de V&D, Royalton die de opdracht voor de gewraakte taxatie van C&W over het stadskantoor heeft gegeven. Royalton moet immers serieus onder ogen zien dat de V&D uit de binnenstad van Tilburg verdwijnt en voor nog meer leegstand zorgt. Royalton wil niets liever dan Primark in het eigen V&D-pand zien.

Dat de gemeente ook plannen voor het Stadskantoor 3 heeft – met onder meer studentenhuisvesting – als de Primark er toch niet in mocht komen, lijkt me begrijpelijk. Dat vervolgens in het taxatieproces de toegekende waarden flink uiteen gaan lopen, eveneens. Het blijft ook een raar proces: de waarde bepalen van een bestaand gebouw dat herontwikkeld moet worden in een stadshart waar al veel retailleegstand is, maar waar de waarden van grond en opstallen altijd relatief hoog hebben gelegen. En probeer daar maar iets voor op papier te krijgen dat voor iedereen – ontwikkelaar, potentiële belegger, verkopende eigenaar, winkeliers en niet te vergeten de lokale politiek – acceptabel is. Taxaties zeggen ook weinig over concepten, management van een gebouw, visie op de toekomst. Inderdaad, moeilijk in modellen en spread sheets uit te drukken, maar steeds vaker bepalend voor de waarde van een gebouw.

Ik kreeg twee reacties op deze laatste blog, die eronder staan opgenomen. Daar wil ik kort op ingaan. De eerste was de oproep om deze blog ook in het Engels op te nemen. Ik ben vereerd dat mijn blogs belangstelling wekken buiten de landsgrenzen, maar jammer genoeg is een Engelse vertaling niet mogelijk. Ik schrijf de blogs voor eigen rekening en verantwoordelijkheid en het zou me nog meer geld en tijd kosten om er ook een Engelse bewerking van te maken, voor relatief weinig lezers, schat ik zo in.

De tweede reactie betrof de mogelijke rol van Peter Noordanus als burgemeester van Tilburg in het eerder genoemde taxatieproces. De reactie is uiterst negatief voor Noordanus, maar heeft niets te maken met de taxaties. Ik distantieer me dan ook van de opmerkingen aan het adres van Noordanus, maar laat ze wel staan omdat ik niet het verwijt wil krijgen open te staan voor censuur. Je kunt van mening verschillen over hetgeen Noordanus allemaal heeft gepresteerd gedurende zijn lange loopbaan in het vastgoed (als wethouder in Den Haag, als CEO van Multi/AM en als commissaris bij onder meer Vestia), maar hier wordt niet met de bal gespeeld maar op de man. Ik ken Noordanus als een integere vastgoedman en ik heb nooit signalen gekregen dat hij geen goede burgervader van Tilburg zou zijn.

Er is een ding in de Tilburgse zaak, die mij nog wel bezighoudt en ik heb dat in de bewuste blog al enigszins aangeroerd: de opvatting bij vele gemeenten in Nederland dat de komst van een Primark de redding zou is voor hun kwakkelend winkelhart. En dat daarom Primark de rechtvaardiging is om nog meer nieuwe winkelmeters toe te voegen aan dat winkelhart waar al zoveel winkelmeters leeg staan.

Ik zie veel parallellen met ruim tien jaar geleden toen het Duitse elektronicaconcern Media Markt de Nederlandse markt betrad (en terwijl ik dit optik, komt er via mijn mail net een advertentie van Media Markt binnen. Als illustratie hoe belangrijk online ook voor de retailgigant is geworden, terwijl Media Markt aanvankelijk online helemaal liet liggen!). Ook toen wilde zo’n beetje elke ontwikkelaar van retailmeters en elke gemeente Media Markt binnenhalen en dat ging gepaard met heel veel geruchten, echte en vooral beweerde of gedroomde huurcontracten, maar ook aantrekkelijke voorwaarden voor de vestiging van een nieuwe winkel. Nu, een decennium later, zien we dat Media Markt inderdaad een flinke speler in het Nederlandse winkellandschap is geworden, maar dat de keten zelf de winkelharten weer wil verlaten en – mede vanwege de online strategie – zich het liefst aan de grenzen van de stad zou vestigen. Bijvoorbeeld op een woonboulevard of bedrijventerrein waar via internet gekochte artikelen zonder extra parkeerkosten kunnen worden opgehaald, teruggebracht of geruild.

Hetzelfde dreigt met Primark. Als ik het goed heb heeft Primark op dit moment 12 vestigingen in Nederland en staan er nog een paar op het punt om open te gaan, onder meer in Amsterdam aan de Beurspassage. Over het algemeen zijn het flinke winkels met minimaal 3500 m2 aan winkelmeters, maar oplopend tot meer dan 8.000 m2 op locaties in Amsterdam en Rotterdam. Primark richt zich met name op het goedkopere modesegment voor jongere meisjes en is inderdaad zeer gewild. De openingen van nieuwe Primarks hebben een aantal keren dezelfde massa’s en dus media-aandacht getrokken als die van Media Markts in het verleden.

Maar als de retailcrisis van de afgelopen haren iets heeft uitgewezen, is dat ketens die eens succesvol waren, weer even zo makkelijk verdwijnen. En dan doel ik niet alleen op V&D. Vrijwel alle ketens hebben het moeilijk en alleen met creativiteit en innovatie zullen ze ook op langere termijn spelers van belang blijven. Ik kan niet vooruit zien of Primark over tien jaar nog bestaat of even populair en gewild is bij een bepaald publiek als nu, maar het lijkt me onverstandig voor een gemeente of belegger zich daarop volledig te richten en de toekomst van het winkelhart voor langere termijn te laten afhangen van een of een paar nu populaire ketens.

Te meer, omdat er in Tilburg, Heerlen en al die andere steden die een Primark aan het hart willen drukken, voldoende leegstaande meters beschikbaar zijn en er dus niet gemakshalve gekozen hoeft te worden voor opnieuw duizenden nieuwe meters. Dat blijkt ook Primark zelf goed in de gaten te hebben, want volgens een publicatie in BN De Stem besluit de retailketen pas over nieuwbouw op de locatie van Stadskantoor 3 in Tilburg of voor bestaand vastgoed in Breda, als duidelijk is geworden welke vestigingen van V&D een doorstart maken.

Tja, en als die keus van Primark op bestaand vastgoed in Breda valt, heeft Tilburg inderdaad een probleem en zal moeten worden gekozen voor studentenhuisvesting, met waarschijnlijk een lagere waardebepaling. En dan zou C&W wel eens gelijk kunnen krijgen met zijn taxatie en moet Tilburg een verlies van 3 à 4 miljoen euro tegemoet zien, ondanks de wat gunstigere taxatie van DTZ Zadelhoff. Het leven is soms hard, ook voor een gemeente met ambities. En zeker voor taxateurs.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: