Wat koopt KKR voor 2,9 miljard euro bij Q-Park? In ieder geval een aantrekkelijke cashstroom!

De afgelopen week publiceerden verschillende media – onder andere NRC, het FD, Bloomberg en vervolgens zo’n beetje de ‘hele wereld’ – berichten dat het Nederlandse institutionele parkeerfonds Q-Park wordt verkocht aan het Amerikaanse private investeringsfonds KKR. De bedragen die daarbij werden genoemd, varieerden van 2 miljard euro tot 2,9 miljard euro. De verschillende media praatten elkaar daarbij lekker na, want het ‘nieuws’ zou zo maar voorbarig kunnen zijn. Immers, de transactie is ‘formeel nog niet rond’ . Het enige wat de media hierover wisten te melden, was uiteindelijk dat ‘KKR nu als enige verder mag onderhandelen over zijn bod’. Het FD: ‘Deze week (dus de afgelopen week, rdw) zijn er afrondende gesprekken met het bestuur en de commissarissen van de onderneming. Daarna moet de diverse groep aandeelhouders van Q-Park nog akkoord gaan.’

Geruchten, ‘vertrouwelijke’ en ‘exclusieve’ info, aannames. Dat lijkt het verkoopproces van Q-Park te domineren. Ik verwijt dat de media niet. De oorzaak ligt vooral bij Q-Park zelf. In augustus vorig jaar schreef ik over het weinig transparante proces rond de mogelijke verkoop van dit parkeerfonds al een column in Vastgoedmarkt onder de kop Q-Park moet transparanter zijn over koop. ‘Het parkeergaragefonds munt ook anderszins niet uit door transparantie, ondanks aandeelhouders als ING en ABP die in hun jaarverslagen en bij publieke optredens de mond vol hebben over transparantie. Dat blijkt, als je naar de jaarverslagen van Q-Park gaat. Die noemen nergens wie de aandeelhouders zijn en voor welk belang ze in Q-Park zitten. Het enige wat het laatste jaarverslag 2015 meldt, is dat de aandeelhouders ‘voornamelijk Nederlandse institutionele beleggers zijn’. Nergens wordt in het laatste jaarverslag bijvoorbeeld aangegeven dat PGGM er vorig jaar al uitstapte en blijkbaar haar aandeelhoudersbelang heeft doorverkocht aan de andere aandeelhouders.’

Ik heb de websites van Q-Park en KKR  nog eens nageplozen, maar daarop geen enkel bericht over verkoop of koop, ook niet over een intentie. Zelfs in de rubriek op de KKR-website, ‘KKR in the news’, geen enkele referentie over de berichtgeving in de internationale media dat het Amerikaanse investeringsfonds de belangrijkste kandidaat is om Q-Park over te nemen.

Nog opmerkelijker is het jaarverslag van Q-Park over 2016, dat weliswaar terug te vinden is op de corporate website van het parkeerfonds, maar dat blijkbaar niet apart naar de (vastgoed)media is gestuurd. In dat jaarverslag 2016 staat ook niets over het toch relevante gegeven dat al een klein jaar geleden de eerste berichten in de media verschenen dat Q-Park in de etalage was gezet. Blijkbaar menen ‘non-listed’ fondsen – vastgoed of niet – dat ze in hun jaarverslagen en andere rapportages kunnen zwijgen over dit soort belangwekkende zaken, terwijl iedereen ziet dat er iets aan de hand is. Dit verwijt geldt natuurlijk niet alleen het fonds zelf – i.c. het management en commissarissen – maar ook de aandeelhouders, in overgrote mate pensioenfondsen die beslissen over uw en mijn pensioen.

Hoewel het dus nog lang niet zeker is dat investeringsmaatschappij KKR Q-Park in handen krijgt, is het ook relevant de vraag te beantwoorden of het nu zo erg is dat dit Amerikaanse bedrijf de eigenaar van het parkeerfonds wordt? Ik geloof het niet. Er zijn natuurlijk journalisten en politici die de gang van zaken rond de verkoop van Q-Park op eenzelfde lijn plaatsen als wat er speelt bij Akzo Nobel. Dus met een soort angst dat Nederlandse bedrijven worden opgekocht door buitenlandse multinationals en private equity-partijen – op voordracht van aandeelhouders – die er alleen maar op uit zijn om zo’n bedrijf uit te knijpen en zichzelf verder te verrijken. Dat is onzin. Als je als Nederlands bedrijfsleven wilt opereren in ‘de grote enge boze wereld’ moet je ook accepteren dat diezelfde ‘boze wereld’ je oppeuzelt. Maar in dit geval van Q-Park speelt dat helemaal niet. Q-Park is te koop gezet door een aantal – van de blijkbaar 25 vooral Nederlandse – aandeelhouders en het ziet er naar uit dat verreweg de meeste van hen daarmee akkoord zullen gaan. En bij voorkoop een aantrekkelijke boekwinst overhouden, hoewel die niet zo groot is als op het eerste gezicht lijkt.

Verder speelt in de media bij KKR mee, dat dit investeringsfonds in Nederland al een reputatie heeft, die niet door iedereen als positief wordt beschouwd. In 2004 haalde KKR – samen met Cinven, Permira en Alpinvest Vendex – Vendex KBB van de beurs voor een bedrag van 1,4 miljard euro plus 1 miljard euro aan uitstaande schuld. Eerst verkochten deze private investeerders het vastgoed van Vendex KBB met flinke winst en vervolgens werden ook de Vendex KBB-ketens met grote meerwaarde verkocht. Ook toen al was ik van mening, dat het onzin was KKR en de andere partijen hierover een verwijt te maken. Het zijn tenslotte de aandeelhouders van Vendex KBB geweest die het bedrijf hebben verkwanseld.

Of KKR bij een eventuele overname van Q-Park even zo makkelijk en snel eenzelfde winst zal maken als bij Vendex KBB, wens ik te betwijfelen. Ik heb het jaarverslag 2016 er nog eens goed op nagelezen. Q-Park heeft een ‘investment property portfolio’ van bijna 5,7 miljard euro, bestaande uit 871.449 parkeerplaatsen, verdeeld over 6343 locaties in Europa. Over 2016 werd hierbij een omzet behaald van 825 miljoen euro, met een nettoresultaat van net geen 129 miljoen euro. De echte winst over 2016 lag rond de 80 miljoen euro. De afgelopen jaren kregen de aandeelhouders vanwege tegenvallende financiële resultaten overigens geen dividend uitgekeerd en het is niet uit dit jaarverslag over 2016 op te maken of de winst nu wel wordt uitgekeerd of in reserve wordt gehouden.

Hoewel het jaarverslag over 2016 opnieuw weinig gedetailleerd is over de omvang van de onderliggende vastgoedportefeuille, kunnen er wel een aantal conclusies worden getroffen. Over de ‘investment property portfolio’ wordt opgemerkt dat deze bestaat uit zowel vastgoed (parkeergarages dus) dat voor 100 procent eigendom is van Q-Park, maar dat deze voor het belangrijkste deel wordt gevormd door ‘long term positions that generate predictable cash-flow’. Elders kan worden gelezen dat slechts 5 procent van de hele portefeuille bestaat uit ‘legally owned’ vastgoed. Verder bestaat 11 procent uit ‘ground leases and concessions’, en 5 procent uit ‘protected leases’. Onder het kopje ‘other leases’ (maar wat daaronder wordt verstaan, blijft ongewis) valt maar liefst 50 procent van de portefeuille, terwijl 29 procent van de portefeuille wordt gevormd door ‘managed properties’, dus parkeergarages die eigendom zijn van andere partijen (voornamelijk gemeenten en vastgoedbeleggers), maar door Q-Park worden verzorgd en geëxploiteerd.

Interessanter zijn verder de overige cijfers in het jaarverslag. De 25 huidige aandeelhouders (de namen worden niet genoemd, maar worden gevormd door vooral Nederlandse institutionele beleggers, dus pensioenfondsen en verzekeraars en banken, en natuurlijk ook door Rupa, het beleggingsvehikel van oprichter Ward Vleugels en de Ruijters-familie) staan samen voor een bedrag van 1.351,5 miljoen euro aan equity op de balans. De ‘lease obligations’ bedragen bijna 3 miljard euro en de netto financiering van het fonds (dus het geleende geld of de schuld) komt uit op 1.095,8 miljoen euro. Als ik als amateur-boekhouder dit alles bij elkaar zet (aandeelhouders equity, plus netto schuld), kom ik uit op een bedrag op een bedrag van 2,45 miljard euro. Met andere woorden: als alle aandeelhouders hun aandeel in Q-Park inderdaad overdragen aan KKR (en dat is nog onzeker), dan zit er ‘slechts een bedrag van 450 miljoen euro tussen het in de media genoemde bedrag van 2,9 miljard euro dat KRR bereid is te betalen voor Q-Park. Dat is ongeveer 5x de winst die Q-Park het afgelopen jaar behaalde.

Wat krijgt KKR daarvoor terug? Allereerst het onderliggende vastgoed, voor zover dat ook inderdaad eigendom is van Q-Park, alsook alle lease-contracten. Die leveren inderdaad interessante cashstromen op, maar een aantal daarvan zijn niet zo gunstig meer voor Q-Park. Steeds meer gemeenten die in het verleden langlopende lease-overeenkomsten met Q-Park hebben gesloten over hun parkeergarages staan onder druk van retailers en consumenten om de parkeertarieven naar beneden te krijgen.

Toch denk ik dat het KKR in het geval van Q-Park niet zozeer te doen is om het onderliggende vastgoed (want dat is ‘legally owned’ ook niet zo omvangrijk), maar juist om de inkomsten uit de lease concessies en managementcontracten. Nu Q-Park weer goed in zijn vel zit – na een aantal jaren van tegenvallende resultaten – biedt het de Amerikanen vooral een interessante cashstroom, tenminste zolang de huidige Europese parkeermarkt het goed blijft doen. Dat is weliswaar op langere termijn een gok – en daarom willen veel Nederlandse institutionele beleggers met hun lange termijn beleggingshorizon er nu ook uit stappen– maar dat ligt wezenlijk anders bij private equity partijen die immers vaak niet langer dan zeven jaar in een bedrijf willen blijven zitten.

En laten we wel wezen: Q-Park is een prachtig bedrijf met een ambitie om ‘the strongest European parking operator’ te zijn en te blijven. Ik heb altijd veel bewondering gehad voor de oorspronkelijke visie van oprichter Ward Vleugels en parkeer mijn auto elke keer weer met grote tevredenheid in Q-Park garages, ook al vind ik ook altijd weer dat ik teveel betaal, net zoals alle andere Nederlanders dat vinden.

Ik herhaal dan ook graag de laatste alinea van mijn column in Vastgoedmarkt van augustus vorig jaar: ‘In ieder geval is de koppeling van de retailgoeroe professor Cor Molenaar in het Limburgs Dagblad onzin. Molenaar suggereert dat parkeergarages en parkeergaragefondsen hun beste tijd hebben gehad en dat het daarom logisch is dat beleggers eruit stappen. Natuurlijk staat in een snel veranderende vastgoedklimaat het rendement van parkeergarages onder druk, net zoals dat bij kantoorruimten en retailvastgoed speelt. Maar voor alles geldt: locatie, locatie, locatie. Als de locatie goed is, het vastgoed modern en technisch perfect en de exploitatie professioneel, zal ook in de toekomst een goed resultaat kunnen worden behaald met parkeergarages. Ondanks druk op de parkeertarieven, dalende retailomzetten, zelfrijdende auto’s of car-sharing. Q-Park voldoet zeker positief aan de locatie- en andere vastgoedcriteria.’ Met andere woorden: Als KKR Q-Park inderdaad voor 2,9 miljard euro in zijn geheel overneemt, is dat goed voor Q-Park, voor de Europese markt voor parkeergarages, voor de huidige aandeelhouders maar ongetwijfeld ook voor KKR.

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: