De opvallende alliantie van IEF, Kroese Paternotte en Kahn bij de mislukte reddingsoperatie van V&D

Roland Kahn heb ik slechts één keer ontmoet. Dat was een aantal jaren geleden tijdens de retailvastgoedbeurs Mapic in Cannes. Ik zat tegenover hem aan een diner, maar hij zei niet zoveel. Mijn gesprek was daarom voornamelijk met Silvana Simons, op dat moment de vriendin van Kahn. Het was een leuk gesprek met een intelligente en mooie vrouw, onder meer over journalistiek, ons gemeenschappelijk Suriname-gevoel en wat je als serieus journalist eigenlijk aan moet met vrouwelijke golddiggers rond vermogende oudere mannen. Sylvana had daar overigens heldere opvattingen over. Kahn mengde zich niet in het gesprek. Ik denk dat hij mij maar een rare snoeshaan vond.

Kahn ken ik wel enigszins vanwege zijn retailactiviteiten. Hij heeft zijn aanzienlijk vermogen te danken aan zijn textielketens, waarvan CoolCat de belangrijkste is. Verder weet ik niet zoveel over hem, alleen dat hij nauw optrekt met een aantal andere Amsterdamse mannen die actief zijn in zowel textiel als vastgoed. Daartoe behoren onder meer John Fishbajn en Gil Grossman. Fishbajn was in 1991 een van de oprichters van het Inflation Exchange Fun (IEF), dat erin slaagde in korte tijd veel vastgoedobjecten aan te kopen op basis van een product, waarbij met de geïndexeerde huurstromen uit de portefeuille de risico’s van inflatie werden afgedekt. In 2001 volgde ook IEF Capital, het samenwerkingsverband van IEF en Bouwfonds Asset Management (nu Rabo-dochter Bouwfonds REIM), die samen nog grotere retailvastgoedportefeuilles gingen aankopen, zoals van het Shell Pensioenfonds (440 miljoen euro), Westersuyker (110 miljoen euro), Vendex KBB (1,4 miljard euro) en in 2008 nog een portefeuille van 775 miljoen euro van het beursgenoteerde Unibail-Rodamco. Bij deze laatste portefeuille ging een deel naar de private vastgoedportefeuille van de retailvastgoedadviseurs Jan Kroese en Patrick Paternotte en hun vrienden in Amsterdam. Pogingen van IEF Capital om in 2007/2008 – dus vlak voor de vastgoedcrisis het beursgenoteerde VastNed Retail van de markt te halen (met een bod van 1,1, miljard euro) gingen om allerlei opportunistische redenen niet door. IEF Capital wordt sinds 2001 geleid door Gill Grosmann.

Kern van de activiteiten van IEF Capital is dat er inflatiedekkende financiële producten worden aangeboden aan met name institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en voor pensioenfondsen optredende beheermaatschappijen als PGGM (Welzijn en Zorg) en MN Services. Deze producten waren met name in het eerste decennium van deze eeuw, tot aan de vastgoedcrisis in 2008, in trek bij pensioenfondsen, omdat daarmee een 30jarige inflatieverplichting voor die pensioenfondsen werd afgedekt. Dat was in de tijd dat pensioenfondsen hun deelnemers nog een geïndexeerd pensioen beloofden. Vandaar dat partijen als PGGM en MN Services met grote bedragen financieel deelnamen in de producten van IEF Capital. Of ze daar nog zo gelukkig mee zijn, is trouwens de vraag.

Een van de producten was dus de aankoop door IEF Capital van de vastgoedportefeuille van Vendex KBB in 2005. Hierin stapten dus niet alleen IEF en Bouwfonds Asset Management (toen nog eigendom van ABN Amro) in, maar ook PGGM. Deze portefeuille bestond uit van 73 panden, waarvan vijf Bijenkorf-warenhuizen, zeven V&D’s en 61 Hema-vestigingen. De prijs die IEF Capital betaalde, was bijna het dubbele waarvoor het vastgoed drie jaar eerder in de boeken stond. Spekkoper waren in dit geval de verkopers KRR (de Amerikaanse participatiemaatschappij Kohlberg, Kravis & Roberts), de Britse participatiemaatschappijen Cinven en Permira alsook het Nederlandse Alpinvest. Het zijn deze V&D-panden die terugkomen in de nu mislukte gesprekken over de redding van V&D.

Uit de talrijke berichten en artikelen van de afgelopen dagen over de redding van V&D, die uiteindelijk toch mislukte, zijn een aantal zaken niet helder geworden of nauwelijks belicht. Zo transparant zijn de vastgoed- en retailsectoren niet, zelfs als er institutionele partijen bij betrokken zijn. Ik denk bijvoorbeeld aan de intensieve relatie en contacten van Ronald Kahn met IEF, de positie van de bekende retailvastgoedadviseur Kroese Paternotte, waarom een aantal vastgoedeigenaren van V&D-panden eigenlijk niet in zee wilden met Kahn en IEF en waarom de onderhandelingen uiteindelijk maandag op het laatste moment definitief mislukten?

Laat ik met de laatste zaak beginnen. V&D-topman John van der Ent zei afgelopen dinsdag in Nieuwsuur dat hij ook niet wist (‘We hadden een paling stevig in handen en ineens ontglipte hij ons toch nog’) waarom het avontuur met Kahn niet is doorgegaan: ‘V&D was bijna gered’, zei Van der Ent verder. Het antwoord is echter duidelijk: ondanks hardnekkige pogingen van alle betrokkenen was er te weinig vertrouwen onderling over een goede afloop. Te weinig vertrouwen in de financiële positie van Kahn, te weinig vertrouwen in diens concept om V&D voor langere termijn overeind te houden, maar ook te weinig vertrouwen onderling van de verschillende vastgoedeigenaren met V&D-panden. Voor ‘Bijna gered’ koop je niet zoveel, ook niet bij een florerend V&D.

Met name de positie van IEF Capital en de persoon van Fishbajn werden gewantrouwd, zo laten een aantal betrokkenen die het proces van dichtbij hebben gevolgd, weten. Kahn werd teveel gezien als een pion van de belangen van IEF Capital. De V&D-panden van IEF zijn weliswaar zeer belangrijk en staan op prominente A1-posities, maar hebben te kampen met aanzienlijk achterstallig onderhoud, onder meer vanwege de verplichting om asbestsanering uit te voeren tegen enorme bedragen. Daarvoor circuleren bedragen van enige tientallen miljoenen euro. Daar komt bij dat het inflatieproduct waarin deze panden zijn opgenomen, niet al te best rendeert, aangezien er nauwelijks nog inflatie is. Verder hollen de huren van retailvastgoed achteruit, ook op A1- locaties, en dus heeft de waarde van de panden het zwaar te verduren. Daarom wilde IEF ook lange tijd niets weten van het aanbod van het Canadese Hudson’s Bay om de hele vastgoedhuurportefeuille van V&D over te nemen. Dat zou immers betekenen: direct nieuwe, fikse investeringen in de IEF-panden, een aanzienlijk lagere huur op termijn en ook nog eens twee jaar huurderving, aangezien Hudson’s Bay al had laten weten pas over twee jaar zover te zijn om de eigen warenhuisformules uit te rollen. Daar was een aantal andere, institutionele eigenaren van V&D-panden wel toe bereid, maar IEF lag eigenlijk vanaf het begin dwars en koos openlijk voor de optie van ‘vriend’ Kahn om V&D te redden en de bestaande formule gewoon, zij het in aangepaste vorm – door te zetten. Dan konden ze tenminste blijven rekenen op de huurkomsten van het doorgezette V&D. Pas toen vorige week het ook voor IEF duidelijk werd, dat de optie-Kahn eveneens sluiting van V&D zou betekenen voor op z’n minst twee maanden en nieuwe investeringen in de panden onvermijdelijk zouden zijn, sloten zich de gelederen van min of meer alle vastgoedeigenaren, maar was het te laat.

Ik kan u overigens aanraden het gesprek van Roland Kahn met Humberto Tan nog eens op internet na te kijken, afgelopen woensdagavond in RTL Late Night. Een meer dan uitstekend gesprek, waaruit in ieder geval geconcludeerd kan worden dat Kahn er oprecht en integer in heeft gezeten. Hij noemt twee redenen, waarom het uiteindelijk allemaal niet gelukt is: angst om iets nieuws te doen en tijdgebrek. Indirect geeft hij ook toe, dat hij inderdaad door de IEF-mensen is benaderd om in de strijd om het voortbestaan van V&D te stappen, zonder ook namen te noemen. Kahn heeft over ‘mannen met wie hij al sinds 1995 partners is’ en met wie hij al eens eerder gekeken heeft naar V&D (en ook naar de Hema, zoals ik in de markt heb vernomen).’

In het gesprek met Tan reageert hij overigens ook afwijzend op elke mogelijkheid om alsnog iets met V&D te gaan doen. Dat is beslist opmerkelijk. Drie dagen geleden verscheen Gijs Bessem, partner van retailvastgoedmakelaar Kroese Paternotte in Nieuwsuur. Als makelaar en vastgoedadviseur van IEF. Het is algemeen bekend in de vastgoedbranche dat de twee naamgevers van Kroese Paternotte private belangen hebben in een aantal V&D-vestigingen die de makelaardij weer vertegenwoordigt. Twijfelachtig vind ik het dat Bessem beweerde dat er nog steeds hoop is voor een redding van V&D, iets wat herhaald werd in de Telegraaf van gisteren. Ik heb niet bij de onderhandelingen gezeten en weet niet wat er precies speelde en speelt, maar die redding is, voor zover ik heb begrepen van goedingevoerde bronnen, vooral ‘whisful thinking’ van de kant van Bessem en IEF en mogelijk Kroese en Paternotte. Als het al zo is, dat er nog steeds perspectief is op een toekomst voor V&D, dan zeg je dat niet zomaar als direct betrokken vastgoedadviseur op de tv en in de grootste krant van Nederland. Je moet daar voor 200 procent zeker van zijn. Nu heeft Bessem valse hoop geboden voor 8000 medewerkers die nog maar net bekomen zijn van hun ontslag en hun wonden aan het likken zijn. Kahn zit trouwens, zo blijkt uit zijn gesprek met Tan, op dezelfde lijn van ‘geen valse hoop bieden’.

Als één ding zeker is, dan is dat dit soort belangrijke en emotievolle zaken niet via de media moet worden uitonderhandeld. Het is al meer dan een jaar bekend dat V&D in uiterst zwaar weer terecht was gekomen en je kunt alle betrokkenen – Sun Capital in de eerste plaats, het management van V&D, de vakbonden, de leveranciers maar ook de overheden (die immers wisten dat cruciaal retailvastgoed in hun gemeenten leeg zou komen te staan) verwijten er niet eerder harder aan getrokken te hebben. Ik moet daar een uitzondering op maken en dat is voor Jeroen Lokerse van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield die zich wel samen met zijn staf een jaar lang tegen beter weten in over de toekomst van V&D druk is blijven maken, zonder daar overigens een nadrukkelijk groot eigenbelang bij het hebben gehad.

V&D is ‘Over en uit’, schreef ik dinsdag in deze blog, enige uren voordat V&D en Kahn in persberichten naar buiten brachten dat al dat praten en onderhandelen over een oplossing voor niets was geweest. ‘Over en uit’ is definitief, wat Gijs Bessem ook beweert. Een oplossing ligt zeker niet in diep verborgen private belangen van adviseurs, retailers en vastgoedpartijen, maar in openheid. Als de werkelijkheid dat noodzakelijk maakt, onderhandel dan met de stille trom, totdat het zeker is wat wel en niet mogelijk is. Ik heb het hier al eens eerder geschreven: de werkelijke ondergang van V&D vond plaats in 2003 toen KKR samen met een paar partijen Vendex KBB van de beurs haalde en vervolgens het vastgoed separaat met een woekerwinst twee jaar later weer van de hand deed. Dus waarbij retailvastgoed een speculatief financieel product werd in plaats van de locatie en het pand waarmee een goede retailer voor omzet, winst en huur kan zorgen. Om terug te keren naar Roland Kahn: hoewel zijn CoolCat helemaal niet zo geweldig draait als menig journalist de afgelopen weken heeft geschreven – en dat weten ook de andere vastgoedeigenaren van V&D-panden en dat is ook de reden waarom ze huiverig waren met hem in zee te gaan – was hij inderdaad de enige in het voorheen zo krachtige Nederlandse retaillandschap die een doorstart van V&D had kunnen bewerkstelligen. Ondernemers als hij zijn tegenwoordig schaars na het wegvallen van de Anton Dreesmannen en Jaap Blokkers van de afgelopen decennia.

En laat ik me aan een voorspelling wagen: Hudson’s Bay zal hoogst waarschijnlijk helemaal niet naar Nederland komen. In een fijnmazig winkellandschap als het Nederlandse is er geen plaats meer voor warenhuizen. De Bijenkorf op een paar prominente plekken, dat kan nog. En heel misschien een Hausmann op het Rokin, hoewel ik dat nog maar moet zien. Maar een groot warenhuisnetwerk past niet meer in het Nederlandse winkellandschap. Warenhuizen zijn voorbestemd voor de winkelwensen van het middensegment. Maar juist de invulling daarvan is in Nederland overgenomen door allerlei andere ketens, van de Hema, Blokker, Xenos, Gamma en Praxis tot Kruidvat. En zelfs deze ketens hebben het zwaar. Dat zullen de Canadezen zich realiseren als de vastgoedeigenaren van de V&D-panden zich weer bij hen melden. Dan gaan ze pas echt goed en gedetailleerd onderzoek doen en zullen ze snel tot de conclusie komen, dat ze beter Nederland links kunnen laten liggen.

Advertenties
Comments
5 Responses to “De opvallende alliantie van IEF, Kroese Paternotte en Kahn bij de mislukte reddingsoperatie van V&D”
  1. ruuddewit schreef:

    Beste Tom,

    dank voor je reactie. Ik zal proberen beide punten te beantwoorden.
    – Dat het met V&D al jaren slecht ging, was bekend. Het punt dat ik wil maken is dat door het van de beurs te halen, dan eerst het vastgoed weg te doen (veel te goedkoop) en vervolgens de Vendex-ketens op te knippen en door te verkopen aan equinty fondsen die niet echt investeerden, maar hun eigen investering eruit wilden halen, de formule V&D nog zwakker geworden. Het is niet voor niets dat naast V&D ook de Hema het sindsdien slecht doet en een aantal voormalige Vendex-ketens inmiddels zijn verdwenen. Het klopt dat steeds meer ketens separaat aan het vastgoed opereren, maar dat doen ze vanuit de kracht van de keten. H&M, Inditex zijn allemaal gestart zonder eigen vastgoed en hebben ook nog steeds nauwelijks eigen vastgoed. Als de opbrengsten van het Vendex-vastgoed in de ketens was gestopt, had al begin deze eeuw V&D de totale ommekeer naar een modern warenhuis kunnen maken. Dat is niet gebeurd.
    – Er is een hevig spelletje gespeeld tussen de partijen rond Kahn (met name door een aantal vastgoedeigenaren) en de andere kandidaat Hudson’s Bay. Als Kahn een doorstart had kunnen maken met V&D was dat beter geweest voor met name IEF. Voor hen was de optie van Hudson’s Bay onvoldoende om uit de vastgoedproblemen (financiering, lage huurinkomsten en broodnodige investeringen in de panden te komen). Een aantal vastgoedeigenaren wantrouwde de link Kahn/IEF en ook Kroese Paternotte. Ik denk dat openheid over de verstrengelde belangen – en dat zien we nog te vaak in het vastgoed, te weinig openheid – veel problemen had kunnen voorkomen. Het wantrouwen tov Kahn c.s. – hij spreekt zelf over gebrek aan vertrouwen – heeft het proces zeer vertraagd. Dit proces had trouwens al een jaar eerder moeten beginnen. Nu is te lang gewacht met ingrijpen. Ik begrijp ook niet waarom niet eerder is geprobeerd door Sun Capital om La Place los te maken, ook wat betreft de huurcontracten. Dat had heel wat banen gescheeld.

    – Ik heb nadrukkelijk gesteld dat Kahn dit spel verder fatsoenlijk heeft gespeeld. Maar uiteindelijk is het niet de retailer Kahn die gefaald heeft in de ondergang van V&D, maar de vastgoedeigenaren en een aantal adviseurs. Overigens, ik geloof niet dat Kahn V&D – zonder veel banenverlies en de sluiting van een groot aantal vestigingen – voor langere tijd had kunnen redden.

    • Over die vastgoedeigenaren en adviseurs die gefaald hebben, hebben we het nog wel een keer, Ruud! De werkelijke reden van de ondergang van V&D ligt bij KKR c.s.., en dus daarmee ook de (Nederlandse) pensioenfondsen, die hen financierden.

  2. Tom schreef:

    Beste Ruud,

    Normaal gesproken ben ik een liefhebber van je blogs maar deze keer zit je er een aantal keren goed naast:
    – het v&d concept maakt al sinds 1984 al geen winst meer, alleen dankzij LaPlace en allerlei noodmaatregelen (waaronder het verkopen van het vastgoed bestond v&d nog. Het verkopen van het vastgoed is niet het probleem geweest, geen enkele retailer heeft tegenwoordig zijn panden in bezit aangezien men niet wil speculeren met vastgoed.

    Daarnaast wordt totaal niet duidelijk wat IEF capital aan een doorstart van het V&d concept heeft? Ook zijn de prijzen op A1 locaties maar blijven stijgen de laatste jaren, dat is door de Nederlandse wetgeving alleen nog niet helemaal gepakt. Ook de rol van Kroes Paternotte blijft enorm vaag

  3. Tie Liebe schreef:

    Een interessant onderwerp met vele aspecten.ik begin met een anecdote,waar onze bedrijfssector zo groots in is.
    Midden 70 er jaren vroeg mijn baas bij Empeo/Bredero mij om een onderzoek te doen naar de haalbaarheid van een winkelcentrum in downtown Calgary.
    Dit op verzoek van de Hudson Bay Company, die naast hun warenhuis een groot stuk grond en opstallen in bezit had. Uit deze studie is het Scotia Centre voortgekomen.
    Wat mij uit die tijd is bijgebleven is enerzijds het grote respect voor dit retailbedrijf en anderzijds hun attachment met een van je belangrijkste bedrijfsmiddelen,je vastgoed en het vertrouwen in de binnensteden.Ook in Canada, waar de grote winkelcentra langs de autowegen gebouwd werden.
    Hoewel de warenhuizen het overal moeilijk hebben,soms leidend tot faillissementen,ben ik van mening dat er in het Nederlandse landschap nog plaats is voor een warenhuis,naast Bijenkorf.
    Zeg in 20-25 steden .De V& D panden liggen op prima lokaties,de traffic in de waren huizen en rondom was niet het probleem ,maar het concept ,waardoor er te weinig besteed werd.
    Een groot warenhuisconcern als Hudson Bay zou een goede partij kunnen zijn.
    Dit door hun expertise ,schaal ca10 miljard omzet,winst 2.5 procent ,hun geweldige inkoopkracht en het feit,dat ze door de overname van Kaufhof en Inno ook in Europa geland zijn.
    Echter er is wel een probleem,en dat is het vastgoed ,waar ze strategisch niet over kunnen beschikken.
    Mijn idee is ,dat ze de onderhandelingen met anderen rustig aan zich voorbij hebben laten gaan ,
    Ze weten dat ze een van de weinige alternatieven voor de beleggers zijn.
    Ik heb een keer de huurstaat gezien van de waren huizen.
    Ook door de akties,nadien van Sun,vond ik die niet hoog .
    Echter in Canada en de V.S gelden andere standards voor warenhuizen.dus nog lagere huren.
    Begrijpelijk dat de beleggers deels uit eigenbelang een andere route kozen.
    Echter niet realistisch.
    Dan toch maar het herontwikkelingsscenario.Dit zou goed zijn voor de ontwikkelingsbranche.
    Hier liggen potenties ,maar ook failures op de loer.
    Ik vind Ruud wel te negatief over de effecten van het faillissement voor het winkellandschap/ markt.
    Ik ben opgevoed met The Wheel of Retailing en het Darwinisme in de retailsector
    De cyclus zal blijven gevoed door conjunctuur en structurele ontwikkelingen.
    Echter een eenzijdige trend neerwaarts zie ik niet.
    Als je ziet wat er sinds het midden van de 1980 jaren in positieve zin gebeurd is in onze binnensteden.
    De doodsteek zijn de verkeerde investeringen in projecten,die geen toegevoegde op langere termijn hebben.
    Vaak gesteund door de politiek ,op argumenten,die niets te maken hebben met een gezonde winkelmarkt

  4. ruuddewit schreef:

    In een eerste versie van deze blog heb ik gesteld dat Gijs Bessem – partner van Kroese Paternotte, door Nieuwsuur is neergezet als als ‘retaildeskundige’ in plaats van als ‘vastgoedmakelaar’. Dat is ten onrechte. Nieuwsuur heeft het steeds over ‘vastgoedmakelaar’ en ‘vastgoedadviseur’ gehad en ik heb dat niet goed gecontroleerd. Dat heeft overigens slechts beperkt invloed gehad om de verdere inhoud van mijn blog, maar kan Bessem ten onrechte in een onjuist perspectief hebben geplaatst. Waarvoor mijn oprechte excuses. De strekking van mijn blog is echter onveranderd.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: