Mislukken Rosenbaum-deal illustreert de wereld van verschil tussen institutioneel en privaat

Gisteren (woensdag 23 maart 2016) negeerde de Amsterdamse private vastgoedbelegger Ronny Rosenbaum de afspraak om een gezamenlijke persverklaring naar buiten te brengen over het stuklopen van de verkoop van zijn aanzienlijke retailportefeuille in Nederland aan de institutionele vermogensbeheerder Syntrus Achmea. In plaats daarvan koos hij voor het blad Quote, bekend als het maandblad voor miljonairs en multimiljonairs (en vooral hen die daar tegenaan schurken), met artikelen die ook lichtere, criminele, relatie- en seksgetinte aspecten van het leven van Nederlandse vermogenden belichten. Het spreekt voor zich dat de leidinggevenden bij Syntrus Achmea, die ruim een half jaar met de zeventig jaar oude Rosenbaum aan tafel hebben gezeten, bepaald verrast waren over het eenzijdig uit de onderhandelingskamer klappen door de beoogde private verkoper van een van Nederlands belangrijkste en uiterst interessante winkelpandenportefeuille.

Deze eenzijdige stap, die blijkens het artikel op de website van Quote, duidelijk aangeeft hoe ook voor Rosenbaum het stuklopen van de onderhandelingen over de verkoop een teleurstelling is, illustreert nog eens hoe groot het verschil is tussen privaat en institutioneel. Deze onderhandelingen waren daarom vanaf het begin bijzonder. Over het algemeen verkopen instituten (banken, verzekeraars, pensioenfondsen en daaraan gerelateerde partijen) hun vastgoed met name aan private vastgoedpartijen en individuele beleggers, en niet omgekeerd. Er bestaan grote verschillen tussen deze twee partijen, variërend van financiering (leverage), governance, aansturing tot verantwoording en transparantie toe. In die zin is deze potentiële deal vanaf het begin een interessante geweest.

Vanochtend berichtte het vakblad Vastgoedmarkt dat vorige week op de Mipim in Cannes alle seinen voor Syntrus Achmea nog op groen stonden om deze deal met succes af te ronden. ‘Van bronnen die anonimiteit wensen, begrijpt Vastgoedmarkt echter dat Syntrus er tot heel recent van overtuigd was dat de deal rond zou komen. De due diligence was tijdrovend en gecompliceerd, aangezien het Rosenbaum-vastgoed slecht was gedocumenteerd en onduidelijk was gestructureerd. Om die reden waren de beleggers namens wie Syntrus investeert wat huiverig om hun handtekening te zetten. Maar juist vorige week hebben zij zich allemaal tot de deal ‘bekeerd’. Omdat Syntrus Achmea daardoor meer equity had dan benodigd en ook financiering geen enkel probleem was, was het vertrouwen in een koopovereenkomst groot.

Blijkens het artikel in Quote zag Rosenbaum dat al enige tijd anders. Hij gaat in Quote uitgebreid in op het in zijn ogen moeizame onderhandelingsproces. ‘Vervolgens ontstonden er ‘wat strubbelingen’ waarbij Achmea met een gang naar de rechter dreigde. Rosenbaum was niet geïmponeerd. ‘Mijn advocaat zei al: ze hebben 0,0 procent kans!’ Uiteindelijk mondt de kwestie uit in een laatste gesprek, welke dinsdagavond (gisteren) is gevoerd. Rosenbaum ging ‘uit beleefdheid’ naar de meeting, waar hij zich nog eenmaal verbaasde. ‘Toen kwam de klap op de vuurpijl. Achmea meldde dat hun adviseurs adviseerden om toch een proces te beginnen. Men besloot het niet te doen, maar meldde er wel bij: als je ons nu korting geeft voor €70 miljoen en nog eens drie maanden wacht, kun je alsnog verkopen. Dat vind ik dus niet erg professioneel.’

Wat heet professioneel? De kern van het mislukken van het verkoopproces is tweeledig: de eerder genoemde verschillende bedrijfs- en onderhandelingscultuur tussen de twee partijen, maar ook de hoogte van het bedrag dat Syntrus Achmea bereid was te betalen. Rosenbaum wil 1,2 miljard euro hebben voor de portefeuille van circa 160 vooral in de binnensteden gelegen retailpanden in Nederland, en Syntrus Achmea wilde niet verder gaan dan ruim 1 miljard. Nog steeds heel veel geld. Syntrus Achmea baseerde zich daarbij op de uitgevoerde taxaties en de due diligence van de portefeuille, terwijl Rosenbaum daar blijkbaar andere afwegingen over maakt en meer uit gaat van zijn onderbuikgevoel. In feite heeft hij het met dat onderbuikgevoel altijd zo gedaan en met succes. Rosenbaum houdt dus bijvoorbeeld nauwelijks rekening met de huidige marktomstandigheden waar het gaat om het winkellandschap in Nederland, met een aanzienlijke en nog toenemende leegstand; en met retailers die steeds meer in de problemen komen, minder huur willen betalen en minder langere huurcontracten willen afsluiten dan voorheen.

Een partij als Syntrus Achmea is een lange termijnbelegger, heeft een langere beleggingshorizon met een zo beperkt mogelijke risicofactor en die is nu eenmaal op dit moment niet echt gunstig voor retailvastgoed. Naar verluidt was Syntrus Achema wel degelijk bereid een kleine premie te betalen bovenop de taxatiewaarde van de portefeuille, maar niet een bedrag dat 15 procent hoger ligt, zoals Rosenbaum van mening is dat de portefeuille waard is.

Tijdens de onderhandelingen kwam de uiterst verschillende bedrijfscultuur van Rosenbaum steeds duidelijker naar boven, zoals ook blijkt uit het artikel in Quote. ‘Ronny’ voerde zelf de onderhandelingen, veelal samen met zijn zoon Alain. Op de achtergrond speelden verder de belangen van zijn dochter Loraine, zijn ex-vrouw en zijn schoonzoon David Beesemer mee, alsook zijn kleinkinderen. Een deel van de familie was het, zo hoor ik van verschillende kanten, simpelweg niet eens met de verkoop van de hele portefeuille. Zoon Alain zou bijvoorbeeld het belangrijke Amsterdamse deel van de portefeuille niet willen verkopen, maar zelf willen voortzetten en daar voelde Syntrus Achmea weer niets voor. Familietegenstellingen hebben het verkoopproces beslist moeilijker gemaakt.

Een ander punt was de paraplu aan vennootschappen waarmee de portefeuille was opgebouwd, en waarin de private onderlinge belangen van de verschillende familieleden ook terug te vinden zijn. Alleen al het onderzoek om dat in kaart te brengen, te herstructureren en overzichtelijker en transparanter te maken, heeft heel veel tijd en geld gekost. Voor een aantal vennootschappen kon Rosenbaum ook niet alleen tekenen. Dit proces was voor Syntrus Achmea echter noodzaak, omdat de AFM en Nederlandsche Bank nauwgezet meekeken en ook de 10 institutionele beleggers die Syntrus Achmea had verzameld om de portefeuille weg te zetten, die transparantie eisten. Dat dit proces Rosenbaum ergerde – en dus ook zijn directe familieleden – valt enigszins te begrijpen. ‘Ronny’ deed nu eenmaal zaken naar het hart en veelal zonder een leger van adviseurs. Woord tegen woord, afspraak is afspraak, en al helemaal geen flauwekul als due diligence.

Alles overziend denk ik dat Syntrus Achmea integer geprobeerd heeft om het onmogelijke waar te maken en hoeft zich – afgezien van veel tijd, inspanning en de kosten van het hele proces – geen verwijten te maken. Ik vroeg vorige week nog aan een betrokkene of Syntrus Achmea zich geen zorgen maakte dat deze portefeuille op het laatste moment zou worden weggekaapt door een buitenlandse equitypartij. Die hebben immers geld genoeg om zo’n portefeuille weg te zetten. Het antwoord was simpelweg: nee. ‘Wat wij bereid zijn te betalen, is de marktwaarde. Die kan over een jaar tien procent hoger liggen, maar ook tien procent lager. Equitypartijen zijn nooit bereid nu te betalen wat wij ervoor willen geven. Die komen pas kijken als een portefeuille onder water staat en er zeker van zijn dat ze binnen een jaar of zeven een rendement van 20 procent plus tegemoet kunnen zien.’

Met andere woorden, de portefeuille van Rosenbaum – die matig gefinancierd is en dus zeker niet onder water staat – is vanuit institutioneel oogpunt op dit moment ruim 1 miljard euro waard en niets meer. Dat is dus de juiste prijs, wat Rosenbaum zelf daarvan ook vindt. Voor meer zal hij de portefeuille op korte termijn niet kwijt raken, zeker niet als het winkellandschap zo slecht blijft als nu het geval is.

Blijft buiten kijf, dat de portefeuille van Rosenbaum vanuit vastgoedperspectief aantrekkelijk is en juist bij uitstek past bij een institutionele belegger die vanuit zijn maatschappelijke insteek een andere verantwoordelijkheid heeft voor ons winkellandschap en de binnenstad dan een private vastgoedavonturier. Het is dan ook te begrijpen dat het mislukken van deze deal niet alleen voor een institutionele marktpartij als Syntrus Achmea te betreuren is maar ook voor de overheden van de binnensteden waar zijn panden liggen. Daar moeten de komende jaren nog heel wat vastgoedopgaven worden uitgevoerd om ook op langere termijn perspectief te bieden. Of Rosenbaum en zijn familie daartoe bereid zijn, is nog maar afwachten.

Ik acht het uitgesloten dat Rosenbaum snel een betere prijs zal krijgen voor zijn portefeuille dan Syntrus Achmea bereid was te betalen. Daar zal hij snel achter komen. Het zou me niets verbazen dat hij alsnog opnieuw bij Syntrus Achmea aanklopt. Dat is natuurlijk een beetje koffiedik kijken, maar het zou wel in ieders belang zijn. Ook in die van Ronny Rosenbaum en zijn directe familie.

Advertenties
Comments
One Response to “Mislukken Rosenbaum-deal illustreert de wereld van verschil tussen institutioneel en privaat”
  1. Ed Pouw schreef:

     Dag Ruud, Ik zou dit soort kwalificaties in het vervolg niet doen. Niet chique In plaats daarvan koos hij voor het blad Quote, bekend als het maandblad voor miljonairs en multimiljonairs (en vooral hen die daar tegenaan schurken), met artikelen die ook lichtere, criminele, relatie- en seksgetinte aspecten van het leven van Nederlandse vermogenden belichten.

    Vriendelijke groet, best regards,Ed.V.Pouw tel. 06 – 290 80 622 / 00323 6850 131Aan de inhoud van dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: