Rosenbaum bevestigt het verschil in beleggingsmentaliteit tussen privaat en institutioneel

Moet je op Goede Vrijdag nog terugkomen op een blog die je een dag eerder – nota de bene de dag waarop De Verlosser uit Betondorp voor eeuwig van de voetbalvelden verdween – had geschreven? Ik bedoel, in de wetenschap dat menig vastgoedprofessional inmiddels in de auto of het vliegtuig zit om de regen en kou te ontsnappen. Nee dus, en daarom heb ik gewacht tot vandaag, de dinsdag na Pasen.

Ik kreeg namelijk afgelopen vrijdag een verrassend, uiterst vriendelijk en onderhoudend telefoontje van Ronny Rosenbaum, de man over wie mijn blog van de dag ervoor voor het belangrijkste deel ging. Dit naar aanleiding van het mislopen van de verkoop van de enorme retailvastgoedportefeuille van Rosenbaum aan de institutionele vermogensbeheerder Syntrus Achmea. Deze wilde de portefeuille maar al te graag kopen voor een tiental institutionele beleggers om er zelf het management over te gaan voeren. De insteek van mijn blog van vorige week waren de enorme tegenstellingen tussen en verschillende manieren van werken van private en institutionele vastgoedbeleggers, in mijn ogen de belangrijkste reden voor het mislukken van deze transactie van rond de 1,2 miljard euro. Ronny Rosenbaum maakte vrijdag in het telefoongesprek een aantal steekhoudende opmerkingen naar aanleiding van mijn blog en daarom kom ik er vandaag op terug.

Rosenbaum verzekerde me allereerst dat hij het met mijn insteek eens is. Zijn manier van beleggen – dus het kopen, beheren en verkopen van (retail)vastgoed – verschilt in essentie van die van een institutionele belegger. Maar, zo benadrukte hij, dat verschil is ook de verklaring waarom hij er wel in geslaagd is in een periode van dertig/veertig jaar die enorme en uiterst interessante retailvastgoedportefeuille op te bouwen. Iets wat maar weinig institutionele beleggers ook is gelukt.

Volgens Rosenbaum is de deal met Syntrus Achmea in ieder geval niet mislukt vanwege misverstanden over de prijs van de portefeuille: ‘Dat bedrag van 1,2 miljard euro is al vastgesteld toen we afgelopen zomer aan de onderhandelingstafel gingen zitten. Ik ben niet zo van de taxaties. Ik weet zelf heel goed wat mijn vastgoed waard is. Ik heb met Gijs Bessem van Kroese Paternotte aan tafel gezeten en we hebben de hele portefeuille doorgenomen. Meestal waren we het eens. En daar kwam dat bedrag uit. Cushman & Wakefield heeft hetzelfde later gedaan voor Syntrus Achmea. Daarna hebben we niet meer over de prijs gesproken. Pas in een laat stadium zijn er door Syntrus Achmea kwesties als de overdrachtsbelasting en een eventuele discount van mijn kant op tafel gelegd, maar voor mij heeft vanaf het eerste gesprek vastgestaan dat er maar over één bedrag kon worden gesproken, namelijk de 1,2 miljard euro.’

Over het gegeven dat hij ervoor koos vorige week dinsdag aan het magazine Quote nadere uitleg te geven over het mislukken van de deal in plaats van te opteren voor een gemeenschappelijk persbericht met Syntrus Achmea, zei Rosenbaum: ‘Het persbericht zoals Syntrus Achmea voorstelde, bestond slechts uit een paar regels en ging niet in op de redenen van het stuklopen van de deal. Institutionele beleggers roepen erg makkelijk dat ze transparant willen opereren, maar daar heb ik weinig van gemerkt. Ik ben voor transparantie en wil mijn verhaal aan iedereen vertellen. Daartoe bood het voorgestelde persbericht geen alternatief. Vandaar dat ik aan Quote heb verteld hoe ik er over dacht.’

Rosenbaum herhaalde – zoals hij dat ook in Quote deed – dat hij zich gedurende het onderhandelingsproces steeds meer ging ergeren aan de traagheid van de onderhandelingen: ‘Wij hadden onze zaakjes heel goed op orde. In tegenstelling tot wat ik heb gehoord en gelezen, hebben wij onze portefeuille uitstekend in kaart gebracht en was alle achterliggende informatie snel beschikbaar voor de due diligence door Syntrus Achmea. Wat mij betreft had de deal al in december kunnen worden afgerond. Dat dit niet is gebeurd, komt volledig voor rekening van Syntrus Achmea. Ze hadden maar liefst zes maanden nodig voor de due diligence, terwijl er ook problemen waren met de AFM hoe ze de portefeuille moesten structureren. ’

Rosenbaum wees er afgelopen vrijdag ook op, dat hij vorig jaar al een omvangrijke retailvastgoedportefeuille in Duitsland met succes aan een Duitse institutionele belegger heeft verkocht. Afgelopen zomer kocht Deka Immobilien zijn D&R Invest–portefeuille voor 700 miljoen euro en wel binnen een half jaar van onderhandelen en due diligence. ‘Die deal liep voorspoedig en snel en ik heb nooit de verwijten gekregen, die Syntrus Achmea mij heeft gemaakt over de staat van mijn portefeuille.’

De zeventigjarige Amsterdamse vastgoedman betwistte verder dat zijn portefeuille de afgelopen negen maanden door het snel veranderende retailklimaat in Nederland minder waard zou zijn geworden en dat de claim van Syntrus Achmea om 70 miljoen euro van de eerder overeengekomen prijs af te doen, daardoor wordt gerechtvaardigd. ‘Mijn retailvastgoed is ‘prime’ en ligt op A1-locaties in de belangrijkste binnensteden. Daar is nauwelijks sprake van waardedaling. Op sommige plekken hebben we zelfs aanzienlijke waardevermeerdering kunnen noteren. Toen Macintosh onlangs failliet ging, kwamen zo’n 30 van mijn winkelpanden onverwacht leeg te staan. Die zijn vrijwel allemaal weer verhuurd tegen aanzienlijk betere huurcontracten. Alleen al op die panden is de beleggingswaarde met tientallen miljoenen gestegen.’

Rosenbaum verwacht dan ook niet dat hij snel met Syntrus Achmea opnieuw aan tafel gaat zitten of dat hij gesprekken met andere geïnteresseerde beleggers zal aangaan voor een verkoop. ‘Onze portefeuille is laag geleveraged, dus wij maken een aanzienlijke boekwinst op deze portefeuille bij verkoop. Wij zijn een echt familiebedrijf en realiseren ons dat we weliswaar veel geld kunnen vangen, maar dat we daar dan ook weer iets mee moeten doen. Bij de bank kunnen we alleen maar praten over een negatieve rente. Wij hebben er in de familie, dus met mijn zoon en dochter (‘en niet met mijn kleinkinderen, zoals je schreef’, voegt hij er lachend aan toen, ‘die zijn nog veel te jong’), uitvoerig over gesproken en willen daarom de portefeuille toch behouden en ermee verder gaan. Mogelijk dat we nog kleine plukjes ervan verkopen, maar de gang van zaken met Syntrus Achmea heeft ons ervan overtuigd dat we definitief een streep moeten zetten onder een verkoop. Niet aan Syntrus Achmea en niet aan welke andere marktpartij dan ook.’

Ik begrijp Ronny Rosenbaum uitstekend. Je kunt niet private en institutionele vastgoedbeleggers over een kam scheren, want er zijn inderdaad grote verschillen. Partijen als de Kroonenberg Groep, Redevco, Stienstra, Daelmans, Grouwels, Van Herk Groep, Newomij en ook Rosenbaum zijn privaat, laag geleveraged, zitten langdurig in hun beleggingen, stoppen het rendement van hun vastgoed weer terug in de portefeuille (en keren dat niet geheel uit aan aandeelhouders), hebben weinig problemen met banken, kunnen snel beslissen en hebben al helemaal weinig last van allerlei regeltjes en voorschriften zoals IFRS, ALM en governance. Ik beweer niet dat al die voorschriften en politiek gekleurde maatregelen onzin zijn , maar ik weet ook dat vele ervan ook de institutionele beleggers allang de strot uit komen. Ze kosten bakken met geld, beïnvloeden serieus een snelle manier van zaken doen en maken veel processen onnodig gecompliceerd en traag.

Voor de institutionele vastgoedbranche – en met name voor Syntrus Achmea – is het niet doorgaan van de deal met Ronny Rosenbaum beslist een teleurstelling. Maar een ramp is het ook niet. Ik ga ervan uit dat er voor institutionele beleggers nog steeds hele aardige uitdagingen en Nederlandse portefeuilles op de markt komen (en zijn) die nu vaak naar allerlei buitenlandse equity partijen gaan. Ik heb in dat verband al de Propertize-portefeuille genoemd, maar ik denk ook aan de Merin-portefeuille en met name woningen die nu nog bij woningcorporaties liggen. Er is, met andere woorden, door het mislukken van de Rosenbaum-deal geen man over boord. Maar er zijn hopelijk wel een aantal lessen geleerd, waarvan beide typen beleggers heel aardig kunnen profiteren.

Advertenties
Comments
2 Responses to “Rosenbaum bevestigt het verschil in beleggingsmentaliteit tussen privaat en institutioneel”
  1. Rogier Hentenaar schreef:

    Interessante nakomende reactie van Rosenbaum. Vooral de opmerking over het snel opvullen van de lege Macintosh-panden met tientallen miljoenen extra beleggingswaarde tot gevolg, zal veel retailbeleggers als muziek in de oren klinken.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: