Het gaat toch goed komen met het Leidsche Rijn Centrum

Unknown-1.jpeg

Eind juni vierde a.s.r. Vastgoed Projecten, samen met de betrokken makelaars en een aantal ondernemers, ‘het hoogste punt’ van het Leidsche Rijn Centrum (LRC), dat volgend jaar open moet gaan. Dat is opmerkelijk, omdat er lange tijd werd betwijfeld of dit nieuwe ‘stadscentrum’ voor de Utrechtse vinex-locatie Leidsche Rijn ook daadwerkelijk van de grond zou komen. Aan de basis van het LRC ligt overigens een masterplan uit 2003 ten grondslag van Jo Coenen Architects & Urbanists. In het uiteindelijke plan – dat de allure heeft van het centrum van een moderne, middelgrote Europese stad – zijn een aantal architecten van naam verbonden, onder wie Liesbeth van der Pol (DOK), Cruz y Ortiz, Jeroen Geurts en Hans Kollhoff.

LEIDS1502_06-plattegrond-mesh-225x150_3ZSO-klein.jpgDat het nieuwe hart voor de woonwijk Leidsche Rijn – en de tweede stadskern van Utrecht – er komt, is echt een klein wonder, ondanks – of misschien wel dankzij – alle afschrijvingen die er inmiddels op het project zijn gedaan. Ik heb er in het verleden een aantal keren kritisch over geschreven, met name over de manier waarop dit megaproject in 2008 terecht kwam bij – toen nog – Fortis Vastgoed, samen met het institutionele woningfonds Vesteda. Deze combinatie slaagde erin – we praten over een klein half jaar voor de Val van Lehman Brothers en het begin van de vastgoedcrisis – de voorlopige gunning van de Europese aanbesteding van dit kernwinkelgebied plus een flink aantal woningen in Leidsche Rijn te verwerven. Vier andere combinaties (ING RED en Proper Stok, IPMMC/AM/Wilhelm, Rabo Bouwfonds MAB en BAM/Johan Matser/Multi Development) weigerden op het laatste moment de tendervoorwaarden te ondertekenen, omdat ze niet akkoord konden gaan met de financiële uitgangspunten. Het winkelcentrum moest namelijk aan de enige kandidaat als eindbelegger, het beursgenoteerde retailvastgoedfonds Corio (tevens eigenaar van Hoog Catharijne in het echte stadshart van Utrecht), worden geleverd tegen een van tevoren vastgelegde BAR en grondwaarde van 118 miljoen euro en dat vonden deze combinaties onrealistisch. Opvallend is overigens, dat de meeste deelnemers in deze combinaties nu, een kleine tien jaar later, hebben opgehouden te bestaan of zijn opgegaan in andere ondernemingen.

Mede als gevolg van de vastgoedcrisis en het instorten van de woningmarkt liep het oorspronkelijke ontwikkelingsprogramma van het LRC direct de nodige vertraging op. Met name werden er ook al in 2008 ernstige twijfels geuit over de noodzaak om 32.000 nieuwe winkelmeters aan de gemeente toe te voegen, zeker omdat er op vrijwel steenworp afstand inmiddels een grote pdv/gdv-project was gerealiseerd, The Wall, dat ook slechts tegenslagen kreeg te verduren.

Lange tijd gebeurde er dus niets met het Leidsche Rijn Centrum en dus met de ambitie om het hele project eind 2014 op te leveren. Eindbelegger Corio kwam in de problemen en werd in 2014 overgenomen door het Frans beursgenoteerde retailvastgoedfonds Klépierre en moederbedrijf Fortis werd genationaliseerd – en is dat nog steeds voor 63,7 procent – en werd vervolgens a.s.r.

In het voorjaar van 2014 werd er desondanks een doorbraak bereikt. Tijdens de Provada tekenden de ontwikkelingspartners a.s.r. Vastgoed en Vesteda Project Development de overeenkomst met de aannemer voor de realisatie van het Leidsche Rijn Centrum. Het ging toen nog om een winkelcentrum met 130 winkelunits (32.000 m2), horeca, commerciële dienstverlening, 11.000 m2 kantoorruimte en 734 appartementen. Samen goed voor een investeringsvolume van ongeveer een half miljard euro.

Dit leidde nog wel tot een brief aan de gemeente van de vier consortia die in 2008 buiten de boot waren gevallen. De consortia hielden de gemeente voor dat de oorspronkleijke plannen van a.s.r. en Vesteda niet ongewijzigd moesten doorgaan en stelden zich indirect op het standpunt dat zij voor zichzelf nog steeds een rol zagen. ‘Herijking is gewenst en noodzakelijk. Marktpartijen en gemeente hebben hierin een gezamenlijke verantwoordelijkheid’, schreven ze in de brief.

De gemeente reageerde niet op de brief – althans niet publiekelijk – maar desondanks kwam het tot nieuw overleg met zowel a.s.r., Vesteda als ook met Corio. Ik citeer coördinerend SP-wethouder Paulus Jansen van Ruimtelijke Ordening en vastgoed die in de editie van Vastgoedmarkt van juli/augustus 2014 stelde dat de gemeente Utrecht ‘natuurlijk voortdurend blijft kijken hoe de fasering en programmering zo goed mogelijk kan worden aangesloten bij de ontwikkeling van de vraag.’ Maar hij voegde er ook aan toe, dat ontwikkelaars in Utrecht ‘in zijn algemeenheid’ aan bestaande contracten worden gehouden.

Dankzij de druk van alle kanten op de gemeente Utrecht veranderde er in de vastgoedopgave van het LRC in de zomer van 2015 wel degelijk het nodige. De betrokken partijen kwamen met een gedeeltelijk nieuwe invulling van het oorspronkelijke plan, waarbij Utrecht instemde met het verkleinen van het geplande winkelarsenaal met 10.000 m2. Daarvan verdwenen 6000 m2 wegens het schrappen van een buurtwinkelcentrum in het zuidelijkste puntje van het Leidsche Rijn Centrum en 4000 m2 van de retailontwikkeling van a.s.r. zelf. Dat laatste was vooral het gevolg van het wegvallen van een beoogde V&D. De gemeente Utrecht hield a.s.r wel aan het eerder overeengekomen grondbod. In feite ging a.s.r. dus hetzelfde betalen voor de gronduitgifte van minder effectieve winkelmeters.

Daarmee waren de problemen voor a.s.r. als ontwikkelaar nog niet over. In juli 2016, dus exact een jaar geleden, werd bekend gemaakt dat Klépierre zich terugtrok als eindbelegger van het winkelprogramma van het LRC. Dat betekende concreet dat het moederbedrijf van a.s.r. Vastgoed, de genationaliseerde verzekeraar a.s.r. nu ook op papier de eigenaar is van het retailvastgoeddeel. A.s.r. was trouwens al de eigenaar van de beoogde 10.000 m2 commercieel vastgoed (kantoren) en de parkeergarage met 1.300 plaatsen.

Ondertussen speelde er ook een aantal andere ontwikkelingen. In augustus was a.s.r. Vastgoed Ontwikkeling, de projectontwikkelaar van onder meer het LRC, formeel in de etalage gezet, hoewel al langer bekend was dat de verzekeraar er eigenlijk vanaf wilde. Dat leidde in april vorig jaar tot een daadwerkelijke verkoop. Meijer Realty Partners (MRP) kwam met a.s.r. overeen een belangrijk deel van a.s.r. Vastgoed Ontwikkeling over te nemen, met uitzondering van ‘een aantal vergevorderde projecten van het ontwikkelbedrijf’. Het Leidsche Rijn Centrum maakte deel uit van de projecten die niet meegingen en werd aldus ondergebracht in de nieuwe entiteit a.s.r. Vastgoed Projecten. Sindsdien valt de ontwikkeling van het LRC dus onder a.s.r. Vastgoed Projecten.

Eind vorige maand werd dan eindelijk het hoogste punt bereikt van het LRC-project, dat nu 22.400 m2 retail, 5.600 m2 Jumbo Foodmarkt, 3.000 m2 dienstverlening, 4.000 m2 horeca en 3.000 m2 maatschappelijke voorzieningen, 762 appartementen, een parkeergarage voor rond de 1.400 openbare en 670 private parkeerplaatsen en 10.000 m2 kantoren omvat. Van de 762 appartementen zijn er 511 bestemd voor de verkoop en 251 voor de huur, dus voor eindbelegger Vesteda.

infographic_house_finder.jpg

De onlangs verkoop van de appartementen blijkt verrassend genoeg een groot succes te zijn. De eerste blokken zijn een aantal keren overtekend en datzelfde geldt voor het verhuurtraject door Vesteda. Datzelfde kan ook worden gezegd voor het voorverhuurtraject van het winkeldeel. Inmiddels is ruim 60 procent van het LRC-retaildeel verhuurd. Ook het verhuurtraject van de ongeveer 10.000 m2 aan kantoorruimte is gestart en lijkt aan te slaan. Page Executive, Michael Page en Page Personnel hebben inmiddels  925 m² in het multi-tenant kantoor Uffizi van het stadscentrum aangehuurd via Ans de Wijn Makelaars en JLL. Naar verluidt wordt binnenkort bekend gemaakt welke tweede grote kantoorhuurder tekent.

Dat het LRC toch een positief einde lijkt te krijgen, is allereerst van belang voor de beoogde 100.000 inwoners van Leidsche Rijn. Ik ben er twee jaar geleden door deze laatste grote vinex-locatie gefietst vlak voor de start van de Tour de France en was onder de indruk aan het brede scala aan woningen, scholen en voorzieningen. Met veel groen en water is er hier een prachtige nieuwe ‘stad’ gecreëerd, waarbij inderdaad een fraai stadshart hoort. Daar zie je overigens weinig van als je via de N2 van Utrecht naar Amsterdam of terugrijdt met de auto.

Unknown-1.jpeg

Natuurlijk profiteert het LRC – en dus ontwikkelaar a.s.r. Vastgoed Projecten – van de enorme uplift van de woningmarkt, ook in Utrecht. Een tweede belangrijke factor is, dat het volume van het retaildeel van het project is teruggebracht. 32.000 m2 nieuwe retailruimte – ook al ligt dat in het hart van Nederland – was simpelweg teveel. Belangrijk is ook de beslissing om het parkeren in de enorme parkeergarage onder het winkel-en woonproject gratis te maken. Dat maakt het in ieder geval voor de inwoners van Leidsche Rijn en die uit de buurgemeenten aantrekkelijk om er ook te gaan winkelen en de talrijke horeca te bezoeken, in plaats van uit te wijken naar het met duur parkeren gelardeerde echte stadshart van Utrecht.

Interessant is nu de vraag wat a.s.r. met het commercieel deel van het project gaat doen. A.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer heeft weliswaar fondsen waarin het winkeldeel goed kan worden ingebracht en biedt ook vanuit een beleggingsperspectief zelf kantoren aan. Maar ik vermoed dat dat niet de eerste keus zal zijn, gezien de voorgeschiedenis en de oorspronkelijke beoogde waarde, gevolgd door afschrijvingen. Maar wat dat betreft, hoeft a.s.r. zich vooralsnog geen zorgen te maken. De vraag naar nieuwe kantoor- en winkelprojecten in Nederland, met name vanuit het buitenland, is nog steeds groot, dus een koper zal er zeker worden gevonden. En waarschijnlijk ook nog tegen een aantrekkelijke yield. Het zou dus zo maar kunnen dat volgend jaar, wanneer LRC opgeleverd wordt, dit tweede stadhart van Utrecht toch een succes zal blijken te zijn. En dat is weer een zorg minder: voor Leidsche Rijn zelf, voor Utrecht, voor a.s.r., voor Vesteda en indirect ook voor de Nederlandse belastingbetaler, die nog steeds – bij wijze van spreken – een meerderheidsbelang heeft in het nu beursgenoteerde moederbedrijf a.s.r.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: