SP-Kamervragen over ‘omstreden’ vastgoeddeals ING gaan nergens over

 

De SP en vastgoed zijn een weinig gelukkige combinatie. Blijkbaar zijn tot in de hoogste kringen van deze, zich als links profilerende partij de opvattingen over vastgoed, vastgoedpersonen en –projecten dermate negatief en vooringenomen dat dat soms tot opmerkelijk treurige stellingnamen leidt. Dat blijkt al jaren uit de manier waarop de SP in Heerlen, waar het de grootste fractie is, alle kritiek op een onnodig project als het door de partij (ex-wethouder Riet de Wit en fractieleider en partijvoorzitter Ron Meyer) gesteunde Maankwartier verdedigt en feitelijk de vastgoedbranche wegzet als kwalijke dwarsliggers. Alleen maar omdat die dat megalomane project nooit heeft zien zitten en als pure geldverkwisting beschouwt, gedoemd tot nog meer leegstand.

Afgelopen week werd die negatieve houding ten opzichte van de vastgoedbranche op landelijke niveau nog eens geïllustreerd door het SP-Kamerlid Farshad Bashir die vragen heeft gesteld aan de ministers voor Wonen en Rijksdienst (Stef Blok) en van Financiën (Jeroen Dijsselbloem) over ‘opvallende vastgoeddeals van ING’. Dit alles op basis van slecht geïnformeerde en op sensatie gebaseerde artikelen in het Parool met koppen als ‘ING laat spoor aan opvallende vastgoeddeals achter’, ‘Kabinet wist mogelijk van omstreden vastgoeddeals ING’ en ‘Nieuw hoofdkantoor ING in Zuidoost: kolos voor een prikkie’. Als het Kamerlid Bashir en journalist Herman Stil zich wat beter hadden georiënteerd over deze vastgoeddeals en ook maar een klein beetje verstand hadden gehad van vastgoed en de vastgoedmarkt, waren die artikelen nooit zo geschreven en hadden die Kamervragen niet hoeven te worden gesteld.

Het is trouwens allemaal oude koek die Parool-journalist Stil in zijn artikelen opdist, alleen is zijn toonzetting tendentieus. Het was ook helemaal niet zo moeilijk voor journalist Stil en Kamerlid Bashir om echt te weten te komen wat er met deze deals rond het oude en nieuwe beoogde hoofdkantoor van ING in Amsterdam Zuidoost is gebeurd en gaat gebeuren. Op 21 december vorig jaar, dus vier maanden eerder, schreven Fd-journalisten Eva Rooijers en Gaby de Groot – onder de kop ‘ING speelde tactisch vastgoedspel met ‘Zandkasteel’ – al een uitstekend en informatief artikel over wat ING van plan is in Zuidoost. Dit artikel vat exact samen wat er hier aan de hand is: niet meer en niet minder dan een uitstekend en integer gespeeld ‘tactisch vastgoedspel’ van ING, nota bene met medeweten en betrokkenheid van alle relevante partijen, inclusief de gemeente Amsterdam.

Maar de Parool-journalist en het SP-Kamerlid zijn van mening dat er hier toch echt iets niet klopt, sterker nog: er moet hier iets frauduleus hebben plaatsgevonden, suggereren ze. De Telegraaf schreef er op zijn internetpagina naar aanleiding van de Kamervragen ook een klein stukje over, maar de schrijver had de teksten in het Parool niet goed gelezen en vatte het een en ander verkeerd samen. De reacties op internet van de Telegraaf-lezers waren overduidelijk: bankiers zijn allemaal schurken en criminelen en vastgoedpartijen eveneens. En het kabinet speelt met hen ook nog eens onder een kwalijk hoedje. Met andere woorden: één scheldpartij aan het adres van ING en Dijsselbloem, terwijl de laatste er helemaal niets mee te maken heeft gehad. Wanneer stoppen de media toch met het plaatsen van reacties onder hun internetartikelen? Die zijn nauwelijks bedoeld voor een serieus commentaar, maar dienen als uitlaatklep voor vaak uitermate dubieuze afreageergevoelens.

Waar gaat het allemaal om, zult u zich afvragen? Eind vorig jaar werd bekend dat ING zijn huurcontract heeft opgezegd voor het huidige hoofdkantoor in Amsterdam Zuidoost. Dit enorme kantoorgebouw van 65.000 m2 op ‘antroposofische grondslag’ maakt deel uit – samen met het gelijknamige winkelcentrum van 40.000 m2 – van het megacomplex Amsterdamse Poort en werd in 1987 neergezet door de bank NMB, waaruit later ING ontstond. De toenmalige investering van het kantoorpand – dat al snel de naam ’t Zandkasteel kreeg – bedroeg 220 miljoen gulden, zo’n 100 miljoen euro. De ontwikkeling van het kantoorgebouw – waar 2200 medewerkers hun werkplek kregen en dat ook beschikt over 800 parkeerplaatsen – lag bij NMB-dochter MBO, de voorloper van het inmiddels opgedoekte ING Real Estate Development.

In 2004 verkoopt ING het kantoorpand, op het hoogtepunt van de vastgoedmarkt, voor 125 miljoen euro aan Hanzevast in een sale-and-lease-back constructie met een nieuw huurcontract van 15 jaar. Hanzevast stopt het pand in het MPC Jubiläum-fonds Holland (nu het Fünfzigste Sachwert Rendite-Fonds Holland geheten), een closed-end fonds bestemd voor grote Duitse beleggers met een minimale inleg van 10.000 euro. Ik heb nooit vernomen tegen welk huurniveau ING dit pand aan Hanzevast heeft verkocht, maar dat moet rond de 12,5 miljoen euro per jaar liggen. Met andere woorden: het fonds voor Duitse beleggers heeft de afgelopen twaalf jaar al zeker 150 miljoen euro aan huurpenningen ontvangen. Daarmee is overigens de aankoopsom blijkbaar niet afbetaald. Hanzevast koos voor een zware leverage van minstens 60 procent (schat ik) van de aankoopsom en heeft de afgelopen jaren geprobeerd het in het beleggingsvoorstel aan de Duitse beleggers gegarandeerde rendement uit te keren. Mede door de vastgoedcrisis als gevolg van de Val van Lehman Brothers in september 2008 is het pand daarna flink afgewaardeerd, waarbij recentelijk ook het aflopen van het huurcontract in 2019 een rol heeft gespeeld. In feite staat ’t Zandkasteel al enige jaren ‘onder water’ en krijgen de oorspronkelijke Duitse beleggers geen rendement meer. Sterker nog, de waarde van dit oude, gedateerde en qua omvang onmogelijk nog opnieuw te verhuren pand, is inmiddels dermate gedaald, dat slopen na het vertrek van ING in 2019 de enige oplossing leek. Ik weet trouwens niet of er erfpacht op ’t Zandkasteel rust, maar ik ga ervan uit dat dat zo is. Het is dus moeilijk vast te stellen wat de waarde van het pand na 2019 zal zijn, maar die zal niet ver boven de sloopwaarde liggen.

Alles bij elkaar is het uitermate netjes en ‘vooruitdenkend’ dat ING drie jaar voor het aflopen van het huurcontract aan het Duitse Fünfzigste Sachwert Rendite-Fonds Holland heeft laten weten er per medio 2019 uit te zullen gaan. Want dan heeft die eigenaar drie jaar de tijd om uit te vogelen wat het met het enorme pand moet gebeuren. ING heeft zijn verantwoordelijkheid genomen om de drie jaar huur die het nog verschuldigd is tot 2019, vooruit te betalen – toch een bedrag tussen de 35 en 40 miljoen euro – en heeft er verder voor gezorgd dat er een nieuwe partij – de combinatie OVG Real Estate en G&S Vastgoed en bouwbedrijf VolkerWessels – bereid is het enorme kantoorgebouw na het vertrek van de bank te transformeren tot een complex met vijfhonderd huur- en koopwoningen.

Naar verluidt hebben Volker Wessels, OVG en G&S ruim 16 miljoen euro voor het pand betaald aan de beheerder van het Fünfzigste Sachwert Rendite-Fonds Holland en dat lijkt mij een uitstekende prijs voor een ruim 30 jaar oud kantoorpand, dat al lang niet meer voldoet aan de moderne eisen voor kantoorruimten en waarvoor na afloop van het huurcontract met ING ook nooit meer een huurder zal worden gevonden. Met andere woorden, het pand is eigenlijk sloopwaardig en de echte vastgoedwaarde ligt in de grondquote. En die betaalt de nieuwe ontwikkelingscombinatie.

Iedereen moet hierover heel erg blij zijn, met name de gemeente Amsterdam – die zich geen verloedering van de Amsterdamse Poort kan veroorloven door langdurige leegstand of sloop – en ook de beheerders van het Duitse fonds, die nu in een klap kunnen afrekenen met de financiering die nog op het pand rust en dus eindelijk de exit kunnen afronden van een vastgoedfonds dat al langer gedoemd was een beroerde afloop te krijgen voor de oorspronkelijke inleggers. Ik kan over deze vastgoeddeal niets vinden dat het etiquette ‘omstreden’ rechtvaardigt en aanleiding zou kunnen geven tot Kamervragen. Wel lijkt het me nog een opgave voor de ontwikkelingscombinatie Volker Wessels, OVG en G&S om van ‘t Zandkasteel een modern woninggebouw voor 500 huur- en koopappartementen te maken, die ook nog eens kunnen worden weggezet. Maar dat is een ontwikkelingsrisico dat de combinatie zelf neemt en zorgvuldig zal zijn afgewogen. De nieuwe woonbestemming van ’t Zandkasteel is ongetwijfeld goed voor het winkelcentrum Amsterdamse Poort en voor heel Zuidoost.

Dan is er nog een tweede deal die strikt gezien losstaat van de hier beschreven verkoop van ‘t Zandkasteel. Dat is die van de locatie voor het nieuwe ING-hoofdkantoor, eveneens in Zuidoost. ING heeft hiervoor het oog laten vallen op de locatie Frankemaheerd, waarop een kantoorpand staat waarin ooit het hoofdkantoor van de Hema en de Bijenkorf (Vendex KBB) was gevestigd. Dit pand staat al jaren vrijwel leeg en kan het beste worden gesloopt.

Nu is er inderdaad met dit pand – dat ING vorig jaar kocht – iets aan de hand, of laat ik zeggen: het heeft een historie. Het was namelijk eigendom van de Amsterdamse woningcorporatie Rochdale. Naar verluidt heeft ING er vorig jaar 11,5 miljoen euro voor betaald, maar beter is te spreken ‘voor de locatie’, de grond. Daar komen nog de sloopkosten bij, alvorens Volker Wessels, OVG en G&S kunnen beginnen met de bouw van een nieuw hoofdkantoor van 24.000 m2 en een ING Campus.

Frankemaheerd kwam in 2008 in handen van de private belegger Solidiam die het – vlak voor de Val van Lehman Brothers – samen met drie andere kantoorgebouwen kocht van de Duitse eigenaar MEAG. Solidiam betaalde 49,9 miljoen euro voor de vier panden. Er zijn inderdaad in de vastgoedsector vragen gesteld bij deze deal, vooral toen vier maanden later bekend werd dat Rochdale – in samenwerking met collega-corporatie De Key -Frankemaheerd weer van Solidiam had gekocht voor maar liefst 46,5 miljoen euro. Met die deal met Rochdale kreeg Solidiam als het ware drie andere kantoorgebouwen vrijwel voor niets in de schoot geworpen.

Deze deal tussen Rochdale en Solidiam is daarna nog vele keren in het nieuws geweest, te meer omdat al snel bleek dat ook de taxateurs die bij deze deal betrokken waren, de door Rochdale betaalde prijs veel te hoog achten. Men vroeg zich ook af hoe Rochdale en De Key – die het pand uiteindelijk wilden slopen om op de locatie woningen op te realiseren – deze aankoopsom ooit zouden kunnen terugverdienen. Er waren in dit verband allerlei geruchten en beweringen over de nauwe relatie tussen de eigenaren en directieleden van Solidiam en de later wegens fraude veroordeeld Rochdale-directeur Hubert Möllenkamp.

Hier heeft ING echter allemaal niets mee te maken (gehad). Möllenkamp heeft inmiddels terecht gestaan en is veroordeeld vanwege zijn frauduleuze activiteiten bij Rochdale. Maar tijdens zijn proces heeft het OM de deal tussen Rochdale en Solidiam over Frankemaheerd voor zover ik weet niet ter sprake gebracht, dus het is vrijwel uitgesloten dat daarvan alsnog kan worden aangetoond dat er iets juridisch onjuist heeft plaatsgevonden. En we zijn wel acht jaar verder.

Dat ING dus vorig jaar Frankemaheerd heeft gekocht van Rochdale voor 11,5 miljoen euro, lijkt me gezien de marktsituatie in Amsterdam Zuidoost een reële prijs. In feite betaalde ING niet meer dan de grond. Dat ING vervolgens Frankemaheerd weer voor een onbekend bedrag doorverkoopt aan de ontwikkelingscombinatie Volker Wessels, OVG en G&S is ook logisch. Deze combinatie moet immers het nieuwe hoofdkantoor bouwen en zal dat, eenmaal gerealiseerd, weer doorverkopen aan een eindbelegger. ING wil namelijk al jaren geen eigen vastgoed op de balans hebben staan. Dat Rochdale met deze gang van zaken een verlies lijdt van 35 miljoen is triest, maar dat kan ING niet worden verweten. Blijkbaar ziet Rochdale ook nu geen mogelijkheden om op de locatie Frankemaheerd betaalbare woningen neer te zetten. De verkoop van de locatie – inclusief een enorm verlies – is wel in lijn met het beleid dat door de politiek is ingezet voor woningcorporaties, die immers geen commercieel vastgoedactiviteiten meer mogen ontplooien. Dat daarmee 35 miljoen euro in rook is opgegaan – het gaat toch om maatschappelijk geld – is een feitelijke marktconforme constatering maar rechtvaardigt op geen enkele wijze tendentieuze Kamervragen. Ik zou tegen het SP-Kamerlid Bashir willen zegen: In Heerlen wordt dankzij de SP heel wat meer maatschappelijk geld verbrand.

Kortom, ‘het strategisch vastgoedspel’ zoals ING dat volgens Fd-collega’s heeft gespeeld, lijkt me allesbehalve ‘omstreden’ maar een mooi voorbeeld van maatschappelijke betrokkenheid van het bedrijfsleven en overheid (in dit geval de gemeente Amsterdam) om een toch min of meer mislukt vastgoedavontuur in Zuidoost uit de jaren ‘tachtig alsnog een goed en integer vervolg te geven. Ik hoop dat de ministers Blok en Dijsselbloem – voor zover ze al van mening zijn om iets zinnigs te kunnen zeggen over de belachelijke en ook geldverslindende vragen van Kamerlid Bashir – dat in hun beantwoording zullen benadrukken. Ik zou zeggen, een hele berg zand over die Kamervragen.

 

 

Advertenties
Comments
2 Responses to “SP-Kamervragen over ‘omstreden’ vastgoeddeals ING gaan nergens over”
  1. Insider schreef:

    Oorverdovende stilte rond het onderzoek van Rijksrecherche en FIOD naar de verkoop van het CBS in Heerlen. Moet Bashir toch maar eens kamervragen over stellen.

    • Wonderlijk schreef:

      Inderdaad, lang niets meer van gehoord; ook daar is onder verantwoordelijkheid van Riet de Wit (SP) een bieder van 4-5 miljoen heengezonden ten gunste van een bieder voor 10% van die prijs; lijkt mij gewoon fraude en een zaak die moet worden teruggedraaid. 4 miljoen € belastinggeld verkwanseld, en in Maankwartier eigenlijk nog veel meer waar al 50 miljoen gemeentegeld in zit.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: