Ondanks figuren als Staal en Möllenkamp betekent Nederland iets voor de Zuid-Afrikaanse corporatiesector

Vastgoed en Zuid-Afrika zijn twee zaken die voor mij onverbrekelijk zijn verbonden. Ik heb er al menig blog – en in het verleden ook een aantal artikelen in Vastgoedmarkt – over gepubliceerd. Na de verkiezing van Nelson Mandela in 1994 tot de eerste democratisch gekozen president van het land van de Regenboognatie, heb ik ook een aantal keren geschreven over de Nederlandse corporatie-inbreng in het land. Het leek er zelfs enige tijd op dat de Nederlandse woningcorporatiebranche Zuid-Afrika doodknuffelde. Nederland – gesteund door de politiek – zou wel eveneens wezenlijke bijdragen leveren aan de immense woningnood in het land. Met als resultaat talrijke goedbedoelde initiatieven, tientallen bezoeken van delegaties en een aantrekkelijk budget. Maar ook mistoestanden en zelfverrijking door een klein aantal corporatiebestuurders.

Aan die corporatieknuffel van de Zuid-Afrikaanse sociale woningsector kwam in de loop der jaren een einde aan. Zuid-Afrika staat al lang niet meer bovenaan de prioriteit-lijstjes van de politici en de Nederlandse woningcorporaties hebben hun belangstelling voor de sociale woningnood in het land inmiddels – mede door pijnlijke lessen en wangedrag van een aantal bestuurders – weer gericht op de problemen in eigen land. Jammer, lijkt me. Er is wel degelijk in de Zuid-Afrikaanse woningnood het een en ander ten positieve veranderd – hoe klein ook!- mede door de Nederlandse corporatie-inbreng.

Begin juli had ik een gesprek met Tjeerd Grimmius en Andrew Wiseman, twee corporatiebestuurders die de Nederlandse betrokkenheid bij het opzetten van woningcorporaties in Zuid-Afrika van nabij hebben meegemaakt. Ik heb het artikel aangeboden aan onder meer de twee belangrijkste publicaties in Nederland op het gebied van sociale woningbouw, maar daar bestond geen belangstelling voor. ‘Past niet in de strategische agenda’, kreeg ik te horen. Opnieuw jammer. De huidige navelstaarderij bij menige economische activiteit in ons land doet menigeen vergeten dat de ellende elders in de wereld veel en veel groter is.

Ik plaats het interview met Grimmius en Wiseman daarom integraal in deze blog, in de hoop dat de inhoud toch de relevante marktpartijen in het vastgoed en de corporatiesector bereikt, al was het alleen maar vanwege de ‘lessons learned’. In de woorden van Andrew Wiseman: ‘Dankzij de Nederlandse bijdragen is de sector woningcorporaties en de aandacht voor ‘betaalbare huurwoningen’ in Zuid-Afrika een prioriteit geworden.’

 

‘Sociale woningbouw in Zuid-Afrika staat op de kaart’

Veel woorden willen Tjeerd Grimmius en Andrew Wiseman niet vuil maken aan de voormalige corporatiedirecteuren Erik Staal (Vestia) en Hubert Möllenkamp (Rochdale) en hun rol op de Zuid-Afrikaanse woningmarkt. Grimmius: ‘Ik moet Staal nageven, dat hij in de jaren ‘negentig met de Stichting Housing Association South Africa (HASA) een voortrekkersrol heeft gespeeld. Maar dat hij daarna zoveel geld zou hebben verduisterd van diezelfde HASA, wekt ook bij mij grote verbazing.’ Wiseman: ‘Rochdale heeft, in tegenstelling tot andere Nederlandse woningcorporaties, nooit iets concreets gedaan in Zuid-Afrika. Maar Möllenkamp was altijd prominent aanwezig als er weer een delegatie van koepelorganisatie Aedes bij ons langs kwam. Niet vanwege zijn betrokkenheid bij wat wij aan het doen waren, maar vanwege het luxe reisje en de safaris’.

Tjeerd Grimmius en Andrew Wiseman kennen als niemand anders de rol die de Nederlandse woningcorporatiesector in Zuid-Afrika sinds het einde van de vorige eeuw heeft gespeeld. Grimmius is al jaren managing director van de Intervolve Foundation (een ontwikkelorganisatie opgericht door wijlen Rob van der Leij), is oprichter, adviseur en supervisor van de Zuid-Afrikaanse Housing Association in East London en is eigenaar van DTG Management & Consult.

Wiseman is Zuid-Afrikaan, werkte voor de gemeente East London als Housing & RDP Manager en is in 2002 door Tjeerd Grimmius aangesteld als managing director van de woningcorporatie Own Haven. RDP staat voor Reconstruction and Development Programme. RDP-huizen zijn kleine, zeer goedkope en gratis woningen waarvan er na 1994 ongeveer 5 miljoen overal in Zuid-Afrika zijn neergezet om het enorme tekort aan eigen woningen het hoofd te bieden.

De basis van Own Haven ligt bij de tweede UN World Habitat Conference in 1996 en vormde voor de Van der Leij Foundation, nu Intervolve, de aanleiding om twee jaar na het aantreden van Nelson Mandela een trainings- en werkgelegenheidsprogramma op te zetten in de townships van East London. Het doel was de ontwikkeling en bouw van een gedifferentieerde woonwijk bestaande uit RDP-huizen, huur- en koopwoningen alsmede een goede infrastructuur en faciliteiten. Met steun van onder andere de Amsterdamse woningbouwvereniging Eigen Haard werd vervolgens Own Haven Housing Asociation opgezet met het doel de ontwikkeling en beheer van huizenblokken van twee en drie verdiepingen met in totaal 318 huurappartementen te realiseren.

Grimmius: ‘Own Haven en de Nederlandse betrokkenheid bij ‘social housing’ in Zuid-Afrika gaat inderdaad terug naar 1996 en de VN Habitat Conferentie. Het was de staatssecretaris Dick Tommel – een goede bekende van Rob van der Leij – die ons benaderde om te kijken of we wat voor het nieuwe Zuid-Afrika van de Regenboognatie van Mandela konden betekenen. Tommel had een verzoek gekregen van de gemeente East London voor steun bij een nieuw ontwikkelingsprogramma voor betaalbare woningen. Het verzoek kwam neer op een pilot hoe in de toekomst de enorme woningnood en de herontwikkeling van de townships in Zuid-Afrika kon worden aangepakt.’

Breder, menswaardig perspectief

Het ging daarbij vanaf het begin niet alleen om het bouwen van betaalbare woningen, maar om een breder perspectief: training, het creëren van werkgelegenheid en het bieden van een menswaardig perspectief. Grimmius: ‘Andrew werkte op dat moment nog voor de gemeente East London en we zijn in 1997 samen aan de slag gegaan. Onze eerste opgave was om allerlei soorten van subsidiëring en sponsoring op het gebied van RDP-huizen en de bouw van huurwoningen bij elkaar te brengen. Aanvankelijk was het de bedoeling om de huurwoningen over te dragen aan Housing Association East London, een privaat Nederlands initiatief van Erik Staal. In HASA participeerden ook een aantal partijen, zoals Vestia, de stad Leiden en Cordaid. In East Londen beheert de door HASA opgestarte corporatie ook nu nog circa 400 woningen.’

Aanvankelijk zou Housing Association East London de door Intervolve in East Londen gefinancierde en ontwikkelde huurwoningen overnemen, maar vlak voordat Grimmius zelf naar Zuid-Afrika vertrok om de leiding op zich te nemen van de Intervolve-activiteiten en die verder uit te bouwen, belde Staal hem op met de mededeling dat de huurwoningen toch niet zouden worden overgenomen. Grimmius: ‘Dat telefoontje heb ik nooit begrepen. We moesten het dus zelf gaan doen. Daarom besloten wij als Intervolve samen met de Amsterdamse corporatie Eigen Haard zelf een Zuid-Afrikaanse corporatie op te zetten, Own Haven. In Intervolve was Cordaid trouwens de belangrijkst ondersteunende partij. Daarnaast stelde de Zuid-Afrikaanse regering flinke bedragen ter beschikking, met name voor de RDP-woningen in het project. Door onze bredere financiering konden we die RDP-huizen, bestemd voor de allerarmsten, kwalitatief beter maken dan de norm was.’

DIGH

Makkelijk was het niet, het financiële plaatje, dat uit vele puzzelstukjes bestond, met allerlei bijdragen vanuit de Zuid-Afrikaanse overheid, maar ook door buitenlandse financiers. Een daarvan was DIGH, Dutch International Guarantees for Housing, een initiatief van toenmalig bestuurder Lex Pouw van corporatie Ymere, eind jaren ’90, met als doel de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden mogelijk te maken door middel van het verstrekken van leningen. Middels garanties, afkomstig van Nederlandse corporaties en gemeenten, trok DIGH leningen aan bij de Bank Nederlandse Gemeenten. DIGH had op haar hoogtepunt wereldwijd voor zo’n 70 miljoen euro aan leningen uitstaan. Grimmius: ‘Vanaf 1998 was het aan de Nederlandse woningcorporaties toegestaan om 0,03 promille van hun balanstotaal ter beschikking te stellen aan garanties voor dit soort projecten buiten de landsgrenzen. Maar het was hen niet toegestaan om zelf risicodragende leningen te verstrekken. Dat gebeurde dus indirect via DIGH.’

Bouwfonds

Naast een aantal corporaties en Cordaid stapte ook het later zo verfoeide Bouwfonds – onder meer door de Klimop-affaire – in de projecten van Intervolve in Zuid-Afrika. Grimmius: ‘Bouwfonds verstrekte dankzij bestuurders als Cees Hakstege en Bart Bleker vooral expertise en daarnaast fondsen ten behoeve van de herontwikkeling van Duncan Village, een township met 200.000 inwoners in East London. Op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en planning werden er door Bouwfonds-medewerkers trainingen en masterclasses gegeven voor lokale medewerkers van onder andere de gemeente. Als resultaat van deze activiteiten is het Masterplan Duncan Village ontwikkeld. 13 jaar later moeten we constateren, dat die inspanningen niet geleid hebben tot tastbaar resultaat. Het project in Duncan Village is langzaam doodgebloed, mede omdat het voor overheden en bewoners zo’n gecompliceerd en moeilijk project was. En nadat Bouwfonds in 2004 onderdeel was geworden van Rabobank en al snel daarna met het Klimop-schandaal werd geconfronteerd, is die ondersteuning van onze initiatieven in Zuid-Afrika door Bouwfonds helemaal gestopt.’

Politieke context

Hoe kijken Grimmius en Wiseman, twintig jaar na de eerste stappen vanuit Nederland in de Zuid-Afrikaanse woningcorporatiesector, terug? Grimmius: ‘De sector is er nog steeds. Er zijn weliswaar, verklaarbaar, minder corporaties in Zuid-Afrika dan pakweg rond de eeuwwisseling, maar de sterkere hebben het overleefd en zijn verder gegroeid.’ Wiseman: ‘We hebben in Zuid-Afrika een Social Housing Autorithy en daar vallen nu rond de acht corporaties onder – op een totaal van 60 – die levensvatbaar zijn en volledig geaccrediteerd. Als je dat niet bent, kom je ook niet in aanmerking voor subsidies van de overheid of voor bancaire financiering. Wij zijn er trots op dat Own Haven een van die acht is.’

Beiden benadrukken dat de enorme belangstelling van Nederlandse corporaties – i..c. de bestuurders daarvan – om’ iets’ te doen in Zuid-Afrika moet worden bezien vanuit de toenmalige politieke context. Grimmius: ‘De verhalen over Staal en Möllenkamp zoals die in de publiciteit zijn gekomen, lijken erop te wijzen dat het puur eigenbelang en domme plezier was om naar Johannesburg en Kaapstad af te reizen om daar van een mooie vakantie te genieten, golf te spelen en op safari te gaan. Dat beeld is voor het overgrote deel onjuist. De politiek in Nederland wilde zich maar al te graag met de opbouw Zuid-Afrika bezighouden, na het aantreden van Mandela in 1994. De ondersteuning aan het breed ontwikkelen van een huursector in Zuid-Afrika werd gedragen door een Memorandum of Understanding tussen de Nederlandse Overheid /VNG en de Zuid Afrikaanse overheid. Vanuit deze overeenkomst heeft ook koepelorganisatie Aedes zich daar sterk voor gemaakt. De VNG heeft zich in deze onder andere gericht op het ondersteunen van Zuid-Afrikaanse gemeenten bij het ontwikkelen van beleid op het gebied van sociale huisvesting. Dit alles is zeker niet zonder aantoonbaar resultaat gebleven.’

Hij voegt eraan toe: ‘Men moet zich realiseren, dat verreweg de meeste Nederlandse corporaties oprecht een bijdrage wilden leveren en hebben geleverd aan het opbouwen van een duurzame sociale huursector in Zuid-Afrika. Het verstrekken van garanties was hierbij additioneel aan het vergroten van kennis. Medewerkers van Zuid-Afrikaanse corporaties en gemeenten hebben in de afgelopen 20 jaar in Nederland training, stages en opleidingen gevolgd. Dat is van onschatbaar belang geweest voor de ontwikkeling en duurzaamheid van de Zuid Afrikaanse sector en dat is het nog steeds. De samenwerking heeft naast de realisatie van beleid en wetgeving tevens geleid tot de oprichting van de Zuid-Afrikaanse koepelorganisatie Nashua. Maar daarnaast heb ik zeker ook de bussen vol met Nederlandse corporatiedirecteuren en ambtenaren gezien, die uiteindelijk helemaal niets in Zuid-Afrika hebben gedaan.’

 Druppel op gloeiende plaat

Hoe groot is het volume aan ‘social houses’ in Zuid-Afrika? Wiseman:’Dat zijn er totaal zo’n 25.000 in heel het land. Vergeleken met de behoefte en de vraag, is dat een druppel op de spreekwoordelijke gloeiende plaat. Maar wat wij de afgelopen twintig jaar hebben gedaan, is het opbouwen van een nieuwe professionele sector. Nederland heeft er ook honderd jaar over gedaan om de sociale woningsector van de grond te krijgen. Veel arme mensen in Zuid-Afrika – en dat zijn er heel veel – leven slechts in krotten en verwachten simpelweg van de politiek – dus het ANC – dat die ervoor zorgt dat iedereen een huis krijgt. Als het even kan gratis. Overal in het land zijn die gratis DRP-huisjes neergezet, maar die ontstijgen niet de slechte kwaliteit van de woninkjes die het apartheidsregiem neerzette in de townships van weleer. ‘Social housing’, in de zin van het bouwen van kwalitatieve goede huurwoningen in een fatsoenlijke woonwijk, heeft de toekomst, maar het is een kwestie van de lange adem. Budgetair is er voldoende geld om de komende 5 jaren minstens 15.000 nieuwe sociale woningen te bouwen. Er is zelfs nu meer geld beschikbaar dan de ‘social housing’ sector kan aanwenden. Als Own Haven hebben we drie nieuwe projecten in de pipeline, die we voor 40 tot 50 procent met subsidies van de overheid kunnen neerzetten. De andere 50 procent wordt gefinancierd met geld van de National Housing Finance Corporation, terwijl we enige belangstelling zien van de kant van de commerciële banken.’

Geen buitenlandse fondsen

Op buitenlands geld rekent Own Haven niet langer. Wiseman: ‘Het DIGH-model houdt op te bestaan. De financiering via DIGH heeft ons uiteindelijk veel hoofdbrekens bezorgd, omdat de leningen in euro’s waren, terwijl de rand maar blijft dalen. Ik denk niet dat wij nog van dit soort leningen gebruik kunnen en willen maken.’ Grimmius: ‘De situatie in Nederland is wat dit betreft ook veranderd. Woningcorporaties mogen dit soort leningen niet langer meer verstrekken en na alle negatieve publiciteit van de afgelopen jaren hebben ze er ook geen trek meer in. Naar ik heb begrepen wil DIGH uit-faseren en zullen alle financieringen die nog uitstaan, lokaal in Zuid-Afrika geherfinancierd moeten worden.’

1323539186_Sunrise View_1024_634.jpg

Sunrise View, een project van Own Haven in Port Elizabeth, Zuid-Afrika

Own Haven

Wiseman is zeker content met de positie die Own Haven heeft weten te verwerven. De corporatie telt een kleine 3000 woningen – 1100 in volledig eigendom, 400 die worden beheerd voor andere partijen en een pipeline van 1500 woningen die de komende 3 tot 5 jaar aan de portefeuille worden toegevoegd – in zowel East Londen, Knysna en Port Elisabeth. Own Haven schrijft ook zwarte cijfers. ‘Met deze portefeuille is Own Haven niet de grootste van het land, maar is gezond, is goed gefinancierd en binnen de sector heeft de corporatie de reputatie dat zij professioneel wordt geleid en stevig in zijn schoenen staat.’

Grimmius: ‘Own Haven is gereed voor de toekomst. Het gaat daarbij niet alleen om de stenen, maar ook de duurzame context. Dat wordt door de regering erkend. Naast de krotten, de DRP-weggeefhuizen en de private woningsector, hebben ‘organisations for special housing’ in Zuid-Afrika beslist een gouden toekomst. Daarin zie ik nog steeds een positieve rol vanuit Nederland door brede ondersteuning in de vorm van het uitwisselen van informatie en kennis, onderwijs, training en het aanbieden van stages.’

Advertenties
Comments
One Response to “Ondanks figuren als Staal en Möllenkamp betekent Nederland iets voor de Zuid-Afrikaanse corporatiesector”
  1. rene strijland schreef:

    Twee “linkse” en twee “rechtse” oplichters

    Laat het toeval wezen maar ik met alle vier (Staal, Pouw, Hakstege en Mollenkamp) samen-, onder- en mee gewerkt.
    Op die wijze heb ik hun professionele, politiek-maatschapelijke en persoonlijke ontwikkeling kunnen gadeslaan, soms nabij en soms op afstand.
    Pouw vanaf 1969, Staal vanaf 1987, Hakstege vanaf 1990 en Mollenkamp vanaf 1992.

    Alle vier konden de hand leggen op een organisatie die vanuit maatschappelijke idealen was gestart en veelal met dubbeltjes- en kwartjes beleid en veel opoffering en maatschappelijk strijd tot grote bloei en vermogen waren uitgegroeid.

    Staal het Gemeentelijk Woningbedirjf Den Haag(werd Vestia), Pouw het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam (werd Ymere), Hakstege Bouwfonds Nederlandse Gemeenten(werd Bouwfonds) en Mollenkamp Rochdale (bleef Rochdale)

    Hadden ze eenmaal de macht van deze zeer vermogende organisaties in handen dan was de eerste daad het opkrikken van het loon en vervolgens het ego en ijdelheid voeden en en passant de portemonnaie daar waar mogelijk nog extra te voeden (zie o.a. VK 31-1-1990, Vastgoed- en Vestia fraude als geheel.)

    Staal en Pouw hanteerden in hun carriere de “linkse, ideologische weg” : “Staat en overheid” en Hakstege en Mollenkamp de “rechtse ideologische weg: “Markt en handel”.

    Interessant in het artikel van Ruud de Wit is te lezen dat alle vier min of meer in Zuid Afrika terecht kwamen: Staal en Pouw om hun linkse gemeentelijk en Rijksoverheid-relatie patroon in het thuisland op te poetsen.

    En Hakstege en Mollenkamp idem dito maar dan het rechtse zakelijke relatie patroon te kunnen blijven voeden.

    De “White Man’s Burden” , de klassieke en eeuwige drijfveer van ontwikkelings samenwerking en de zieligheidsindustrie als geheel kon dus op alternatieve wijze worden ingezet.

    De Witte Man heeft in mijn optiek zakelijk helemaal niks te zoeken in Afrika

    Afrika ontwikkeld zich volgens Afrikaanse wetten.

    En dat kan alleen onder Afrikaanse leiding

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: