Hebben we niet meer dan genoeg monumenten?

Posted by ruuddewit on september 13, 2016 · 2 reacties 

Het Postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam, met een flinke afwaardering onlangs gekocht door Omnam ten behoeve van Ven Rotterdam.

Het afgelopen weekeinde was het weer Open Monumentendag. Zo’n 5000 monumenten in Nederland waren gratis toegankelijk, een jaarlijks fenomeen waarvan massaal gebruik wordt gemaakt. Volgens de organisatie bezochten meer dan 1 miljoen mensen zaterdag en zondag de speciaal opengestelde monumenten.

Ook op andere manieren kwam ‘het monument in Nederland’ de afgelopen dagen in het nieuws. Zelf was ik vrijdag in het prachtige monument Abdij Rolduc – gemeente Kerkrade – aanwezig bij een jubileumcongres van Bouwforum Leonardo da Vinci, dat als thema had gekozen ‘het ‘aantrekkelijk houden van een krimpregio als Zuid Limburg door het herbestemmen van erfgoed’. Met gelauwerde sprekers als Eva de Klerk van het NDSM-complex aan de noordelijke IJ-oever van Amsterdam en natuurlijk Camile Oostwegel, die met Chateau Neercanne, het Kruisherenhotel in Maastricht en Chateau St. Gerlach heeft aangetoond dat monumenten wel degelijk rendabel kunnen worden gerenoveerd, herbestemd en aangewend voor moderne economische functies.

Het boeiends was de presentatie van Arno Boon, directeur van BOEi, een ideële, deels door vastgoedmarktpartijen ondersteunde herontwikkelaar, belegger en verhuurder van zo’n tachtig monumenten in heel Nederland. Boon presenteerde vrijdag de bevindingen van een in opdracht van BOEi uitgevoerd onderzoek door de Monumentenmonitor, waarin wordt gesteld dat ‘maar liefst 2 miljoen vierkante meter – in totaal zo’n 2000 monumenten – aan gebouwen die als monument zijn aangemerkt, wacht op een nieuwe bestemming’. Het gaat daarbij met name om grote monumentale gebouwen als fabrieken, kerken, kloosters, kazernes of verpleeghuizen.

Voor de vastgoedsector bevat de conclusie van het onderzoek van BOEi een realistische uitdaging: ‘Er is voldoende ruimte in Nederland om allerlei maatschappelijke behoeften op te lossen met het herbestemmen van monumenten.’ De vraag hierbij is wat BOEi onder maatschappelijk verstaat? Wordt daar ook commercieel gebruik mee bedoeld. Want is dat laatste het geval, dan moeten we zeker niet toegeven aan de roep om nieuwe vastgoedontwikkelingsprojecten zoals in sommige kringen wordt gehoord, omdat de verhuurmarkt weer zou aantrekken.

De oproep van BOEI om meer monumenten in te zetten voor reële bestemmingen en functies, heeft – of het nu om maatschappelijk of toch ook om commercieel vastgoed gaat – een hoog realiteitsgehalte. Nederland – zelfs een kantorenstad bij uitstek als Amsterdam – heeft voldoende monumenten die met visie en creativiteit kunnen worden aangewend om de behoefte aan nieuwe meters in te vullen. Die monumenten staan weliswaar niet op de Zuidas, maar wel op andere interessante plekken, bijvoorbeeld rond en op de grachten. We kennen trouwens buiten die grachten ook een aantal succesvolle monumentale transformaties zoals de voormalige Renaultgarage bij het Amstelstation en op termijn de herontwikkeling van de voormalige Citroëngarage op het Olympisch Plein. De Van Nelle-fabriek in Rotterdam is ook een goed voorbeeld. Andere voorbeelden zijn het aanwenden van monumenten ten behoeve van veelal luxe hotels, zoals het Conservatorium in Amsterdam

Maar buiten de grote stadscentra en dan met name de grote steden in de Randstad zie ik weinig ruimte voor het verantwoord en maatschappelijk/commercieel invullen van de talrijke rijksmonumenten, provinciale monumenten en gemeentelijke monumenten. In met name de krimpregio’s – zoals Limburg – is het vrijwel altijd een groot probleem om tot een betaalbare invulling te komen. Heeft een gebouw eenmaal de status van een officieel monument, dan wordt het veelal een kostbare zaak om het weer adequaat te renoveren en economisch verantwoord her te bestemmen. Er zijn talrijke voorbeelden te geven waar de exploitatie van zo’n herbestemd monument op een fiasco is uitgedraaid voor gemeente of provincie. Ik denk bijvoorbeeld aan het ECI in Roermond. Als BOEi gelijk heeft met die 2 miljoen vierkante meter die monumentaal moet worden bestemd, zal het zeker een hele toer worden een verantwoorde en op lange termijn betaalbare invulling te geven aan al die monumentale kerken, kloosters en kazernegebouwen. En je kunt er niet allemaal theaters, luxe woningen, hotelruimte, ateliers of azc’s van maken. Zelfs niet met baanbrekende ondernemers als Oostwegel.

Daar komt nog bij dat de behoefte aan vastgoedmeters op termijn alleen maar zal afnemen. Intermediair publiceerde daar het afgelopen weekeinde een uiterst interessant maar ook confronterend artikel over ( http://magazine.intermediair.nl/issue/08-09-2016/?utm_source=ndsm&utm_medium=email&utm_campaign=im&utm_content=2016_wk36&e=1&utm_referrer=#we-stevenen-op-een-ijsberg-af), waarin wordt voorspeld dat ‘binnen 20 jaar 50—75 procent van de banen verdwijnt’. Als dat uitkomt zal dat een immense impact hebben op ons leven, maar zeker op de leegstandscijfers van vastgoed. Recente cijfers laten verder zien dat er weliswaar in de Randstad sprake is van een voorzichtig stijging van de opname, maar dat dat zeker niet geldt voor krimpregio’s en het ‘platteland’. Met andere woorden, het zal nog een hele toer worden om al dat vastgoed te blijven invullen, laat staan om die monumenten – en het aantal dat er de komende jaren nog bijkomt – blijvend en betaalbaar voor het nageslacht te bewaren.

Hoe moeizaam zo’n herontwikkeling op basis van vastgoeduitgangspunten vaak voor een (rijks)monument is, bewijst de in feite mislukte herbestemming van het Postkantoor in Amsterdam (achter het Paleis op de Dam) tot Magna Plaza. Het winkelcentrum dat er hier ooit werd gevestigd, is nooit rendabel geweest en menig investeerder en beheerder heeft daar de afgelopen decennia tevergeefs zijn tanden in gezet.

Hetzelfde geldt voor de ambities om het monumentale Postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam opnieuw in de markt te zetten. Dit monument van 28.000 m2 uit 1923 kwam onlangs in handen van de Israëlische investeringsmaatschappij Omnam Investment Group voor 17,5 miljoen euro. Omnam gaat er voor Ven Rotterdam een high-end wooncomplex, een vijfsterrenhotel, winkels en een fitnesscentrum in realiseren.

Juist dit monument heeft een treffende en dure vastgoedgeschiedenis, nadat het in 2006 door de PTT in de verkoop werd gedaan. In dat jaar werd het gekocht door Delta Projectontwikkeling, Redevco en Bouwfonds Property Finance (later SNS Property Finance) voor het lieve sommetje van 43,5 miljoen euro. Toen werd er vanuit gegaan dat er aan het pand een herbestemming kon worden gegeven met ‘hoogwaardige winkelformules en horeca’. Aanvankelijk reikten de plannen voor dit rijksmonument zelfs veel verder tot een uiteindelijke investering van 400 miljoen euro, inclusief een aanbouw met hoteltoren van 100 meter hoogte.

Redevco stapte al snel uit het project, maar Delta en SNS PF gingen noodgedwongen door met hun planvorming. Nu kun je constateren dat er tien jaar niets met het monument kon worden gedaan, omdat het sommetje simpelweg niet rond te rekenen was. Met als gevolg een enorme afwaardering ten koste van Propertize. Ik ben zeer benieuwd of het Omnan en Ven Rotterdam wel lukt.

Ik vraag me regelmatig af of we niet meer dan genoeg monumenten hebben. We zijn voortdurend bezig van alles te bewaren voor het nageslacht, terwijl je je kunt afvragen of het wel zo menselijk is om van alles te bewaren. Leven betekent ook doodgaan, zeg ik zonder ironie. Ik geef onmiddellijk toe dat het belangrijk is om veel te bewaren en in ere te houden, maar soms denk ik welk eens: voor wie eigenlijk en tegen welke prijs? Wat gaan we trouwens doen met al die fraaie gebouwen op de Zuidas van al die toonaangevende architecten van nu als ze over 50 jaar niet meer als kantoorgebouw kunnen worden gebruikt? Maken we daar dan ook monumenten van die vervolgens tegen enorme kosten blijven leegstaan?

Ik zie dit bijvoorbeeld in Zuid Limburg waar alle gebouwen van Frits Peutz zo’n beetje als ‘heilig’ zijn verklaard. Het Glaspaleis van Peutz in Heerlen is inderdaad een fraai bouwwerk met een bijzondere geschiedenis en dus terecht behouden voor sloop. Maar ook bij de herbestemming van dit gebouw spelen steeds weer de kosten van onderhoud en exploitatie. Maar betekent de ‘heiligverklaring ‘van Peutz ook dat al zijn overgebleven gebouwen tot monument moeten worden verklaard? Ik dacht het van niet, maar het tegendeel beweren wordt in Limburg zo’n beetje gelijk gesteld aan heiligschennis.

Toen ik in de jaren ‘tachtig van de vorige eeuw in Zuid Afrika woonde en werkte, bestond Johannesburg 100 jaar. Jo’burg is dus relatief een jonge stad – als ‘geboortejaar wordt 1886 aangehouden – , die zijn opkomst geheel te danken had aan de vondst van goud en andere belangrijke grondstoffen. Egoli heet de stad dan ook in de taal van de zwarte mijnwerkers, ‘stad van goud’. De snelle uitbreiding en groei van de stad heeft ertoe geleid dat veel gebouwen uit de eerste fase van de honderdjarige geschiedenis zijn verdwenen. Simpelweg gesloopt om plaats te maken voor wolkenkrabbers. Toen Johannesburg dus zijn honderdjarig bestaan vierde in 1986, werd er veel geklaagd dat er nog maar zo weinig gebouwen uit het begin van het ontstaan van de stad over waren. Inderdaad, jammer, maar we zijn nu 30 jaar verder en je hoort weinig meer over dit ‘verlies’, dat misschien ook helemaal geen verlies is.

Geschiedenis is keuzes maken. We hoeven ook niet alles meer fysiek te bewaren. Veel kunnen we op een ander manier vastleggen, zeker nu de digitale mogelijkheden bijna realistische vormen hebben aangenomen. Zolang er geld is, zullen we – schat ik zo in – doorgaan monumentale gebouwen coûte que coûte te bewaren, herstellen en herbestemmen. Maar als we tevens doorgaan met het steeds maar aanvullen van de lijsten met monumenten, zonder tegelijk kritisch te kijken of de gebouwen die nu op deze lijsten staan wel echt die onvervangbare waarde hebben, komt het moment vanzelf dat de wal het schip keert. Dat we ons in een ruimtelijke omgeving terugvinden met weliswaar fraaie en historisch blijkbaar belangwekkende maar verder leegstaande en daardoor uiterst kostbare gebouwen. Het is beslist aan te bevelen dat dit aspect in de discussie die BOEi met de uitkomsten van Monumentenmonitor heeft aangezwengeld, wordt meegenomen door planologen, bestuurders en commercieel vastgoedpartijen.

Ingedeeld onder Uncategorized