Centrumplan Kerkrade: de vaak ondoorgrondelijke kronkelingen van een risicovolle vastgoedontwikkeling

 

dc002cba575d263810a9c954de2a33f7_f350.jpg

Op 10 december publiceerde het Limburgs Dagblad/De Limburger onder de kop ‘De prijs van de wanhoop’ een reconstructie van wat er allemaal is misgegaan – en nog steeds misgaat – met het Centrumplan voor de krimpgemeente Kerkrade, in Zuid Limburg, vlak tegen de Duitse grens. Dit (her)ontwikkelingsproject omvat een theater, bibliotheek, 5000 m2 retail, 47 huur- en 20 koopappartementen in het middeldure segment. De totale kosten bedragen 100 miljoen euro.

Kerkrade is in de rest van Nederland vooral bekend door de al jaren in zwaar weer verkerende eredivisieclub Roda JC, het vierjaarlijkse WMC (Wereld Muziek Concours) en een inmiddels lang vervlogen mijnverleden, dat echter nog steeds te pas en te onpas door sommigen wordt gekoesterd.

De gemeente – 45.000 inwoners – ligt in een echte krimpregio, met opvallend veel 60-plussers en een hoge werkloosheid van 8 procent. Al jaren probeert het College die negatieve ontwikkeling in de stad te keren door meer werkgelegenheid te scheppen. Bekende initiatieven zijn de leisure- en retailactiviteiten rond het Parkstad Stadion van Roda JC, het Museumplein (met het Design Museum Cube, het Earth Theatre Columbus en het Discovery Center Continium) en de Gaia Zoo. Overal in het landschap zie je ook het fameuze Snowworld liggen en iedereen kent Pinkpop. Maar die maken deel uit van de aangrenzende gemeente Landgraaf die overigens wil fuseren met het eveneens zeer naburige Heerlen. Kerkrade is echter ‘Kirchroa’ en er zal nog heel wat water door de plaatselijke beekjes moeten stromen, voordat al die aan elkaar grenzende gemeenten van de Oostelijke Mijnstreek besluiten samen te gaan en dus Parkstad een echte gemeente wordt met meer dan 250.000 inwoners.

Dat het economisch niet goed gaat met Kerkrade, is al jaren een gegeven. Het symbool van die negatieve trend is het kwakkelend hart van de stad. Het winkelaanbod in het centrum van Kerkrade is de afgelopen vijftien jaar hard achteruit gehold, ook vanwege de grotere winkelaantrekkelijkheid bij het Parkstad Stadion, de Meubelboulevard van Heerlen, Maastricht en het aangrenzende nieuwe stadshart van Aken. Pogingen van verschillende marktpartijen om ook het centrum van Kerkrade een nieuwe impuls te geven zijn al sinds de jaren negentig op niets uitgelopen. Respectievelijk Eurode Bouwmanagement/Hollandse Beton Groep, 3W en Metroprop van Jos van de Mortel beten zich vast in deze ontwikkelingsopgave, maar kwamen er niet uit, onder meer vanwege de eis van de gemeente om tegelijk de publieke functie van het hart te versterken.

In het hierboven genoemde artikel ‘De Prijs van de wanhoop’ wordt dit alles nog eens op een rijtje gezet. De auteurs van het artikel van 10 december – Hans Goossen en Theo Sniekers, bekend van hun succesboek over de inmiddels veroordeelde Jos van Rey – laten de moeizame gang van het College, en dan met name de opvallende rol van CDA-burgemeester Jos Som om aan het stadshart toch een succesvolle draai te geven, tot in details zien.

Zelf heb ik over deze zaak – onder meer in Vastgoedmarkt maar met name ook in deze blog – regelmatig geschreven. In feite ging een van mijn eerste blogs – op 1 juli 2012 – erover: https://visieopvastgoed.wordpress.com/2012/07/01/een-burgemeester-als-ontwikkelaar-oftewel-een-sketch-voor-drie-jos-sen-en-een-piet/. Toen was de Roermondse ontwikkelaar Piet van Pol overigens nog niet veroordeeld – in dezelfde zaak als die tegen Jos van Rey. Toen was echter wel bekend dat Van Pol de gemeente Kerkrade aanzienlijk meer had laten betalen voor vijf panden van Metroprop in het stadshart van de gemeente die nodig ware om überhaupt een nieuwe start met de herontwikkeling te maken.

Ik ga niet herhalen en opschrijven wat er sinds mijn eerst blog over dit onderwerp allemaal gebeurd is rond deze herontwikkeling van het stadshart van Kerkrade. Daarvoor moet u beslist het artikel van Goossen en Sniekers zelf lezen. Wel maakt dit artikel een aantal dingen opnieuw duidelijk:

  • Een burgemeester moet nooit zelf als ontwikkelaar van een stadsproject optreden. Burgemeester Som had zijn herbenoeming in 2012 verbonden aan het slagen van dit project en hoewel hij er een financiële puinhoop van heeft gemaakt, die de gemeente de komende jaren vele miljoenen euro meer zal kosten, zit hij er nog steeds.
  • Daarvoor is zeker ook de gemeenteraad van Kerkrade verantwoordelijk, die het niet tegen de burgemeester durfde op te nemen en zich als makke schapen steeds weer door hem liet overtroeven.
  • Piet van Pol heeft financieel geprofiteerd van de gang van zaken: eerst als adviseur en later een tijdje als ontwikkelaar, terwijl hij als marktpartij geen enkel risico heeft hoeven te nemen. In die positie is hij terecht gekomen dankzij zijn goede relatie met burgemeester Som. Hoewel het hier om een majeur project ging, is er voor de positie die Pol heeft gekregen, nooit getenderd.
  • De partner van Van Pol – Volker Wessels – heeft vervolgens diens rol overgenomen en bouwt nu het nieuwe stadshart, maar nog steeds zonder enige risico. Dat ligt geheel bij de gemeente.
  • Jos van Mortel is er zonder kleerscheuren – dankzij Piet van Pol en burgemeester Som – van zijn op het toppunt van de markt (2007) gekochte retailvastgoed in Kerkrade afgekomen. De gemeente Kerkrade betaalde maar liefst 5 miljoen meer voor deze panden dan de taxatiewaarde, terwijl – zo laten Goossen en Sniekers zien – de gemeenteraad had kunnen en moeten weten dat dat bedrag te hoog was, te meer omdat Van de Mortel eigenlijk financieel klem zat.
  • Een vriend van Van Pol, Nico Meijer, is door Van de Mortel voor een ton (100.000 euro) ‘beloond’ voor zijn bemiddeling in deze deal tussen de gemeente en de belegger uit Amsterdam. Dat is in mijn ogen een zaak die geen enkele code of conduct in het vastgoed kan goedpraten. Waarom moet een extern persoon bemiddelen – en wel een vriend van Van Pol – tussen een gemeente en een vastgoedbelegger als de gemeente daar al een adviseur (Van Pol) tussen heeft gezet?
  • Inmiddels heeft de gemeente Kerkrade de burgemeester van de herontwikkeling afgehaald en is Wyckerveste samen met VolkerWessels – zonder overigens een risicopositie te hoeven in te nemen – binnengehaald om het project af te maken en met name ervoor te zorgen dat het retaildeel wordt ingevuld. Wyckerveste en de gemeente claimen successen – zo is aangekondigd dat de Hema en C&A weer terugkomen – maar de vraag is tegen welke huren en welk rendement dat gebeurt?

De twee Limburgs Dagblad-journalisten schatten dat Kerkrade inmiddels rond de 40 miljoen euro in het nieuwe Centrumplan – dat voor de zomer volgende jaar (2017) af moet zijn – heeft geïnvesteerd. Het is zeer de vraag of er ooit een belegger kan worden gevonden voor het retaildeel van dit project (5000m2), dus daarmee blijft de gemeente waarschijnlijk zitten. De 12 miljoen euro die Kerkrade dankzij burgemeester Som heeft betaald voor de 5 panden van Jos van de Mortel, zijn inmiddels nog maar 4 miljoen euro waard, maar eigenlijk slechts 700.000 euro die het heeft ontvangen van VolkerWessels. De overige 3,3 miljoen euro worden als grondwaarde in erfpacht over dertig jaar (!) afgegeven. Verder speelt de Provincie weer voor Sinterklaas door nog eens 2 miljoen bij te leggen in het project.

Het is extra triest – en tekenend voor de manier waarop de gemeente met transparantie en publieke verantwoording omgaat – dat het College in Kerkrade heeft geweigerd te reageren op het artikel van Goossen en Sniekers. Naar aanleiding van de publicatie wil alleen een deel van de oppositie in Kerkrade nader uitleg over de bewering in het artikel ‘dat cruciale informatie over het centrumplan’ een paar jaar geleden – toen de deal tussen de gemeente en Metroprop plaatsvond – aan de raad is onthouden. De rest van de raad gaat rustig verder met zich te buigen over persoonlijke tegenstellingen en voor niemand anders dan voor hen zelf interessante akkefietjes.

We staan aan het einde van een bewogen jaar 2016. Altijd een goed moment om goede voornemens te maken. Het nieuwe Centrumplan Kerkrade gaat er komen, dat is niet meer tegen te houden. De enorme extra kosten worden afgewenteld in de gemeentebegroting over de komende jaren, dus als dit pijn gaat doen is burgemeester Som allang met pensioen en bestaan het College en de raad van Kerkrade waarschijnlijk geheel uit nieuwe leden. Zo gaat dat heel vaak, niet alleen in Kerkrade, maar bij vrijwel alle overheden.

Toch kan ik de gemeenteraad van Kerkrade aanraden eens naar buurgemeente Heerlen te kijken. Daar speelde het afgelopen decennium een soortgelijk probleem met het Maankwartier, een project dat het financieel/economisch ook niet gaat redden, net zomin als dat het geval is met het Centrumplan Kerkrade. Alleen heeft Heerlen ‘het licht’ gezien en pakt zij de grote leegstand in de lokale kantoren- en retailmarkt aan met drastische middelen: saneren, in plaats van nieuwe ontwikkelingen en meer meters; en het opkopen (tegen grondwaarden) en vervolgens slopen. Zo kan het dus ook. Ambities zijn fraai, maar moeten realistisch blijven zonder dat de overheid/ gemeenschap daarbij onnodige risico’s loopt. De ruimtelijke realiteit van de Oostelijke Mijnstreek – en vele andere plekken in Nederland buiten de Randstad – betekent nu eenmaal saneren en opnieuw vormgeven, zonder er nieuwe meters commercieel vastgoed aan toe te voegen. Als dat de werkelijkheid wordt in de hele Oostelijke Mijnstreek voor 2017, is het nog niet te laat, ook voor Kerkrade niet.

Advertenties
Comments
3 Responses to “Centrumplan Kerkrade: de vaak ondoorgrondelijke kronkelingen van een risicovolle vastgoedontwikkeling”
  1. ruuddewit schreef:

    Dag Jos,

    dank voor je uitgebreide antwoord. Dat waardeer ook, zoals altijd.Ik begrijp je ook helemaal. Het Centrumplan Kerkrade kan vanuit jouw perspectief ook niet anders worden bezien dan dat JIJ er ook plannen mee had: je hebt niet alleen panden aangekocht, maar ook tekeningen laten maken en je bent een projectontwikkelingsproject opgestart. En daar zit geld aan vast. Mijn kritiek richt zich ook veel meer op de burgemeester die ondeskundig en onverantwoord met geld van de goegemeente speelde en een gemeenteraad die alles klakkeloos accepteert. Ik verwijt uiteindelijk ook Piet van Pol niets in deze. Die nam gewoon een klus aan en verdiende er goed aan, zonder dat iemand hem iets in de weg legde. En dat ‘men’ mijn waarschuwende woorden – al in 2012 – in de wind hebben geslagen, doet me uiteindelijk weinig. Mijn blogs zijn gratis.

    Wat Heerlen betreft: ik kijk verder naar de toekomst. Het CBS-gebouw, het Maankwartier, de Putgraaf, ’t Loon, de Plu: niets van dit alles verdient een prijs, hoogstens de Kanniewaarniet-onderscheiding. Maar Heerlen gaat nu anders verder. En dat wil ik benadrukken. Laat de kiezers maar beslissen of ze met SP/PvdA in Heerlen verder willen, twee partijen die de burgers toch heel veel geld hebben gekost en op termijn nog heel wat zal kosten.

    Wat Valkenburg betreft: je hebt opnieuw gelijk. Hurks heeft daar echt een goed project van gemaakt, ook al zal er weinig op verdiend zijn. Ik hoop dat Hurks deze ontwikkeling bij de verschillende prijzen zal indienen voor nominatie.

    Het allerbeste voor 2017, veel vastgoed- en wielerplezier. En als we elkaar ongetwijfeld weer tegenkomen, gaan we weer opgewekt verder met onze discussies over vastgoed, vastgoedontwikkeling en Zuid Limburg in het bijzonder. Het ga je – en je geliefden – goed in 2017.

    Ruud

    • Dank waarde Ruud voor de reactie!

      In geheel Parkstad is ontwikkelen moeilijk en onrendabel, commercieel onuitvoerbaar eigenlijk. Daardoor gaat het langzaam bij private partijen en gaan overheden denken dat ze moeten ingrijpen. Nog steeds denken publieke partijen in Heerlen en Kerkrade daarom dat ze het beter kunnen, vooral in de eerstgenoemde gemeente. Goed voor Jongen Bouw, maar funest voor de gemeenschapskas.

      Ik denk voor Heerlen dat het nog steeds beter is om bestaande panden in het centrum (dan maar met gemeenschapsgeld) duurzaam en voor de lange termijn in te vullen, zodat de leegstand afneemt en de beleving toeneemt – zoals wij gedaan hebben met TK Maxx aan de Bongerd – dan slopen, wat nog meer geld kost, en weer een uitdaging te hebben om nieuw te bouwen, en daar weer een invulling bij te bedenken. Slopen in de periferie (ook het vml. CBS), desnoods net nieuw gebouwde objecten, is beter, en er moet iets gedaan worden qua blauwe zone parkeren. Heroverweging van Mijnwater B.V. , Maankwartier e.d. is ook urgent.

      Nogmaals een prettige jaarwisseling en tevens alle goeds voor het nieuwe jaar!

      Vriendelijke groet,

      Jos van de Mortel

  2. Waarde Ruud,

    Zoals je bekend zaten en zitten wij nog ‘dichter bij het vuur’ wat Kerkrade en Heerlen betreft dan jijzelf, Theo Sniekers en Hans Goossen samen.

    Dat met dat financiële klem hebben zij abusievelijk geconcludeerd uit een mail van mij waarin ik alleen maar aangegeven heb bewust objecten leeg te laten staan, teneinde ‘plan van Pol’ uitvoerbaar te houden, en daardoor wilde ik wel snel verkopen; iedere dag moest er geld bij. Ook was de door de gemeente verrichte taxatie op grondwaarde minus sloopkosten, en niet op de waarde als verhuurde beleggingsobjecten of als residuele grondwaarde in ons eigen project, beide waardes die destijds ongetwijfeld hoger waren, hoewel de markt ons heeft ingehaald, en de waarde achteraf alsnog een stuk lager was. De transactie was wat wonderlijk, maar als je als Burgervader een versnellingsagenda door wil voeren en een onzinnig plan wil uitvoeren, dan moet je wat, en de vrijbrief die van Pol had nog met bemiddeling erbij van een derde, heb ik eveneens als opmerkelijk ervaren, maar wij mochten en konden niets meer. De werkelijke winst stroomt uiteindelijk niet bij ons binnen maar bij de bouwer.

    En dan aan het einde Heerlen complimenteren met het beleid, waarvan ik maar niet begrijp waarom Sniekers die er nota bene woont daar niet eens een verhaal over schrijft, vind ik eveneens opmerkelijk, mede gezien de bakken geld die er geïnvesteerd zijn en nog moeten worden in het al mislukte Maankwartier en het achterhaalde Mijnwater B.V., een energiebedrijf waarbij de opwekking van energie meer energie kost dan het oplevert en dat nog steeds op 35% fossiele brandstof draait terwijl zonnepanelen en andere techniek het geheel al lang heeft ingehaald? En waarom een kantoorpand (5700 m2) van 14 miljoen in Maankwartier kopen zonder parkeren, casco en als appartementsrecht, terwijl er nu kennelijk een volledig eigendom en een passend kantoorpand aan de Putgraaf – dat destijds ook al voor nog veel minder te koop was – met parkeren van 6000 m2 kopen voor 2,5 miljoen en dat erna slopen? Kun je beter dat ding in het Maankwartier slopen! En waarom moet het huidige stadskantoor 3800 m2 verkleind worden na sloop en nieuwbouw, terwijl het gewoon gerenoveerd kan worden, maar dan heb je natuurlijk geen Mijnwater in het pand, en dat nieuwe overheidsbedrijf heeft dringend geld nodig, en daarom stapt de provincie ook maar weer in als aandeelhouder, zo lijkt het! En dan heb ik het nog niet over de misdadige verkoop of eigenlijk schenking van het vml. CBS, de overbodige aankoop van het Royal theater voor leegstand omdat je de commercie niet vertrouwt, de verplaatsing van Arcus, enzovoorts etcetera…ik hoor de ondernemers in Heerlen toch vooral klagen dat de gemeente niks voor ze doet…..

    Evenwel is het een mooie regio, en gaat Valkenburg heel goed, maar daar hebben ze dan Hurks aan het werk gehad. Fijne jaarwisseling!

    Vriendelijke groet,

    Jos van de Mortel

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: