Cofra-onderneming Redevco ging C&A voor op het Chinese investeringspad

images

De berichtgeving van het afgelopen weekeinde – gebaseerd op een artikel in het Duitse weekblad Der Spiegel – over het voornemen van de Nederlandse modeketenfamilie Brenninkmeijer om C&A te verkopen aan een Chinese investeerder, heeft veel aandacht gekregen. Er werd zelfs op basis van de berichtgeving in Der Spiegel gesuggereerd dat ‘een volledige verkoop van C&A’ aan Chinese partijen aanstaande zou zijn.

De reactie van het moederbedrijf van de Brenninkmeijers, de in Zwitserland gevestigde holding Cofra, nuanceerde direct de zeer onwaarschijnlijke finale optie van een volledige verkoop van C&A. In een verklaring liet Cofra weten ‘dat er wordt gekeken naar de mogelijkheden om te ‘accelereren’ op groeimarkten zoals China, opkomende markten en op digitaal vlak. Samenwerking en andere vormen van externe investeringen kunnen hier een onderdeel van zijn. Als zodanig heeft elk van onze regio’s de mogelijkheden voor versnelde uitbreiding onderzocht en dit zullen zij blijven doen als onderdeel van onze transformatiestrategie.

De bekende ‘experts’ hadden echter snel andere meningen klaar staan. Het zou namelijk niet goed gaan met C&A. Retaildeskundige Paul Moers ging daar in de media nog het verst in: ‘C&A is een uitgeblust merk, afgetroefd door winkelketens als H&M, Zara en Primark. Het bedrijf heeft veel te laat zijn bakens verzet en doet tegenwoordig stoffig en oubollig aan. Het is moeilijk om dat imago weer op te pimpen.’

Dirk Mulder, sectorbankier Retail bij ING trok in dezelfde media ook wel erg goedkoop zijn conclusie: ‘C&A is een van de grootste kledingverkopers ter wereld, eigendom van een van de allerrijkste families. Blijkbaar wil een deel van die familie niet meer opdraaien voor de kosten die C&A moet maken om te transformeren. Online moet de winkelketen nog een flinke inhaalslag maken.’ Ook het gegeven dat C&A het afgelopen jaar zeven vestigingen in Nederland sloot, wordt bij dit negatieve scenario meegenomen. Alsof het ineens falend ondernemerschap is, als de deuren van slecht draaiende filialen in een verder goed lopend bedrijf worden dichtgedaan?

Natuurlijk heeft C&A – ooit in West-Europa toonaangevend – het niet makkelijk in een moordende concurrentie. Maar dat geldt voor meer winkelketens. Zelf spreekt Cofra juist van een positieve markt: ‘We zijn volledig toegewijd aan het bouwen van een succesvol en toekomstbestendig C&A. Om dit te realiseren zijn we gestart met een transformatie- en groeitraject. C&A heeft in 2017 zeer goede resultaten laten zien en wil door middel van verdere innovatie en uitbreiding voortbouwen op dit momentum.’

Dat Cofra met C&A de Chinese markt nadrukkelijk opzoekt – inclusief de mogelijkheid om Chinese investeerders aan te trekken – is echter niet zo bijzonder en al helemaal niet uniek. Onder leiding van Jaap Blokhuis begon een andere belangrijke Cofra-dochter, de in Amsterdam gevestigde internationale vastgoedtak Redevco al in 2009 met zo’n Chinese flirt. Ook in Turkije werd toen door Redevco flink aan de weg getimmerd en zelfs werden er mogelijkheden gezocht voor het ontwikkelen en deels in belegging houden van winkelcentra in India. Er werd zelf een aparte directeur Asia aangesteld in de persoon van de Nederlandse vastgoedman Robert Lie. Dit soort initiatieven worden nooit genomen zonder de nadrukkelijke goedkeuring van Cofra.

In 2009 werd door Redevco – in een vervolg daarop – ook het strategisch partnership bekendgemaakt met de Chinese beursgenoteerde onderneming Shui On Land. Dit betrof de ontwikkeling van een winkelcentrum in het Wuhan Tiandi-project in de gelijknamige Chinese stad Wuhan. Voor de toenmalige bestuursvoorzitter van Redevco, Dominic Brenninkmeyer was dit slechts de eerste stap in een lange termijnbetrokkenheid in China, die ook paste in de uitgezette strategie van Redevco – en goedgekeurd door Cofra – om de activiteiten buiten Europa uit te breiden op de Aziatische markten. De totale investering van het project bedroeg op dat moment al 100 miljoen euro.

De Chinese flirt – net zoals die met Turkije en al eerder met India – werd enige jaren later al weer beëindigd, mede vanwege de vastgoedcrisis. Ook speelden daarbij allerlei fiscale kwesties bij een rol, die ook Cofra raakten. Op 8 december 2011 maakte de onderneming bekend te stoppen met alle activiteiten in opkomende markten en zich dus terug te trekken uit Azië om zich te concentreren op zijn kernmarkten in Europa. Opvallend was daarbij wel dat in het persbericht gesproken werd van ‘tijdelijk’.

De opvolger van Jaap Blokhuis bij Redevco, Andrew Vaughan formuleerde het later als volgt: ‘We hadden inderdaad het doel om in China op termijn ruim 1 miljard euro aan vastgoed te hebben, maar de wereld is nu fundamenteel anders dan in 2006. Ons model in China was gericht op het ontwikkelen van winkelcentra, het meest risicovolle onderdeel van vastgoed. Daar komt dan ook nog het hoge landenrisico bij. We vonden dat de verhouding tussen rendement en risico niet klopte en daarom zijn we gestopt. Het was een les. Op termijn gaan we terug naar China, maar dan wel op een andere manier: door al ontwikkeld vastgoed te kopen.’

De zusteronderneming van Redevco, C&A had op dat moment overigens al een eerste winkel in China geopend en heeft er nu meer dan 80 winkels. Dat is weliswaar op de 1500 winkels internationaal slechts een beperkt aantal, maar China is voor moederonderneming Cofra beslist geen ‘onbekend continent’ meer.

Een volledige verkoop van C&A door de Brenninkmeijers aan Chinese investeerders ligt overigens niet voor de hand. Iedere Brenninkmeijer is zich ervan bewust dat hij onlosmakelijk verbonden is met het kledingbedrijf, ooit in 1841 door de voorvaderen Clemens & August Brenninkmeijer in Sneek gestart. Het is dus waarschijnlijker dat Cofra het zoekt in een vorm van samenwerking met Chinese – en mogelijk ook andere Aziatische – investeerders.

Juist die gefaseerde openstelling van de eigen portefeuille wordt sinds enige jaren met succes toegepast bij zusteronderneming Redevco via joint ventures, waarbij een deel van de eigen vastgoedportefeuille wordt ingebracht. Maar het topsegment van de portefeuille – onder meer op de A1-locaties in de grotere steden van Europa – is nog steeds volledig in handen van Redevco, en dus van Cofra namens het selecte groepje van ‘uitverkoren’ Brenninkmeijers.

Er is de afgelopen dagen trouwens heel wat gespeculeerd over het vermogen van de Brenninkmeijers. Daarbij wordt steevast een bedrag van 20 miljard genoemd, een bedrag dat grotendeels op de berekeningen van het maandblad Quote is gebaseerd. Ik denk dat dit bedrag veel te laag is. Alles valt of staat bij de waarde die op dit moment aan C&A als modeketen kan worden toegekend. Als het klopt, dat het nu weer beter gaat met C&A, zoals Cofra aangeeft, ligt de waarde van de totale Cofra-portefeuille aanzienlijk boven de 20 miljard euro.

Het onderliggend vastgoed van C&A is overigens al in 1999 voor het overgrote deel overgeheveld naar Redevco en daarna ook voor een deel afgestoten. Als je als ‘familie’ over zoveel geld beschikt, is het niet erg aannemelijk dat C&A ‘zelfs voor de helft’ op de investment markt wordt gebracht. Want wat moet Cofra met al dat geld dat dan vrijkomt? Het is dus logisch om ervan uit te gaan, dat het eventueel openstellen van C&A aan externe investeerders slechts één doel heeft: nog meer kapitaal ter beschikking hebben om verder te kunnen expanderen. Dat dat succesvol kan uitpakken, heeft Corfa met Redevco de afgelopen jaren laten zien.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

%d bloggers liken dit: