Rendement is voor Klépierre belangrijker dan huurder of consument

In het meinummer 2016 van Vastgoedmarkt stond in het themadeel Fondsen een treffende analyse onder de kop ‘Klépierre kwam, zag en verdween weer’. De analyse ging over de arrogantie van de CEO van Klépierre, de Fransman Laurent Morel, het verdwijnen van de Amsterdamse beursnotering van het Franse fonds – dat een kleine twee jaar geleden Corio overnam en vervolgens uitkleedde – en het financiële succes van het retailvastgoedfonds dat inmiddels een omvang heeft van 22 miljard euro.

Zeker, de cijfers over het afgelopen jaar lijken aan te geven dat het met Klépierre goed gaat, hoewel de aandeelhouderswaarde achterblijft bij die van het eveneens Franse, maar veel grote retailvastgoedfonds Unibail-Rodamco. Overigens ook een product van een fusie met een Nederlands retailfonds, Rodamco Europe.

Tijdens de afgelopen Mipim in Cannes – begin maart – gaf Morel in een forumdiscussie drie hoofdtrends aan die zijn beleggingsstrategie bepalen. Ik citeer een verslag uit het vakblad Vastgoedmarkt: ‘Ten eerste de steeds grotere kloof op basis van demografische ontwikkelingen tussen zwakke en sterke steden in Europa, waarbij Klépierre nadrukkelijk de groeiers bij de kop pakt. (-) Als tweede bepalende trend wees Morel op de andere manier waarop mensen spullen kopen. Maar ondanks het stijgende belang van e-commerce zei Morel te weten dat zijn retailers hun geld niet verdienen met hun webwinkels. ‘Dat gebeurt in de fysieke winkels van grote winkelcentra en daarom ben ik ook zo optimistisch.’ Een derde majeure ontwikkeling vormt volgens de Fransman de trek naar de stad, stedelijke verdichting en de deeleconomie. ‘Wat jongeren belangrijk vinden is enorm aan het veranderen. Ze hechten geen waarde meer aan autobezit, maar kiezen voor een appartement in de stad dicht bij alle voorzieningen en goed openbaar vervoer. Het betekent dat wij ook nadrukkelijk in de binnensteden willen zitten.’

Er valt weinig af te dingen op deze trends. Nagenoeg alle analisten, demografen en vastgoeddeskundigen zullen zich erin terug kunnen vinden. Deze trends gelden overigens niet specifiek voor de beleggingsportefeuille van Klépierre, maar kunnen ook worden losgelaten op de kantorenmarkt en het vastgoedsegment woningen. Wie echter Nederlands retailvastgoed een warm hart toe draagt, kan zich achter de oren krabben over wat Klépierre het afgelopen anderhalf jaar in Nederland wel of niet heeft gedaan. Met op de achtergrond de Amerikaanse retailvastgoedreus Simon Property Group die een belang in Klépierre heeft van ruim 20 procent en via David Simon als president-commissaris van het Franse fonds zich overal mee lijkt te bemoeien. Simon was ook de motor achter de overname van Corio door Klépierre, zoals hij in het Fd vorig jaar september bevestigde: ‘Op de vraag of het zijn idee was om Corio over te nemen, antwoordde hij onderkoeld dat hij er ‘wel enige bemoeienis’ mee had. ‘Corio was een bedrijf in problemen.’ Er waren volgens Simon meer kapers op de kust. ‘Maar het lukte ons om de deal te sluiten. Corio miste richting. Dat proberen wij het nu te geven.’

Dat het met Corio al enige jaren niet goed ging en dat de verkoop van het fonds aan een concurrent als Klépierre noodzaak was – met name voor de aandeelhouders – heb ik in mijn blogs in 2012 en 2014 gedetailleerd beschreven. Dat Klépierre vervolgens vrijwel de hele Nederlandse portefeuille heeft afgestoten, kan ook moeilijk als een verrassing worden bestempeld. Hetzelfde gebeurde ook met het Nederlandse retailvastgoed van Rodamco Europe, nadat dit genoteerde vastgoedfonds was samengegaan met Unibail. Gebrek aan gelijkwaardigheid in management tussen de zich arrogant opstellende Fransen en hun Nederlandse partners is niet bepaald de meest gelukkige kant van fusies en overnames als die Rodamco Europe /Unibail, Air France/KLM en nu Klépierre/Corio.

Ik weet dat het creëren van aandeelhouderswaarde tot het belangrijkste doel van een fondsmanagement wordt gerekend en dat sentimenten daar weinig plaats bij hebben, maar bij Klépierre gaan ze daarin erg ver. Het begrip ‘tevreden huurders’ en ‘gelukkige bezoekers van de winkelcentra’ passen daar niet bij, ook al wordt dat met de mond in marketingtermen anders beleden. De huren en de servicekosten van de ruimten in de winkelcentra van Klépierre moeten daarom omhoog en kleinere lokale retailers worden er zo snel mogelijk uitgegooid als ze niet aan de slechts door financiële argumenten bepaalde criteria van het Franse management voldoen. Risicobeheersing heet dat in beleggerstermen.

Ik leidde afgelopen week een Master Class van vastgoedalumni van Nyenrode met een vijftal presentaties over de grote veranderingen waarmee de Nederlandse, maar ook internationale vastgoedsector zich geconfronteerd ziet. Dan gaat het om technische veranderingen bij het ontwikkelingsproces (Arcadis), het toepassen van Big Data, de veranderende rol van de vastgoedbeheerder (Fortrus), de rol van de architect in de nieuwe eisen bij de ruimtelijke invullingen (Sjoerd Soeters) alsook de kijk van – in dit geval – institutionele beleggers daarop (Bouwinvest). Kortom het ging op Nyenrode onder meer over duurzaamheid, over CSR (Corporate Social Responsibility), over BIM en toch ook het rendement. Alle sprekers getuigden dat rendement belangrijk is, maar dat dat in het huidige vastgoedklimaat moet worden behaald in nauwe samenwerking met de klanten, in dit geval de huurders en de consumenten die er weer voor moeten zorgen dat de huur kan worden opgebracht. Dat met andere woorden het succes van een fonds of van vastgoed niet langer meer uitsluitend afgemeten kan worden vanuit het idee dat ‘stenen’ moeten renderen, maar dat juist op een langere termijn het succes van die stenen kan worden bereikt door duurzaam te opereren, oog te hebben voor de sociale context, netjes en integer handelen, samen met huurders/eindgebruikers en consumenten. Een privaat vastgoedfonds – met eveneens een sterke retailsignatuur – als Redevco draagt dit al vele jaren nadrukkelijk uit in woord en dat, net als een partij als Bouwinvest of Bouwfonds REIM

Het pijnlijke is, dat ik dit alles niet terugvind bij Klépierre, en al helemaal niet bij het beheren van de voormalige Nederlandse portefeuille van het overgenomen Corio. De CEO van Klépierre, Laurent Morel is daar in oktober 2014 in de Vastgoedmarkt heel duidelijk over. ‘Direct na afronding van de overname van Corio zal de nieuwe eigenaar Klépierre een begin maken met het afstoten van winkelcentra. ‘We behouden het grootste deel van de portefeuille. Maar dan meet ik in oppervlak, niet in aantallen winkelcentra’, waarschuwt directievoorzitter Laurent Morel van Klépierre. Of een winkelcentrum wordt aangehouden of verkocht hangt volledig af van de potentiële omzetgroei. Elk winkelcentrum dat weinig potentie heeft en in prestaties achterblijft, zal worden verkocht. ‘Wat telt is de gemiddelde bijdrage aan het resultaat, en die moet omhoog’, aldus Morel. Binnen de portefeuille is het ieder voor zich. ‘Je kunt geen achterblijvers financieren uit de opbrengst van goedlopende locaties.’ Hij wil op de portefeuille van Corio dezelfde strategie toepassen als die hij de afgelopen drie jaar bij die van Klépierre hanteerde. In die periode werd voor 4 miljard euro aan vastgoed verkocht.’

Ruim anderhalf jaar later is vrijwel de hele Nederlandse retailvastgoedportefeuille van Corio ontmanteld en is er nagenoeg van alle personeel op het hoofdkantoor in Utrecht afscheid genomen. De Nederlandse portefeuille is gedecimeerd tot vijf objecten en er is intern bij Klépierre een nieuwe topman voor de geminimaliseerde Nederlandse portefeuille benoemd, Christophe Moureaux, die echter vanuit Parijs opereert. In Nederland bezit Klépierre – mei 2016 – alleen nog Hoog Catharijne – waar een ingrijpende en zeer kostbare herontwikkeling plaatsvindt -, Alexandrium in Rotterdam, de Markthal Rotterdam, Almere-Centrum en Villa Arena in Amsterdam. Verder speelt in Leidsche Rijn nog de ontwikkeling van het winkelcentrum Leidsche Rijn door ASR, een ontwikkeling waartoe Corio zich eerder had gecommitteerd.

Ik denk dat het aantal voormalige Corio-objecten in handen van Klépierre nog wel verder zal afnemen. Het winkelcentrum Villa Arena – gericht op meubels en wooninrichting – is al jaren slecht renderend en ondanks talrijke pogingen was ook het voormalige Corio er niet in geslaagd dit voor een aanvaardbare prijs van de hand te doen. Zodra een koper is gevonden die wel bereid is de prijs te betalen die Klépierre wenst, gaat Villa Arena er uit. Dat geldt ook voor Almere-Centrum – dat geen echt winkelcentrum is in de ogen van het Franse management – en al helemaal voor de Markthal Rotterdam. En ook Leidsche Rijn – als dat eenmaal gereed is – lijkt volledig buiten de beleggingscriteria van het Franse management te vallen.

De Markthal Rotterdam werd eind 2010 door Corio gekocht, toen het nog gebouwd moest worden. Corio zag het aanvankelijk als een interessant project in het raamwerk van haar nieuwe strategie ‘Favourite Meeting Places.’ De Markthal zou geen ‘regulier winkelcentrum’ worden, dat wist Corio bij de aankoop, maar een versmarkt, plus wat winkels en horeca. Corio moet zich vanaf het begin hebben gerealiseerd dat daar andere huur- en servicekosten voor moeten worden aangehouden, in ieder geval flink lager dan bij een regulier winkelcentrum. Klépierre denkt daar, als de huidige eigenaar geheel anders over. Dat blijkt uit een artikel in het dagblad AD van een week geleden: ‘Anderhalf jaar na de opening van de Markthal in Rotterdam, trekken tientallen in het pand gevestigde ondernemers aan de bel. Hoewel de Markthal recordaantallen bezoekers trekt, zou de oorspronkelijke opzet niet zijn verwezenlijkt. ‘De versmarkt waarvoor dit gebouw eigenlijk is gebouwd,is volledig mislukt’, zegt woordvoerder Mark Kolster van het Collectief Ondernemersbelangen Markthal (COM) tegen het AD. (-) Volgens het COM, dat 45 ondernemers vertegenwoordigt,dreigt een ondernemersleegloop van de Markthal. Drie kramen zijn momenteel al enige tijd ongebruikt. Kolster: ‘Veel ondernemers die een contract voor twee jaar hebben, gaan afhaken. Ikzelf overweeg ook te stoppen als niet op hele korte termijn duidelijk wordt hoe wij de Markthal als versmarkt voor de Rotterdammers op de kaart gaan zetten.’ Dit alles vanwege het door Klépierre eenzijdig en aanzienlijk verhogen van de servicekosten.

Toch is dit vreemd. De bezoekerscijfers laten zien, dat de Markthal Rotterdam als ‘favourite meeting place’ een ongekend succes is. Niet alleen voor Rotterdammers en Nederlanders, maar voor heel Europa en ver daarbuiten. Je kunt er in de weekeinden over de hoofden lopen. De horeca draait uitstekend, de bewoners van de huur- en koopwoningen zijn zeer tevreden over het woongenot en de parkeergarage – eigendom van de stad Rotterdam en geëxploiteerd door Interparking – loopt boven elke verwachting. Maar het runnen van versunits, zeven dagen lang, 70 uur per week, vraagt om een exploitatie die anders is dan van een winkelcentrum. Dat weigert Klépierre te begrijpen en je kunt je afvragen waarom? Op de totale portefeuille van het vastgoedfonds maakt de Markthal slechts een fractie uit, terwijl er met een gematigd huurkostenbeleid en het niet eindeloos doorberekenen en verhogen van de servicekosten wel degelijk nog steeds een positief rendement kan worden behaald. Wat Klépierre nu doet, is in feite de basis onder de marktvloer weghalen, met ander woorden: het fonds haalt het succes van de hele Markthal onderuit en dat is iets anders dan je zorgen maken over je huurders en hun consumenten en klanten. Ik kan me niet voorstellen dat de gemeente Rotterdam – die in 2003 het initiatief nam voor de Markthal – over deze houding van Klépierre te spreken is.

Een speciale aandacht vraagt in dit geval een van de grootste aandeelhouders in Klépierre, het Nederlandse pensioenfonds ABP via zijn uitvoeringsorganisatie APG. Corio is in 2000 ontstaan uit de omzetting van de directe retailvastgoedportefeuille van het ABP in een beursgenoteerd vastgoedfonds. Het ABP was ook al langer een grote aandeelhouder in Klépierre en in de Simon Property Group en was de verrassende gangmaker achter de overname van Corio door Klépierre in 2014. Ik citeer nog een keer uit Vastgoedmarkt uit september 2014: ‘Het aandeelhoudersactivisme dat APG bij de aangekondigde overname van Corio door Klépierre aan de dag legde, was eenmalig. Dat zei Patrick Kanters, managing director global real estate van APG, tijdens de Epra-conferentie in Londen. Dat APG initiator van de overname is, ontkende Kanters niet. ‘Corio is een speciaal geval, omdat het winkelbeleggingsfonds uit het ABP voortkomt. We hebben het overnameplan in nauw overleg met het management besproken.’ Met andere woorden: het ABP/APG is er in grote mate voor verantwoordelijk dat de Markthal Rotterdam en een aantal andere retailobjecten in ons land bij Klépierre terecht zijn gekomen en heeft daarom nog steeds als aandeelhouder met rond de 13 procent een wezenlijke verantwoordelijkheid.

Nu hoort bij beleggen – behalve kopen – ook het verkopen van objecten. Op zich mag je als management besluiten om niet goed renderende – of niet langer meer in de strategie passende – objecten te verkopen en ik ben zeker geen tegenstander van het inruilen van Nederlands vastgoed voor buitenlandse ‘stenen’. Maar juist nu, in deze tijd dat de rendementen van Nederlandse pensioenfondsen onder druk staan en de pensioengerechtigden gekort worden op hun uitkeringen, wordt het steeds duidelijker dat pensioenfondsen als aandeelhouder in al dan niet beursgenoteerde fondsen naast een financiële ook zeker een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben. Ik weet, in de zakenwereld spelen sentimenten nauwelijks een rol, maar Corporate Social Responsibility – waar ook de pensioenfondsen de mond vol over hebben – geeft juist aan dat succes op langere termijn verder gaat dan ‘stenen’ en alleen maar aandacht voor rendement. Ik weet zeker dat de Franse samenleving zich wel degelijk iets zou hebben aangetrokken als Klépierre op eenzelfde manier met zijn Franse portefeuille zou zijn omgesprongen als de afgelopen anderhalf jaar is gebeurd met het Nederlandse vastgoed van het voormalige Corio. Dan zou de Franse politieke en maatschappelijk orde zich nadrukkelijk hebben doen gelden met protesten en zelfs stakingen, zoals we de afgelopen weken nog hebben gezien in de kwestie van de liberalisering van de arbeidsmarkt.

Ik hoor veel klachten over de manier waarop Klépierre optreedt in Nederland. Veel Corio-medewerkers zijn – met natuurlijk het nodige geld – de laan uitgestuurd en durven niet te praten over wat er allemaal de afgelopen twee jaar bij Corio is gebeurd. Er is duidelijk sprake van een angstcultuur. Mails naar Parijs gestuurd met vragen worden niet beantwoord en als je Klépierre belt op het hoofdkantoor in Utrecht – waar ooit 55 mensen werkten maar nu vrijwel niemand meer aanwezig is – krijg je eerst niemand aan de lijn, dan de storingdienst en pas na lang aandringen een woordvoerster. Dat is nog eens service!

Ik schreef bijna twee jaar geleden in een van mijn blogs: ‘Jammer is verder dat deze overname illustreert dat voor de kleine particuliere belegger die in Nederlands beursgenoteerd (retail)vastgoed wil beleggen, het aantal keuzemogelijkheden steeds meer wordt beperkt. En als hij het dan toch probeert door te beleggen in reuzefondsen als Unibail-Rodamco en Klépierre, moet hij er rekening mee houden dat hij een speelbal is van de grote internationale aandeelhouders. Die er dan ook nog eens voor zullen zorgen, dat het Nederlands aandeel in de portefeuille op termijn nog verder zal worden teruggebracht. Zoals dat ook is gebeurd bij Unibail-Rodamco.

Want ik kan me namelijk niet voorstellen dat Klépierre op termijn nog geïnteresseerd is in een project als Leidsche Rijn om nog maar niet te spreken over een Markthal in Rotterdam. In de media roemen de analisten – maar ook het management van Corio – de kostenbesparingen als gevolg van aantoonbare synergie bij de overname van Corio door Klépierre. Dat zal best, maar ik durf er een goede fles wijn op te zetten dat een van de eerste beslissingen die zal worden genomen na het concretiseren van de overname, de aankondiging zal zijn, dat er een flinke portefeuille met hoofdzakelijk Nederlands retailvastgoed in de etalage wordt gezet. Ook bij Corio is veel ‘niet zoals het lijkt’.’

Ik heb mijn eigen fles rode wijn ruimschoots gewonnen, maar had niet helemaal gelijk. Er is namelijk geen ‘flink’ deel van de Nederlandse portefeuille van Corio in de etalage gezet, maar vrijwel de hele portefeuille. En dat alles, ook in de woorden van CEO Morel, voor het goede doel van het ‘rendement’. Maar inmiddels kun je je afvragen of dat arrogant overkomende Franse management het wel zo goed doet, bijvoorbeeld in vergelijking met concurrent Unibail-Rodamco. De afgelopen 6 maanden noteerde het fonds Klépierre -2,06 procent, tegen Unibail-Rodamco een plus van 6,1 procent. Over het afgelopen jaar stond er voor Klépierre een -,026 procent, terwijl Unibail-Rodamco een plus van maar liefst 14,6 procent liet zien. En het aandeel Klépierre is sinds de overname van Corio nauwelijks in waarde gestegen. Als ABP/APG de sterk veranderde rol van een institutionele belegger serieus neemt, met minder nadruk op keihard rendement maar meer vanuit haar niet alleen met de mond beleden positie van maatschappelijk verantwoord investeerder namens miljoenen pensioentrekkers, is het hier de hoogste tijd geworden om in te grijpen. Het zou eeuwig zonde zijn als de Markthal Rotterdam – en dan met name de marktvloer – door het drammende optreden van de rendementfreaks van Klépierre zijn imposante geveldeuren zou moeten sluiten.

Advertenties
Comments
2 Responses to “Rendement is voor Klépierre belangrijker dan huurder of consument”
  1. John van Haaren schreef:

    Hi Ruud,

    Met genoegen gelezen.

    Ik kan je bevestigen dat bij Corio de Markthal, naast landmark en gewoon een naar verwachting goede belegging, zeker ook een “proeftuin” was…voor Favourite Meeting Places. Met ander management, andere servicekosten, ander type huurcontract…maar ook met een waanzinnige focus op waar het om gaat in winkelgebieden; weet mensen naar je toe te halen, beleving etc. En de ervaring van De Markthal ook elders toe te passen.

    Als je kijkt wat Unibail Rodamco nu doet in bijvoorbeeld Barcelona-Glories…dan snap je waarom. http://www.urlab.eu/W/cms_sites/SITE_146900/ressources146900/Press_Release_-_Fresh_UNIBAIL-RODAMCO_FINAL-_English.pdf

    Je kan je alleen afvragen of Klepierre nu niet in dezelfde “stuip” trekt als UR destijds; zij verkochten De Markthal ook al vrij snel omdat het (naar ik aanneem) niet begrepen werd.

    Groetjes,

    John

    >

  2. Onno Breur schreef:

    Beste Ruud, Prima verhaal, ben het volledig eens met je analyse. Ik denk overigens dat een bedrijf/fonds dat naast aandacht voor “harde pegels” zich ook bewust is van zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid op de langere termijn weleens een beter rendement zou kunnen scoren. Maatschappelijke verantwoordelijkheid wordt vaak als “soft”, niet zakelijk vertaald maar dat is onzin. Alleen als verantwoordelijk burger heb je als bedrijf toekomst, komen de klanten graag naar je toe en stoppen beleggers dus graag geld in de pot, niets softs aan, puur eigenbelang. Onze franse vrienden begrijpen kennelijk nog onvoldoende dat de consument echt veranderd. Over de sfeer binnen K.: ik ken iemand, die er een tijd als interimmer heeft gewerkt. Absolute ramp: locale zetbaas mag/kan geen vinger verroeren zonder expliciete toestemming van OLH in Parijs en arrogantie wordt er met hoofdletters geschreven. Ik had hem, gevraagd om advies, gewaarschuwd: koken en wijn maken doen ze meer dan voortreffelijk maar zakelijk met ze omgaan vraagt aanpassingen die voor de gemiddelde Nederlander “beyond the call of duty” liggen.

    Groet,

    Onno

    Verstuurd vanaf mijn iPad

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: