Over een Dagobert Duck-complex, een mislukt Rotterdams referendum en de Amsterdamse Airbnb-deal

Onze nationale woningvoorraad is de afgelopen week volop in het nieuws geweest. Terecht, de woningmarkt trekt aan, zeker in de Randstad; de prijzen stijgen weer; binnen- en buitenlandse investeerders staan te dringen om te kopen; en er is in sommige plekken zelfs een pijnlijk tekort aan betaalbare woningen in het middensegment. In maar liefst drie issues kwam afgelopen week met name onze sociale woningenbezit direct en indirect aan de orde. Eerst door een mislukt referendum over de voorgenomen sloop door de gemeente Rotterdam van 20.000 sociale woningen; vervolgens door een deal tussen de gemeente Amsterdam en Airbnb die beperkingen moet opleggen aan het ter huurbeschikking stellen van (sociale) koop- en huurwoningen aan toeristen; en vervolgens door het interview van minister Stef Blok in het AD van vrijdag, waarin hij de woningcorporaties verwijt te lijden aan een Dagobert Duck-complex. De corporaties zitten volgens Blok bovenop hun aanzienlijk vermogen en zorgen er daarom niet voor dat er nieuwe sociale woningen worden gebouwd, terwijl de wachtlijsten in bepaalde regio’s maar blijven groeien.

Wat mij het meest bij deze drie issues is opgevallen, is dat ze weinig aandacht in de media hebben gekregen. De zoveelste confrontatie tussen Blok en de corporaties is zelfs vrijwel genegeerd, terwijl scheidend Aedes-baas Marc Calon toch olie op het vuur gooide met zijn reactie dat de opmerkingen van Blok ‘goedkoop en doorzichtig’ zijn. Dat het referendum in Rotterdam gunstig is uitgevallen voor het College en dat zij kan doorgaan met de Woonvisie – dus het slopen van 20.000 oude sociale woningen in de gemeente ten gunste van meer woningen in het middensegment – mag dan verwacht zijn, toch had ik wel wat meer publiek vuurwerk verwacht over de overduidelijke uitkomst. De keus van het College – en dan vooral wethouder Ronald Schneider (Leefbaar Rotterdam) is helder: Rotterdam heeft op dit moment ruim 160.000 woningen die als ‘sociaal’ kunnen worden aangemerkt, op een totale bevolking van 624.000 inwoners en een totale woningvoorraad van 300.000 woningen. Dus meer dan de helft van alle woningen in Rotterdam zijn nu bestemd voor een maximaal inkomen van rond de 35.000 euro per jaar, met een maximale huur van 710,68 euro per maand.

Nu kun je me veel wijsmaken, maar ik geloof er niets van dat de helft van de gezinnen in Rotterdam een inkomen onder die 35.000 euro heeft. Ik begrijp de emoties wel, die tot het referendum hebben geleid, maar de keus van Schneider en het College is er simpelweg een voor de toekomst. Ook in Rotterdam zal in de toekomst niemand zonder een woning zitten en als het echt precair wordt voor iemand onder de getrokken inkomstengrens, is er altijd nog de huursubsidie. Een uitstekende zaak dus dat de Woonvisie doorgaat.

Dat Airbnb een deal heeft gesloten met de gemeente Amsterdam, waarin is vastgesteld dat woningen slechts zestig dagen via de internetbemiddelaar kunnen worden verhuurd, is vooral een Pyrrusoverwinning. Ik kan me niet voorstellen dat iedereen die geld wil verdienen aan zijn woning door deze aan toeristen te verhuren, zich aan deze zestig dagentermijn conformeert. Hij zal andere manieren vinden om deze 60 dagenregeling te omzeilen. Er zijn meer websites waarop ze hun woning kunnen aanbieden en er zullen zich ongetwijfeld ‘bemiddelaars’ aanbieden die het gat tussen vraag en aanbod maar al te graag willen dichten.

Ik vraag me trouwens af hoe die oververhitte woningmarkt van Amsterdam er nu eigenlijk echt uitziet. Wie zijn toch die mensen die ‘hun’ woningen langer dan twee maanden per jaar aanbieden via Airbnb en er dus blijkbaar zelf niet of nauwelijks in wonen? Zijn dat private beleggers – soms denigrerend huisjesmelkers genoemd – die van hun woningen min of meer een selfservice hotelfaciliteit hebben gemaakt? Of zijn dat ook bewoners en huurders van eigen en sociale woningen die hiermee aanzienlijk bijverdienen? Amsterdam zegt een chronisch gebrek aan beschikbare woningen – met name in het middensegment (zowel koop als huur) – te hebben, terwijl meer dan de helft – 57% – van de totale woningvoorraad bestaat uit sociale woningen. De situatie in Amsterdam is zelfs nog iets schrijnender dan in Rotterdam. Ik kan me bijna niet voorstellen dat de toeristenmassa die Amsterdam overspoelt, alleen door het segment koopwoningen wordt bediend. Met ander woorden: het zou me niet verbazen dat heel wat sociale huurwoningen via Airbnb te huur worden aangeboden, zelfs al wordt dit officieel door huurcontracten verboden. Een strikter toezicht zou in ieder geval in Amsterdam een einde kunnen maken aan de doorverhuur van sociale huurwoningen via Airbnb door bewoners die bij verhuur tijdelijk elders intrekken (op de camping, bij vriend of vriendin, of in hun vakantiewoning in het buitenland). Het zou geen kwaad kunnen als in Amsterdam dezelfde positie wordt ingenomen als Rotterdam nu doet: slopen van een flink aantal sociale huurwoningen en vervangen voor koop- en huurwoningen in het geliberaliseerde segment voor mensen die nu noodgedwongen worden om buiten de gemeentegrenzen hun geluk te beproeven.

En dan hebben we nog de zoveelste onenigheid tussen minster Blok en de woningcorporaties. Het is misschien een wat botte benadering, maar zachte heelmeesters maken stinkende wonden, zegt het spreekwoord. Daarom ben ik de afgelopen vier jaar een fan geworden van minister Stef Blok (Wonen). Het is hem gelukt de vinger op de wond te leggen die woningcorporaties heten. Ik wil beslist niet generaliseren, maar de corporatiesector heeft er de afgelopen twintig jaar een potje van gemaakt. Ik weet dat daar inmiddels het nodige aan verbeterd is, maar bij veel corporaties nog altijd met tegenzin. Ik noem alleen maar het opgewonden verzet van de corporaties – inclusief Marc Calon – tegen de verhuurdersheffing. En nu blijkt dat corporaties vorig jaar 5,5 miljard euro hebben verdiend, een stijging van 400 procent. ‘Er is geen enkel bedrijf in Nederland dat in één jaar zoveel heeft verdiend, zelfs niet Unilever of ING’, zegt Blok dan ook in het AD.

Ik weet, dat ‘dat verdienen’ van de corporaties voor een belangrijk deel zit in de waardevermeerdering van de woningen. Het is dus papieren winst, die bij een nieuwe daling van de prijzen van woningen even zo gemakkelijk weer op een verlies kan uitdraaien. Maar daar gaat het hier niet om. Corporaties hebben woningen in bezit en die woningen beschouw ik als ‘publiek kapitaal’. Corporaties moeten daarom sociale woningen neerzetten en beheren voor die specifieke groep van Nederlanders die daarvoor in aanmerking komen. En we hebben nu eenmaal meer sociale woningen dan we nodig zouden hebben op basis van de wet- en regelgeving. Ik heb vaker bepleit dat corporaties een deel van hun woningbezit verkopen, met name aan Nederlandse institutionele beleggers. Die kunnen ervoor zorgen dat die woningen zodanig duurzaam worden gemaakt dat ze geschikt zijn voor verhuur aan het middensegment. Dat snijdt minimaal vier zaken: het enorme tekort aan woningen in het middensegment wordt extra aangepakt; de verduurzaming van die woningen wordt versneld; institutionele beleggers kunnen hun geld renderend in Nederland kwijt (en hoeven dus niet te kiezen voor windmolenparken in Verweggistan of woningontwikkelingen in bijvoorbeeld Londen); en de corporaties krijgen een megakapitaal in handen om nieuwe sociale woningen te bouwen en hun overgebleven woningbezit op aanvaardbaar niveau te houden.

Vertrekkend Aedes-voorzitter Calon weet dat de PvdA-VVD coalitie bijna aan het einde van haar termijn is en dat Blok al heeft aangekondigd niet als minister te willen terugkeren. Het dreigement van Blok dat de woningcorporaties snel moeten gaan investeren, anders dreigt de politiek de verhuurdersheffing te verhogen, zal daarom op Aedes-leden weinig indruk maken. Calon draait het zelfs om en zei tegenover Radio 1 ‘dat het beleid van minister Blok (door de verhuurdersheffing, rdw) er juist voor heeft gezorgd dat woningcorporaties minder konden investeren in nieuwe woningen’. Calon geeft er een crimineel tintje aan door Blok ervan te beschuldigen ‘een greep uit de kas te hebben gedaan’.

Het andere tegenargument van Aedes, is dat de woningcorporaties al een begin hebben gemaakt met opnieuw flink te investeren. ‘Blok baseert zich op oude cijfers. Bovendien gaan we komend jaar fors meer bouwen. Dit jaar bouwen we 23.000 woningen, komend jaar 26.000,’ aldus een woordvoerder van Aedes in Cobouw. ‘Ook de investeringen in energiebesparing blijven stijgen. Van 257 miljoen euro in 2015 naar 613 miljoen euro in 2017.’

Cobouw voegt er nog aan toe, dat ‘het gepingpong over en weer de relatie tussen Aedes en Blok kenmerkt’. Dat klopt, Blok heeft het met de verhuurdersheffing bepaald verbruid bij Aedes. Maar mijn sympathie heeft hij. Verstokte instanties uit het verleden als woningcorporaties – de goede uitgesloten, want die zij er ook – hebben het nodig om zelf flink verbouwd te worden, al was het alleen maar voor de toekomst van onze stedelijke omgeving en onze kinderen en kleinkinderen die over pakweg twintig, dertig jaar ervan uit moeten kunnen gaan dat ons nationaal woningenbezit modern en duurzaam is en voldoet aan de wensen van dat moment. Dat kan niet zonder de corporaties.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: