Rapport Evaluatie Verhuurderheffing praat corporaties naar de mond

 

Vorige week verscheen het rapport Evaluatie Verhuurderheffing van het COELO (Centrum Onderzoek Economie Lagere Overheden, RU Groningen). Een hooggeleerde evaluatie, mag je zeggen, want het rapport is geschreven door twee professoren (dr. M.A. Allers en dr. J.H. Garretsen) en J. Veenstra die de titel MSc (Master of Science) draagt. Ik ben niet gepromoveerd en ben ook geen professor, maar kan goed uit de voeten met wetenschappelijke rapporten. Hoe komt het toch, dat ik vaak bij dit soort publicaties niet de indruk van me af kan zetten, dat er precies in staat wat de opdrachtgevers vragen?

Dat gevoel had ik in ieder geval sterk bij het lezen van dit evaluatierapport, overigens toegankelijk geschreven en in een goed uurtje te lezen. Natuurlijk gaat het hier om een ‘onafhankelijke evaluatie,’ want er is geen wetenschapper die niet vindt dat hij onafhankelijk is. Maar in de toelichting en het persbericht wordt wel expliciet gezegd dat de opdrachtgevers – Woonbond, VNG en Aedes – het initiatief hebben genomen tot deze ‘onafhankelijke evaluatie naar de heffing en de effecten daarvan’, als een soort tegenzet voor minister Stef Blok die immers zelf ‘binnenkort met een evaluatie van de heffing komt, die wordt uitgevoerd door het eigen ministerie.’ Daarmee geven de drie opdrachtgevers en de samenstellers van het rapport aan dat ze de betrouwbaarheid van die evaluatie van Blok en zijn ministerie bij voorbaat niet vertrouwen.

Uit de reacties van de Woonbond, de VNG en Aedes op het COELO-rapport blijkt zonneklaar dat ze zich helemaal in de conclusies kunnen vinden, die trouwens helemaal niet spectaculair zijn. Deze zijn kortweg: De verhuurderheffing die het VVD-PvdA kabinet heeft doorgevoerd, heeft negatieve gevolgen voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Ook zijn er ongewenste inkomenseffecten ten koste van huishoudens met lagere inkomens. Bovendien is de verhuurderheffing uit rechtvaardigheidsmotieven moeilijk te verdedigen. Cynisch constateer ik dat ik die reacties van de Woonbond, de VNG en Aedes al had kunnen opschrijven, voordat de geachte wetenschappers aan de slag waren gegaan. Ik heb niets nieuws kunnen lezen. Desondanks hebben de bevindingen van COELO in de media ruimschoots aandacht gekregen, alsook de reacties van Aedes, de VNG, de Woonbond, Vastgoed Belang, Bouwend Nederland, VNO-NCW en MKB Nederland. Die waren vrijwel unaniem: minister Blok, stop met die verhuurderheffing!

Het gaat hier te ver om zelfs maar de managementsamenvatting van het rapport integraal op te nemen. Daarvoor verwijs ik naar de website van COELO: http://www.coelo.nl/index.php/nieuws/292-verhuurderheffing-is-moeilijk-te-rechtvaardigen. Maar ik heb het rapport goed bestudeerd en er staat alleen maar ‘oud nieuws’ in. Het  is herkauwen wat we allemaal al wisten. De constatering van het rapport dat de verhuursheffing vooral is bedoeld om de staatskas te vullen, is zeker geen ‘nieuw’ nieuws. Toen dit VVD-PvdA kabinet met de verhuurderheffing kwam, was het budget van de Nederlandse staat een ramp. Dat het kabinet dus overal geld vandaan probeerde te halen, was in mijn ogen te rechtvaardigen. Dat daarbij ook gekeken is naar de financiële positie van de woningcorporaties en de enorme hoeveelheid aan sociale woningen, leek me geen enkel punt. De samenstellers van het rapport hebben daar echter geen oog voor en suggereren – zonder dat als zodanig te zeggen – dat het eigenlijk een schande is dat dit kabinet ‘de staatskas ten koste van de sociale woningvoorraad’ heeft proberen te vullen. Ik proef hier iets van een verwijt van ‘zakken vullen’. Dit is grote onzin.

De conclusie dat sinds 2010 het aantal goedkope sociale huurwoningen met een derde is gedaald en dat de planvoorraad aan nieuwe woningen bijna is gehalveerd als gevolg van de verhuurderheffing, is ook ‘gekleurd’. De onderzoekers gebruiken in dit geval een moralistisch en geen wetenschappelijke kwalificatie: ‘rechtvaardig’. Ik citeer uit het rapport: ‘De verhuurderheffing is ingevoerd met als doel het genereren van inkomsten waarmee de rijksbegroting gezond kan worden gemaakt. Deze heffing is echter niet de meest efficiënte en rechtvaardige manier om dit doel te bereiken.’ Dit is geen wetenschappelijk conclusie, maar een waardeoordeel, lijkt me. Wie bepaalt bij een wetenschappelijke analyse over zo’n onderwerp wat ‘rechtvaardig’ is en wat niet?

Waar het bij de verhuurderheffing om gaat, is dat Nederland inderdaad een onevenwichtig woningmarkt heeft, met in verhouding erg veel sociale huurwoningen die ook nog eens kunstmatig worden gesubsidieerd met huurtoeslagen. Maar volgens mij is er juist een tekort aan huurwoningen in het segment boven de liberalisatiegrens – dus boven de 710,68 euro per maand – en dat is in principe niet het terrein waar de corporatiesector zich druk over moet maken. Dat doet dit rapport dan ook niet en daarmee gaat dezee evaluatie van de verhuurderheffing al bij voorbaat mank.

Het punt waar het eigenlijk om te doen is – of zou moeten doen – is de manier waarop de verhuurderheffing kan worden opgebracht. En juist daar loopt het evaluatierapport met een grote boog om heen: ‘Op korte termijn kunnen de benodigde middelen worden verkregen door bezittingen te verkopen of door geld te lenen. Deze opties verslechteren de vermogenspositie van de verhuurder en kunnen dus hooguit tijdelijk soelaas bieden,’ aldus het rapport. Volgens de onderzoekers zijn corporaties eigenlijk zielige vastgoedondernemingen, die door geldgebrek en de door de politiek van boven opgelegde verhuurderheffing niet meer toekomen aan hun taak om sociale woningen neer te zetten. Ik denk dat verreweg de meeste corporaties – zeker na de opnieuw sterk gestegen woningprijzen van het afgelopen jaar – in ieder geval op papier weer bulken van het geld. In ieder geval hebben ze geld genoeg om daar waar dat nog nodig is, nieuwe sociale woningprojecten te starten en het onderhoud van de bestaande portefeuille aan te pakken. Dat hoeven ze ook helemaal niet te betalen en te financieren uit de huurinkomsten, maar door een deel van hun woningbezit – met name dat deel dat aanschuurt tegen de liberalisatiegrens – te verkopen aan binnen- en buitenlandse beleggers, die erom staan te springen.

Ik ben het dan ook hartgrondig eens met Henk Jagersma van Syntrus Achmea, die tijdens de Provada – niet voor het eerst – zijn driestappenplan toelichtte om uit de problemen te komen:

‘- Stap 1 is dat de corporaties 30.000 van hun relatief dure huurwoningen verkopen aan institutionele beleggers. (-) Daarmee laten we de kans liggen om 3,5 miljard euro extra te investeren in Nederland. Dat is zonde. Als je wilt dat pensioenfondsen meer in Nederland gaan beleggen, stel ze dan ook in de gelegenheid.’

– Stap 2 is dat de corporaties de opbrengst van de verkoop gebruiken om hun schulden af te lossen.

– In stap 3 investeren zij het resterende vrijgekomen vermogen in grootschalige verduurzaming van de bestaande voorraad en in de bouw van nieuwe starters- en seniorenwoningen.’

Jagersma riep tijdens de Provada ook de gemeenten op eindelijk iets concreets te gaan doen. Opmerkelijk omdat ook de belangenorganisatie van gemeenten, de NVG, zich gemakzuchtig op eenzelfde lijn opstelt als Aedes en de Woonbond waar het gaat op de verhuurderheffing. Jagersma legt de vinger op de zere plek. Ik citeer Vastgoedmarkt:

‘Een enkele gemeente uitgezonderd, gaat de grond nu vooral naar een klein deel sociale huur en veel koop,’ aldus Jagersma. ‘Voor starters en een groot deel van de middeninkomens is dat geen oplossing. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar willen of kunnen geen woning kopen  Beleggers en corporaties moeten daarom de handen ineenslaan. Zij kunnen samen zorgen voor goedkope en middeldure huurwoningen en zo de stad toegankelijk houden voor alle inkomens.’

Minister Blok lijkt – en ik zeg ‘gelukkig’ – geen krimp te geven. Hij ziet geen enkele reden om de verhuurderheffing opnieuw ter discussie te stellen, want woningcorporaties kunnen die heffing heel goed opbrengen. Corporaties zijn, aldus de minister, heel goed in staat op andere manieren aan kapitaal te komen, zoals ook Jagersma aangeeft. Gewoon door een deel van de eigen portefeuille te verkopen aan institutionele beleggers.

In de context van de discussie over de echte behoeften van de Nederlandse woningconsument en de manier waarop we deze moeten aanpakken, is het evaluatierapport verhuurderheffing van COELO een stap terug. Het verdedigt oude, al jaren bekende stellingen, handhaaft de status quo met betrekking tot woningcorporaties en biedt nauwelijks perspectief op een oplossing van het inderdaad grote probleem van de Nederlandse woningmarkt, die onevenwichtig is en waarbij te lang de verkeerde producten zijn neergezet. Die andere visie, die breekt met het verleden, zie ik wel terug bij de IVBN, in de woorden van Jagersma, maar ook bij iemand als de algemeen directeur van Amvest en ex-voorzitter van de Neprom, Wienke Bodewes; niet toevallig hebben beiden hun eerste sporen verdiend bij woningcorporaties en weten als geen ander hoe die denken en werken.

Ik vind het dus verstandig dat minister Blok – met een blik op de toekomst en niet op het verleden – bij zijn standpunt blijft en niet afstapt van de verhuurderheffing. Ik vrees echter de parlementsverkiezingen van volgend jaar. Blok heeft al aangegeven niet meer als minister terug te komen en er zijn genoeg partijen in de huidige oppositie die maar al te graag hun oren laten hangen naar de in mijn ogen gemakzuchtige en conservatieve opvattingen van de Woonbond, Aedes en VNG.

Tenslotte dit. In het rapport geven de schrijvers ook aan dat er een alternatief mogelijk is voor de verhuurderheffing. ‘Als een betere manier wordt gezocht om de staatskas aan te vullen lijkt een algemene belasting op onroerende zaken logischer. Een dergelijke belasting levert minder economische verstoring op en de belastingdruk wordt gelijkmatiger verdeeld. Gemeenten heffen een dergelijke belasting al. De verhuurderheffing zou kunnen worden afgeschaft, gecombineerd met een gelijktijdige even grote uitname uit het gemeentefonds. Gemeenten kunnen dan hun ozb-tarieven verhogen.’ Op zich heb ik daar geen bezwaar tegen, maar dit alternatief is verder niet uitgewerkt. Bovendien komt dit alternatief in feite neer op het handhaven van de status quo en verandert niets aan de positie van de woningcorporaties, de noodzakelijke sanering van hun enorme portefeuilles, het gebrek aan mogelijkheden om te investeren in het middensegment, en de totale omvorming van ons nationale woningbezit.

Advertenties
Comments
One Response to “Rapport Evaluatie Verhuurderheffing praat corporaties naar de mond”
  1. Willie Ambergen schreef:

    Ruud,
    Wat een goed verhaal.
    Jij verwoord precies het gevoel dat ik kreeg bij het lezen over Coelo rapport. Iedereen kan en zal wel vinden dat hij of zij te veel belasting betaald en dat het beter is dat de “buurman” de schatkost vult. Het is aan ons Parlement – en dus niet aan Aedes c.s. – om een afweging te maken hoe met de minste pijn de schatkist gevuld moet worden. Een lobby rapport van Aedes dat ze zielig zijn en minder willen bijdragen aan de schatkist in crisistijd is een eenzijdige visie waarbij woningcorporaties zichzelf een soort natuurlijke recht toedichten om geen belasting te hoeven betalen.
    Willie Ambergen

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: